資産運用でマンション投資は危険!?絶対に抑えておくべき6つのリスク

近年の投資ブームをきっかけに不動産投資への注目が高まっています。

中でも、マンション投資は人気です。

特に、大企業の会社員や公務員の場合、属性が良く高額の融資が組めるため、マンション投資は簡単にできてしまいます。

しかし、マンション投資を成功させるには、基礎知識が必須です。

まずは、絶対に知っておかなければいけない基礎知識をご紹介します。

• マンション投資による収益には２種類ある
  
• マンション投資には４種類ある
  
• マンション投資の２種類の利回り計算方法
  
• 資産運用のマンション購入までの流れ
  

マンションによる収益は2種類です。

これは株式投資など、他の投資でもよく使われる言葉です。

• インカムゲイン
• キャピタルゲイン
  

マンション投資には4種類あり、特徴が大きく異なります。

• 新築区分マンション投資
• 中古区分マンション投資
• 新築一棟マンション投資
• 中古一棟マンション投資

マンション投資でよく宣伝されるのが表面利回りです。

ですが、利回りには2種類あり、重視すべきは実質利回り（ネット利回り）です。

• 表面利回り：年間家賃収入÷物件価格
• 実質利回り：（年間家賃収入-諸経費）÷（物件価格＋諸費用）
  

マンション購入までの流れは、簡単にまとめると下記の通りです。

1. 不動産業者やネットで物件を探す
2. 気になる物件があれば問い合わせ
3. 購入の打診
4. ローン審査（ローンが必要な場合）
5. 売買手続き

マンションで資産運用するメリットを7つ解説します。

なお、物件や契約内容によっては得られないメリットもあるので、詳細は各項目を確認してください。

• マンション投資のメリット①：手間がかからない
  
• マンション投資のメリット②：長期的な安定収入が見込める
  
• マンション投資のメリット③：節税対策になる
  
• マンション投資のメリット④：私的年金になる
  
• マンション投資のメリット⑤：資産価値が減りにくい
  
• マンション投資のメリット⑥：自分で住むこともできる
  
• マンション投資のメリット⑦：生命保険の代わりになる
  

マンション投資は、一般的には手間がかかりません。

マンション投資を始める人の大半は会社員や公務員で、本業があります。

そのため、物件の管理は管理会社へ委託します。

反対に、委託せずに管理することを自主管理といいます。

物件や不動産業者にもよりますが、区分マンションなら管理費用は月数千円程度です。

マンション投資は、住んでいる土地から離れた場所を購入することも多く、自主管理は現実的ではありません。

管理会社に任せれば、下記手続きを全て代行してくれます。

• 家賃の集金代行
• 借主からの問い合わせ
• 入退居の手続き

マンション投資は、ほとんどが家賃収入（インカムゲイン）狙いで始めます。

以前は、オリンピック需要を狙ったキャピタルゲインでの投資も見られましたが、不動産市況が上昇している2021年現在、キャピタルゲイン狙いの投資はかなり難しいです。

家賃収入は、景気による影響をあまり受けません。

どれだけ景気が悪くなっても、入居者が居続ける限り安定した賃料収入が見込めます。

退去が出れば賃料は下がることが多いですが、立地や物件次第ではほとんど減額なく成約することもあります。

日々上昇、下落が繰り返される株式投資と比べて、極めて安定的です。

マンション投資は、節税対策にもなります。

マンションによる家賃収入は不動産所得といわれ、不動産所得は本業の所得（給与所得）との損益通算が可能です。

特に、諸経費が大きくなりがちな1年目の節税効果は大きくなります。

ただし、元から本業の給与所得が少ない人は、ほとんど節税効果は見込めません。

また、普通にマンション投資をしていれば、2年目以降は不動産所得がマイナスになる可能性は低いです。

これは、不動産取得にかかる利子を損益通算できないからです。

詳細は国税庁のHPに記載されています。

不動産投資のメリットとして節税を強調する不動産業者もいますが、裏を返せば「この物件に投資したら赤字になるから節税できます」と言っているようなものです。

この点についても、まっとうな不動産業者であればきちんと説明してくれます。

メリットの1つではありますが、おまけと考えてください。

マンション投資は、私的年金として機能する可能性もあります。

一般的なマンションの耐用年数は47年（鉄筋コンクリート造）と言われていますが、実際は耐用年数を大きく超過してもなお存続するマンションがほとんどです。

もちろん、賃料は年数の経過に応じて下がっていきますが、築20年を超えると賃料の低下も緩やかになります。

ごく一部に限られますが、ほとんど下がらないこともあります。

特に東京の一等地なら、古くてもそこそこの家賃が取れる物件は多いです。

将来的に需要が見込める場所であれば、マンションからの賃料収入が私的年金として機能し、老後の生活に役立ちます。

マンション投資は、特に中古物件において資産価値が減りにくいです。

日本の不動産には海外にはない新築信仰が存在するため、新築物件の価値が異様に高く、そして中古物件の価値は異様に安くなります。

そのため、安くなりきった中古物件を買うと、その後の資産価値は減りにくくなります。

ただし、資産価値が減りにくい物件は下記のような場所にある中古物件に限られるので注意してください。

• 大都市の一等地にあり、利便性の高い駅から徒歩10分以内の好立地物件
• 周りに学校や勤め先が複数あり、安定した需要が見込める物件
• その他、周りの物件にはない独自性を訴求できている物件

