老後の一人暮らしは賃貸・持ち家どちらがベスト？独身の老後住居問題

「家計調査年報」によると住居費は月額1.4万円程度です。金融庁の「老後30年間で約2,000万円が不足する」という試算は、月額1.4万円の住居費がもとになっています。

老後世帯の住居に関する以下のデータを押さえておきましょう。

• 老後世帯の持ち家率は8割以上
  
• 老後世帯の平均家賃は4～6万円
  

老後世帯の持ち家率が高いため、老後2,000万円問題は持ち家が前提となっています。賃貸暮らしで毎月4～６万円の家賃を払い続ける場合、老後破産に注意が必要です。

※参考文献：総務省

総務省の調査（2018年）によると、65歳以上の高齢者がいる世帯の持ち家率は82.1％でした。持ち家率は減少傾向にありますが、高齢者の8割以上が持ち家に住んでいます。 

世帯構成別の持ち家率を以下の表にまとめました。

一人暮らしをしている高齢者の約3割は賃貸住宅に住んでいます。若い頃とは違って気軽に引っ越しができませんし、賃貸で暮らす間は常に家賃を払い続けなければならない点が大きなデメリットです。

一般的に、住宅ローンの完済年齢を80歳未満と定めている金融機関が多いです。そのため、住宅ローンを組む場合、40代前半までには住宅を購入しておきたいところです。

※参考文献：総務省

「平成30年住宅・土地統計調査」によると、世帯主が65歳以上の高齢世帯の1ヶ月当たりの家賃平均額は約4〜6万円（全国平均）です。単身世帯と2人世帯では大きな差がみられませんでした。都市部では、全国平均よりも高くなる傾向があります。

また、「平成30年度厚生年金保険・国民年金事業の概況」によると、厚生年金保険受給者の平均年金月額は、約14万6,000円です。

一般的に、家賃は収入の3分の1程度までが目安とされています。月収が14万6,000円の人であれば、4万8,600円程度の家賃が妥当です。

目安以上の家賃の住宅を希望する場合は、年金以外の収入と貯蓄がどのくらいあるかが重要になります。無理なく支払える価格で物件を選びましょう。

※参考文献：総務省

※参考文献：厚生労働省

持ち家と賃貸を8つのポイントで比較してみましょう。

持ち家と賃貸どちらを選ぶかは人生設計によって左右されます。持ち家と賃貸のメリット・デメリットを考慮して、それぞれ向いている人の特徴を確認してみます。

持ち家が向いているのは以下のような人です。

• 収入が安定している人
• 住宅ローンが完済できる人
• 多くの部屋数を必要とする人
  

賃貸が向いているのは以下のような人です。

• 収入が安定していない人
• 転勤が多く住む場所が変動する
• 大きな借金を背負いたくない人

老後に賃貸で一人暮らしをするデメリットは、以下の3つです。

• 毎月の家賃がかかる
• 高齢になると審査が通りにくい
• 人間関係が薄くなりやすい

若い頃は「自由に引越しできる身軽さ」が賃貸の最大のメリットでした。

しかし、高齢になると、収入が減ることで毎月の家賃が大きな負担になります。安い部屋に住み替えようと思っても、審査が通りにくいので注意が必要です。

退職後にそれまで縁のなかった地域で一人暮らしを始めると、孤独を感じることもデメリットの1つです。

総務省の「家計調査」（2018年）によると、65歳以上の単身世帯で約7割、夫婦世帯では9割以上が持ち家で暮らしています。   

持ち家のメリットは、住宅ローンを完済すると自分の財産になることです。固定資産税などがかかりますが、同じ広さの賃貸と比べると、住居費の負担はずっと軽くなるでしょう。

賃貸は、家賃を払い続ける必要があります。収入が減少する老後生活には大きな負担です。例えば、月5万円の部屋に30年間住み続けると、トータルの家賃は1,800万円かかります。

