年収400万の人に最適な住宅ローンは？40歳の人はいくら借りられる？

マイホームを購入する上でかかせない住宅ローン。長い期間支払いが続く大きな買い物なので、どう組めばよいか悩みますよね。では、40歳年収400万の人は住宅ローンをいくらまで借りられるのでしょうか。

先に結論から書くとこのようになります。

• 平均借入金額は2200万円以内
• 借入限度額は約4000万円
• 月7万円の返済は月収26万（年収400万）以上なら可能
• 頭金なしは可能だが資金減少に注意する

今回は、限度額まで借りるのをおすすめしない理由や、40歳年収400万の人の住宅ローン借入金額について解説します。

また、記事後半では住宅ローンの仕組みやローンを組む前に確認すべきことも紹介するので、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンを余裕をもって返すためには、返済負担率を25％以内におさえるのが理想です。年収400万円の場合、これは約2200万円となります（35年ローン、固定金利1.3％、元利均等返済の場合）。

返済負担率とは、収入に対する返済額の割合のことです。年収400万だと手取りは約320万となります。ボーナスを入れなければ、月収26万円です。この月収に返済負担率25％を掛けると、

26万円×25％＝6.5万

つまり、6万から7万ほどに金額をおさえれば、年収400万円でも余力を残して返済できると考えられます。

月6.5万円の返済だと借入総額が2200万円になりますから、ローン支払いを2200万円以内にするのが理想的です。

平均借入金額は2200万円でしたが、実際の住宅ローンはより多く借りられます。年収400万だと、借入限度額は約4000万円です。

借入限度額とは、銀行などが示すローンで貸し出せる金額の上限のことです。年収400万だと返済負担率が35％以内かどうかで概算を出せます。この数字が4000万円なのです。

しかし、限度額ギリギリで住宅ローンを組むのはおすすめしません。家計の負担がかなり大きくなるからです。借入限度額を示す返済負担率は、額面年収で計算されます。ですが、実際に受け取れる金額は税金などを引いた手取り収入です。

仮に、4000万ローンを組むと毎月の返済額は約11.9万円となります。月収26万円のうち、およそ半分弱がローンとなる計算です。

ローン以外にも生活費や教育費などお金は多くかかりますから、生活はかなり厳しいでしょう。

先ほどの理想的な返済金額は月収26万円で6.5万でした。

しかし、仮に返済額が7万で月収が25万以下でも、実際に現在家賃でそれくらいは払えているから可能なのでは？と思う方もいるかもしれません。家賃は月収の3分の1までにおさえるのが理想ともよく言われます。

しかし、家賃と住宅ローンは同じと考えてはいけません。家を買うと、住宅ローン以外にも経費がかかるからです。固定資産税や修繕費、もしかしたらリフォームもするかもしれません。このような経費を家賃から引いた額が、実質返済可能な金額となります。

そう考えると月収25万円以下では、月7万の返済はかなり厳しいことがわかります。

ですから少なくとも月収26万、つまり年収400万が必要なのです。

先ほども軽く触れましたが、40歳年収400万の人が住宅ローンを限度額4000万まで借りるのはリスクが高いです。

具体的には以下の3つのデメリットがあります。

1. 生活資金が減ってしまう
2. 金利上昇の可能性がある
3. 急な出費に対応できない

その場合は自分も50歳や60歳と高齢になっていて、ますます対応が難しくなるかもしれません。

そうならないためにも、事前にデメリットを確認しておきましょう。

住宅ローンの返済がかさむと、その分の生活資金が減ってしまいます。

借入限度額の4000万まで借りるということは、収入の半分近くをローンの支払いに充てるということです。

他にも食費や光熱費、教育費などかかるお金はたくさんあり、生活をきりつめなければ厳しいでしょう。

さらに考えなければならないのは、現在は年収400万でも定年を迎えたり年金生活になったりすると収入はさらに減るということです。

つまり、半分近くだったローンの支払い割合がますます増えてしまいます。

それでも支払いを続けるためには現役のうちの貯蓄が不可欠ですが、現在収入の半分近くがローンの返済という状態で、はたして貯金はできるでしょうか。

このように考えていくと、限度額まで借りることはあまり現実的ではありません。

住宅ローンは30年や35年など長い期間組むものです。そうなると、この間に金利が上昇して支払いが増える可能性があります。

もともとが限度額4000万でかなりぎりぎりの状況です。これ以上金額が増えると全額返済できなくなるかもしれません。ですから限度額いっぱいまで借りるのは危険です。

住宅ローンの金利タイプは3つあります。

• 変動金利
• 固定期間選択型金利
• 全期間固定金利

特に現時点が超低金利でかなり住宅ローンを借りる側に有利な状況ですから、今後金利が高くなる可能性は十分あります。

金利の上昇に対応するためには、もともと全期間固定金利型を選んでおくか、支払額が増えても返済できるように少なめの住宅ローンを組んでおきましょう。貯蓄を増やしておくことも大事です。

