住宅ローンの限度額に年収はどれほど影響するの？金額の決まり方は？

住宅ローンを検討している方は、自分の年収でいくらまでの住宅ローンが借りられるのか、限度額が気になっていると思います。

この記事では、住宅ローンの限度額について解説をします。

住宅ローンの審査では前提として、借入希望者の「継続的に安定して返済ができるか」という点を判断します。そのため、年収は大きなポイントとなります。

年間の住宅ローン返済額が年収に占める割合を「返済負担率」と言います。返済負担率を年収に掛け算をして、年間に返済できる金額を割り出します。

返済負担率が同じ割合だとしても、年収が高ければ年間に返済できる金額は多くなり、それに伴って借入できる額も多くなります。

ここでは年収が限度額に与える影響を、さらに詳しく解説します。

住宅ローンを借り入れる際、金融機関が借入可能額を審査します。その時に使われる指標の一つに「返済負担率」というものがあります。

返済負担率は、年収に占める年間返済額の割合のことです。

返済負担率の計算は

• 年間の返済額合計÷額面年収×100

で計算されます。

例えば年収800万円の人が月15万円（年間180万円）を返済する住宅ローンの場合、返済負担率は22.5％となります。（180万円÷800万円×100）

この年収は手取りではなく額面で審査され、借入希望額が返済負担率を超えると返済負担が大きいと判断され、減額されたり、審査から落とされたりします。

民間銀行の住宅ローンの返済負担率はこのようになっています。

住宅金融支援機構のフラット35の返済負担率はこちらです。

年収が300万円未満の場合、フラット35の方が区分が大きく分けられているため民間銀行よりも多く借りられることになります。逆に、年収が600万円以上の人は民間銀行の方が多く借り入れられるでしょう。

区分分けに差はありますが、どちらの住宅ローンも年収に応じて返済負担率が上がっていることがわかります。

これは年収が高い方が返済負担率が上がっても、安定した返済が可能であると金融機関が考えていると言えます。

住宅ローンの借入金額を決めるときに金融機関が最重視するポイントは「安定して支払いができるか」ということです。

金融機関は住宅ローンとしてお金を貸しているので、返済してもらわなければ困ります。そのため、安定して支払いが出来そうな人ほど、多くの金額を融資してくれるのです。

安定して支払いができるかどうかの判断は、年収も重要なポイントですが、他にも勤め先、勤続年数などが考慮されます。

年収が高いということは支払い能力が高く、安定して返済ができると判断され、限度額も高く設定されます。年収次第で借入希望額での住宅ローン審査を有利に運べるので、年収は限度額に影響を与えていると言えます。

住宅ローンの限度額設定に年収は大きな影響を与えますが、他にも影響を与える要因があります。

住宅ローンの限度額に影響を与える年収以外の要因はこちらの6点になります。

• 職業
• 勤務先
• 勤続年数
• 年齢
• 住宅の建築費
• 土地や建物の価値

年収は限度額を決める大事な要因ですが、年収が高いだけでは限度額は上がりません。

限度額を上げたいと考えている場合には、こちらの6つの要因についても考えてみましょう。ここではそれぞれの要因のポイントを解説します。

「自営業はローンを組みにくい」という話を聞いたことはないでしょうか。

自営業は会社に雇用されているわけではないので、不安定な職業と見なされます。上記でも説明した「安定して支払いができるか」という観点で審査をすると、自営業は世の情勢の影響を受けやすいため、不利な判断を受ける傾向があります。

それは派遣や契約社員など、非正規雇用で働いている人も同じことが言えます。

不況に陥ると、会社は正社員よりも先に非正規雇用を解雇する傾向があります。そのため、非正規雇用者も不安定な職業と見られ、住宅ローン審査では不利になります。

基本的に審査での判断は、「正社員＞自営業・非正規雇用者」となっています。会社に正規で雇用されている方が、安定していると判断されていることが分かります。

しかし、正社員だとしても固定給ではなくインセンティブ契約の場合、収入が多くても安定性を欠くため、減額されるケースがあります。営業職の場合、固定給が少なく、給与の大部分がインセンティブということがあります。

そのような雇用体系の場合、「たまたま今年は収入が高かったけど翌年は低かった」というケースも考えられるため、収入が少ない年に支払いが滞るリスクがあると判断され、審査では不利に働く場合があります。