賃貸で暮らす場合、老後にかかる住居費が大きくなります。現役のころから家賃用の貯蓄をするか、老後も長く働くことで年金以外の安定した収入源を確保する必要があります。

※参考文献：総務省

収入が減少して家賃が大きな負担になったら、安いところへ住み替えればいいと考えている方もいるでしょう。

しかし、高齢者になると借りられる物件が限られます。家主が高齢者に貸すのを敬遠し、審査が通りにくくなるからです。その理由は以下の通りです。

• 家賃を踏み倒されるリスク
  
• 認知症になるリスク
  
• 部屋で亡くなるリスク
  

賃貸契約をするには、特に法律的な年齢制限はありません。しかし、入居者の年齢制限を設けている物件もあります。

不慮の事態にすぐに駆けつけられる親族や定期的に見守ってくれる人、家賃の滞納をカバーできる存在を明確にすれば、円満に契約できる場合もあります。

頼れる親戚や子がいる場合には、契約に立ち会ってもらうとよいでしょう。

高齢者の一人暮らしでは、人と接する機会が少なくなります。退職後に地縁のない町で賃貸暮らしを始めた場合、特に孤独感が高まりやすいでしょう。

ずっと1人でいることで周りとうまくやれず、さらに孤独になってしまうという悪循環が起こりがちです。

現役時代には、仕事で人と接する機会がたくさんあります。しかし、老後は自分で動かない限り、誰とも話さずに1日が過ぎてしまうでしょう。

賃貸の場合、地域の集まりに参加する義務がないので、人間関係が薄くなりやすいです。

老後は時間に余裕があるので、積極的に人と接する機会を持ちましょう。一人暮らしの高齢者にとって、心身ともに健康でいることは何より重要なことです。

老後に持ち家で一人暮らしをするデメリットは以下の通りです。

• 老朽化に応じたメンテナンスが必要
• 固定資産税・都市計画税がかかる
  
• 空き家問題
  

住宅ローンを完済してしまえば、持ち家は資産となります。賃貸よりもお得なようですが、資金的なデメリットもあります。

すべての人は、いずれ必ず死を迎えます。現代社会の構造では、孤独死の増加は避けられないでしょう。

子どもや孫がいる場合には、将来の相続も含めて意思疎通を図っておきましょう。

持ち家は老朽化に応じたメンテナンスを行う必要があります。総務省の調査（2018年）によると、築30～40年で建て替えが実施されることが多いようです。 

建て替えが必要かどうかは、物件の構造や状態から判断します。築年数が古くなったからといって、必ず建て替えが必要になるとは限りません。

老後の建て替えには、以下のようなデメリットがあります。

• まとまったお金がかかる
• 建て替え完了までの仮住まいが必要
  

老朽化した自宅の建て替えを行えば、快適な住まいで老後を安心して過ごせるでしょう。

建て替えは大きな出費です。建て替えを行う場合は、しっかりとした資金計画を立てましょう。必要に応じてローンの利用も検討してください。

※参考文献：総務省

家や土地などの不動産を所有すると、固定資産税と都市計画税かかかります。

固定資産税とは、毎年1月1日現在での土地、家屋（家、マンション、店舗など）、償却資産（土地、家屋以外の事業用資産）の所有者に課せられるものです。固定資産のある市町村から徴収されます。固定資産税は、所有する資産の評価額によって異なります。

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用に充てることを目的とした税金のことです。固定資産税評価額をもとに計算されます。

賃貸暮らしでは、固定資産税と都市計画税を納める必要がありません。持ち家の場合は、固定資産税と都市計画税を毎年納めなければならないので、資金的なデメリットといえます。

一人暮らしの高齢者が増え、孤独死も増加しています。孤独死とは、「自室内で誰にも看取られることなく、突発的な疾病などで死亡すること」を指します。全国の65歳以上の孤独死者数は年間で3万人を超えています。

親が孤独死して、実家が空き家になってしまった方も増えているようです。一般的に、建物と土地は孤独死によって不動産の価値が落ちます。建物が残っている状態では「3割～5割下落する」とされています。

一般的な戸建ての場合、解体費用の相場は400万円～500万円程度です。更地にすることで「孤独死」の影響による不動産の価値の下落が多少抑えられます。しかし、解体費用が出せず、建物のまま空き家になっているケースも多くみられます。

賃貸暮らしの場合、毎月の家賃を支払う必要があります。年金だけで生活する場合には収入が減るので、現役世代と同じ水準の家賃を支払い続けるのは大きな負担になります。

一般的に家賃は収入の3分の1程度までが目安とされています。厚生年金の受給額だけで生活する場合、月収は約14万6,000円になります。家賃は4万8,600円程度が妥当です。 

目安の4万9,000円以上の家賃の住宅を希望する場合は、年金以外の収入があるか、貯蓄がどのくらいあるかが重要になってきます。

老後に賃貸暮らしをするなら、老後の生活資金は年金以外の収入や貯蓄がいくらあるのかなども考慮した上で、無理のない計画を立てることが大切です。

高齢者向け優良賃貸住宅のように高齢者でも契約しやすく住みやすい賃貸住宅があります。さまざまな選択肢を調べて、ご自身のライフプランや老後資金に合った住まいを検討しましょう。