住宅ローンの返済方法をある程度見積もっていたとしても、急にお金がかかることもあります。その場合に限度額まで借りていると、貯蓄ができずに対応しきれない可能性が高いです。

たとえば、病気になってケガや入院をするかもしれません。子供がいる家庭であれば、将来留学する可能性もありますし、結婚費用を援助することもあります。

そのような大きな金額でなくても突然の冠婚葬祭など急にお金が必要になる場面は出てきます。

しかし、そのときに住宅ローンの借入額が多いと対応しきれません。貯蓄ができず、常に生活がぎりぎりという状態だからです。

そうならないためにも、限度額まで借りずに余裕をもって生活できる額にしておいたほうがよいでしょう。

住宅ローンの借入可能額とは、個人が年収や年齢などの要素からいくら借りられるかを示したものです。

額の決定には様々な要素がありますが、ここではわかりやすい年収から算出してみましょう。

算出方法は以下の通りです。

年間返済額の上限額÷12か月÷100万円あたりの月返済額×100万円

40歳年収400万・固定金利1.3％・35年ローン・ボーナスと頭金なしで計算します。

まず年間返済額の上限額を算出します。年収400万の返済負担率の上限は35％なので、上限額は140万円です。

続いて、100万円あたりの月返済額は35年ローンで2966円となります（一般財団法人住宅金融普及協会の返済早見表を参考に試算）。

これらの数字を先ほどの計算式にあてはめると、

140万円÷12か月÷2966円×100万円＝約3934万円

つまり借入可能額は3934万円です。これをふまえて実際のローンの組み方をシミュレーションしてみましょう。

なお、この借入可能額は金利やローン年数、金融機関などによって変わります。

この記事では、わかりやすく1.3％の固定金利、借入可能額3934万円としてシミュレーションしていきます。

固定金利1.3%・35年返済で3000万の住宅ローンを組んだ場合、年間で約106万、月換算でで8.9万円返済する必要があります。

3000万の住宅ローンであれば借入可能額以下なので、頭金なしで全額ローンを組んだとしてもおそらく多くの銀行で審査が通るでしょう。

年収400万円だと、手取り約320万、月収26万円です。

手取り月収で返済負担率を計算してみると、

8.9万円÷26万円×100＝34.2％

となります。月収の3分の1程度がローン返済に充てられる形です。

前述の借入金額2200万円は超えますから、理想的な返済負担率25％よりは高くなります。

続いて、同条件で3500万円の住宅ローンを組んだ場合です。

頭金なしだと年間約120万円の支払い、月換算では約10.4万円となります。

返済負担率を計算してみると、約40％です。借入可能額以下ではあるのでローンを組むことはおそらく可能ですが、実際の支払いはかなり厳しくなることが予想されます。

年収400万の主収入だけでなく、配偶者の収入をあてにできるのであれば可能かもしれません。

また、頭金をいくらか支払って住宅ローンを減らすという方法もあります。そのほか住宅ローン控除を活用するなど、様々な方策をとって住宅ローンの負担を減らしていきましょう。

最後は4000万円の住宅ローンです。こちらは、年間で約144万円の支払い、月換算で11.9万円となります。

年収400万円の手取りから出した返済負担率は約45％です。

こうなると、年収400万円の人が4000万の住宅ローンを組むのはほぼ現実的ではありません。そもそもほぼ借入可能額3934万円と同額なので、断られる可能性もあるでしょう。

