持ち家にかかる税金って？持ち家の維持費と税金を安くする方法を解説

マイホームの購入は一生の買い物だと言われており、将来的に購入を検討している人も多いと思います。

ですが、税金などの維持費がいくらくらいかかるのか、わからないと不安になりますよね。

 戸建てもマンションも、持ち家を購入することでいろんな税金がかかり、支払いの発生タイミングも異なるため前もって知識を身につけておく必要があるでしょう。

この記事では持ち家(一戸建て・マンション)と賃貸の維持費わかりやすく解説していきます。

この記事を読めば、持ち家にかかる税金の知識が身に付くので、事前にしっかりと考えて税金対策ができるようになるでしょう。

ぜひ、最後までご覧ください。

戸建てやマンションを購入する時にかかる税金は、

• 消費税
• 印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税
  

持ち家を購入するか別の手段で住居を確保するかを決める際、目立つのは一度にまとまった金額を支払う初期費用です。一方で、住居は長い期間利用するものですから、維持費用も大きく影響してきますね。

自分のライフプランに合った住居を考えるとき、持ち家の場合にどのような維持費がかかってくるのか、また賃貸の場合にはどのような維持費がかかってくるのか、それぞれの場合を理解しておくことが大切です。

以下の項目では一戸建ての場合、マンション購入の場合、賃貸の場合でどのような維持費がどの程度かかってくるのか、比較していきましょう。  

一戸建てにはさまざまな維持費が必要になります。それぞれを具体的に見ていきましょう。

１.固定資産税＋都市計画税

固定資産税は市区町村が税額を計算し、納税額通知書が届くため、納付が必要になります。課税額等を事前に知りたい場合は、各市区町村に問い合わせましょう。また、自治体によっては都市計画税が必要な場合もあります。双方、軽減措置の特例もあります。

２.付属設備の修繕費

一戸建ての場合は全ての修繕費を自分で払わなければいけません。例えば外装・屋根の張替え、キッチン・バス・トイレの水回り、シャッター・ドアの交換などがあります。

３.保険料や自治会費 

一戸建てを購入する際、住宅ローンを組む際に火災保険への加入を義務付けされるパターンも多いです。万が一の災害に備え、火災保険や地震保険への加入は必要なことでしょう。同時に、町内会への協力などで自治会費が必要な場合もあります。

マンションの場合は、一戸建てと同様に固定資産税や保険が必要となることに加え、建物の管理費と修繕積立金などがかかってきます。結果的に一戸建てよりも維持費が高くなると感じる方も多いようです。

1.管理費

管理会社がマンション共用部の清掃や管理を行うため、その費用を支払います。エレベータのメンテナンス、ゴミの処理費用、管理人の業務費用などが含まれます。

2.修繕積立金

マンションで住人が快適に住み続けられるよう、各種設備の修繕に使う費用を月々支払うものです。マンションによって金額が変わります。大きな工事が必要になった際は別途一時金を求められることがあります。

3.固定資産税

一戸建てと同様のもの。部屋の面積や建物の材質などによって金額は変化します。一戸建てよりも低い金額になる傾向が強いものの、詳細は実際に算出されるまでわかりません。

4.火災保険・地震保険

マンションは新しいものほど災害に強い構造を持っています。しかし、万が一の備えとなる火災保険や地震保険は必要となるでしょう。マンションで加入できる保険の料金は一戸建てよりも安くなる傾向にあります。

一戸建てと比べてマンションの場合は、支払う維持費の項目が多くなります。総合的に維持費の金額が高くなってしまうことがあります。

賃貸の維持費には以下のものがあります。

• 家賃
• 更新料
• 火災保険
• 駐車場代
  

持ち家には、購入する時にかかる税金と毎年かかる維持費としての税金があることを紹介しました。

ここでは以下の税金がどんなものなのか、具体的には何にかかるのかというのを詳しく解説します。

• 消費税
• 印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 固定資産税
• 都市計画税
  

消費税はマイホームの購入以外にも、私たちが普段購入するもののほとんどにかかる身近な税金です。

家は一生に一度の買い物だと言われるだけあって、何千万から何億とするものですので、消費税もそれだけ多く掛かります。

土地や建物を購入するとき、私たちは様々な契約を結びます。

主な契約には、以下のものが挙げられます。

• 売買契約書
• 建設工事請負契約書（注文住宅）
• 金銭消費賃貸契約書（住宅ローン）
  

登録免許税は、購入した土地や建物の所有権の手続きにかかる税金です。

登記手続きにも、

• 所有権移転登記（土地）：評価額×2.0％
• 住宅用家屋所有権保存登記（新築）：評価額×0.4％
• 住宅用家屋所有権移転登記（中古）：評価額×2.0％
• 抵当権設定登記（住宅ローン）：借入額×0.4％

不動産取得税は、地方税の1つで建物や土地を購入したときにかかる税金です。持ち家を購入すると、納税通知書が送られてきます。

税率は宅地・住宅とともに原則として4％ですが、2021年3月31までは軽減措置が受けられます。

• 宅地：評価額×1/2×3％
• 住宅：評価額×3％
  

• 取得者の居住用かセカンドハウス用の住宅であること
• 床面積が50m2以上240m2以下
• 1982月1月1日以降に建築されたもの、または新耐震基準に適合していることが証明されているもの
  