逆に公務員など安定性のある職業の場合は住宅ローン審査も有利に運べ、借入希望額での審査が通りやすくなります。

勤務先も限度額に影響を与えます。

勤務先や勤務形態を住宅ローン審査で評価の高い順に並べるとこのようになります。

1. 公務員
2. 大手上場企業
3. 上場企業
4. 非上場企業の正社員
5. 契約社員・派遣社員

公務員や大手上場企業、上場企業は会社自体に安定性があると考えられ、そこで正社員として勤めている人は雇用や給与が安定していると判断されます。

自営業の場合、事業規模や継続年数で評価が大きく異なりますが、審査では会社員よりも大幅に評価が下がってしまうのが実情です。

勤務先の確認は本人の申告に加え、提出した源泉徴収票や確定申告書で判断します。在籍確認ということで勤務先に連絡が入ることもあります。

また、勤め先が官公庁や上場企業の場合、借入限度額の審査が有利なだけでなく金利も優遇されます。

勤続年数も審査に影響を与えます。

「令和2年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」では勤続年数を審査で考慮する項目として挙げている金融機関は95.6％という結果が出ています。

多くの金融機関が、勤続年数を審査の対象としていることが分かります。

一般的に、勤続年数が長ければ、退職のリスクが減り、昇給などによって収入が増えやすいと判断されるため、勤続年数が長いほど住宅ローン審査では有利になります。

しかし、同じ勤務先とはいえ、一度退職した勤務先に再度入社する出戻りの場合は勤続年数を通算できません。住宅ローン審査では再入社後の勤続年数で審査されます。

出向の場合は金融機関によって取り扱いが変わります。関連会社への出向の場合は勤務先を通算してもらえる場合もあるので、金融機関の担当者に確認しましょう。

稀に、勤続年数を誤魔化して住宅ローン審査にかけようと考える人もいますが、住宅ローン審査には公的な書類を提出するため、誤魔化すことはできません。いくつかの書類を照らし合わせればすぐに分かってしまいます。

審査にかける情報が嘘だと分かれば、他の項目は関係なく融資は不可という判断が下されますので、たとえ勤続年数が短かったとしても、正しい勤続年数を申告しましょう。

住宅ローンは返済が長期間にわたるため、審査時の年齢も重要なポイントとなります。

住宅ローンに関する年齢制限は

• 申込可能年齢：住宅ローンの申込みができる年齢
• 完済時年齢：最終返済時の年齢

の2種類あります。

多くの金融機関では、申し込み可能年齢は20歳以上70歳以下、完済時年齢は80歳未満としています。

住宅ローン審査では完済時年齢が重要な項目の一つとなっています。

定年退職後の再雇用が広まってきているとは言え、一般的に定年退職をした後は収入が下がる傾向があります。その時に住宅ローンの返済が残っていると、安定的な返済が難しくなる可能性が高くなります。

そのため、定年退職前に住宅ローンを払い切れる若い世代の方が、住宅ローン審査において有利であり、限度額も高めに設定されます。

限度額には住宅の建築費も影響します。

「購入する住宅価格に対する借入金の割合」を指す融資率は、住宅ローン審査で重視される指標の一つです。

融資率は

• 借入額÷住宅の建設費×100

という計算式で計算できます。

例えば4000万円の物件を購入する場合、頭金を700万円用意していれば、借入が必要な金額は3300万円となります。この場合の計算式は、

• 3300万円（借入額）÷4000万円（物件価格）＝0.825

となり、融資率は82.5％となります。

フラット35では、この融資率が9割を超えてしまうと金利が上がってしまいます。金利が上がってしまうと、その分返済額が増えることになるので、限度額は下がってしまいます。

購入する土地や建物の価値も限度額に影響を与えます。

住宅ローンは万が一返済が滞った時、リスク回避のために物件を担保にして貸し付けを行います。返済ができなくなった場合、担保を元手として住宅ローンの残額を回収する仕組みになっています。

そのため、事前に土地や建物の価値を確認して限度額を決定します。土地や建物の価値より高い金額を融資してしまうと、返済が滞ったときに残額を回収できなくなるからです。

一般的な目安としては、担保とする不動産価値の60～80％で融資が行われるケースがほとんどです。

担保の対象となる土地や建物の価値が高ければ、その分限度額も高くなります。フラット35の場合、長期優良住宅を対象とする融資は、金利が一定期間優遇されます。その分返済額が下がるので、限度額が上がるという考え方もできます。限度額を高めたいと思っている場合は、土地や建物の価値を高めるのも一つの方法です。

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こちらでは、住宅ローンの限度額の目安を、年収別に解説します。

