不動産の賃貸業で加入すべき保険と事業を取り巻くリスクを解説！

不動産賃貸業を取り巻くリスクマップ

今回のこちらの記事では、まず不動産賃貸業での経営を取り巻くリスクにはどのようなものがあるのかを解説していきます。その後に、不動産賃貸業の経営において加入すべき法人向けの損害保険の紹介をしていきます。

上記に掲載しているマップはリスクマップと言います。事業が抱えるリスクを可視化してマップにしているものです。リスクが発生する頻度とリスクが経営にどのくらい影響を与えるのかの2つの軸で構成されています。事象を財物リスク、人的リスク、経営リスク、賠償リスクの4つのカテゴリに分類しています。

今回は以下の3つのリスクを重点的に解説していきます。

• 施設の損害(発生頻度・高、リスク・中)
  
• 入居者とのトラブル(発生頻度・中、リスク・中)
  
• 火災・爆発(発生頻度・低、リスク・大)
  

施設の損害は、建物の欠陥や不備によって物が壊れたり、人が負傷したりするケースのことを言います。

築年数が浅い物件であれば発生頻度が低くなるものの、古い物件は発生頻度が高くなり、それに伴ってリスクも大きくなるでしょう。

施設の損害例としては、建物の外壁が崩れて通行人に当たった、または車に当たって大きくへこんだなどの他、エレベーターの不備によって利用者がけがをした場合もあります。

建物内の廊下に滑りやすい素材を使っており、素材の影響で転んでけがをしてしまった場合は施設の欠陥扱いになるため、損害賠償を請求されるかもしれません。

施設の欠陥は築年数に関係なく起こりうるため、リスクに備えることが大切です。

賃貸用の不動産を所有していると、家賃の未払いや騒音などによるクレーム、契約違反といったさまざまなトラブルに遭遇します。

入居者トラブルは発生頻度が中程度ではあるものの、1つ発生すると時間をかけてでも解決しなければなりません。

家賃の未払いは所有者の家賃収入を減らすため、すぐにでも退去命令を出したいところでしょう。

しかし、5～6か月ほどの未払いを確認してからようやく契約解除が認められるため、それまでは強制退去を選べないのです。

騒音などによる入居者間のトラブルにも立ち会う必要があり、所有者は間に立たなければならないのでストレスを感じます。

アパートやマンションの騒音問題は事件に発展するケースもあるため、第三者が間に入って仲裁し、問題を穏便に解決する必要があります。

また、入居時に締結した契約内容に入居者が違反するケースもあり、この場合も何らかの対処をしなければなりません。

賃貸物件の管理を不動産会社に任せていれば、不動産会社がすべて代行してくれます。

任せていない場合は所有者がトラブルを解決しなければならないため、ある程度のリスクを抱えることになると考えておきましょう。

発生頻度は低いものの、不動産所有者が警戒しておきたいトラブルのひとつに火災や爆発があります。

火災はいつ、どこで起こるかわからず、火災の影響による爆発も重ねて起こるかもしれません。

入居者のいるアパートやマンションは人が常時いることから、火災リスクを常に抱えているといえます。

キッチンのガスコンロ、ストーブ、ほこりの溜まったコンセントの差込口など、火災が起こる要因はいくつもあるからです。

火災の時にガス漏れも同時に起きていると、爆発の危険性があるため、施設への損害は甚大なものになるでしょう。

場合によっては死傷者を出す恐れもあるので、リスクに対する備えをしておくことが大切です。

不動産賃貸業を営んでいる人の中には、思わぬトラブル事例に遭遇した方もいます。

施設の不備や欠陥によるトラブルだけでなく、入居者間、または入居者が単独でトラブルを起こした事例もあるため、いつ何が起こるかわかりません。

今後のリスクに備えるためにも、実際に起こったトラブル事例をいくつか確認しておくことがおすすめです。

ここからは、実際にあった以下の事例を紹介します。

• 賃貸人がトラブルを放置した事例
  
• 賃室内での自殺に関する事故事例
  
• 震災時の損害賠償事例
  

飲食店と衣料店が入る1つのテナントビルで、異臭トラブルが起こった事例をご紹介しましょう。

5階建てのビルの1階に衣料店、地下に和食店が入っており、衣料店は和食店からの悪臭被害に遭っていました。

以前まではパスタ店が入っており、調理時のにおいはある程度あったものの、悪臭といえるほどではなかったといいます。

しかし、和食店は魚を取り扱うこともあり、生臭さや焼いたときに発するにおいが衣料店まで届き、トラブルが発生しています。

衣料店は和食店から悪臭がすること、衣類に悪臭が染みつくこと、来店しているお客様からもクレームがあったことをテナントビルの所有者に相談しました。

所有者は和食店ににおいへの注意喚起を行ったものの、悪臭が衣料店にまで届かないようにするといった対策を何も行っていません。

衣料店は悪臭による様々なトラブルへの損害賠償として所有者に賠償金を請求し、所有者はその責任を負うことになりました。

この件は、テナントビルの所有者が、悪臭へのクレームに対して何の対策も講じなかったことが損害賠償へとつながっています。

何らかのクレームが届いた際はすぐに問題を解決できるような対応を行わなければ、場合によっては賠償金を支払わなければなりません。

賃貸物件内で自殺が起こると、建物の所有者にとって大きなリスクとなりますが、場合によっては回避できる可能性もあります。

Aさんは所有するアパートをある企業の社宅として貸し出していましたが、そのうちの1室で自殺が起きてしまいました。

住んでいた人が亡くなったため、企業側は契約を解除すると申し出ましたが、契約期間中であることから、違反による損害賠償を請求できる点に気づきます。

企業側に契約満了を迎えるまで借りるか、損害賠償金を支払うかを提示したところ、企業側は契約満了まで借りることを選んだようです。これによってAさんは空室リスクを回避できました。

