住宅ローンの審査を通過する条件とは？審査基準や特徴を徹底解説

住宅ローンを組むためには、大前提として金融機関の審査を通過しなければなりません。審査の基準は金融機関によって異なるものの、以下の表の通り、重視される審査項目はほぼ共通しています。

◆融資を行う際に考慮する項目

（参照：国土交通省「令和2年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」）

本章では、住宅ローン審査における重要な条件について解説します。

一般的に住宅ローン借り入れの際には年齢制限が設けられており、そのうち完済時年齢は最も重要な審査項目になります。

完済時年齢とは住宅ローンの返済が完了する年齢の上限のことで、80歳までとしている金融機関が多数を占めています。しかし最近は晩婚化の影響もあり、完済時年齢の上限は徐々に引き上げられてきています。

なお、住宅ローンには借入期間の上限もあるため、この点にも着目しながらローンを組む必要があります。一般的な借入期間の上限は35年のため、例えば「30歳で申し込んで80歳で完済する」というようなローンは、返済年数の上限に引っかかるため組むことはできません。

住宅ローンの審査において、健康診断証明書等の提出は原則不要です。しかしながら多くの金融機関においては、団体信用生命保険（通称「団信」）の加入が融資の条件になっています。

団体信用生命保険とは、住宅ローン返済中に契約者に万が一のことがあったときに、住宅ローンの残高が完済される保険のことです。

団体信用生命保険に加入するには健康状態の告知（既往歴等）が必要なため、実質的に健康状態が住宅ローンの審査項目となっていると言えます。

万が一団体信用生命保険に加入できなかった場合には、住宅ローンの審査を通過できないため、ご注意ください。

担保評価とは、金融機関が担保となる不動産の価値を評価することです。

住宅ローンは基本的に長期の貸し付けになりますので、金融機関は融資をした際に担保設定をして、万が一借り主の返済が滞った場合には担保を売却して融資額を回収します。したかって、担保評価も住宅ローン審査の重要な項目になるのです。

住宅ローンにおいては、購入する不動産(土地と建物)が原則として担保になるため、購入する不動産の担保評価によって、審査通過率が変わってきます。築年数が経っている中古物件のケースでは、住宅ローン審査を通過できない可能性もあるため、注意が必要です。

住宅ローンの年齢制限には、前述の完済時年齢の他に借入時年齢も存在します。

借入時年齢とは住宅ローンの申込みができる年齢制限のことで、下限は18歳（※）、上限は70歳までとしている金融機関が多数を占めています。

※…民法の改正により、ほとんどの金融機関において2022年4月より18歳から住宅ローンを組めるようになりました。

一般的には、借入時年齢よりも完済時年齢の方が重視されます。とはいえ、比較的若い世代で借り入れをした方が審査では有利となるケースが多く、30代前半が最も審査に通りやすい年齢と言われています。

当然ながら、住宅ローン審査においては年収も重要な項目になります。十分な年収がなければ月々の返済が滞るリスクが高いと、金融機関から判断されてしまうためです。

また、年収に付随して勤続年数や就業形態も審査に影響します。金融機関によっては、「勤続年数2年未満では不可」であったり「派遣社員やパート・アルバイトでは不可」と定めている場合もあるため、注意が必要です。

また、個人事業主は安定した収入がある公務員や会社員に比べて、審査が厳しくなる傾向が強いです。

そこで本章では、住宅ローンの特徴について解説します。

住宅ローンは銀行や金融機関が独自に取り扱っている点が特徴です。メガバンクなどの金融機関の他にも、信用金庫や住宅ローン専門会社など多くの民間企業が住宅ローンを取り扱っています。