マンション投資は、自分で住むこともできます。

ただし、自分で住む場合は下記条件を満たさないといけません。

• サブリース契約を結んでいないこと
• 現在空室であること

マンション投資は、生命保険の代わりになるとも言われます。

これは、投資用マンションローンを組む際に団体信用生命保険（団信）に入ることにより得られるメリットです。

団信とは、あなたが死亡または高度障害になった場合に、ローンの支払を免除してくれる生命保険です。

フラット35以外の一般的な住宅ローンや投資用マンションローンに設定されています。

ただしこのメリットにも注意点があり、家族に資産として残せるマンションでなければ意味がありません。

• 不動産業者から高値で買わされたマンション
• 資産価値が下落する場所にあるマンション
• 空室がちっとも埋まらないマンション

マンション投資の一般的な利回り（表面利回り）はどれほどでしょうか。

一般的には5％程度と言われますが、これは一部の不動産業者によるポジショントークです。

実際は、どのようなマンションに投資するかによって変わります。

東京都心でマンション投資をする場合、一般的な表面利回りは下記の通りです。

• 新築区分マンション：3～4％程度
• 中古区分マンション：5％～8％程度
• 新築一棟マンション：6％～8％程度
• 中古一棟マンション：8％～10％程度

マンション投資には、6つのリスクがあります。

最悪の場合は大損して泣く泣く手放す羽目になることもあるので、マンション投資を検討している人は絶対に確認してください。

• マンション投資のリスク①：老朽化による家賃の低下
  
• マンション投資のリスク②：空室・滞納の可能性
  
• マンション投資のリスク③：環境の変化による家賃変動
  
• マンション投資のリスク④：金利上昇のリスク
  
• マンション投資のリスク⑤：自然災害による損失
  
• マンション投資のリスク⑥：販売会社や管理会社の倒産
  

特に新築や築浅マンションの場合は、老朽化による家賃の下落は認識しておかなければいけません。

ごく稀に、家賃が落ちないマンションもありますが、滅多にないと思ってください。

「家賃は下がりません！」と断言するとんでもない不動産業者がいますが、素人を騙そうとしか思っていないので無視でいいです。

築20年以上経ってくると、よほど長期の入居者がいない限りは家賃の下落も緩やかになります。

家賃の下落を嫌う人は、築20年前後の物件を狙うのも一つの手です。

ただし、築年数が経過するにつれて修繕費も高くなる傾向はあるので、修繕費と家賃下落のバランスを考えて投資しましょう。

マンション投資をする上で、空室や家賃滞納の可能性はあります。

人気のない場所は、どうしても空室期間が長期化しやすいです。家賃滞納は事例として多くはありませんが、あまりにも賃料が安い物件だと家賃滞納リスクは上がります。

「滞納する人なんか退去させればいいじゃん！」と考える人がいますが、簡単ではありません。

家賃滞納は、1ヶ月や2ヶ月程度では退去させることが出来ません。

借地借家法で賃借人は厳重に守られており、少なくとも3ヶ月～半年以上の滞納がなければ、退去させるのは難しいです。

当然、その間一切家賃は入らず、維持費（管理費＋修繕積立金）だけを払うことになります。空室の場合も同様です。

マンション投資は、環境変化による家賃変動に弱いです。

環境変化とは、下記のようなことを指します。

• 大型商業施設の閉鎖・移転
• 大学の移転
• 工場の移転

可能性としては高くありませんが、金利上昇リスクは認識しておくべきです。