一般的に、4000万の住宅ローンなら最低でも年収500万は必要かと思います。

もし年収400万でも4000万円の住宅が買いたい場合は、頭金を多く支払ってローンの金額を少なくすることがほぼ必須です。

住宅の金額に対する頭金の比率が多ければ、金利が下がって支払い総額が減る場合もあります。

借入可能額は年収やローン商品から、計算式である程度シミュレーション可能ですが、先ほども言ったように実際は様々な面から借入可能額が決まります。

主な要素は4つです。

1. 収入
2. 融資率
3. 担保価値
4. 返済負担率

借入可能額を決める上でまず大事なのはもちろん収入です。そのため、住宅ローン審査には収入を証明する書類の提出が必要となります。

くわえて住宅ローンは長期間支払っていく商品ですから、金融機関は安定して支払いが続けられるかも見ています。

大企業や公務員はその点で有利なので、年収が少し低くても審査に通る場合もあります。逆に自営業だと収入が安定していないとみなされ少し不利です。

同じように、住宅ローン審査が転職してすぐなどのタイミングだと、場合によっては収入がまだ安定していないとみなされることがあります。

融資率とは、家を買う全体の値段に対してローンで支払う割合のことです。

借入額÷住宅価格×100

で計算できます。

融資率は、はじめに支払う頭金が多ければ多いほど借入額が低くなるため下がります。

融資率が低いほど途中で支払いが滞るリスクも下がるので、借入可能額が高くなるのです。

また、融資率が低いと金利が変わる場合もあります。

たとえばフラット35（住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携した長期固定金利住宅ローン）なら、融資率が9割以下の場合は、金利が少し下がります。金利が低いと実質的な借入可能額も高くなるのです。

このように、融資率は低い方が借入可能額は大きくなります

住宅ローンには担保が必要です。担保の価値によっても借入可能額が変わります。

担保は、物的担保と人的担保があります。人的担保とは、共同でローンを支払う連帯債務者や連帯保証人のことですが、ここの借入可能額にかかわるのは主に物的担保です。

物的担保とは、建物や土地の値段のことです。物件の価値が高ければ担保の価値が上昇します。万が一の不払いの際、金額を多く回収できる可能性が高いからです。

逆に物件の価格が低いと担保価値も下がるので、希望する額の住宅ローンが組めない場合があります。つまり、借入可能額が下がってしまうのです。

このように、担保価値によっても借入可能額は変わります。

返済負担率とは、年収に対していくらのローンを支払うかを示した割合のことです。年収によって上限があります。

返済負担率は、このように計算できます。

年間の返済額合計÷額面年収×100

フラット35だと年収400万未満で30％以下、400万以上だと35％以下です。

つまり年収399万と400万では、金額としては1万の違いでも借入可能額は大きく変わります。

なおこの返済負担率には、住宅ローン以外の返済が必要なお金も含まれることに注意が必要です。車のローンや、教育ローン、カードローンなど他の機関から借りている金額も含まれます。