不動産が事故物件になると、契約解除となっても、すぐには貸し出せません。

物件の状況によっては大幅なリフォームが必要となるため、リフォーム費用の支払いで所有者に多大な損害が発生します。

また、事故物件は3年間の告知が義務付けられているので、不動産を借りたいという人が現れても、告知によって見送られる可能性も非常に高いといえるでしょう。

長く空室になることで家賃収入も減少するため、不動産所有者にとっては多大なリスクとなるのです。

入居者が自殺した後に、空室リスクや契約期間の違反などを理由に母親と連帯保証人に損害賠償を請求した事例もあります。

ただし、事故物件は裁判官の判断によって損害賠償の額や有無が異なるため、所有する不動産で自殺が起こっても、必ず損害賠償を請求できるとは限りません。

震災によって所有する不動産が損壊し、被害を与えた場合は損害賠償を請求される恐れがあります。

築16年のマンションを購入したAさんは、順調に不動産による収入を得ていたものの、15年後に起きた地震によって建物が損壊してしまいました。

建物の損壊によって、不動産に入居していた4人が死亡し、建物の設計施工上に欠陥があったことが確認されています。

Aさんが建物を購入した時にはすでに16年の月日が経過していたため、施工時の欠陥については把握できません。

しかし、Aさんが関与していない不動産の欠陥であっても、所有者としての責任を問われ、多額の賠償責任を負っています。

震災による被害は甚大で、アパートやマンションなどの人が多く入居している不動産は、特にリスクが高いといえます。

保険に加入していない状態だと全額自己負担で賠償しなければならないため、破産する恐れもあると考えておきましょう。

ここからは、不動産賃貸業の経営を取り巻くリスクを回避・軽減するための損害保険を紹介します。今回こちらの記事で紹介する損害保険は以下の3つになります。

• 法人向け火災保険
  
• 地震保険
  
• 施設賠償責任保険
  

法人向けの火災保険は、不動産内で火災が起きた時に焼失した自社商品や社内の什器などの費用を補填してくれるものです。

企業内には自社所有の物が複数ありますが、火災が起きればそれらはすべて販売できなくなったり、使えなくなったりするでしょう。

企業の損害はとても大きくなるため、保険未加入だと企業運営が危うくなるほどの損害を受けるかもしれません。

火災保険に加入しておけば商品やオフィス家具の他、不動産内の設備、不動産そのものも補償対象となり、損害分を補填してもらえます。

法人向け火災保険のメリットは、火災以外の自然災害時にも補償対象となる点です。

• 風災
• 雪災
• 水災
• 水漏れ
• 外部からの衝撃による損壊
• 盗難
• 電気的事故
• 機械的事故
• 突発的な事故

これらのケースで企業が所有するものが損壊した場合は、補償を受けられます。

しかし、法人向けの火災保険はいくつかあり、それぞれで補償対象の範囲が異なります。

補償されると思っていたら対象外だったということもあるため、契約前に補償対象の範囲を確認しておいてください。

参考：セコム損害保険株式会社

法人向けの火災保険について保険料の相場など詳しい内容を知りたい方は、以下の記事で解説しているのでそちらをご覧ください。

法人向けの火災保険に加入する予定の方は、併せて地震保険の加入も考えておきましょう。

日本は地震が頻発する国で、全国各地で起こる可能性があるため、万が一のリスクに備えることが重要です。

火災保険は様々なシーンに対応しているものの、地震による被害は対象外としているため、併せて加入しておきましょう。

地震保険の補償額は建物で5,000万円、家財で1,000万円が上限となっているため、損害が大きくても上限額を超える範囲は補償されません。

また、補償金額は建物の損壊度合いに応じて決まるため、以下を参考にしてください。

• 50％以上の損害：100％の保険金額