借入可能額は、計算に適用金利を利用した場合と、審査金利を利用した場合で大きく変わります。ここではその両方を使って、以下の条件で計算をします。

• 適用金利年0.75％
• 審査金利年3％
• 返済期間35年

返済負担率は民間銀行の住宅ローン基準で計算をします。

基準はこちらの表の通りとなります。

借入可能額の計算は

• 住宅ローンの年間返済可能額÷12か月÷各金利での100万円あたりの月返済額×100万円

という計算式で算出できます。自分の年収に照らし合わせて具体的に計算したい場合は、こちらの計算式を参考にしてください。

各金利での100万円あたりの月返済額は

• 適用金利年0.75％：2707円
• 審査金利年3％：3848円

という金額を使って計算しています。他の金利や返済年数での100万円あたりの月返済額を知りたい場合は、こちらを参考にしてください。

アメニティホーム：ローン返済早見表

年収は額面の年収で計算をしますが、実際は手取り額で生活をします。手取り額を大まかに算出する場合、年収の75％～85％として計算するのが一般的です。

こちらでは年収の80％を手取り額として計算しています。

年収200万円の住宅ローン限度額の目安は約860万円～約1230万円です。

年収200万円の返済負担率は20％と低いため、限度額も低く設定されます。

年収200万円の場合、収入が月約16万6000円、手取りは約13万3000円となります。返済負担率20％で住宅ローンの返済の上限は約3万3000円になります。

年収300万円の住宅ローン限度額の目安は約1940万円～約2770万円です。

年収300万円の場合、返済負担率は30％となります。

年収300万円の場合、収入が月約25万円、手取りは20万円となります。返済負担率30％で住宅ローンの返済の上限は約7万5000円になります。

年収400万円の住宅ローン限度額の目安は約2590万円～約3690万円です。

年収400万円の返済負担率は30％です。

年収400万円の場合、収入が月約33万3000円、手取りは約26万6000円となります。返済負担率30％で住宅ローンの返済の上限は約10万円になります。

年収500万円の住宅ローン限度額の目安は約3780万円～約5380万円です。

年収500万円の返済負担率は35％です。

年収500万円の場合、収入が月約41万6000円、手取りは約33万3000円となります。返済負担率35％で住宅ローンの返済の上限は約14万5000円になります。

年収600万円の住宅ローン限度額の目安は約5190万円～約7380万円です。

年収600万円の返済負担率は40％になります。

年収600万円の場合、収入が月50万円、手取りは40万円となります。返済負担率40％で住宅ローンの返済の上限は20万円になります。

年収700万円の住宅ローン限度額の目安は約6060万円～約8610万円です。

年収700万円の返済負担率は40％です。

年収700万円の場合、収入が月約58万3000円、手取りは約46万6000円となります。返済負担率40％で住宅ローンの返済の上限は約月23万3000円になります。

住宅ローンの限度額を増やすには、こちらの4つの方法があります。

1. 転職をする
2. 貯金などで資産を増やす
3. 住宅ローン以外の借り入れは無くしておく
4. 借入限度額の高いところで借りる

住宅ローンの限度額を増やしたいと考えている場合は、これらの方法を検討しましょう。

限度額を上げるための方法の一つとして、転職があります。

• 信用力の高い勤務先に移る
• 信用力の高い職業に就く
• 年収を上げる

という条件を達成できる転職の場合、融資の限度額を増やすことができます。住宅ローン審査のことを除いても、このような転職ができれば人生には大きなプラスになりますね。

しかし、転職は勤続年数がリセットされてしまうというデメリットがあります。転職で得られるメリットと、勤続年数が短くなってしまうデメリットを比較して、検討しましょう。

住宅ローン以外に借り入れがある場合は、限度額が下げられる可能性があります。

住宅ローン審査では返済負担率を重視しますが、他の借入がある場合はその借入も含めた返済負担率で審査されます。そのため、他の借入がある場合は限度額が下がってしまうのです。

審査で計算に含まれる借り入れはこちらのものがあります。

• 車のローン
• 教育ローン
• 奨学金の返済
• 携帯電話の分割支払金
• カードローンや消費者金融での借り入れ
• クレジットカードの分割払い・キャッシング・リボ払い
• 自動車のリース契約

