住宅ローン借入可能額はどう決まる？年収ごとに目安がわかる計算式も解説！

住宅ローンを借りる際、自分が購入したい物件が購入できるだけの金額を融資してもらえるのか、気になりますね。住宅ローンの借入可能額は、住宅ローン審査で決定します。

それでは借入可能額はどのように決まるのでしょうか。

こちらでは住宅ローンの借入可能額を決める際の、大事な4つの要素について解説します。

1. 収入
2. 年齢
3. 住宅ローン以外の借入残高
4. 担保物件の価値

住宅ローン審査では、借入希望者の「人的要件」と「物件的要件」を審査し、「安定的に返済を続けられるか」という点を判断します。

こちらの4つの要素は、どれか一つがとても良ければ借入可能額が上がるわけではありません。総合的に判断されるということを覚えておいてください。

住宅ローンの借入可能額の決定には、借入希望者の収入が大きく影響します。

収入が高ければ、住宅ローン返済に回せる金額も多くいため、支払い能力が高く、安定して返済を続けられると判断されるからです。

住宅ローン審査では、職業や勤務先、勤続年数も審査します。これらも最終的には、「収入が安定しているか」「昇給が見込めるか」「解雇などで返済が滞るリスクがないか」という部分を審査しています。

収入が継続的にあり、なおかつ昇給していけるようであれば、金融機関側もリスクが低い借入希望者と判断して、比較的有利な借入可能額を決定します。

また、返済負担率という指標があります。これは「年収に占める年間返済額の割合」を指した数値です。借入可能額はこの数値をもとに計算をして決定します。年収にもよりますが、返済負担率は一般的に20％～40％で設定されています。

返済負担率が同じ35％だとしても、年収400万円の人の35％は年間140万円まで返済可能と判断されますが、年収600万円の人であれば年間210万円まで返済可能と判断されます。

年収が高ければ返済可能と判断される額も上がるため、借入可能額も高くなります。

住宅ローンの返済は長期間にわたるため、借入希望者の年齢も借入可能額の決定には大切な要素になります。

住宅ローンに関する年齢の審査項目は

• 申込可能年齢：住宅ローンの申込みができる年齢
• 完済時年齢：最終返済時の年齢

の2種類です。

申し込み可能年齢は、多くの機関で20歳以上70歳以下、完済時年齢は80歳未満とされています。

しかし、住宅ローン審査では完済時年齢の方を重視します。申し込み可能年齢だけで言えば、69歳の人が10年ローンを組むことも理論上は可能になるからです。

近年は定年退職後の再雇用が一般的となり、今後も広まっていく風潮となってはいますが、定年退職後は収入が下がってしまう方がほとんどです。

収入が下がってしまった状況で住宅ローンの返済が残り、老後破産してしまうケースが近年増えています。退職金で住宅ローンの残金を一括清算しようと考えている方も多いですが、退職金は大切な老後資金です。

必要と言われている老後資金が年々増えている状況で、退職金での一括清算はあまり好ましいものとは言えません。

そのため、金融機関としては老後破産のリスクも考え、安定的に返済ができる現役時代中に返済が終わってくれた方が安心です。若い世代の方が借入期間が長かったとしても現役時代中に支払いを終えられる可能性が高まるので、審査では有利となり、限度額も高めに設定されます。

住宅ローン以外の借入残高も、住宅ローンの借入可能額に影響します。

住宅ローンの借入可能額は詳しくは後で解説しますが、

• 年間返済可能額÷12カ月÷審査金利での100万円あたりの返済月額×100万円

という計算式で算出できます。

この年間返済可能額は、額面の年収に返済負担率を掛けた数字です。

年間返済可能額には、住宅ローン以外の借入残高があれば、その返済額も含まれて計算されます。

例えば、年収500万円を返済負担率35％で計算すると、年間返済可能額は175万円となります。この場合、審査金利3.0％で計算した借入可能額は約3780万円となります。

しかし、他の借り入れで年間25万円の返済があった場合は、住宅ローンにおける年間返済可能額は150万円で計算されるため、借入可能額は約3248万円に下がります。

他の借り入れも通算されるため、住宅ローンの借入可能額が減ってしまうのです。

審査で返済負担率の計算に含まれる借り入れにはこのようなものがあります。

• 車のローン
• 教育ローン
• 奨学金の返済
• 携帯電話の分割支払金
• カードローンや消費者金融での借り入れ
• クレジットカードの分割払い・キャッシング・リボ払い
• 自動車のリース契約