よって、住宅ローンを組む際には、まずは利用先を選択する必要があります。

また、住宅ローンは金利タイプが選べる点も特徴の1つです。

住宅ローンの金利タイプは、具体的には以下の3つがあります。

住宅ローンは基本的に高額かつ返済が長期にわたるため、わずかな金利差でもトータルでは大きな違いが生じるケースが多いです。よって、それぞれの金利タイプの特徴を理解した上で、ご自身の収入状況と照らし合わせながら、慎重に金利タイプを選択する必要があります。

前述の通り、住宅ローンは銀行や金融機関が独自に取り扱っているため、金利やサービスは銀行や金融機関によってさまざまです。

金利や手数料の違いだけではなく、団体信用生命保険の保障内容や保証料の有無、繰上返済の機能や利便性など、金融機関がそれぞれ独自のサービスやキャンペーンを展開しています。

よって、ご自身が重視するポイントをあらかじめ決めた上で、借入先を慎重に比較・検討する必要があるでしょう。

前述の通り、住宅ローンを組むためには金融機関の審査を通過しなければなりませんが、住宅ローンの審査はどのような流れで行われるのでしょうか？実際に審査を受けるときに困惑しないよう、事前に段取りを把握おいた方がいいでしょう。

そこで本章では、住宅ローン審査の一連の流れについて解説します。

具体的な住宅ローン審査の流れは、以下の通りです。

1. 住宅ローン審査申し込み
   
2. 住宅ローンの審査に必要な書類の提出
   
3. 住宅ローン審査結果の報告
   
4. 住宅ローンの契約内容の確定
   
5. 住宅ローン契約

まずは住宅ローン審査に申し込む必要がありますが、住宅ローンの審査は事前審査と本審査の2段階制となっています。

事前審査では、申込者の申告内容を基に「申し込みの条件を満たしているか否か」がメインに審査が行われ、その後の本審査では提出書類と照らし合わせながら改めて申告内容の精査が行われます。

住宅ローンの審査が2段階制になっている趣旨は、事前審査があることによって、住宅ローンが借りられるかどうかのメドが立つからです。金融機関の事前審査を通過していれば、買主と売主の双方が安心して売買契約を進めることができます。

審査の基準は金融機関によって異なるため、参考として「審査を通過する条件が甘いおすすめな住宅ローン」をご紹介しておきます。

• auじぶん銀行
  
• ARUHI
  
• 住信SBIネット銀行
  
• 楽天銀行
• イオン銀行
• りそな銀行

住宅ローンの審査に申し込んだら、審査に必要な書類の提出が必要になります。審査に必要な書類は金融機関によって異なるものの、事前審査よりも本審査の方がより多くの書類が必要になることが一般的です。

一般的な必要書類は、以下のものが挙げられます。

• 前年分の源泉徴収票（※個人事業主の場合は直近3期分の確定申告書）
• 本人確認書類
• 住民票
• 実印と印鑑登録証
  
• 住宅購入の証明書類（売買契約書や工事請負契約書等）
  
• 不動産登記簿謄本
  

住宅ローンの審査の申し込みをして必要書類も全て提出したら、あとは審査結果の報告を待ちます。

事前審査に要する期間は、1週間前後です。Web申し込みの場合は3日前後、中には最短で即日に審査結果がわかる金融機関もあります。

一方、本審査は精査が必要になるため、2週間前後の期間を要します。Web申し込みの場合は1週間前後で結果がわかります。

なお、審査結果の通知は郵送で行われるのが一般的ですが、Web申し込みの場合はメールで結果の通知がされるケースがほとんどです。

住宅ローン契約を正式に交わしたら、その後に融資が実行されます。

融資実行のタイミングは、物件の引き渡し前後になることが一般的です。契約後すぐに融資が実行されるわけではありませんので、ご注意ください。

購入物件の登記は司法書士が行いますが、金融機関によっては立会が求められることもあるので、事前に確認しておきましょう。

住宅ローンは途中で借り換えも可能であり、現在の金利より低い金利の住宅ローンへの借り換えに成功すれば、毎月の返済額や総返済額を削減できる可能性があります。

そこで本章では、借り換えに際し審査を通過する条件が甘いおすすめな住宅ローンをご紹介します。

具体的には、以下の3社がおすすめです。

1. auじぶん銀行
   
2. 住信SBIネット銀行
   
3. りそな銀行
   

auじぶん銀行住宅ローンは、ネットバンクならではの金利水準と審査の甘さが最大の魅力です。
実店舗に行かなくてもネット上で手続きが完結するのも、忙しい方にとっては嬉しいポイントでしょう。

