不動産投資は資産形成に有効？宅建士が物件の選び方や情報収集の方法を解説

こんにちは！マネーキャリア編集部・宅建士の山口です。 

先日、子供が小学生になり、手が離れたのを機に、正社員として働き始めた友人から相談を受けました。  

将来の年金の受取額への不安、高齢化社会による両親の介護の費用、子供の教育費、どうやって必要額を用意すれば良いのかという悩みの相談を、よく受けるようになりました。

 「資産形成という言葉は知っているけど、具体的なやり方が分からない。」 

そんな方に、

• 今回は不動産投資を資産形成に組み入れる方法
  
• 利益が出やすい物件の選び方

について、お伝えしたいと思います。 

ぜひ最後までお読みください。

不動産投資が資産形成に有効かどうかのお話を始める前に、みなさんに怖いお話をしようと思います。

みなさんは、「現金で持っていれば、お金の価値は減らない」と思っていませんか？ 

ところがお金の価値は、物価が上がればそれだけ減るのです。 

例を挙げれば、今日1万円で買えたものが、来月には値上がりして1万5000円になっていたとします。 

すると、1万円を現金で持っていた場合には、今日なら買えたものが、将来は買えなくなりますね？ 

このように、物全体の値段が上がることをインフレと呼びます。

「そんなに極端な事は起こらないでしょう？」
と、思いますか？ 

バブルと呼ばれる時代は、まさにそんな時代でした。
不動産の値段がどんどん上がっていったので、「頭金が溜まったら買おう」と、堅実に貯金しているうちに、ますます手が届かなくなるのです。 

この頃の銀行金利は高くて、銀行に預けておくだけで、５％以上もの金利が付きました。住宅ローンの金利は預金金利より高いので、最高で8.5％にもなりました。 

それでも、サラリーマンは、こぞって高い金利で住宅ローンを組み、マンションや一戸建てを購入しました。 

その後、バブルははじけ、不動産の値段は暴落したことはご存知でしょう。

このように、お金の価値は社会情勢で変動しています。 

額面が変わらないだけなのです。

では、「はじめから不動産なんかに手を出さなければよかったのに…。」と思いますか？ 

この時代に上がったのは不動産だけではありません。不動産が上がれば、賃料も上がります。被服費も、外食代も、今より高額でした。 

そして給料も上がっていくと考えられていたので、サラリーマンはその前提でポートフォリオを組み、資産形成を考えたのです。 

ここでみなさんにお伝えしたいのは、大切な資産形成について考える時、大多数の人は今の社会情勢を前提に考えていることに、気がついて欲しいということです。

資産形成というのは、一生涯にわたる人生の設計のお話なので、遠い先の未来のことまで考えて、プランを練る必要があります。 

ところが、10年、20年先の事なんか、予測出来ません。ましてや50年後の未来なんて想像できるでしょうか？ 

けれど一方で、将来のための資産形成は、出来るだけ早く始めることが有効です。 

資産形成を考える前提が変化するというお話と、遠い未来のことを考えて早くから資産形成のプランを練る必要があるというお話しは、一見矛盾するようですね。 

筆者なりの回答をお伝えする前に、もう一つだけ、お話させて下さい。 

バブルがはじけ、少子高齢化社会が到来し、今後の不動産価格が大きく上昇する未来は、今のところ想像できません。 

長くデフレと呼ばれて、物の価値が下がる時代が続いていますね。 

そんな時代に、不動産を買う意味なんてあるのでしょうか？ 

不動産を持つ大事な意味は、価格の上昇とは別ところにあると、筆者は考えています。 

現在、日本の財政が大幅な赤字を抱えている事はご存知ですね？

国民から集める税金よりも、出ていくお金の方が多い状態です。その差額を埋めているのは、「国債」と呼ばれる国の借金なのです。 

「個人向け国債」は、銀行や証券会社で扱っていて、満期まで持てば額面が返ってくる仕組みですので、通常、「元本割れのリスクはない」と説明されます。 

本当にそうでしょうか？
今の日本は、今までに発行してきた「赤字国債」と呼ばれる国債の利息の支払いに追われ、それに追い打ちをかけ、コロナ対策で追加的な財政支出が必要になっています。 