ここまで、住宅ローンをいくらまで借りられるか、ローンの仕組みもふまえながらお話しました。

マイホームはとても大きな買い物です。住宅ローンを組むときには、ローンの内容だけでなく自分の状況も確認しておく必要があります。

そこで、ここからは40歳年収400万の人が、住宅ローンを組む前に確認すべき3つのことを解説します。内容は以下の通りです。

1. 年齢
2. 手取り年収
3. ライフプランを見据えているか

では、1つずつ具体的に説明していきます。

まずは年齢です。住宅ローンの内容や申し込むタイミングによって、何年支払うか、完済時年齢はいくつかは違います。

現時点での年収だけでなく、完済時年齢を考えた上で申し込む必要があるのです。

住宅ローンの完済時年齢は80歳未満という銀行が多いですが、その基準はクリアできていたとしても、自分の年齢からの支払いプランは一度考えておきましょう。

特に、定年して収入が減ってもローンを支払い続けられるか、年金生活になってからは貯蓄から出せるかなど、定年後のことまで考えておくことが重要になります。

将来的に住宅ローンを支払い続ける体力がなければ、借入金額を減らす、支払い期間を短くするなどの方法をとったほうがよいでしょう。

たとえ住宅ローンの金額が、銀行が出す額面年収からの借入可能額より低かったとしても、それで大丈夫と思わずに手取り年収を意識しましょう。

実際に家計をやりくりするのは手取り年収からです。額面年収から20％くらい引かれてしまいます。

年収400万円であれば手取り年収は320万となり、額面年収と80万円の差があるのです。

そのため見せかけの返済負担率よりも実際の負担率は高くなる、ときちんとふまえたうえで、住宅ローンの借入金額を決めましょう。

手取り年収の負担率をどれくらいにすればよいかというと、はじめに書いた通り25％以内におさめると余裕をもって返済できます。

住宅ローンは最長で35年と、長い期間支払いが続くので、その間のライフプランを見据えて、シミュレーションしておく必要があります。

たとえば、子供が大学に行くなど費用がかさむタイミングはいつか、何歳まで働くかといった具合です。

ただ、とはいってもなかなかライフプラン通りに物事が運ばないこともあるかもしれません。

そのためライフプランをしっかり見据えておくとともに、万が一どう転んでもいいように、貯蓄してくことも大切です。

ライフプランや貯蓄分の余剰金額を検討した上で、いくらまで住宅ローンが組めるか、何年のローンを組むかなどを決めていきましょう。

年を取ってから住宅ローンの返済に苦労すると、なかなかきついものがあります。特に働けなくなってからだと大変です。

ですから、将来的に住宅ローン返済に困らないように対策していきましょう。

ここでは、5つの対策を紹介します。

1. 頭金を用意する
2. 住宅ローン控除を活用する
3. 繰り上げ返済を活用する
4. 審査がやさしい銀行を選ぶ
5. 夫婦合算の住宅ローンを組む

まず、住宅ローンを組む際に頭金を用意できるならあったほうがよいです。

頭金で住宅金額のお金を払うことで、元本の借入金額が少なくなります。

さらに借入金額が少ないと、元金に応じてかかる利息も減るので、元本と利息分という二重の意味でお得です。

先に支払うという意味では繰り上げ返済もあります。しかし、頭金のほうが利息ゼロの分より効果が高いです。

ただ、頭金を支払えば資金が一気に減ります。その後住宅ローンの返済が始まってからきちんと支払えるだけの金額は残しておいてください。

住宅ローン控除とは、ローン残高に応じて一定の期間、所得税が戻ってくる制度のことです。

2022年1月以降の契約からは、控除期間や最高で13年、中古物件だと10年です。控除金額はこのように計算できます。

年末の住宅ローンの残高×0.7%

たとえば、ローン残高が3000万だとしたら21万が控除されるという計算です。しかし、この金額が全額返ってくるわけではありません。

控除される金額は、自分がおさめた所得税分だけです。年収400万円の人だと、所得税は大体8万～10万程度となります。

所得税から控除しきれない分の金額は住民税から引かれます。こちらは上限97500円です。

住宅ローン控除は、初年度は確定申告をする必要があります。2年目からは、会社員の場合年末調整で申請が可能です。

繰り上げ返済とは、住宅ローンの支払い期間を前倒しして返済することです。

繰り上げ返済は、期間短縮型と返済額軽減型の2種類に分かれます。このうち、期間短縮型のほうがお得です。

期間短縮型では、毎月の返済額を減らさずに、期間を短くする支払い方法となります。

一方の返済額軽減型は、返済期間を減らさずに毎月の返済額を減らす方法です。

期間短縮型にしたほうが元金の支払額が減るので、金利がつくお金が少なくなります。結果的に住宅ローンの支払い総額が少なくなるため、返済負担の軽減につながるのです。

特にまだ住宅ローン残高が多い初期に繰り上げ返済ができるとよりお得になります。とはいえ、手持ち資金やローン支払い額とのバランスを見ながら行っていきましょう。

住宅ローンを借りるには、銀行の審査が必要です。この審査に通らないと、また銀行を探すところから始まり審査を受けて…と、時間がかかってしまいます。

結果的に、住宅ローンの開始タイミングが遅れて完済が後に伸びてしまうので、はじめから審査がやさしい銀行を選ぶのも手です。

同じ状況でも、銀行Aでは落ちたけれど銀行Bは受かるという場合もあります。