これらの返済額は、返済負担率の計算に含まれる可能性があります。どの借り入れが審査に含まれるかは金融機関によって異なります。

例えば携帯電話の割賦料金は金額が小さければ、審査に含まれないこともあります。このように状況で審査対象が変わるので、金融機関の担当者に事前に確認しましょう。

審査の計算に含まれる借り入れは、できるだけ住宅ローン審査の前に清算してしまうのがおすすめです。

住宅ローンの借入限度額は、借入先によって異なります。

基本的に

• 財形住宅融資：4000万円まで
• フラット35：8000万円まで
• 一般的な民間銀行の住宅ローン：1億円まで

となっています。

財形住宅融資の4000万円では限度額が足りないという方は、フラット35や一般的な民間銀行の住宅ローンを利用するなど、借入先を再検討しましょう。

住宅ローンの限度額を上げる方法を解説しましたが、限度額いっぱいで借りる前に、こちらの3点について確認しましょう。

1. 毎月の返済に無理がないか
2. 頭金はいくら準備できるか
3. 返済額は年収の25％程度か

住宅ローンを限度額いっぱいで借りることができれば、より高い物件を購入することができます。しかし、住宅ローンは借りた分を返済する必要があるため、必ずしも限度額いっぱいに借りることがいいとは言えません。

こちらの3点と返済計画をきちんと確認した上で、借入額を決めましょう。

住宅ローンの借り入れをすると、長期間返済していく必要があります。毎月の返済に無理がないかというのは、住宅ローンを借りる上でとても大切なことなので、しっかり確認しましょう。

毎月無理なく払えるローン返済額の算出方法は

• 「現在の家賃」＋「住宅購入のために積み立てていたお金」－「購入後の維持（駐車場代など）」=無理なく払える毎月の返済額

で計算できます。

現在の家賃と比較してどれくらい支出が増えるのかを確認しましょう。

住宅購入後に住宅ローン以外で増える可能性のある支出はこのようなものがあります。

• 固定資産税・都市計画税  
• 水道光熱費（住居の規模が大きくなることが多いため）
• インターネット料金（費用負担が高くなる可能性がある）
• テレビ料金（光テレビやケーブルテレビの場合毎月の料金が発生）
• 修繕費
• 町内会費・自治会費

これらの支出も踏まえて、毎月の住居費に払う費用を算出しましょう。

しかし、住宅購入によって減る支出もあります。例えば、戸建てで駐車場が敷地内にある場合は、毎月支払っていた月極駐車場代を減らすことができます。

現在、住居にまつわる支出がいくらなのかを計算した上で、住宅購入後に増える支出と住宅ローンで月々いくら支払いに充てられるかを算出しましょう。

その金額が限度額より低い場合、限度額いっぱいで借り入れするのは危険です。自分の支払える額で借り入れしましょう。

頭金はいくら準備できるのかということも、しっかり確認しましょう。

購入希望の物件に対して、頭金を多く用意すれば借入額を減らすことができます。そのため、頭金が多ければ住宅ローンの返済は楽になります。

しかし、頭金が多い方が良いと言って預貯金すべてを頭金に充ててしまうと、急にまとまったお金が必要になった時に、対応できないという状況になる可能性があります。

緊急事態に備え、生活費の半年～1年分程は預貯金として残しておくことが理想と言われています。頭金の目安額は

• 住宅の購入に必要な頭金の目安額＝今ある預貯金−急な出費に備えた預貯金

このようになります。

住宅ローンの借り入れの際は、今ある保有資産から頭金の額を決め、その上で借入額を決めましょう。

住宅ローンの返済額を25％程度に抑えることも大切です。

借入限度額を試算する時に用いられる返済負担率は、年収に応じて20％～40％で計算されます。しかし実際、年収に対して40％も住宅ローンの返済に充てるとなると、生活が苦しくなることが予想されます。

住宅ローンを無理なく返済できる目安として、返済負担率は25％程度に収めることと言われています。

返済負担率25％と言うと、年収500万円の世帯では年間の返済額が125万円となります。毎月の返済額は約10万円となり、0.75％の金利で計算した場合、借入額は3848万円以内が目安となります。

住宅ローンは借りれば終わりではなく、毎月返済していかなければいけません。無理のない返済額になるように借り入れをすることが大切です。

しかし、家計の状況によっては25％でも負担が大きいと感じる家庭もありますし、逆に余裕がある家庭もあります。家族構成でも大きく変わりますので、自分の家計状況から返済負担率を計算して借入額を決めましょう。

家計の収支バランスについて悩んでいる方は、FPへ相談しましょう。家計診断をしてもらうことで、自分の家計の収支状況が適正かどうかがわかります。

支出が多い部分があれば、減らすためのアドバイスももらえるので、FP相談を活用しましょう。

こちらの記事では住宅ローンの限度額について解説しました。

借入額を増やせば、購入する物件の価格を上げることも可能ですが、その後の返済で生活が苦しくなってしまっては本末転倒です。限度額を把握しつつ、無理なく返済できる額で借り入れをしましょう。

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