よく、家庭に例えて表現されますが、今の日本の状態は、
「お父さんの給料では払い切れない程の借金を抱えて、借金を返すために借金を繰り返す状態の中で、家族が大きな災害にあって、更に借金が必要になっている。」
という感じです。 

 国債が安全な資産と言われるのは、「国が潰れるはずがない」と、誰もが思っているからです。 

けれど、1998年にはロシアが、2002年にはアルゼンチンが、財政破綻した歴史があります。 

 財政破綻すれば、国債はただの紙屑となります。 お金も価値はなくなります。 

「日本に限って、財政破綻なんて起こるはずがない…」 

本当にそう思いますか？ 

筆者は自分の祖母から、戦後すぐの日本で、財政破綻が起きた事実を聞いたことがあります。 

その時、高額の財産税を徴収するために、国民全員の預金は封鎖され、新しい紙幣に変えるという政策を取られたそうです。

現預金の財産は、ほぼ国に没収されたようなものだったと聞いています。 

「そんなの、戦後すぐの混乱期のことじゃない！今と比べるなんてどうかしている…。」 

 そうきますか？ 

 一つの自治体の例ではありますが、夕張市で財政破綻が起きたのは2007年のことです。

そして今、コロナによって、世界中が経済的な危機に陥っています。 

 いかがでしょうか？

ここまで、「これでもか！」
と、暗い話をしてきました。 

 けれど、全て実際に起きたこと、起きていることのお話です。

そしてここからが、お約束した希望がもてるお話です。 

国が財政破綻して、現金・預金の価値がなくなった時、またはハイパーインフレと呼ばれる急激な物価上昇が起こった時、不動産を持っていたら、どうでしょうか？ 

それまで欲しい物も買わずに頑張ってためた、現金・預金はほとんど価値がなくなります。 

しかし、インフレになれば、不動産の価値は上がりますね？ 

国が財政破綻しても、不動産が無価値になることはないでしょう。

そして、不動産は、「人が住む」という使い道があります。 

自分が住むことも出来るし、人に貸して「賃貸収入を得る」ことも出来ます。 

ここで、先程の「資産形成を考える前提が変化するというお話と、遠い未来のことを考えて早くから資産形成のプランを練る必要があるというお話は、一見矛盾するようだ。」という話題を思い出して欲しいのです。 

不動産を持つメリットは、他にも沢山あります。 

• 賃貸収入で、老後の年金の不足を補う効果。 
• 相続税の対策にも有効。 
• 節税効果があるケースもある。 
• インフレになれば価格が上がるので、売却益が出ることもある。 
• 生命保険代わりになる。 

どうですか？ 

資産形成のための前提が変わっても、不動産を持っていれば、安心だということがお分かりいただけたでしょうか？ 

そして、不動産による資産形成を考えるなら、早くからプランを練る必要があります。

けれど、不動産投資にもデメリットがあります。 

• 現金化するのに時間と手間が掛かる。
• デフレで値段が下がる。 
• 借り手が見つからないという空室リスクがある。 
• 災害や事故で物件が破損したり消失するリスクがある。 
• 管理に手間が掛かる。 