持ち家を購入し、所有している間は毎年固定資産税がかかります。各自治体により年度初め（4～6月の間くらい）に納税通知が届きますので忘れずに納付しましょう。

標準税率は1.4％となり、

• 住宅・戸建て：3年間の固定資産税額の1/2を減額
• 住宅・マンションなど：5年間の固定資産税額の1/2を減額
• 土地・小規模住宅用地：評価額×1/6
• 土地・一般住宅用地：評価額×1/3
  

都市計画税は、建物や土地を所有している人すべてにかかる税金ではありません。

都市計画事業や土地区間整理事業にかかる費用に充てるための税金であり、市街化区域に所有している人が納税対象になります。

これから持ち家を購入しようと検討している人は、

• 不動産会社に確認する
• 自治体の窓口で確認する
• インターネットで検索する
  

持ち家にかかる税金にはいろんな種類があるため、軽減措置などを最大限活用して抑えるところはしっかりと抑えていきたいですよね。

ここでは、税金を安くするための対策として、

• 住宅ローン控除
• 家屋調査
• 新築の場合の軽減措置
• その他の軽減措置
• 評価ミス
  

マイホーム購入は決して安い買い物ではありません。ほとんどの人が住宅ローンを組み、何十年もかけてローンを支払うことになります。

 住宅ローン控除は住宅借入金等特別控除のことで、通算10年で最大500万もの控除が受けられる場合もあり、節税効果は大きいと言えます。

一定の条件を満たせば、「年末時の住宅ローン残高×1％」が毎年の住民税や所得税から控除されます。

会社員の人は、所得税が給与から天引きされるため、確定申告や年末調整をすることでお金が戻る仕組みになっています。

 住宅ローンの適用要件は細かく、新築住宅・注文住宅・増改築でも異なる点がありますので、購入の際には確認してみてください。

 適用条件は1つでも満たさないと、対象外となりますので気を付けましょう。

賃貸で暮らす人にはあまり馴染みのない家屋調査ですが、これは持ち家の資産評価額（固定資産税）を算出するために欠かせない調査です。

マイホームを新築で購入すると固定資産税課から連絡が入り、家屋調査の話が出ます。増築や一部消失など、持ち家に大きな変化がない限り調査は1回のみとなります。

家屋調査の依頼が入ったら、

• 建築確認申請書
• 設計図面の写し 
  

新築の場合の軽減措置は、

• 住宅が令和2年3月31日までに建てられている
• 床面積が50m2以上、280m2以下である
  

持ち家に関する軽減措置にはいくつか種類があります。まずは、どのような控除があるのか表で見てみましょう。

親切な担当者であれば何にどのような軽減措置があるのかを説明してくれるかもしれません。

軽減措置は説明してくれない場合もあるため、基本自分で情報を集める以外知る方法はないのです。

軽減税率は期間が定められているものが多いため、手続きのタイミングがずれると対象外となる可能性もあります。

また、手続きを取るためにご自身で申請しなくてはいけないものもありますので、十分に気を付けたいところです。

固定資産税にミスとは、まさかと思う人もいるかもしれません。ですが、過去の調査結果では、課税ミスが97％の市町村で発覚していることがわかっています。

持ち家を購入したら、固定資産税は毎年納税しなくてはいけません。だからこそ、何に対してかかる税金なのかを知り、標準課税を理解することが重要なポイントです。

評価ミスは課税明細書を確認し、持ち家の固定資産税を調べて適正かどうかをチェックしなくてはいけません。

ポイントとしては、

• 土地の軽減特例が正しく適用されているか
• 課税明細書の床面積が大きくなっていないか  

軽減措置は申請しなくてはいけないと「持ち家にかかる税金を安くするための対策」の対策④にて解説しましたが、実は申請しなくても適用されるものもあります。

1つ目は印紙税です。

• 請負に関する契約書
• 建設請負の当初に作成される契約書
• 工事金額の変更・追加で作成される変更契約書
• 補充契約書
  

ご両親や祖父母などが住んでいた家がそのままになっていて、誰も住んでいない状態（空き家）が日本には数多くあると言われています。

住宅を取り壊せば良いと思うかもしれませんが、実は更地にすると固定資産税の特例が適用されなくなって、税金が高くなります。

この場合、以下の条件をすべて満たせば、減免規定が利用できます。

• 職員の判定により空き家が老朽化していると認められる
• 空き家の土地所有者・相続人である
• 税金を滞納していない
• 不動産業者が申請していないこと
  

戸建てもマンションも税金がかかることはわかりましたが、支払う税金は同じなのでしょうか。

同じ立地条件だった場合、戸建てとマンションで大きく変わってくるのが土地の大きさです。

戸建ての場合、土地の割合が多く建物評価額が低いので固定定資産税は安くなりますが、マンションは土地の割合が少なく建物評価額が高くなるため、固定資産税が高くなるのです。

これは、マンションの多くが鉄筋コンクリート造りであることが挙げられます。木造よりも丈夫で長持ちされると判断されることが、建物評価額が高くなる理由だと言われています。

このことからも、固定資産税の金額は同じ立地条件である場合、マンションのほうが高額になるかもしれないと言えます。

持ち家にかかる税金の種類や、安くするための種類についてなどを解説しましたが、いかがでしたでしょうか。

今回の記事のポイントは、

• 戸建てもマンションも、購入時にかかる税金と維持費として毎年かかる税金は同じである
• 持ち家にかかる税金は、消費税・印紙税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税・都市計画税
• 持ち家にかかる税金を安くするための対策は軽減措置以外にもある
• マンションと戸建ての固定資産税は、マンションのほうが高くなる可能性がある