住宅ローンは10年後に一括返済すべき？デメリットや手数料・金利も解説

それでは、実際に以下の条件で10年後と20年後に住宅ローンを一括返済したときに返済額がどのようになるのかをシミュレーションしてみます。

• 借入額は3000万円
• 金利は1.11％で固定
• 返済期間35年（毎月の返済金額が一定の元利均等返済）

住宅ローン控除は13年（2019年10月1日以降入居の場合の最大控除年数）として計算します。

実際にシミュレーション結果を見てどう思いましたか？計算結果によると10年後に一括返済すると、住宅ローン控除によって戻ってくるお金があるので実質支払った利息は約33万円と意外に少なくなります。

一方、20年後の支払い利息額は約176万円と大幅に増えます。10年後と20年後で支払う利息の差額は2倍ではなく5倍以上です。住宅ローン控除で控除される金額を考えると10年後のタイミングで一括返済する方がお得なことがよくわかるでしょう。では、続いて住宅ローンを10年後に一括返済するメリットについてお伝えしていきます。

では、住宅ローンを10年後に一括返済することには支払う利息が軽減される以外にどのようなメリットが考えられるでしょうか。今回解説する代表的なメリットは以下の2つです。

1. 総返済額が減る
2. 保証料が返金される可能性がある

まず、誰でも思いつく最大のメリットは住宅ローンの総返済額が減るということです。先ほどシミュレーションしたように、返済期間が長くなるほど、金利によって支払う利息は増えていきます。特に入居から10年後に住宅ローン控除期間が終了すると、いきなり利息の負担が増えるので「損している」と感じる方も多くなると考えられます。

総返済額を減らすということは返済期間が短くなる可能性が高いです。すると結果的に支払う利息も減らすことができます。これは毎月支払っている利息が増えたから一括返済しようと考えている方にはとても魅力的なメリットとなります。

しかし、実は一括返済しない方がお得な場合もあります。さらに一括返済する前にこれから解説するデメリットや注意点を理解しているかも重要です。とにかく返済額を減らすために一括返済しなければいけないのだと思い込まないようにしましょう。

意外と知られていない2つ目のメリットは「戻り保証金」を受け取ることができる場合があるということです。

住宅ローンを借りるときに保証料を一括で支払っていると、返済期間が短くなった分の保証料を返金してもらうことができるのです！返済期間が短くなるだけではなく、まとまったお金が戻ってきたら嬉しい方は多いでしょう。

ただし、返戻率や手数料の関係で戻り保証金がない金融機関もあります。戻り保証金があるのかどうかは事前に借り入れている金融機関にしっかり確認してください。

ここまでで、10年後に住宅ローンを一括返済した場合のメリットを解説してきました。しかし、「やっぱり10年後に一括返済するべきだ」と思ってはいけません。

今度は、10年後に住宅ローンを一括返済することについてメリットと同じくらい重要なデメリットを解説します。メリットとデメリットは表裏一体なので、どちらもしっかりと理解してから一括返済すべきかを判断しましょう。代表的なデメリットについてもメリットと同じく2つ解説していきます。

1. 返済手数料がかかる
2. 手元のお金が減る

絶対に忘れてはいけないデメリットが、返済手数料です。一括返済には返済手数料が必ずかかることを覚えておいてください。

知らずに一括返済すると多額の返済手数料によって利息軽減のメリットがなくなるかもしれません。せっかく一括返済したのに、逆に返済額が増えてしまったら意味がなくなるので注意が必要です。

さらに、金融機関によって手数料には差があります。また、金利タイプや借り方の違いでも手数料異なるので、一括返済をする前に借り入れている金融機関に相談してみてください。

デメリットの2つ目は、「手元のお金が減ってしまう」ということです。

一括返済はまとまった金額を一度に使います。そうすると、一時的に自己資金が少なくなり、急な出費が必要になった場合に対応できないかもしれません。もしどうしても資金が工面できすに新たに借り入れを行うことになったら本末転倒です。さらに基本的に低金利の住宅ローンよりも新しい借り入れの方が金利が高い可能性もあるので気をつけてください。

このような万が一の事態に備えて、必要な資金はしっかりと確保しておくことが大切です。特に家族がいる方で、今後進学などの大きなライフイベントがある場合は要注意。無理してまで一括返済をするべきかどうかは、慎重に判断してください。

ここまで読んだ方は、きっと「住宅ローンを一括返済するときは慎重に判断しよう」と思っているはずです。では実際に一括返済をすると決めたときには何に気を付ければいいのでしょうか。ここからは、住宅ローンを一括返済する前に確認してほしい注意点を5つ具体的に解説していきます。どれもおろそかにすると大きなトラブルにつながる可能性があるので、事前にきちんと準備しておきましょう。

1. やるべき手続きを確認しておく
2. 資金を必ず残しておく
3. 住宅ローン控除が終了する
4. 抵当権抹消登記の手続きをする
   
5. 新たな生命保険の加入をする
   

注意点1つ目は、「やるべき手続きを確認しておく」ということです。通常の返済と変わらず、返済口座に入金するだけでいいわけではありません。実は一括返済にはさまざまな手続きが必要でお金を用意するだけではできないのです。