等が考えられます。 

そこで、分散投資という手法が有効と考えられるのです。 

分散投資とは、資産形成を考える時に、基本になる考え方の一つです。 

資産をリスクの違いによって、分散して運用するという考え方で、分散の仕方はそれぞれの資産の大きさや考え方で変わることもあります。 

私のお勧めは、「預貯金」「有価証券」「不動産」に分けて持つことです。 

これから資産形成を始めようとする方に、必ず言われるのは、「リスクが小さくて、利益の大きな投資法を教えて下さい。」ということです。 

確かに、そんな方法があれば良いですね…。 

ところが残念ながら、リスクとリターンは比例します。 

リスクを一切取りたくなければ、「預貯金」で持つしかありませんが、それも必ずしもリスクがないとは言えないとお話したところですね。 

筆者は、不動産による資産形成は有効だと考えていますが、資産が不動産だけにかたよる事はおすすめしません。 

「預貯金」「有価証券」「不動産」、それぞれにメリット・デメリットありますので、バランス良く持つことが大事だと考えます。 

バランス良く持つことで、それぞれのデメリットを補うことが出来ます。

筆者が、不動産による資産形成をおすすめするのは、あくまでも「分散投資の一つ」としてであることを、理解しておいて下さい。 

そこでここからは、「ではどうやって、不動産で資産形成をしていけばいいか？」の具体的な説明をしていきたいと思います。

不動産による資産形成で、比較的はじめやすいのはワンルームマンション経営です。

マンションから得られる利益は、マンションの賃貸収入と、値上がりした時に売却して得られる利益です。 

しかし、今後の見通しとして、不動産価格が以前のように上がる可能性は少ないと考えると、不動産による資産形成は、賃貸収入が主になるでしょう。 

• 生命保険代わりになる。 
  
• 相続税対策になる。 
• 節税できる可能性がある。 
• 毎月、賃料収入が入る。 
• インフレ対策になる。 　 

特に、サラリーマンの場合は、安定収入があるので、資金が足りない時に融資が受けやすいというメリットがあります。 

生命保険代わりになるというのは、

ローンを組む時に、団体信用保険に加入することで、万が一本人が死亡若しくは高度機能障害などになれば、ローンの残額は免除されるということから言われています。 

マンションは家族に残され、その後も賃料収入が継続して入ります。 

年収900万円以上のサラリーマンは、節税効果の可能性もあります。 

毎月賃料が入るので、老後の年金を補う役目が期待できます。

もちろん、マンション投資にはデメリットもありますから、しっかりとリスクを把握して、対策を考える必要があります。

• 空室リスク
• 売りたい時に、すぐに売れるとは限らない
• 管理に手間がかかる場合もある 
• デフレの時は、値段が下がる 
• 天災・事故で物件が壊れるリスク 
• ローンの場合、金利が上がるリスク 

