住宅ローンを月々8万返済する際に必要な年収は？借入額決定のポイントも

住宅ローンの返済は高額かつ長期にわたるため、無理のない返済計画を立てることが何より重要となります。

無理のない返済額というのは人によって様々でしょうが、1つの目安として月々8万円の返済額であっても、住宅ローンを組んでマイホームを購入することは可能なのでしょうか？

そこで本章では、月々8万円の返済での借入可能額や目安年収について解説します。

（参照：国土交通省「令和3年度住宅市場動向調査報告書」）

このように、年度によって多少の推移はあるものの、中古マンションの返済額は多くの人が月々9万円以下に設定しています。

よって、月々8万円の返済であっても、住宅ローンを組んでマイホームを購入することは十分に可能であると言えるでしょう。

◆返済期間別の借入可能額と総返済額（月々8万円の返済）

上記の試算結果より、返済期間35年であれば2,600万円ほどが借入可能となっています。

なお、返済期間が長いほど借入可能額も多くなりますが、その分だけ利息の負担額も増えて総返済額も多くなるため、注意が必要です。

住宅ローンの返済額を決める時は、実際の返済額よりも返済比率に着目するようにしましょう。

返済比率とは、年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合のことです。

一般的には、返済比率は25％以内に収めることが理想とされているため、25％として年収の目安を算出すると、

8万円×12ヶ月÷25％＝384万円

ただし、これはあくまで1つの目安であるため、ご自身の状況と照らし合わせながら目安の年収を算出するようにしましょう。

では実際に住宅ローン借入額を決める時には、どのような点がポイントになってくるのでしょうか？

そこで本章では、住宅ローン借入額を決める時のポイントについて解説します。

具体的には、以下の2つです。

1. 頭金をどれだけ用意できるか検討する
   
2. 月々返済できる金額をしっかり考える
   

頭金とは、高額な商品を購入する際に最初に支払うある程度まとまった金銭のことで、住宅ローンとは別に用意する自己資金のことです。

頭金を支払った分だけ住宅ローンの借入額は減ります。そのため、頭金の金額が多いほど月々の返済の負担を減らすことが可能となります。

とはいえ、自己資金だけでまとまった金銭を用意するのは、多くの方にとって容易なことではないでしょう。それに無理して多額の頭金を払ってしまうと、手元の流動資産（現金）が一気に減るというリスクもあります。

頭金が多いほど後々の返済の負担は減りますが、家計とのバランスも考慮しながら慎重に検討するようにしましょう。

また、住宅ローン借入額を決める時には、月々返済できる金額をしっかり考えることも重要です。

住宅ローンの返済は基本的に完済するまで毎月発生するため、年収や家計の状況も考慮しながら、慎重に検討する必要があります。

ただし、住宅ローンの返済にだけ着目して、安易に借入額を抑えるのは注意が必要です。

というのも、気密性や断熱性を考えて建てた家であれば、住宅ローンは高くなっても光熱費を抑えることができ、最終的な支出が減る可能性もあるからです。

一度購入した家はこの先何十年も住むことになるため、住み心地や建設後のランニングコストも考慮した上で、慎重に借入額を検討するようにしましょう。

月々の返済額について事前に知りたい方は、返済シミュレーションを使う方法があります。返済シミュレーションは借入残高・金利・返済方法などの必要な情報を入力すれば、月々の返済額を簡単に算出することができます。

そこで本章では、返済シミュレーションを使う際の注意点について解説します。

具体的には、以下の2つの注意点があります。

1. 住宅ローン以外の費用も忘れずに
   
2. 将来支出や収入が変わる可能性もある
   

住宅購入後に支出する費用は住宅ローンの返済額だけではありません。毎年の固定資産税や保険料、リフォーム代や修繕費などのランニングコストも必要になってきます。

返済シミュレーションではこれらのコストは加味されていないため、シミュレーションの算出結果だけで借入額を決めてしまうと、将来的に家計が圧迫される可能性もあります。

住宅ローンを組む際には、住宅ローン以外の費用も忘れずに考慮するようにしましょう。

住宅ローンの返済は長期にわたるため、将来的に支出や収入が変わる可能性があることにも注意しておかなければなりません。

子どもが生まれれば養育費の支出が増えますし、勤め先の業績悪化や転職により収入が下がる可能性も十分に考えられます。

返済シミュレーションではこのような将来的な支出や収入の変化は加味されていないため、①と同様にシミュレーションの算出結果だけで借入額を決めてしまうと、返済に苦労する可能性があります。