ケータイの割賦料金などで月々2～3000円程度の小さい額であれば計算には含まないとしている金融機関もありますが、基本的にこれらは借り入れとみなされ、計算含まれると思っておきましょう。返済が滞っている場合は論外ですが、きちんと返済をしていても返済負担率の計算に含まれます。

借入可能額を上げるためには、審査の計算に含まれる借り入れは、できるだけ住宅ローンの審査前に清算してしまうのがおすすめです。

担保物件の価値も、借入可能額を決める大切な要素です。

基本的に住宅ローンは借入の際に、物件や土地に対して担保を設定します。住宅ローンの支払いが出来なくなってしまったときに、その物件を競売にかけ、その売却金でローン残高を金融機関が回収するというシステムになっているからです。

そのため、住宅ローンで物件を購入すると、物件の登記に担保についての情報が載ります。これは住宅ローンの支払いが完了するまで消えません。

万が一支払いができなくなってしまった時には、物件を売却してローン残高を回収しないといけません。借入可能額が物件の価値よりも高いと、売却をしてもローン残高が回収できなくなってしまうため、金融機関は担保物件を事前に審査し、不動産価値を算出します。

算出された不動産価値から、借入可能額を計算して融資が行われます。担保物件は不動産価値の60～80％で融資が行われるケースがほとんどです。

担保にする物件の価値が低ければ、その分借入可能額も下がります。

逆に担保物件の価値が高ければ借入可能額も上がるので、借入可能額を上げたい場合は、長期優良住宅の条件を満たすように家を建てる、購入する土地は資産価値の高い場所の土地を選ぶなど、物件の価値を高める方法を検討してもいいでしょう。

住宅ローンの借入可能額を自分で知りたい場合は、こちらの計算式で目安を計算することができます。

• 住宅ローンの年間返済可能額÷12か月÷審査金利での100万円あたりの月返済額×100万円

住宅ローンの年間返済可能額は

• 額面年収×返済負担率

で計算することが出来ます。返済負担率については後で詳しく解説します。基本的に30％か35％で計算すると思っておいてください。

シミュレーションの計算では審査金利を年3.0％と想定し、審査金利での100万円あたりの月返済額は下記サイトの早見表から3848円として計算をします。

他の金利での100万円あたりの月返済額を知りたい場合は、こちらのサイトを参考にしてください。

アメニティホーム：ローン返済早見表

返済可能額の計算には「審査金利」を使用します。

審査金利は住宅ローンの審査の際に利用される金利のことで、住宅ローンを利用する際に実際に適用される金利（適用金利）よりも高く設定されています。

借入可能額を計算するとき、計算に使用する金利が実際の適用金利か、あるいは審査金利かによって、同じ年収でも借りられる金額が大きく変わってきます。

審査金利よりも適用金利の方が低いため、適用金利で計算した方が借入可能額は高くなります。

例えば、年収500万円の借入可能額は、適用金利0.75％、審査金利3.0％で計算したとします。適用金利で計算すると借入可能額は約5380万円となりますが、審査金利で計算すると約3780万円となり、1600万円もの差があります。

住宅ローンは長い期間返済を続けるため、変動金利の場合は返済途中で金利が上昇する可能性があります。金利上昇に伴い返済額が上がった時に返済が滞ってしまわないよう、金融機関はリスクヘッジとして借入可能額の計算を金利の高い審査金利で行います。

審査金利は金融機関によってことなりますが、おおよそ3～4％程度に設定している金融機関が多いといわれています。

住宅ローンの借入可能額を計算する場合は、希望の融資額に対して審査金利を適用して年間返済額を計算します。

その結果が返済負担率の範囲内に収まっていれば、住宅ローンの審査に通る可能性が高まります。

年収300万円の借入可能額のシミュレーションに使用する数値はこちらになります。

年間返済額は「年収：300万円×返済負担率：30％」の計算式で算出しました。返済負担率はフラット35の返済負担率を採用しています。

こちらの数字より、借入可能額を式に当てはめて計算すると

• 90万円÷12カ月÷3848円×100万円＝約1940万円

となります。

年収300万円で他の借り入れがない場合、借入可能額は約1940万円です。

年収300万円の場合、額面の収入は毎月約25万円となります。手取りでは約20万円ほどです。その収入のうち、上限で月約7万5000円が住宅ローンの支払いに回ると考えるとイメージしやすくなると思います。