• ファミリー向けマンション
• 戸建て 
• アパート・マンション一棟買い 

があります。 

そして、それぞれを新築で購入するか、中古で購入するかの選択があります。 

一棟買いのメリットは、部屋数が多いことから、空室リスクが減ることにあります。

ここで言う、余裕資金というのは、「貯金の全額」ということではありません。

「不動産投資」は、名前の通り、「投資」です。

投資にはリスクがあり、元本保証ではありません。

ですから、あくまで生活に必要な資金、イザという時の出費に困らない資金は確保した残りと考えて下さい。

投資に回せる余裕資金が500万円以下という方には、積極的には不動産投資はおすすめしません。

現在の不動産の状況を考えた時、不動産価格が大きく伸びるとは考えづらいので、不動産からの賃貸収入がメインになると思われます。

ということは、不動産投資から得られる利回りも、極端に高く見積もることは現実的ではありません。

ワンルームマンション投資が、サラリーマンに有効だという話をさせて頂きましたし、頭金無しで、資金を貸してくれる業者もいるかも知れません。

けれど、現在の不動産投資は、「資産を守る」という側面を重視すべきというのが筆者の立場です。

余裕資金が500万円以下という方は、まず、不動産での資産運用に必要な、500万円を貯めることを目標にされてはどうかと考えます。

その場合は、同じ不動産に投資するにしても、REITという不動産を投資信託化した金融商品や、不動産小口化商品などもあります。

投資信託や株式に投資する方法もあります。

それぞれに、メリット・デメリットがありますので、しっかりと知識を身につけて、自分に合う投資法を見つけることをおすすめします。

それでも、不動産投資に興味があるのであれば、

• ローンを組んで、ワンルームマンション投資
• 安い中古物件を見つける
• 競売物件に投資する

という方法があります。

ローンを組むのであれば、しっかりとしたポートフォリオを組んで、出来るだけ頭金の金額を大きくすることをおすすめします。

余裕資金が500万円以上あるならば、不動産投資は現実的になって来ます。

選択肢としては、

• ローンを組んで、ワンルームマンション投資
• 安い中古物件を見つける 
• 競売物件に投資する

など、余裕資金500万円以下の場合と変わらなく見えますが、内容が違ってきます。

ワンルーム投資と言っても頭金を多くすれば、それだけ月々の金利負担が減るというメリットがあります。

また、ローンで購入した場合は、万が一空室が発生した期間も、ローンの支払はしなくてはなりません。

修繕のコストが発生する可能性もあります。

そのリスクに備えて、一定額は手元に残しておきたいものです。

また、安い中古物件の中には、500万円以下で手に入る物もありますから、キャッシュで不動産を購入する可能性も出てきます。

もっとも、この場合には築年数が古い、駅から遠いなど難有りの物件がほとんどでしょう。

それでも条件次第では、十分賃貸物件として稼働できる不動産もあります。

それについては、この後お話する、不動産の選び方を参考にして下さい。

また、競売物件はローンでは購入できないので、現金を用意する必要があります。

しかし、一般に市場より安い価格で売り出されますので、1000万円以下でもそこそこの物件を手に入れるチャンスはあります。

ただ、気をつけなくてはならないのは、安いのにはそれだけの理由もあります。

それについても、不動産の選び方で説明します。

余裕資金が1000万円以上用意できるのであれば、選択肢が広がってきます。

まず、1000万円を全額不動産へ投資するのか、ある程度、株、投資信託へ振り分けるのかという選択も必要になってきますが、ここでは不動産へ投資できる金額が1000万円以上としてのプランを考えます。