老後に持ち家での一人暮らしを考えている場合に検討すべきことは、以下の2つです。

• 老後の生活を踏まえたリフォーム
  
• 資産価値が落ちにくい立地の選択
  

持ち家は、賃貸のように家賃を支払い続ける必要はありませんが、維持費や税金がかかります。

昔から住み慣れた持ち家で暮らし続ける場合は、劣化した箇所を修理するだけではなく、手すりをつけるなどのバリアフリー化を行うとよいでしょう。

新しく住宅を購入するなら、将来売却することを想定して、資産価値が落ちにくい立地を選択しましょう。

家を建ててから年数が経つと、水回りを中心に家の設備が劣化してきます。ご自身が年齢を重ねることにより、使い勝手が悪く感じられることもあるかもしれません。

ちょっとした段差でつまずいて転倒したり、トイレや浴室の温度差でヒートショックを起こしてしまったりと、家の中にも予想外の危険が潜んでいるものです。

老後に備えるリフォームのポイントを以下にまとめました。

• バリアフリー化
  
• 暮らしやすい間取り
  
• 家の中の温度を快適に
  
• 水回りの安全性や機能性アップ
  

建物によっては、間取りの変更など大規模なリフォームを行う必要はないかもしれません。水回り、階段の手すりの設置や玄関のリフォームなど、小工事だけでも快適に暮らせるようになるはずです。

住宅を購入する際は、リセールバリュー（購入した住宅を売った場合の価格）を意識することが重要です。たとえ長く住む予定でも、物件の売却価格は住宅そのものの資産価値と密接に結びついているからです。

「住宅ローンを完済すれば資産になる」という理由で、賃貸ではなく持ち家を選択する人が多いでしょう。しかし、立地によっては、購入した時点から資産価値が右肩下がりする物件もあります。

将来的に、持ち家を売却して老人ホームに入居することもあるでしょう。いざ売却しようとしたとき、思っていたほどの資産価値がないと、資金不足におちいる可能性があります。いずれ売却することも考慮して、資産価値が落ちにくい立地を選択することが大切です。

老後をの住まいを決めるときに知っておくべき3つの注意点を以下にまとめました。

• 建て替えなどによる退去の可能性
• 長期的な目線で選ぶ
• 審査が通らない可能性

老朽化した建物は建て替える必要があります。賃貸の場合、退去を要求されることがあるので注意が必要です。

高齢者は審査が通りにくいため、別の物件に引っ越せないおそれもあります。新しめの物件に入居しておくなど、物件は長期的な目線で選ぶことが大切です。

築年数や利便性、資産価値を考慮して物件を選びましょう。

持ち家の場合、建物の老朽化に伴い、必要に応じてリフォームや建て直しを行います。建て直すときは、仮住まいの用意が必要です。大きな費用がかかりますが、快適になったマイホームで安心して暮らすことができます。

一方、賃貸も老朽化の問題は避けられません。賃貸の場合、自費でリフォームする必要はありません。しかし、マンションなどの集合住宅では、家主が建物の建て替えを決定し、退去を迫られるケースも少なくないようです。

長年住み続けていると、引越しは心理的にも負担がかかります。転居先を探すのも一苦労です。

そのため、立ち退きを拒否して裁判沙汰になったり、立退き料でもめたりというトラブルが、近年増えてきているようです。

老後の住まいを決めるときには、長期的な目線で選びましょう。

高齢になると、ちょっとした段差や温度差によって体に不調をきたすことがあります。賃貸の場合は、日常に潜む危険性に注目して物件を選びましょう。高齢者は審査が通りにくく、気軽に引越しができません。長く暮らすことを前提として、新しめの物件を選びましょう。

マンションや戸建てを購入する場合は、将来売却することを考慮しましょう。資産価値が下落しにくい立地の物件を選ぶとよいです。

さらに気を付けたいのが、交通の便です。

高齢になると、車の運転ができなくなります。車がなくても生活に支障がないか、事前にしっかりと確認しながら立地を決めることが大切です。

高齢者が賃貸で物件を探す場合、審査が通らないことがあります。以下の理由で家主が高齢者に貸すことを敬遠するためです。

• 家賃滞納
• 孤独死防止 
• 保証人不在
  

高齢者は現役世代よりも収入が減少し、年金のみで生活している方も多いです。そのため、家賃滞納を懸念する家主も少なくありません。

孤独死とは、主に一人暮らしの方が「突発的な疾病等によって、誰にも看取られることなく亡くなってしまうこと」を指します。

孤独死は入居者の「故意・過失」とはいえないため、その汚損についても入居者に責任を問うことはできません。原状回復は家主の負担で行なうことになります。

賃貸契約には保証人が必要です。しかし、頼れる親戚や子がいない場合、保証人を用意することができないと審査が通りません。

少子高齢化が加速する中、今後、高齢者を対象としない賃貸ビジネスは厳しいものとなるでしょう。そのため、高まる高齢単身世帯の賃貸ニーズに対応する家主が増える可能性も期待されます。