• 40～50％の損害：60％の保険金額
• 20～40％の損害：30％の保険金額
• 3～20％の損害：5％の保険金額

地震による損害は状況によって高額となり、企業に大きな被害を与えるため、お守りとして契約しておくことがおすすめです。

地震保険は単独では加入できず、火災保険に付帯して加入することができるので、どちらの保険料も支払うことになると考えておきましょう。

所有する不動産の欠陥や不備によって起こった損害は、場合によっては高額の賠償責任を負うため、施設賠償責任保険への加入も検討してください。

施設賠償責任保険とは、所有する施設の欠陥や不備によって第三者が負傷、または死亡した場合に支払われる賠償額を補填するものです。

例えば、所有する不動産の外壁が崩れて通行人にあたって負傷させてしまった、火災によって来客にけがをさせてしまったケースなどが補償対象となります。

そのほかにも、自転車での配達中に通行人に衝突してけがをさせた、食べ物や衣類をこぼして来客の衣類を汚してしまったなど、業務上の損害についても補償されます。

ただし、状況によっては補償対象外となるため、どのようなケースで補償されるのかを事前に確認することが大切です。

施設賠償責任保険は保険類の中でも比較的安いものとなっていますので、所有する不動産の不備や業務上における損害が不安な方は契約しておきましょう。

参考：東京海上日動

施設賠償責任保険の補償内容や保険料の相場などについて詳しく知りたい方は、以下の記事からご覧ください。

不動産賃貸業は個人でも行えるため、人に貸し出せる物件を所有している場合は、個人事業主としての届けを出しましょう。

10室以上を貸し出せる不動産を賃貸物件として利用する場合は、事業的規模となるため開業しなければなりません。

一点注意しておきたいのが、個人事業主だからといって勤めている会社を辞める必要はないことです。

会社員として働きながら個人事業主の届けを提出し、不動産賃貸業を営む人も多くいます。

確定申告の手間があるものの、収入が増えるため経済的な余裕を感じられるでしょう。

企業で働きながら個人事業主の届けを出すこともできるので、不動産賃貸業を検討している方は早めに手続きを済ませてください。

ここまで不動産賃貸業を取り巻く潜在的なリスクとそれらのリスクを回避・軽減するための損害保険の紹介をしました。以下が今回の記事のまとめになります。

• 不動産賃貸業には、施設の損害や、火災などのリスクがある
• 上記のようなリスクを避けるために法人向けの損害に加入する必要がある
• 法人保険や事業のリスク対策に関する相談は「マネーキャリア」がおすすめ
• 不動産賃貸業は個人事業主でも行うことができる

不動産賃貸業を営んでいる人は、施設の不備や欠陥による損害や、火災などの災害による損害への対策が必須です。賃貸物件にする場合は入居者間のトラブルが起こる恐れもあるだけでなく、火災や地震によって入居者が被害に遭うケースもあります。

事務所として使う不動産を所持している法人は、企業向けの火災保険への加入を検討してください。火災保険に入れば地震保険にも加入できるため、災害への備えを万全にできます。

ここまで記事をご覧になった方々は、不動産賃貸業を取り巻く潜在的なリスクや加入した方がいい損害保険について理解できたと思います。そこで、自社にも同じようなリスクがあるのか、別のリスクがあるのかなど気になる方がいるのではないでしょうか？

そのような疑問を持っている方々は、「マネーキャリア」をおすすめします。「マネーキャリア」では、保険や事業のリスク対策に関する専門家が何度でも相談に乗ってくれるサービスです。

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またほけんROOMでは、様々な法人保険の解説や事業のリスクに関する記事を公開しているので、気になる方はそちらもご覧ください。