選択肢としては、

• 中古物件
• 競売物件
• 新築ワンルームマンション
• 一棟建てアパート・マンション  
  

ローンがいくらまで下りるかは、年収その他の条件で変わって来ますが、投資用不動産の場合、年収の10倍まで借りられる可能性もあります。

しかし、金利も高くなるのが一般的ですし、空室リスクなどを考えると、出来るだけ頭金の比率を多くして、金利負担を下げることをおすすめします。 

ここでは、物件の選び方について説明します。

現役の宅建士である私が、不動産投資をする際に実践していることなので、読者の方のお役に立てるかとい思います。

確かに、不動産投資を始めるには、勉強しなくてはならないことが沢山あります。 

けれど、もしこの記事を読んで少しでも興味を持ったら、一度気軽に物件を見に行って見ることをお勧めします。 

沢山見ることで、目が肥えますし、タダで色々な不動産を見られると思えば結構楽しめますよ。  

不動産投資で大事なのは、空室を出さないことです。 

そのためには、人気のエリアで、駅から近く、築年数も出来るだけ新しいに越したことはありません。 

予算を気にしなくて良いなら、そういう物件を選べば良いですが、そういう物件は当然高額です。 

少ない予算で不動産投資を始める時、選べる物件は相当限られます。 

その時、譲れる条件と譲れない条件の見極めを慎重にしなくてはなりません。

例えば、都心から離れていて、駅からも遠い物件では、なかなか借りては見つかりません。 

けれども、近くに大学や専門学校等があれば、下宿として需要がありますし、ある程度古い物件でも、値段を下げれば借り手は見つかる可能性が高いでしょう。 

その場合には、立地の不便さは譲れる条件となります。 

例え駅から離れていても、多少古くても、その物件なりの用途を見つけられれば、借り手が見つかる可能性が高くなります。 

しかし、不動産は一旦購入してしまうと処分したくても、簡単にはいきません。 

売り急げば、足元を見られて安く買い叩かれますし、買い手が付かないこともあります。 

物件選びは、とにかく慎重に！ 

物件選びの際には、借り手の需要について、徹底的にリサーチする必要があります。

賃貸収入から利回りを計算した時に、10％近い利回りの表示がされていて、驚く方もいるかも知れません。 

しかし中古物件は、築年数が古くなれば、賃料として投資を回収する期間も短くなるので注意が必要です。 

更に、キッチンやバス・トイレなどの水回りのリフォームは費用が高額になるので、その分の経費も考えて購入価格を決める必要があります。 

お得な物件は、あっという間に売れてしまいます。 

長くサイトに出ている物件は人気がないということです。 

しかし、売り主が本気で処分を考えて、大幅に値引きすることもありますし（この場合、サイトには新着物件として表示されます）、新着物件の通知は要チェックです。  

不動産の価格は、同じ条件でも物件ごとに違います。 

不動産を持っていれば、固定資産税が掛かるだけでなく、人が住まない物件は傷みが早いので、売り主が早く処分したくて焦っているケースもあります。 

私の知っているケースでは、転勤で遠方に引っ越して、管理も大変なので出来るだけ早くに売りたいという方がいました。 

安い値段で売り出し、水回りのリフォーム費用も負担するという条件でしたので、サイトに出た途端、すぐに売れました。  

物件を見る目を養うためにも、気になった物件があれば、まめに不動産屋に足を運び、現地を見せてもらいましょう。 

場合によっては、まだサイトに出る前のお得な物件に巡り会える可能性もあります。 

実際に物件を見に訪れた時、リフォーム前の中古物件がみすぼらしく見えてがっかりするケースも多いと思います。 

しかし、内装は、リフォームで見違えるようにきれいになります。 

注意しなくてはならないのは、リフォーム費用が高額になる水回りの状態や、床のきしみなど、構造に関わる部分です。 

水回りのリフォームの履歴などを確かめ、リフォームの必要があるようならば、購入額の交渉の際の材料になるかもしれません。

時折、破格に安い物件で、土地の権利が借地権となっているケースがあります。 

借地権というのは、土地を借りて、その上に建物を立てているので、土地は自分の物にはなりません。

必ず、土地の権利が所有権となっていることを確認してください。

再築不可物件とは、建築基準法の接道義務に反しているため、一旦取り壊したら、新しく家を建てることの出来ない土地の事です。 

転売がかなり難しいので、素人が手を出すのは危険です。

競売物件というのは、不動産のローンが払えなくなった人の不動産を、裁判所が売りに出したものです。 

落札希望者が最低入札価格以上で入札し、一番高い金額で入札した人が落札出来ます。 

一般に市場価格より安く取得できるメリットがありますが、占有者がいる場合や、マンションの管理費用が滞納されている場合には、落札者が対応しなくてはなりません。 

内覧は出来ないので、落札後部屋に入ったらゴミ屋敷だったと言う例もあります。 

事前にしっかりと勉強する必要がありますが、最近はネットでもある程度の情報収集が出来ますので、素人でも落札する方もいます。 

私が利用している競売不動産検索サイトでは、 様々な物件の情報を見ることができます。

但し、ある程度の法律知識のある方でなければ、おすすめはしません。 

ここからは、普段私が情報取集の際に利用しているサイト・ブログ・本を紹介していきます。

初心者向けのものから、上級者も利用できるものまで紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

楽待

健美家

世界一やさしい不動産投資の教科書

まずはアパート一棟、買いなさい

いのれぽ–不動産投資1年生のブログ

パート主婦、”戸建て大家さん“はじめました！

宅建士の筆者から見て、不動産投資に成功しやすい人の性格として、まめな人が多いようです。 

筆者の知人で不動産投資に成功している方に、DIYが趣味の方がいます。

自作で棚やキッチン収納などをおしゃれに作ることで、部屋が見違えるようになるケースがあります。 

凝ったものを作るというより、簡単でもセンスが重要と感じます。

彼は、不動産で資産形成をしながら、部屋のインテリアを考えることも、まめに物件探しに足を運ぶことも、楽しんでされています。

不動産の管理を負担に感じてしまうと、長く不動産経営を続けることは難しいでしょう。

しっかりとした知識を身につけて、楽しみながら資産形成が出来たら、理想的ですね。  

不動産投資は資産形成に役に立つというお話をしてきました。

不動産投資には、沢山のメリットがあることが伝わったでしょうか？

けれど、メリットだけではなく、リスクもあることも説明しました。

少額から始める方法もあるとは言え、大切な資産を失わないように、物件や商品選びには慎重になりたいものです。

コロナの流行で、世界中が今までにない試練に立っています。

コロナが収束した後の社会は、どのように変わっていくでしょうか？

世の中が大きく動く時というのは、大きなチャンスの時でもあると思います。

しっかりとチャンスをつかめるように、マネーキャリアでお金に関する勉強をして備えていきましょう。