年収300万円の借入可能額のシミュレーションに使用する数値はこちらになります。

年間返済額は「年収：360万円×返済負担率：30％」の計算式で算出しました。返済負担率はフラット35の返済負担率を採用しています。

こちらの数字より、借入可能額を式に当てはめて計算すると

• 108万円÷12カ月÷3848円×100万円＝約2330万円

となります。

年収360万円で他の借り入れがない場合、借入可能額は約2330万円です。

年収360万円の場合、額面の収入は毎月約30万円となります。手取りでは約24万円ほどです。その収入のうち、上限で月約9万が住宅ローンの支払いに回ると考えるとイメージしやすくなると思います。

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こちらでは借入可能額を計算する際に必要な「返済負担率」について解説します。

返済負担率は「年収に占める年間返済額の割合」を指します。簡単に言うと、年収のうちどれくらいの割合の金額を返済に充てているかということです。

返済負担率は住宅ローン審査を行う際に金融機関が重視する項目の一つです。借入希望額がこの返済負担率を超えると、返済負担が大きいと判断され、減額されたり審査から落とされたりします。

返済負担率の計算は

• 年間の返済額合計÷額面年収×100

という計算式で計算できます。

例えば年収600万円の人が月15万円（年間180万円）を返済する住宅ローンの場合、返済負担率は30％となります。（180万円÷600万円×100）

民間銀行の住宅ローンの返済負担率はこのようになっています。

返済負担率は住宅ローンの返済額だけではなく、他に借り入れがあればそちらの返済額を含めて計算されます。

年収600万円の人が月15万円（年間180万円）を返済する住宅ローンに加え、月6万円の自動車ローンを返済中の場合、返済負担率は42％となります。（252万円÷600万円×100）

この場合、返済負担率が上記の表の数字を超えているので、審査は通らないことになります。きちんと返済しているものもチェックの対象になるので、借入可能額ギリギリで借入したい場合は、事前に清算しておきましょう。

住宅金融支援機構のフラット35の返済負担率では、年収400万円未満の返済負担率は30％以下となっています。

年収390万円の人が返済負担率30％ギリギリの借り入れをする場合、月々の返済額は約9万7000円になります。

民間銀行と比較するとフラット35は返済負担率の年収区分が大まかにが分かれているため、民間銀行の住宅ローンでは返済負担率20％までしか借りられない「税込み年収100万円以上300万円未満」の層の人たちも30％まで借り入れができます。

その分、月々の返済が大変になりますが、例えば共働き等で収入の当てがある場合には、返済負担率が高く借りられるフラット35を検討するのも選択肢の一つです。

住宅金融支援機構のフラット35の返済負担率では、年収400万円以上の返済負担率は35％以下となっています。

年収400万円の人が返済負担率35％ギリギリの借り入れをする場合、月々の返済額は約11万6000円になります。

民間銀行の住宅ローン返済負担率では、「年収300万円以上450万円未満：30％以下」「450万円以上600万円未満：35％以下」となっているので、年収が400万円以上450万円未満の人はフラット35の方が返済負担率を高くすることが出来ます。

しかし、民間銀行の住宅ローン返済負担率では「年収600万円以上：40％以下」という区分があるのに対し、フラット35では設定されていないため、年収600万円以上のひとは民間銀行の住宅ローンの方が、返済負担率を高く計算され、借入可能額が高くなります。

それぞれのメリットデメリットを比較して、借入先を選びましょう。

年収300万円の毎月の返済上限額は7万5000円になります。

年収300万円の場合、返済負担率は30％となります。

これを計算式に当てはめると、

• 年収300万円×返済負担率30％＝年間返済上限額：90万円

年間の返済上限額は90万円となり、月々に換算すると月7万5000円が返済の上限額となります。

年収500万円の毎月の返済上限額は14万5000円になります。  

年収500万円の場合、返済負担率は35％となります。

これを計算式に当てはめると、

• 年収500万円×返済負担率35％＝年間返済上限額：175万円

年間の返済上限額は175万円となり、月々に換算すると月約14万5000円が返済の上限額となります。

融資率は「購入する住宅価格に対する借入金の割合」を指します。

簡単に言うと、物件価格に対して、借り入れで賄う部分の割合です。

融資率は

• 借入額÷住宅の建設費×100

という計算式で計算できます。

例えば4000万円の物件を購入する場合、頭金を700万円用意していれば、借入が必要な金額は3300万円となります。この場合の計算式は、

• 3300万円（借入額）÷4000万円（物件価格）×100＝82.5

となり、融資率は82.5％となります。  

金融機関によって審査を通せる融資率は異なりますが、一つの目安として融資率80％未満の借入希望であれば、金融機関側も融資をしたい人＝自分の思い通りの住宅ローンを組める可能性が高い人と言う判断になる傾向があります。

近年、低金利が続いているため、頭金なしでの住宅購入を売りにしているのを目にします。しかし、頭金を無しにしてもある程度の現金での支出は避けられませんし、融資率が上がることで不利になることもあります。