老後の生活における住居以外の不安を以下にまとめました。

• 老後資金
• 健康
• 孤独

十分な老後資金作りをしていても、家計管理をしないと老後破産をしていまう可能性があります。

健康は「生活の質」を高く保つ上で不可欠な要素です。若いうちから、食事や運動に気をつけておきましょう。健康を害すると、医療費などの出費も多くなりますし、そもそも老後生活を楽しめません。

孤独になりやすい老後の一人暮らしでは、老後うつや認知症の発見が遅れがちになります。

必要な老後資金はライフスタイルによって異なりますが、一般的には2,000万円～3,000万円が必要といわれています。

「厚生年金保険・国民年金事業の概況（令和元年）」によると、公的年金の平均受給額（月額）は以下の通りです。

• 国民年金の場合：約5万6千円
• 厚生年金の場合：約14万6千円

老後の生活費は単身世帯で月14万円、2人世帯で月25万円ほど必要です。ゆとりのある生活には月36万円が必要といわれています。

毎日の生活費のほかに、入院やリフォーム代などの突発的な大きな出費にも備える必要があります。家計管理せずに支出を続けると、老後資金をあっという間に切り崩してしまうので注意が必要です。

内閣府の「高齢者の健康に関する調査（2017年）」によると、高齢者は以下のように自分の健康状態を捉えています。

年齢が上がるにつれて、健康状態が良くないと答える割合が増加しています。

自分は健康だと意識している人は約半数です。裏を返せば、約半数の人は健康状態に不安があるということになります。

前向きにとらえれば、「一病息災」という考え方もできます。病気があれば受診の機会が増え、他の病気を早期発見できる可能性があるからです。

とはいえ、老後の治療は長引く傾向があり、入院や手術には大きな費用がかかります。公的医療保険でカバーできない費用もあるので、民間医療保険や貯蓄での備えが必要です。

老後に一人暮らしをする人の数は年々増えています。厚生労働省の｢国民生活基礎調査の概況（2019年）｣によると、65歳以上の高齢者がいる世帯のうち、単独世帯は約3割でした。

体型などの見た目以上に気づきにくいのが内面の変化です。いつの間にか老後うつや認知症を発症、進行させている可能性もあります。 

うつや認知症の症状は、会話をしている中で相手が異変を察知してくれるものです。誰ともコミュニケーションをとらず、孤独に1日を過ごしていては、当然ながら気づいてもらうことはできません。

最終的に、孤独死や安否確認ができないという最悪の事態に陥るケースもあります。積極的に人と関わる機会を作ることが大切です。

高齢化や長寿化が進み、老後生活に対する不安が高まっています。その解決策の1つとして「リバースモーゲージ」が注目されています。

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして住み続けながら融資を受けるシニア層向けのローンです。

年金生活で収入の少ない高齢者も利用することができます。リバースモーゲージを活用することで、充実したセカンドライフを送ることができるでしょう。

しかし、リバースモーゲージにはデメリットやリスクもあります。ご利用の際は、以下のデメリットに注意しましょう。

• 推定相続人の同意が必要
  
• 使いみちが限定される可能性
  
• マンションは対象外となる場合が多い

一般的に、リバースモーゲージは契約者の死亡後に自宅を売却して返済します。しかし、金融機関によっては契約期間が設けられているケースがあるので注意が必要です。金利上昇や評価額下落によって融資額が変わるリスクもあります。

老後に不安を感じている人も多いでしょう。一人暮らしの老後生活となると、なおさら不安が大きくなります。一人暮らしは孤独を感じやすく、健康面でも問題が起こりやすくなりがちです。

老後を単身で暮らす場合、賃貸と持ち家のどちらがいいのかは、人それぞれの価値観によります。絶対的な正解はありません。それぞれのメリットとデメリットをしっかり把握して選択しましょう。

賃貸の場合は、毎月の家賃を支払うことが必要です。高齢者になると、家賃滞納や孤独死を懸念されます。審査が通りにくくなることも覚えておきましょう。

持ち家の場合は、ローン完済後もリフォームや建て直しの費用が必要です。売却も考慮に入れて、資産価値の下落しにくい立地の物件を選びましょう。

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