住宅ローンは年収の何倍まで？手取り計算や公務員・自営業の平均額も解説

まずは、結論として住宅ローン額は年収の何倍が平均なのかを説明していきます。

答えとしては、一般的にいわれている住宅ローン額の全国平均は年収の約7倍となっております。

住宅ローンの額に対して年収の何倍で購入されているのかを表す言葉が年収倍率といいます。下記で年収倍率を用いて詳しく説明いたします。

データは2019年度のものとなり少し古いものですが、今も大差はございません。

以上を踏まえたうえで、詳しく見ていきましょう。

2019年度の年収倍率の全国平均は「土地付き注文住宅で7.3倍」「マンションで7.1倍」「建売住宅で6.7倍」と報告されています。

このように、種類ごとに若干の数値に差はありますが約7倍ということが分かります。

ただし、この数値の裏には、頭金も含まれた数値であり住宅ローンで借り入れる金額と頭金で支払った金額の合計額となります。住宅ローンにおける全国平均の年収倍率なので頭金を外した金額だと思いがちですが、ここには頭金が含まれていることに注意しなければいけません。

これは、上限である借入可能額や一番多い層の数値ではなく、あくまで全国における平均であることを踏まえて理解してください。

次に職業別で住宅ローンを年収の何倍まで借りられるのかを見ていきましょう。

何倍まで借りられるかの上限を表す言葉は借入可能額といいます。

職業別の借入可能額の概要は以下の3点です。

1. サラリーマン：年収の6~8倍
2. 自営業者：年収ではなく所得合計の６～８倍
   
3. 公務員：年収の7倍前後
   

サラリーマンの場合は、年収の6～8倍までを住宅ローンで組むことができます。

サラリーマンの住宅ローンを審査する上では以下のポイントがあります。

• 収入に変動が少なく安定している
• 返済不能に対するリスクも少ない
• 勤続年数により年収が上がる可能性が高い

金融機関は年収の7～8倍を審査に通過させることが多いです。それは、金融機関は利息で利益を出しており、返済が可能な範囲で多額を貸し付けると金融機関の利益も比例して多くり利益が増えるためです。そして、これが上限となる借入可能額の基準となります。

しかし、借入可能額に近い金額でローンを組んでしまうと、返済可能だが収入に対して負担が一番大きいローンの形態になってしまい、生活や家計を圧迫してしまうことになります。

また、予測不能のリスクにも対応できなくなります。

従って、上限額ギリギリで住宅ローンを組むことは出来るだけ避けるようにしましょう。

全国の平均の借入可能額と職業別の借入可能額を説明しましたが、次は物件種類別で実際に世帯年収の何倍で住宅ローンをしている人が多いのかを見ていきます。

まず、世帯年収に対して5.3倍が平均となります。これを踏まえて住宅別での概要は以下の3点です。

1. 土地付き注文住宅：年収の約６倍
2. 建売住宅：年収の約5.8倍
   
3. 新築マンション：年収の約５倍

住宅ローンの借入可能額は地域によっても異なります。

1. 東京都が最も高く年収の13.26倍
2. 山口県が最も低く年収の8.19倍

この項目については、平均や多い層ではなく地域別の上限である借入可能額についての説明をしていきます。

地域別の住宅ローン借入可能額について最も高い年収倍率となったのが東京都です。東京都の借入可能額における年収倍率は13.26倍となっており、全国平均と比べても大きく差をつけていることが分かります。

その要因としては以下のようなものがあげられます。

• 土地や物価が高い
• 年収が高く資金力がある
• 大企業が多い

地域別の住宅ローン借入可能額について最も低い年収倍率となったのが山口県です。山口県の借入可能額における年収倍率は8.19倍となっており、全国平均と比べても大きく下回っています。

その要因としては以下のようなものがあげられます。

• 土地や物価が低い
• 年収が平均よりも低い
• 自営業者が多い

ここまで「年収の何倍か」で住宅ローンの借入可能額などを説明してきました。しかし、年収だけで住宅ローンの借入額を決めるには注意が必要です。年収以外にも、考えなければいけないことが多くあるからです。

