住宅ローンの追加融資は難しい！リフォームや建て替えはどうする？

住宅ローンの返済中に、リフォームや増築等で追加で資金が必要になった場合、追加融資を受けることは可能なのでしょうか。住宅ローンは、住宅を購入するための費用として融資を受けており、リフォームや増築等のための費用ではないため、原則、追加融資を受けることはできません。

しかし、住宅ローンの借り換えを活用することで、追加融資を受けるのと同じぐらいの金額を借り入れすることができます。住宅ローンの借り換えを行う際、金利や諸費用など、さまざまなポイントや注意点があります。

住宅ローンの借り換えはそれぞれ、メリット・デメリットを理解した上で慎重に検討する必要があります。本記事では、住宅ローンの追加融資や借り換え、リフォームローンについて注意点も踏まえて詳しく解説していきます。

前述したように、リフォームや増築等で住宅ローンの追加融資を受けることは、原則としてできません。金融機関によっては追加融資を受け付けてくれるケースもありますが、追加融資を受ける際には、新たに審査を受ける必要があります。

追加融資の審査はより多くの借入をするため、通常の住宅ローンの審査よりもさらに厳しく、実際は追加融資を受けるのは難しいと言えるでしょう。

その一方で、住宅ローンの借り換えにより、住宅ローンを多く借りることができます。住宅ローンの借り換えをうまく活用することで様々なメリットを享受できます。

当然のことではありますが、追加融資を受けることによって、総返済額は大きくなるため、毎月のローンの支払いも増加します。

当初、ライフプランや毎月の返済比率などを計算して組んだ住宅ローンよりも返済額が増加するわけなので、当然ながら返済リスクは高まります。

今後、子どもの進学や不慮の事故や病気などによって、突発的にお金が必要となってくる可能性もあるため、住宅ローンの追加融資を受ける際は、より慎重に返済プランを考える必要があります。

住宅ローンで借りた費用を車や家具の購入に充てるのは契約違反です。

そもそも、住宅ローンは住宅を購入するために金融機関が貸しているお金であり、購入する住宅を担保にして融資をおこなっています。車や家具の購入のためのお金ではありません。

住宅ローンで借りたお金の用途には注意するようにしましょう。

外構工事や建て替えをおこなう際は、リフォームローンがおすすめです。

リフォームローンは名前の通り、住宅をリフォームする際に借りるローンです。

住宅ローンと比べ、借入額に上限があるなどの制限があります。

リフォームローンには、下記３つの特徴があります。

1. 無担保で借りられる
2. 中古住宅でも利用できる
3. 車や土地は購入できない

リフォームローンの商品は「無担保型」と「担保型（有担保型）」の２種類があります。

無担保型のリフォームローンは、担保がないため、ローンの返済ができなくなった際に担保を失うリスクがありません。

しかし、その一方で有担保型のリフォームローンよりも借入の際の制限が多くなります。

無担保型のリフォームローンは有担保型と比べて、下記の特徴があります。

• 借入可能額が少ない
• 金利が高い
• 返済期間が短い

リフォームローンは中古住宅を購入してリフォームする際にも利用できます。

中古住宅の購入にかかる資金が少なく、短期間で返済できそうな場合は、無担保で借りることのできるリフォームローンを利用するのがおすすめです。

近年、中古住宅を購入してリフォームをするという選択肢も一般化してきています。その際は住宅ローンを借りる際にリフォーム費用も一緒に借りる「リフォーム一体型住宅ローン」と呼ばれるローンを借りることも増えてきています。

住宅ローンの借入金でリフォームや増築や車や家具を購入することが禁止されているのと同様に、リフォームローンの借入金で車や土地を購入も禁止されています。

リフォームローンは基本的に、リフォームのための費用に充てるお金を借りるためのローンになるので、車や土地、家具などを購入することはできません。

リフォームローンで多くのお金を借りることはできますが、用途には十分に注意しましょう。

リフォームや増築等で、お金が必要になった際は、住宅ローンの追加融資より借り換えがおすすめです。

住宅ローンの追加融資より借り換えがおすすめな理由は下記になります。

• 金利が低い
• 月々の支払い負担が減る
• フラット35が利用できる

基本的に住宅ローンの追加融資は難しいので、追加融資と同じ効果を得たい場合は借り換えを行うようにしましょう。

本段落では上記の住宅ローンの追加融資より借り換えをおすすめする理由を3つ解説していきます。

住宅ローンの追加融資より借り換えをおすすめする理由の１つ目に、金利の低さがあります。

住宅ローンの借り換えを行う際、過去に借りた高金利の住宅ローンを、より金利の低い住宅ローンに借り換えることができます。

基本的には、変動金利型や期間の短い期間選択型の固定金利の場合、現在借りている住宅ローンより、金利が低くなる傾向にあります。住宅ローンの借り換えには諸費用がかかりますが、一般的に借り換え後の金利が1％以上かつ、ローン残高が1,000万円以上、返済期間が10年以上残っている場合、ローン借り換えのメリットを享受できる可能性が高いです。