まずは借り入れている金融機関に連絡しましょう。最終的な返済額を計算したり、引落額の変更を行ったりしなければならないからです。インターネットで出来る場合もありますが、電話がおすすめ。金融機関によっては、窓口に行く必要があるかもしれないのでまずは問い合わせてみましょう。

その後、金融機関から送られてくる手続きのための書類を返送してください。手続きの際には、通帳や印鑑、本人確認書類などが必要になる場合があります。そのときになって慌てないように、あらかじめ準備しておきましょう。

デメリットの2つ目でも解説しましたが、一括返済をすると一時的に手元のお金が大きく減ってしまいます。無理に返済を行うと、急な出費に対応できなくなってしまい困るかもしれません。大切なのは、生活していくのに必要な資金は必ず残しておくことです。

実は住宅ローンは他の借金よりも低金利なことが多く、焦って返済する必要はありません。これからのライフイベントに備える資金確保の方が重要です。

では、具体的にはどのくらい資金を残しておく必要があるかというと、確保すべき資金の目安は生活費の半年～1年分と言われています。しかし、具体的な金額は各家庭で異なります。 それぞれ収入も、家族構成も違うからです。まずは毎月の支出額や今の貯蓄額、今後予想されるライフイベントについて思い浮かべてください。そのあとで自分たちはどのくらい手元に資金があると安心なのか考えてみるのがおすすめです。

住宅ローン控除とは、一定の要件を満たした物件を購入したり改築をする際に税負担を軽くすることができる制度です。毎年住宅ローンの残額の1%が所得税から差し引かれ、還付金として受け取ることができるので、家計の負担を減らすことができます。

原則、住宅ローン控除の適用期間は入居から10年となっています。しかし増税に対しての特別措置として、2021年1月1日から2022年12月31日の間に入居した場合の控除期間は13年です。この場合、10年目までは住宅ローン残額の1％が控除されますが、11～13年目の控除額は次の2つのどちらか少ない方になります。

• 住宅ローンの年末残高の1%
• 建物の購入価格×2%÷3

住宅ローンを一括返済すると、当然ですが住宅ローン控除も0円になってしまいます。一括返済することで失う控除額と戻ってくる利息額を比較して、どちらがお得なのかよく考えてみてくださいね。

住宅ローンを一括返済した際に、必ずやらなくてはならないことがあります。それが抵当権抹消手続きです。

抵当権とは、金融機関が住宅ローンとして資金を貸し出す際に、住宅ローンの支払いが終わるまで不動産を担保として確保しておく権利です。物件を購入したからすぐに「自分の家」になるわけではないということです。抵当権は、住宅ローンの融資のあとで司法書士によって法務局で登記簿に記録されます。住宅ローンの返済が終われば抵当権は効力を失いますが、自動的に外れるわけではありません。効力を失っていても抵当権を抹消しない限り返済が終わってもリフォームや売却が自由にできないのです。

住宅ローンの一括返済をすると、後日抵当権抹消登記に必要な書類が住宅ローン契約者に送られてきます。これらの書類と、作成した申請書と資格証明書の有効期限3ヶ月以内に法務局へ提出しましょう。司法書士に依頼することもできますが、難しくないので自分でやるのがおすすめです。抹消手続きは義務ではありませんがトラブルにつながるのを防ぐために必ず行ってください。

さらに、団体信用生命保険がなくなってしまうことも忘れないでください。

団体信用生命保険は生命保険ですが、どのような役割があるか知っていますか？長い期間住宅ローンを返済していく中で、もしかしたら不慮の事故で死んでしまったり、障害が残ってしまう場合が考えられます。返済が不可能になってしまったとしても、団体信用生命保険に加入している場合は住宅ローンの返済を全額肩代わりしてくれる重要な保険なのです。

ただし、団体信用生命保険は住宅ローンを支払っている方のための生命保険です。

住宅ローンを一括返済して完済すると自動的に終了してしまうので、新たに生命保険に加入しておかなければ万が一に備えることができません。一括返済すると決めたら、忘れずに次に加入する生命保険についても調べておくようにしましょう。

ここまで、10年後に住宅ローンを一括返済する前提の解説をしてきました。しかし、実は貯めた資金は一括返済に使うよりも資産運用をした方がお得になる場合があります。投資はギャンブルだからやってはいけないと思っているかもしれませんが、そんなことはありません。では、投資がおすすめな理由を具体的に解説していきましょう。

投資がおすすめな理由1つ目は、一括返済するよりも長期投資の方がお金を増やすことができるからです。当然ですが投資はノーリスクではありません。しかし、リスクを小さくすることはできます。その方法の1つが、「長期投資」です。

投資は、長期間になるほど資金拡大効果が大きくなります。例えば毎月5万円を10年間貯金すると600万円、20年では1200万円になります。ではこの5万円を毎月貯金するのではなく資産運用した場合のシミュレーション結果を見てください。