ローンでマンション投資を行う場合、借入金額が大きければ大きいほど、金利上昇によってローンの支払いが増えます。

2021年現在、日本では金利を上げるような状況にはなっていませんが、アメリカでは来年後半以降の利上げが既に議論されています。

日本も、本格的な景気回復となれば金利を上げるかもしれません。

今から不動産投資を考える人の大半は、目先の低金利に惹かれて変動金利でローンを組むことになります。

3年～5年は金利が上がらなかったとしても、10年後、20年後は誰にも分かりません。

不動産である以上避けられませんが、地震による建物の損失リスクがあります。

ただ、地震についてはよほど古い物件でない限り、過度に心配する必要はありません。

1981年以降に建築確認された物件に関しては、建築基準法の改正により新耐震基準が適用されています。

築30年程度までの物件なら、確認するまでもなく新耐震基準対応です。

自然災害で怖いのは水害であり、近年あちこちで発生しています。

水害でマンションが倒壊することは稀ですが、エレベータや配電盤などが浸水し、莫大な修繕費が必要になる場合があります。

日本の気候を見る限り水害の方が発生確率は高いので、各市区町村の出す水害マップを確認しておきましょう。

不動産業者の倒産により、マンション投資に支障が出る可能性もあります。

特に、設立して日が浅い業者は要注意です。

設立してからどれくらい経っているかは簡単に確認できます。

宅地建物取引業者の免許証番号を確認してください。

• 宅地建物取引業　◯◯知事(◯)第◯◯号
  
• 宅地建物取引業　国土交通大臣(◯)第◯◯号 
  

マンション投資には前述の通りリスクがありますが、軽減させる方法があります。

6つのリスクへの対策をご紹介します。

• 老朽化のリスクへの対策
  
• 空室・滞納長期化のリスクへの対策
  
• 環境の変化による家賃変動のリスクへの対策
  
• 金利上昇のリスクへの対策
  
• 自然災害による損失への対策
  
• 販売会社や管理会社の倒産への対策
  

費用対効果をよく考える必要がありますが、リノベーションやリフォームによる老朽化対策を取ることは可能です。

特に一棟マンションでは、老朽化を放置すると下記のような悪循環に陥りやすくなります。

1. 家賃を下げないと入居者が決まらない
2. 質の悪い入居者が増え、より物件が汚くなる
3. ますます家賃を下げないと決まらなくなる
4. さらに質の悪い入居者が増える

空室・滞納長期化リスクへの対策は、需要が見込める地域のマンションを選ぶことに尽きます。

需要が見込める地域なら家賃を大幅に下げる必要はありませんし、家賃が大幅に下がらなければ質の悪い入居者が入るリスクも未然に防げます。

優秀な管理会社を選んで空室リスクを下げる方法もありますが、物件に魅力がなければどんなに優秀な管理会社でも空室を埋められません。

需要が見込める地域は、下記の通りです。

• 都市部（可能な限り関東圏）
• 主要駅から徒歩10分圏内
• 同種のマンションが乱立していない地域

環境の変化によるリスクは、環境に頼るようなマンション投資をしなければ避けられます。

特に、下記3つのどれかに頼るマンション投資は危険です。

• 大型商業施設
• 大学
• 工場

金利上昇リスクへの対策は、根本的にはありません。

固定金利で借りる方法はありますが、その分金利が高くなってしまうのであまり意味がないです。

どうしてもリスクを避けたいなら、下記対策を徹底しましょう。

• 低金利のうちに変動金利でローンを組み、可能な限り貯金する
• 繰り上げ返済を定期的に行い、金利上昇に備える
• できる限り低金利で貸してくれる銀行や不動産業者を探す