1. 年収と手取りは異なる
2. 平均額には頭金が含まれているため実際の利用額はもっと低くなる
   
3. 返済負担率や返済比率を考慮する
   

「年収の何倍か」という考え方で、まず注意をしなければいけないのが年収と手取りで異なってくることです。

年収は、給与でいうとその年における総支給額の合計のことをいいます。給与は総支給額から税金や社会保険料が控除されてから振り込まれますが、この控除をする前の額が総支給額となります。また、個人事業主だと、収入から個人の経費を精算する前の収入合計を年収といいます。

そして、手取りとは総支給額から税金や社会保険料が控除されて振り込みをされる額のことをいいます。個人事業主だと、収入から個人の経費を精算して手元に残る額が手取りとなります。

次に年収倍率などの全国や職業別、地域別などで用いる平均額には頭金が含まれていることに注意が必要です。

例えば、年収が500万円で全国平均の年収倍率7倍だった場合には、3,500万円が全国平均の年収倍率で計算できますが、これには頭金の金額が含まれています。頭金が平均で500万円を支払っている場合は、実際にローンを組むことができる借入金額は3,000万円となります。

このように、平均額には頭金が含まれた計算になっており年収から年収倍率で計算した額で住宅ローンを組むことができるわけではないことに注意しましょう。

住宅ローンを借り入れる際に考える上で重要になってくる返済負担率や返済比率という言葉があります。返済負担率と返済比率は、基本的には同じ意味で使われており住宅ローンにおける年間の返済額が年収の何％になるかを示すものです。

適正な返済負担率（返済比率）の理想は20％以下と言われています。

年収500万円の場合だと適正な返済負担率（返済比率）は20％以下の100万円以下となります。

ただし、物件の内容や土地の値段などで理想通りにはいかない事もあるのでまずは20％～25％を目安にして借入金額を考えていきましょう。

「年収の何倍か」以外で借入金額を見る必要があるもっとも高い理由となるのが家族の人数で借入金額が変わる事です。

当然ですが、家族の人数が多ければ多いほど家計の負担も重くなります。

家族の人数による1か月の平均支出は以下のようになっています。

このように、3人世帯と5人世帯では4万円以上の家計の負担が異なります。

以上から、家族の人数によって同じ年収でも出費額が異なるため住宅ローンへ充てれる金額も異って来ることに注意が必要です。

次に、将来に対する年収の変化も考えなければいけません。年収は、勤続年数を重ねれば基本的には昇給して増えていきますが減る可能性もあります。

住宅ローンは、最長35年と長期にわたり返済をしていくことになります。20年後や30年後は現在よりも年収は増えていると思ってしまいますが、働いている会社の経営が悪化して以下のようなことも考えられます。

• ボーナスが無くなる
• 月給が下がり年収も下がる
• リストラになる

こちらについても、現在の年収だけで借入金額を決定するべきではない理由になります。

金利の変化により住宅ローンを組んだ時よりも状況が変わることがありますが、これは変動金利で住宅ローンを組んでいる時です。

変動金利とは、将来の金融市場の影響により金利が見直されて変動するローンの仕組みのことをいいます。そして、住宅ローンで他と見比べて低金利で借り入れる場合は、多くが変動金利になっています。文字の通り将来の金利が変動するので、年収が同じでも将来の金利が増えた場合は毎月の返済額は増加して、住宅ローンの負担は重くなります。

金利の変動については、見落としがちなポイントとなりやすいため注意が必要です。

「年収の何倍か」以外の視点を持つべき理由の最後に、「借りられる上限金額」＝「無理のない返済額」ではないことです。

年収の25％～35％が「借りられる上限金額」になりますが、これは上限金額であって返済が可能である限界の金額を示します。限界の状態で返済を続けると日々の生活を圧迫して、更に家族状況の変化や年収の低下、金利の変化などに対応できません。

住宅ローンは無理のない返済額で借りることが一番大事なのです。

上記で説明したように住宅ローンの借入可能額は年収の25％～35％が一般的ですが、住宅ローンを安心して借り入れるためには、年間の返済金額は年収の25％以下が安心です。