また、auじぶん銀行住宅ローンは無料で「がん50％保障＋全疾病保障」が付帯されるなど、団体信用生命保険の保障内容もトップクラスであり、この点に魅力を感じる方も多いようです。

◆auじぶん銀行の概要

※2022年5月時点での情報になります。

住信SBIネット銀行には、申込時や審査時に来店が不要な「ネット専用住宅ローン」があり、ネットバンクならではの甘い審査で借り換えが可能です。

また、住信SBIネット銀行は充実した保障サービスも魅力の1つです。多くの金融機関では保障サービスを増やす場合には金利が上乗せされてしまいますが、住信SBIネット銀行であれば金利の上乗せなしで全疾病保障がついてきます。

◆住信SBIネット銀行の概要

※2022年5月時点での情報になります。

◆りそな銀行の概要

※2022年5月時点での情報になります。

もし借入先の金融機関の選択も含めて住宅ローンについてお悩みであれば、こちらのボタンをクリックし、プロに無料で相談できるマネーキャリアを有効活用してみてください。

住宅ローンは金融機関の選択1つで、将来の総返済額に数百万円の差が出ることも珍しくはありません。

そこで本章では参考として、先ほど挙げた3社の住宅ローンの口コミをご紹介します。

• 同じネット銀行の中には同じ利率の銀行も複数あったが、振込手数料の優遇等より多くのメリットがあった（40代・公務員）
  
• 従来のメガバンクや地銀と比べて、審査期間と事前手続きが煩雑でなく、極めてシンプルかつ回答も早かった（40代・会社員）
  
• リアル店舗が存在しない代わりに、ウェブで全て手続きや問い合わせが完結する（40代・会社員）
  
• 団信の保障内容や金利が他行より、有利だった（50代・会社員）
  
• スマホアプリの機能が充実している（30代・会社員）
  

（引用：スゴい住宅ローン探し「みんなの口コミ 評判&実行金利」）

全体的に、ネットバンクならではの利便性と団信の保障内容を評価する意見が多いようです。

• 金利が他行と比較すると若干低く、また、デビットカードを使用するとポイントが貯まり、色々な面で使用可能な点に満足している（40代・会社役員）
  
• 繰り上げ返済の手数料がいらず、インターネットで繰り上げ返済出来るところが利点に感じる（20代・会社員）
• 借りるにあたっての初期対応、準備における知識の豊富さには安心感を大変感じた（30代・会社員）
  
• 店舗が多く、困った時も助かる（30代・会社員）
  
• 定期的に返済状況の連絡をはがきでもらえるため、状況が分かる（40代・会社員）
  

最後に、住宅ローンを利用する人からのよくある質問について解説します。

まず本章では、住宅ローンの特徴・審査に関してのよくある質問をご紹介します。

の3つの金利タイプが存在しますが、大きく分けると変動金利と固定金利の2つに分類できます（※固定金利期間選択型は、変動金利と固定金利のミックス型であるため）。

金利タイプを選択する際には、それぞれの違いとメリット・デメリットについて理解しておく必要があります。

変動金利と固定金利のメリット・デメリットについては、以下の表をご参照ください。

前述の通り、住宅ローンは途中で借り換えが可能であり、現在の金利より低い金利の住宅ローンへの借り換えに成功すれば、毎月の返済額や総返済額を削減できる可能性があります。