現在借りている住宅ローンの金利と比較して、より金利が低いローンに借り換え、毎月の返済負担額を下げられるよう、しっかりと検討するのが良いでしょう。また、リフォームローンと比較した際にも住宅ローンは金利が低くなる傾向にあります。

各金融機関等で、ローンの借り換えのシミュレーションができるので、試してみるのも1つの手です。

住宅ローンの追加融資より借り換えをおすすめする理由の２つ目に、月々の支払い負担額が減るということがあります。

前述したように、金利の低いローンを選択することで、月々の支払い負担額と総返済額をぐっと減らせる可能性があります。また、返済期間の増減やボーナス併用払いの有無なども再設定出来るため、今後の返済計画とライフプランを見直すこともできます。現在借りている住宅ローンの金利と、借り換え先の金利を把握した上で、しっかりとシミュレーションを行うことが大切です。

また、繰り上げ返済を行うことで、本来払うはずだった金利分、得をすることができます。返済能力に余裕が出てきた際は、積極的に繰り上げ返済を活用することをおすすめします。

借り換えの際にはしっかりと自分自身の返済可能額とライフプランを考慮して借入額を設定するようにしましょう。

住宅ローンの借り換えの際には、フラット35を利用することができるのも大きなメリットです。

フラット35とは、全期間固定金利の住宅ローンで、現在の金利で返済額を設定することが可能です。フラット35を利用することで、金利上昇による返済額の増加の心配がなく、将来の返済額やライフプランが立てやすくなります。

また、フラット35の中にも下記のようにさまざまな種類があります。

• フラット35 S
• フラット35 リノベ
• フラット35 維持保全型
• フラット35 地域連携型

その他にも、保障人や、繰り上げ返済時の手数料が不要であったり、団体信用生命保険に加入すると、返済者に万が一があった場合でも、ローンの返済が不要になる等のメリットがあります。

そのため、住宅ローンの借り換えを行う際はフラット35を含め、どのローンを組むのかで大きく返済額が変わるため、しっかりと検討する必要があります。

住宅ローンの借り換えを行う際は金利に注意しましょう。

借り換えを行う際に、より低い金利のローンに借り換えることで、月々の返済負担が減る場合があります。しかし、金利が高い時期に借り換えを行なってしまうと、総返済額を計算した際に高くなってしまう場合もあります。

住宅ローンの借り換えを行う際は、現在借りている住宅ローンの金利と、借り換え先の金利をしっかりと把握し、時期も検討する必要があります。特に現在は低金利ですが、金利は上昇傾向にあり、先行きが不透明です。

借り換える際は低金利で借り換えを行うことで、返済額を抑えることができます。しっかりと時期を見極めて、出来る限り低金利の時期に借り換えを行うようにしましょう。

住宅ローンの借り換えを行う際は、入念に計画を練って金額を決めるようにしましょう。

住宅ローンの借り換えで、借入額の増額を行う場合、当たり前ですが、返済額も大きくなる場合があります。返済額が増えると、より金利の影響を受けやすくなり、毎月の返済額が大きく変わってきます。そのため、慎重に返済期間や毎月の返済額、今後のライフプラン等を練る必要があります。

場合によっては繰り上げ返済やボーナス併用払いも検討し、計画的に返済を行えるようにしましょう。

住宅ローンの借り換えを行う際は諸経費が必要になります。

諸経費の内容は、下記になります。

• 融資手数料
• 保証料
• 印紙税
• 期限前完済手数料（全額繰上返済手数料）
• 抵当権抹消・設定登記費用
  
• 司法書士報酬
• 火災保険料

これらの費用の用意が難しい場合は手数料を住宅ローンに上乗せして借り換えられる場合もあります。しかし、住宅ローン残高は大きくなります。上記の諸費用と、今後の返済額をしっかりと計算した上での検討が重要です。

住宅ローンの借り換えを行う際は、フリーローンは使わないようにしましょう。フリーローンとは借入金の使い道に制限がない、借りたお金を自由に使えるローンのことです。

住宅ローンの借り換えにはフリーローンをおすすめしない理由は下記になります。

• フリーローンに借り換えると金利が高くなりやすい
• 住宅ローン減税等の控除が適用されない

以上、本記事では住宅ローンの追加融資や借り換えについて解説しました。 

住宅ローンの借り換えはしっかりと返済計画を考えることが大切です。住宅ローンの追加融資を受ける際は下記のポイントを抑えて、計画的に返済計画を立てるようにしましょう。

• 住宅ローン借入中の追加融資は難しい
• 無担保で借りられるリフォームローンもある
• 住宅ローンの追加融資よりも借り換えがおすすめ
• 住宅ローンの借り換えをする際は金利や諸経費に注意

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