それでは、なぜ年収の25％以下が安心なのかを具体的に見ていきましょう。

上記の【住宅ローン借り入れで「年収の何倍か」以外の視点を持つべき理由】で説明したように様々なリスクを想定した上で、ゆとりを持った返済計画をたてる必要があります。

そこで、一つの目安となるのが年間の返済金額を年収の25％以下におさえる事です。

借入可能額になる25％～35％で住宅ローンを借り入れると、手取り額の半分近くを住宅ローンの返済へ充てなければいけません。

住宅ローン以外にも、生活費や子育て代、車代、生命保険代など様々な出費があります。

借入可能額は、住宅ローンを借り入れることが出来る限度という認識のみをして、出来るだけ25％以下に抑えて借入金額を設定するようにしましょう。

年収とは、給与などから税金や社会保険料などを控除する前の総支給額を年間合計したものになります。

そして手取りは反対に総支給額から税金や社会保険料を控除して残った金額のことをいいます。

参考程度ですが、年収別の手取り金額表が下記になります。

見てみると年収が高ければ高いほど、年収と手取りの差が大きいことが分かります。

更に、社会保険料とは別に給与から団体生命保険料や退職金積立が控除されて手取りが少なくなる場合も少なくありません。

住宅ローンの借入金額を考えるには、まず自分の年収から手取りがどれくらいになるかを考えましょう。

自分の年収から手取りが分かった次にすることは、手取りの額から他の借入金における年間返済額を引きましょう。

他の借入金には以下ようなものがあります。

• 奨学金
• 自動車ローン
• 家電のローン
• フリーローン
• クレジットのリボ払い
• 携帯電話やPCなどの分割払い
• 借入金ではないがリース代など

例えば、年収が500万円で手取りが387万円だった場合、他の借入金の年間返済額が37万円だった場合はこれを引いて350万円となります。

そして、手取り額から他の借入金額を引いて残った金額を基礎にして、次に説明するシミュレーションツールで計算をしましょう。

年収から手取りを出して他の借入金額を差し引いて残った金額が出たら、最後に借入可能額を出します。

そして、借入可能額を出すのに便利なのが住宅ローンシミュレーションツールです。

住宅ローンシミュレーションツールを使って、無理のない返済計画になる借入金額を試算する上でポイントとなるのが以下の通りです。

1. 年収に「手取り－他借入金額」で出した金額を入力する
2. 負担可能割合を「25％以下」で入力する
3. 返済期間を35年までの期間で無理のない返済額になるまで調整する
4. 金利が変動しても良ければ借入時点で金利が低い「変動金利」を選択する
5. 毎月の返済額が固定してほしい場合は「元利均等」を選択する

これにより年収と手取りの差から生じる負担を回避することが出来ます。

住宅ローン額を手取り収入から計算する上で注意するのは負担可能割合を20％～25％までにすることです。

借入可能額は25％～35％よりも高く設定されているため多く借りることは可能ですが、前にも説明した通り借入可能額と返済可能額は異なります。

手取り収入から住宅ローンの借入金額を試算する上でも負担可能割合は20％～25％で設定して試算をすることにより、無理のない返済計画になります。

将来のどのようなリスクにも対応できるようにしとくためにも、負担可能割合は上限ではなく20％～25％に設定してゆとりを持たせましょう。

最後に年収別の住宅ローン毎月返済額の計算表を紹介します。

前提としては年収に対して25％の年間返済額で35年間の住宅ローンを組みます。

利息は固定金利の1.5％とします。

計算を行う手順は以下の通りです。

1. 年収×25％（年収に対して25％の金額を出す。）
2. 25％の金額÷12か月（月間の返済額を出す）
3. 25％の金額から35年返済での借入可能額を出す。

※利息があるため、借入金額は目安として表示しています。

あくまでも簡易的な目安ですがこのようになります。

参考程度に自分の年収と照らし合わせてから借入金額の目安を見てみるといいでしょう。

ただし、他の借入金額などで人によって異なる部分も多いので、具体的な計算は最後には必ず行ってください。

以上により、住宅ローンには申込可能年齢と完済時年齢があり20歳から申し込みが可能で上限75～80歳までに返済をしなければいけないこと、そして審査基準や各年代別でのポイントなどを説明してきました。

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