一般的に借り換えをすべき金利差の目安は、1％以上と言われています。しかしながらローンの残高や返済期間によっては、1％以下の金利の違いでもメリットを受けられる可能性もあるため、事前によくシミュレーションをしておきましょう。

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている全期間固定金利型の住宅ローンのことです。フラット35は住宅ローンの中でも特に審査が甘いと言われており、個人事業主などの審査に通りにくい人から人気を集めています。

審査が甘い最大の要因は、金融機関にとって貸し倒れリスクが少ないという点です。フラット35は住宅金融支援機構が販売している住宅ローンを民間の金融機関が代理販売をしている形式なので、万が一貸し倒れが発生しても自社の損失にはならず、それゆえに審査が甘くなる傾向が強いのです。

その他、「元々の年収基準が低い」「団体信用生命保険の加入が任意」という点も、審査が甘くなっている要因です。

ただし、フラット35は全期間固定金利のため、変動金利型よりも金利が高めに設定されています。

フラット35の審査が甘いことは確かですが、デメリットも理解した上で慎重に検討するようにしましょう。

昨今は新築マンションの価格が高騰しているため、中古マンションの購入を検討している方も多いかと思いますが、中古マンションでも住宅ローンは組むことは可能です。

ただし、中古マンションは新築物件と比べて担保評価額が低くなってしまうため、借入可能額が低くなったり返済期間が短くなってしまう傾向が強いため、その点はあらかじめ認識しておく必要があるでしょう。

なお、旧耐震基準のマンション（1981年5月31日までに建設されたマンション）は住宅ローン審査においては大きなマイナス要因となるため、審査を通過できない可能性があります。中古マンションで住宅ローンを組むのであれば、新耐震基準のマンション（1981年6月1日以降に建設されたマンション）を購入することをおすすめします。

続いて、住宅ローンの条件に関してのよくある質問をご紹介します。

いずれも補助金や節税に関する重要な項目になりますので、申請や手続きの漏れがないよう十分にご注意ください。

こどもみらい住宅支援事業金とは、子育て世帯（18歳未満の子を有する世帯）または若者夫婦世帯（夫婦いずれかが39歳以下の世帯）を中心に、一定の省エネ性能を有する住宅の新築購入で最大100万円、リフォームで最大60万円の補助金が受け取れる制度です。

申請自体は事業者が行うことになっているため、特段の手続きは不要ですが、担当者の申請漏れがないよう注意しておく必要はあるでしょう。

ただし、申請期限は2023年3月末までとなっており、さらに期限前であっても国の予算（542億円）が無くなりしだい終了となってしまうため、ご注意ください。

◆こどもみらい住宅支援事業金の概要

（参照：国土交通省「こどもみらい住宅支援事業【公式】」）

住宅ローンの減税方法とは、正式名称を「住宅借入金等特別控除」といい、住宅ローンを組んで住宅を取得する人の金利負担を軽減するために、本来支払うべき所得税や住民税が控除される制度です。

具体的には、住宅ローンの年末残高の1％相当額（※2022年以降は0.7％に縮小予定）が、その年に納税した所得税から控除されます。さらに所得税から控除しきれない金額がある場合には、所得税の課税総所得金額の7％（最大136,500円）を限度として住民税からも控除することができます（※2022年以降は5％の最大97,500円まで引き下げ予定）。

（参照：国税庁「No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」）

このように住宅ローン控除は非常に大きな節税効果が期待できるため、申告漏れがないよう十分にご注意ください。

住宅ローン控除を受けるためには、下記の2つの条件を満たす必要があります。

1. 対象となる住宅ローンが10年以上あること
   
2. 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること（※2022年以降は2000万円以下に引き下げ予定）
   

さらに、住宅に関しても以下の条件があります。

1. 新築または取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること
   
2. 新築または取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること
   

住宅ローンは基本的に高額かつ返済が長期にわたるため、金融機関の審査が厳しくなるのはある意味仕方のないことでしょう。

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