1～2割程度は頭金を準備できると、後々安心です。

フラット35では、融資率が9割を超えると金利が上がります。

2022年5月の新機構団信付きのフラット35の、取扱金融機関が提供する金利の範囲と最も多い金利はこちらです。

こちらの表からもわかるように、融資率が9割を超えるか超えないかで、年0.260％の金利差があります。

フラット35では融資率9割超では金利が上がるという対応ですが、金融機関によっては融資率90％以下で年利率0.05％の引き下げを行うという優遇措置をとっているところもあります。

また、融資率に一定の上限を設けていて、そもそも融資率が高い人は借入自体ができないという金融機関もあります。

 近年は「頭金なしで住宅購入ができる」という売り文句もよく目にしますが、ある程度頭金を準備して融資率を下げる方が、有利な条件で融資を受けられることが分かります。

金融機関側からすると、融資率が低い人の方が返済期間が短く、無事に完済できる見込みが大きいと言えます。そのため、金融機関側からすれば金利を優遇してでも融資率の低い顧客を獲得したいと考えています。

逆に、融資率が高い人は借入額が大きくなるため、返済期間が長くなり、無事に完済できる見込みが融資率の低い人に比べて少なくなります。

銀行としては完済できる見込みの大きい人に融資をしたいので、融資率に一定の上限を求めている場合があるのです。

金融機関によっては「融資率」という言葉を使わず「自己資金の比率」を基準としているところもあります。意味合いはほぼ同じで、自己資金が20％ということは、融資率が80％ということになります。

ですので、「融資率90％以下」と「自己資金10％以上」は同じ意味となります。金融機関によって表現が異なり分かりにくいですが、意味は同じですので惑わされないようにしましょう。

頭金500万円で3000万円の物件を購入する場合、それぞれの数値は

このようになります。

これを計算式に当てはめると、

• 2500万円÷3000万円×100＝約83％

このようになります。

頭金500万円で3000万円の物件を購入する場合、融資率は約83％となります。

この場合、融資率が90％を切っているので、融資率の面では審査で不利になることはないでしょう。しかし、80％は超えているので、有利な条件で融資を受けられるかと言うと難しいところです。

借入を2400万円にすると融資率が80％となるので、頭金に入れることができる資金がまだ手元にある場合は、頭金を増やす選択をすると融資条件が良くなることが考えられます。

頭金500万円で3000万円の物件を購入する場合、それぞれの数値は

このようになります。

これを計算式に当てはめると、

• 4600万円÷5000万円×100＝92％

このようになります。

この条件の場合、融資率が90％を超えているので、金融機関によっては融資を断られる可能性があります。融資を受けられたとしても、金利が上がったり、金利引き下げの優遇を受けられないなど不利になります。

借入額を4500万円に下げると、融資率を90％に収めることができます。計算して融資率が90％を超えるようであれば、購入物件を再検討するか、頭金を増やすことを検討しましょう。

年収に対する物件購入価格の比率を表す数字のことを「年収倍率」と言います。

よく「住宅購入価格は年収の4倍から5倍が妥当」などと言われています。それでは住宅ローンを借りている人は、年収の何倍程度の住宅を購入しているのでしょうか。

住宅金融支援機構が公表している「2020年度フラット35利用者調査」における住宅購入額の年収倍率はこちらになります。

購入する物件にもよりますが、年収の6倍から7倍程の額の住宅を購入している人が多いと言えます。

しかし、この額はあくまで「住宅購入価格」なので、頭金も含まれた金額になっています。同調査ではどの住宅種別においても、平均で1～2割の自己資金（頭金）が用意されているといったデータが出ています。

そのため、単純に年収倍率で住宅ローンの借入額を決めてしまうと、平均よりも借りすぎとなってしまいます。

また、平均の年収倍率通りに借りたり、借入可能額いっぱいに借りてしまうと、日々の返済が苦しくなってしまいます。返済が厳しくなって購入した物件を手放すようなことは避けたいですね。

無理なく返済できる額は家族構成や家計の状況によって異なります。平均値や単純に年収倍率で借入額を決めてしまうと、後々返済に苦しむことになってしまいます。

しっかりと家計の状況を確認し、自分たちが無理なく返済できる金額で借り入れを行いましょう。

この記事では住宅ローンの借入可能額について解説しました。

住宅ローンは、審査を乗り越えて借り入れをしたら終わりではなく、その後に返済を続けていきます。月々の返済が苦しくならないように、家計状況と相談しながら借入額を調整ししょう。

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