基本的に現在の生活基準が何十年も続くことはないでしょうから、住宅ローンを組む際には、将来的に支出や収入が変わる可能性も考慮する必要があるでしょう。

実際にマイホームの購入を検討していると、月々8万35年払いの借入額では資金が足りないケースも発生します。

そこで本章では、月々8万円の35年払いの借入額では資金が足りない場合の対策をご紹介します。

具体的には、以下の3つです。

1. 差額を頭金で支払う
   
2. ボーナス払いで借入額を増やす
   
3. 物件のランクを見直してみる
   

まず考えられる対策としては、借入額と住宅購入費の差額を頭金で支払うという方法です。

足りない分を現金で用意できるのであれば、差額を頭金で支払ってしまうのが最も手っ取り早い方法と言えるでしょう。

ただし前述の通り、頭金を支払うと手元の流動資産（現金）が一気に減るというリスクがあるため、病気やケガなどで急なお金が必要になった時には生活が破綻してしまう可能性もあります。

差額を頭金で支払う場合には、万が一の時に備えて多少の貯蓄は残しておいた方がいいでしょう。

また、別の対策としては、ボーナス払いで借入額を増やすという方法もあります。

例えば、5万円×2回のボーナス払いを設定すれば、年間返済額が106万円（月々の返済額96万円＋ボーナス払い10万円）となり、借入可能額を約2,830万円まで上げることが可能となります。

ただし、ボーナスの支給は不確定要素も多く、場合によっては不支給になる可能性もあります。ボーナス払いを設定する場合には、減額や不支給になるリスクも考慮した上で、無理のない設定額にしておきましょう。

さらに、資金が足りない場合には、無理をせず物件のランクを見直してみるのも1つの方法です。

立地や広さなどの一部の条件に妥協をして、住宅購入費そのものを見直せば、手が届く可能性もあります。

ただし、マイホームはこの先何十年も住むことになる重要な資産です。極端に物件のランクを落としてしまうと、大きな後悔をする可能性もあるので、十分にご注意ください。

マイホームを買うベストタイミングは人それぞれであり、特に正解があるわけではありません。

とはいえ、世間一般ではどのタイミングでマイホームを購入しているのか、気になる方も多いかと思います。

そこで本章では、一般的なマイホームを購入するタイミングをご紹介します。

具体的には、以下の2つです。

1. 十分な頭金が用意できたとき
   
2. ライフスタイルが変わったとき
   

十分な頭金が用意できたときは、マイホームを購入するタイミングと言えます。

前述の通り、頭金の金額が多いほど月々の返済の負担を減らせるメリットがある反面、頭金を払ってしまうと手元の流動資産（現金）が一気に減るというデメリットも存在します。

そのため、住宅ローンの頭金用として貯蓄を続け、十分な頭金が用意できたタイミングで購入に踏み切る世帯も多いようです。

頭金は多ければ多いほど有利ですが、高齢になるほど住宅ローン審査では不利になってしまいます。そのため、ご自身である程度の基準額を定めておき、頭金がその基準額に達したタイミングで購入するのが合理的でしょう。

マイホームは非常に高額な買い物であるため、ライフスタイルが変わったタイミングで購入する世帯が多いようです。

具体的なライフスタイルが変わるタイミングとしては、以下のものです。

• 結婚したとき
• 子どもが産まれたとき
  
• 子どもが入学するとき
  

ここで参考として、「年収400万で月々85,000円の住宅ローンを組むのは無謀か？」について見ていきましょう。

確かに「年収400万で月々85,000円」という文言だけで判断すると、無謀にも思えます。ですが、その他の条件しだいでは決して無謀とは言い切れないでしょう。

例えば、公務員のような安定した職業の方であれば、融資がおりる可能性はあります。

いずれにせよ、住宅ローンの審査に通らなければローンは組めないため、まずは相談窓口等で一度相談してみましょう。

冒頭でも述べた通り、住宅ローンの返済は高額かつ長期にわたるため、住宅ローンの返済で大変な思いをしている方もいらっしゃいます。住宅ローンによって自己破産まで追い込まれるケースも、決して珍しくはありません。

そこで本章では、住宅ローン返済の失敗例をご紹介します。

具体的には、以下の6つです。

1. 背伸びした借入額に設定してしまった
   
2. ランニングコストを計算に入れていなかった
   
3. 年収が思ったより上がらなかった
   
4. 病気のリスクを考慮していなかった
   
5. ライフステージの変化を意識していなかった
   
6. 完済したときの年齢も大事

代表的な失敗例としては、背伸びした借入額に設定してしまい、その後の返済が苦しくなってしまうケースです。

前述の通り、住宅ローン借入額は慎重に検討する必要があります。ですが、実際に家を購入するとなると気持ちが高ぶってしまい、「多少背伸びした借入額であっても何とかなるだろう」と楽観的に考えてしまう方もいらっしゃいます。