ですからたとえ審査に落ちてしまっても、もうローンは組めないとあきらめずに違う銀行を探してみましょう。はじめから複数の銀行に申し込むという方法もあります。

ただ、審査がやさしい銀行の場合、金利が高く設定されていることもありますから、内容はしっかり検討して申し込みましょう。

住宅ローンは夫婦合算でも組めます。このうちお得なのが連帯債務型の住宅ローンです。

連帯債務型では、1人が契約者、配偶者が連帯債務者となって、共同でローンを支払います。

収入が合算され支払い能力が高くみなされるので、審査に通りやすくなることにくわえ、住宅ローン控除を2人分受けられるという点でお得です。

1人なら全額が控除されなかった場合でも、2人分の所得税と住民税を合わせれば全額受けられる可能性が高くなります。

夫婦合算の住宅ローンにはもう1つ連帯保証型があるのですが、こちらだと住宅ローン控除は1人分しか受けられないので注意してください。

ただ、連帯債務型の住宅ローンを組める銀行は少ないので、契約時にできるかどうか確認しておきましょう。

住宅ローンをいくらまでにするか決めるには、年収が重要です。ただ、それ以外にも借入金額や住宅ローンのタイプを決める方法があります。

主な方法は4つです。

1. 元利均等返済方式を選ぶ
2. 金利タイプは固定金利を選ぶ
3. 返済負担率を25％以下に設定する
4. 定年時のローンが残高1000万以下である

元利均等返済方式とは住宅ローンの支払い方の1つで、毎月の返済額が一定となります。この金額は、ローンの元金と利息を合わせたものです。

もう一つの方法として、元金均等返済方式があります。こちらは元金の支払い額が期間中変わりません。

元金均等返済方式だと長期的には全体の返済額が減るので一見よく見えますが、支払い開始時は返済金額が高めです。

最終的には少なくなるものの、しばらくは元利均等方式のほうが出費を安くおさえられます。

たとえば、子供がいるのであれば今後しばらくは子供の教育費がかさみます。将来に向けて若いうちは貯蓄をしておきたいという家庭も多いでしょう。

また、元利均等返済方式は返済額が一定なので、家計のやりくりがしやすいというメリットもあります。

住宅ローンの金利タイプは先ほども触れましたが、変動金利・固定期間選択型金利・全期間固定金利があります。この中では固定金利を選ぶのがおすすめです。

期間を通して金利が一定なので、返済額はローンの申し込み時に決まります。返済額が決まっているため返済計画も立てやすいです。

一方、残りの2つは金利の変動に応じて返済額が変わっていきます。

現在は非常に低金利で、住宅ローンを借りるのには有利です。逆に言えば、今後金利が上昇していく可能性は十分にあります。

また、全期間固定金利は他のタイプと比べるとおおよそ金利が高いことが特徴ですが、現在がすでに低金利のため、大きすぎる差はありません。

固定期間選択型金利に関していえば、一定期間は金利が固定されますが、期間終了後は金利の優遇幅が小さくなります。そのため、たとえ金利の上昇がなくても支払い金額が増える可能性が高いのです。

ですから、金利タイプは固定金利を選ぶことをおすすめします。

住宅ローンの返済負担率を手取りの25％以下に設定しましょう。年収400万なら住宅ローン総額2200万です。

返済負担率を25％以内に設定すれば、生活に余裕をもつことができます。貯蓄もおそらく可能です。

逆に借りられる限度額ギリギリに設定してしまうと生活ができません。また、持ち家には住宅ローン以外にも税金や維持費などのお金がかかります。

ですから銀行が示す年収から設定された返済負担率よりも厳しめに見積もって、借入金額を決めましょう。

定年になると、たとえそこから再雇用で働いたとしても収入は3分の1程度になってしまいます。さらに年金生活になれば収入がなくなり、貯蓄と年金でローンに対応しなければなりません。

ですから、定年時に少なくともローン残高が1000万円以下となるように、はじめの借入金額を決めておくことがおすすめです。くわえて、いつまで支払うのかという完済時年齢も考えておく必要があります。

退職金があるので大丈夫と考えるかもしれませんが、退職金は会社の業績や景気によって変動しますし、たとえ公務員であっても徐々に金額が減っています。

また、住宅ローン返済以外にも貯蓄や余暇など、退職金を使いたい場所があるはずです。

そのため、定年時には少なくとも残高1000万以下にしておいたほうがその後の支払いが安心します。

今回は、40歳年収400万の人のローンの組み方について解説しました。

内容を簡単にまとめます。

• 年収400万なら借入総額は2200万、手取りの25％以内におさめるとよい
• 借入限度額は約4000万だが、生活が厳しくなるため現実的ではない
• ローンを組む前には、年齢・手取り年収・ライフプランを考えておく
• 住宅ローン返済に困らないように事前に対策をとる必要がある
• 収入以外にも金利・定年時のローン残高など借入金額を決める要素がある

しかも、大多数の人にとってマイホーム購入は一生の買い物ですから、確実に間違えずに選択したいですよね。

それなら、専門家の力を借りるのがおすすめです。マネーキャリアでは経験豊富なFPがお客様のライフプランを考えながら、損をしない最適なご提案をいたします。

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