利回り3％で運用した場合、10年で約99万円、20年では約441万円も増える計算になります。投資信託の利回りの相場は3~5%といわれているので、決してハイリスクではありません。今は低金利の時代なので、支払い利息を減らすために一括返済するよりも、このように投資した方がお得になる場合が多いので、まずは一度シミュレーションしてみるのがおすすめです。

このように、住宅ローン控除期間が終わっても、焦って一括投資をするのではなく、投資をしてさらに資金を増やしていくことをおすすめします。

投資をおすすめする2つ目の理由は、分散投資によるリスク回避ができることです。いきなり投資をはじめようと思ってもリスクが怖く、よくわからない方がほとんどです。なるべくリスクが小さい商品を選びたいと思ってもいきなりは難しく、結局挫折してしまうことも考えられます。

そんな方におすすめなのが、分散投資です。分散投資とは、資産を複数の投資先に分散させることで低リスクで資産運用をおこなうことをいいます。1つに集中投資していると、もし暴落した場合資産を大きく減らしてしまいますが、色んな分野に投資しておけば、その中の1つが暴落しても資産を守ることができるのです。

また、資産配分が運用の出来に与える影響は90％もあるという米国の研究結果も出ています。つまり分散投資は低リスクで資産運用をおこなうのに不可欠だということです。債権、株式、暗号資産などたくさんの投資先がありますが、投資スタイルは人それぞれ。リスクとリターンのバランスをよく考えて配分を決めていきましょう。

住宅ローンの一括返済のメリット、デメリットや注意点、資産運用について解説してきましたが「やっぱり住宅ローンがあるのは不安だ」という方もいることでしょう。実は一括返済以外にも返済を楽にする方法があるのです。今回は住宅ローン返済の不安が解消できる、返済を楽にする方法を3つ具体的にご紹介します。

1. 残高を減らしたい人は一部繰り上げ返済を検討する
   
2. 金利変動のない全期間固定金利にする
   
3. 利息を減らすために金利の低い住宅ローンに借り換える
   

一部繰り上げ返済は少しでも残高を減らしたい方にはおすすめです。一括返済とは違い、一部しか繰り上げ返済しないので、資金が少なくてもできることが大きなメリットになります。繰り上げ返済をする場合は以下の2種類から選ぶことができます。

もちろんどちらを選んでも、返済負担は軽くなるので家計も楽になるでしょう。資金の余裕がなく家計が苦しいなど少しでも返済負担を軽くしたい場合にはおすすめの方法です。

「今は低金利でも、将来金利が上がりそうで不安」と思っていて一括返済したい方は、全期間固定金利への借り換えを検討することをおすすめします。全期間固定金利であれば借入期間中に金利は変動しないため、毎月の返済額は一定に保つことができます。

ただし、全期間固定金利の利率はほかの金利タイプよりも高めに設定されていることがほとんどです。適用金利が上がると当然支払う利息も増えます。もしかしたら、変動金利で金利が上がった場合よりも返済額が大きくなってしまうことがあるかもしれません。後悔しないために借り換え前後でどのくらい返済負担に差がでるのかは事前に確認してください。

「毎月返済しているけど、利息額が多い」と感じている方は、一度「住宅ローンの借り換え」を検討してみることもおすすめです。現在の住宅ローンと比べて、金利の低い住宅ローンに借り換えることで利息を減らすことができる場合があるからです。

特に今の時代、住宅ローンの金利は大きく引き下げられています。もし金利が高いときに借り入れていた場合、借り換える金融機関によっては100万円以上利息を減らせるかもしれません。

まずは借り換えシミュレーションを行ってみましょう。借り換えにも手数料がかかりますが、もしかしたら手数料を支払ってもプラスになるほど利息が減らせるかもしれません。

シミュレーションは簡単なので、3分あればできます。すぐにどのくらいお得になるか知ることができるので、ぜひやってみてください。

「やっぱり一括返済したい！」と思ったら、いつが最もお得になるのか気になるところです。もちろん早く返済するほど支払う利息が少なくなるメリットもありますが、ここで焦りは禁物。では、一括返済のベストタイミングをお伝えしましょう。

気になるベストタイミングは「十分な資金があるとき」です。

一括返済して住宅ローンを完済しても急な出費に対応できるならぜひおこなってください。資産運用をしていれば資金が思ったより増えることもあるかもしれません。退職金などでまとまったお金が手に入る場合も考えられます。

大切なのはそんなときに、「10年経ったから一括返済しないといけない」と焦っておこなわないことです。住宅ローンは低金利ですし、住宅ローン控除や手数料もあります。これから必要な資金は先に確保して、本当にお得かどうか考えてから一括返済を考えましょう。大きなお金が出ていくことなので、慎重に判断してください。

住宅ローンの一括返済ついて解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。

一括返済すると、確実に利息の支払いを軽くすることができますが、解説してきたように10年後に一括返済しない方がお得な場合もあるため、支払う利息だけでなく総合的な視点で判断することが重要です。お金の専門家であるFPであれば、住宅ローンの返済についてだけではなく、家計状況やライフプランまで各家庭に合ったアドバイスをしてくれます。住宅ローンの返済についてはもちろん、お金に関係する悩みがあれば、まずは専門家に相談してみるのがおすすめです。

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