また、自社の利益のために高額なローンを組ませようと、言葉巧みに煽ってくる悪質な業者も中には存在します。

住宅ローンの返済は長期にわたるため、借入額の設定を誤ってしまうと、その後何十年も後悔する可能性もあります。

住宅ローン借入額を決める時は、冷静な判断が何よりも大事となってくるでしょう。

2つ目の失敗例としては、ランニングコストを計算に入れていなかったというケースです。

前述の通り、住宅購入後に支出する費用は住宅ローンの返済額だけではありません。毎年の固定資産税や保険料、リフォーム代や修繕費なども必要になってきます。

月々のローン返済額だけに着目してその他のランニングコストを見落としていると、将来的に家計が苦しくなる可能性も高いでしょう。

住宅ローンを組む際に、ランニングコストまで考慮してくれる業者は少ないため、これらの費用はご自身で把握した上で慎重にローンを組む必要があります。

3つ目の失敗例としては、年収が思ったより上がらずに失敗するケースです。

確かに以前のような年功序列のシステムが一般的な時代であれば、将来的な年収アップを前提にローンを組んでも、それほど問題はなかったでしょう。しかしながら、最近は多くの企業が成果主義にシフトしつつあり、年齢とともに自然と年収がアップしていく時代ではなくなりつつあります。

さらに昨今は変化も激しく、大企業といえどもいつ業績が悪化するかは予測できません。

このような時代において、将来的な年収アップを見込んでローンを組むのはリスクが高いと言えます。

現在の収入を基本軸にしつつ、場合によっては年収が下がったケースにも対応できるよう、無理のない借入額に設定しておきましょう。

4つ目の失敗例としては、将来的な病気のリスクを考慮していなかったために失敗するケースです。

確かに住宅ローンには団体信用生命保険（団信）という、返済期間中に万が一のことがあった場合には保険金で残りの住宅ローンが弁済される保障制度があります。しかしながら、団信の保障内容だけではカバーできない病気や怪我も実際には多く存在します。

もちろん、特約によって団信の保障内容を広げることは可能ですが、それでも全てをカバーできるとは限りません。

住宅ローンを組む際には、必要に応じて医療保険に加入するなどして、万が一の事態に備えておくことも必要となるでしょう。

5つ目の失敗例としては、ライフステージの変化を意識していなかったために失敗するケースです。

住宅ローンの返済は基本的に長期にわたるため、返済の途中で子供が生まれたりしてライフステージが変化することは往々にしてあります。現在の生活基準では全く問題がなかったとしても、ライフステージの変化によって返済が苦しくなるケースは多いです。

特に、夫婦共働きのご家庭は要注意です。このケースでは出産を機にどちらかが仕事を辞めることも多く、夫婦合算の収入を基にローンを組んでいた場合には、片方の収入がなくなってしまうと致命的になりかねません。

住宅ローンを組む際には、ライフステージの変化も考慮した上で検討する必要があるでしょう。

6つ目の失敗例としては、完済時の年齢を考慮していなかったために失敗するケースです。

住宅ローンを組む際には、借入金額だけでなく返済期間も重要となります。何も考えずに35年ローンを組むのはリスクが高いと言えます。

例えば、31歳以上で35年ローンを組んでしまうと、完済時年齢が一般的な定年である65歳を超えてしまいます。昨今は「高年齢者雇用安定法」により、60歳以降の雇用も確保されつつありますが、健康状態や体力面の問題もあり、いつまで元気に働けるかはわかりません。

定年後に住宅ローンの返済が残っている状態は、基本的にリスクが高いと言えます。そのような事態をなるべく避けるためにも、完済時の年齢も考慮しておくことは重要でしょう。

なお、住宅ローンには繰り上げ返済という返済方法も存在します。

そこで本章では、繰り上げ返済の種類や注意点について解説します。

住宅ローンの繰り上げ返済には、以下の2種類が存在します。

1. 返済期間短縮型
   
2. 返済額軽減型

実際に繰り上げ返済を利用する場合には、手数料について必ず確認しておきましょう。

多くの金融機関では繰り上げ返済の手数料は無料としていますが、中には手数料が発生する金融機関も存在するため、注意が必要です。さらに、窓口で手続きするかインターネットで手続きするかによって、手数料が変わってくるケースもあるため、事前の確認は必須と言えます。

また、返済期間短縮型の繰り上げ返済を利用する場合には、住宅ローン控除の適用にも注意が必要です。なぜなら、住宅ローン控除の適用を受けるためには、ローン返済年数が10年以上である必要があるからです。

（参照：国税庁「No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」）

繰り上げ返済を行った結果、住宅ローンの返済期間が10年未満になってしまった場合には、住宅ローン控除を受けられなくなるため、十分にご注意ください。

住宅ローンの返済は高額かつ長期にわたるため、無理のない返済計画を立てることが何より重要となります。

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