自然災害による損失は、可能性が低い上に対策しにくいものです。

どうしても不安な人は、下記対策を取ってリスクを軽減しましょう。

• 耐震・免震構造のあるマンションを選ぶ
• 過去に水害や土砂崩れを起こした地域は除外する

販売会社や管理会社の倒産リスクは、それほど高くありません。

ただし前述の通り、設立して5年以内の業者は注意すべきです。

倒産リスクを避けるには、下記徹底してください。

• 設立して5年以内の不動産業者は避ける
• それでも不安なら、可能な限り大手の不動産業者を選ぶ

不動産投資には、マンション投資だけではなく戸建て投資もあります。

それぞれの特徴を比較していきます。

• 戸建て投資の特徴①：少額から始められる
  
• 戸建て投資の特徴②：マンションより資産価値が安定している
  
• 戸建て投資の特徴③：空室期間が長引きやすい
  
• 戸建て投資の特徴④：管理に手間がかかる
  

戸建て投資は中古しかありません。

中古の戸建て物件は価格が安く、ボロ戸建てと称されるような築古の戸建てなら数百万円程度から始められます。

特に、下記のような人はマンション投資より始めやすいと言えるでしょう。

• 低収入または転職して日が浅く、融資が受けられない人
• ローンを組みたくない人

戸建ては、マンションと比べて特定施設の需要頼みで建てられることは少ないです。

ニュータウンなど一部資産価値の落ちやすい地域はありますが、昔からの住宅街なら需要もある程度安定しています。

そのため、マンション投資と比べて周辺環境の変化で家賃が下落するリスクを避けられます。

一方で、マンション投資より不利な特徴もあります。

どうしても空室期間が長くなりやすいです。

戸建てに住みたい人は、一部の例外を除いて家族連れです。

一度入居すれば入居期間も長いですが、退去すると次の入居まで時間がかかります。

マンションと異なり戸建ては管理費や修繕積立金はかかりませんが、古くなれば修繕が必要な点は変わりません。

空室中は維持費がかさんでしまう点は注意が必要です。

物件によりますが、築古の戸建て投資は特に手間がかかります。

• 大規模リフォーム
• 配管の劣化やガス関連機器の故障による修繕

マンション投資は、実は会社員より公務員の方が始めやすいです。

実際に、公務員がマンション投資を事実上の副業にしたり、リタイアに成功する人も出ています。

ただし、公務員がマンション投資をする上で注意点が2点ありますので解説します。

• 注意点①：副業規則に違反しないようにする
• 注意点②：不動産会社からの高額物件の勧誘は断る
  

公務員は、原則として副業禁止です。

会社員の副業禁止と異なるのは、公務員は法律により禁じられている点です。

公務員が勝手に副業した場合、最悪の場合解雇されます。

ただし、下記については副業には当たらないとされています。

• 不動産投資（一定規模未満に限る）
• 株式などの金融投資（FX、仮想通貨を含む）
• 農業（一定規模未満に限る）
• 講師業（単発に限る）

公務員は、不動産業者によく狙われます。

融資が会社員よりも圧倒的に受けやすいからです。

中には、下記のように無茶な不動産投資を勧める業者もいますので、注意しましょう。

• 一気に複数の区分マンションを買わせる
• 高額な一棟マンション投資をやたら勧める

マンション投資、戸建て投資を問わず、不動産投資は近年被害報告の多い投資です。

金融投資と比べて閉鎖的な市場だからこそ、初心者と不動産業者との情報格差があります。

あなたが不動産投資初心者で、どこから買ったら良いか、どの物件を買ったら良いか不安な場合は、まずは第三者に相談してみましょう。

マネーキャリアなら、お金の専門家であるFP（ファイナンシャルプランナー）が中立的な立場で相談に乗ります！

何度でも相談料は無料です。

不動産投資以外にも、お金に関することをまとめて相談できます。

• 家計管理
• 保険の見直し
• 不動産投資以外の投資提案

ここまで、マンション投資に関して解説しました。

• 基礎知識
• メリット・デメリット
• リスクに対する対策
• マンション投資と比べた戸建て投資の特徴