住宅ローンは土地先行で購入しても組めるのか？控除や融資も解説！

土地を買って注文住宅を建てる場合、住宅ローンの組み方が建売住宅や分譲マンションとは異なります。

• 方法①：土地先行融資
• 方法②：つなぎ融資
• 前提条件：購入した土地に住宅を建てる必要がある
• 参考：土地先行融資とつなぎ融資はどちらが良い？ 

将来的にその土地に家を建てる予定があれば、ローン契約は可能です。住宅が完成するまでに必要な費用として土地代の他に、着工金や中間金も必要になりますが、その支払いについてもあわせて解説します。

それではひとつずつ見ていきましょう。

土地先行融資やつなぎ融資は、買った土地に家を建てることが前提です。

住宅ローンは住宅（建物）を担保にしてローンを組みます。住宅が担保となるため、住宅が完成し、建物を引き渡す時が融資開始のタイミングとなります。

【通常の住宅ローン】

◆マネープランを立ててみる

注文住宅で土地を先に買う場合、分譲や建売を買うのと違い、お金の計画が複雑になりやすいので、下のようなチェックリストで整理することをおすすめします。

※返済方法（月払い、一括前払い、一括後払い等）は金融機関により異なります。

◆融資商品のチェックポイント

土地先行融資かつなぎ融資か、融資商品を検討する際の注意点としては、

• 担保（土地を抵当権に入れるかどうか）
• 融資対象（土地だけか、着工金や中間金も対象か）
• 金利
• 手数料
• 返済方法（月々返済、一括など）
• 住宅ローン控除が使えるか

などを重点的に確認する必要があります。

◆名称によらず内容を吟味しよう

商品名によらず、内容をチェックすることが肝要です。たとえば「つなぎ融資」は一律担保が不要かと言えば、例外もあります。

新生銀行「つなぎ融資（元金一括返済型住宅ローン）」

※2022年5月時点の情報です。

新生銀行のつなぎ融資は、抵当権設定が必要で、用途が土地、金利が低い（住宅ローンの金利を適用）という内容であり、実質は土地先行融資です。ただし、住宅ローン控除には使えないと明記されています。このような事例もありますので、名称によらず内容をしっかり確認することが大切です。

新居が完成するまでの融資商品として、土地代金を対象とする土地先行融資があります。注文住宅のように、土地購入と新居完成の時期がはなれている場合、土地を担保に入れることを条件に前倒しで住宅ローンを契約するという融資スタイルです。

土地先行融資にはどのような特徴があるのでしょうか。

• 土地代の融資を先に受ける
• 金利が低い
• 抵当権の設定が必要 

ではひとつずつ解説していきます。

土地先行融資では、土地の費用を借り入れることができます。

そもそも住宅ローンというのは、住宅（建物）を担保に返済していく融資商品であるため、注文住宅などで土地だけを先に買った場合、土地費用のために住宅ローンを組むことができません。しかしそれでは注文住宅を建てる人は困ってしまうため、救済措置として土地先行融資が登場ました。先に買った土地に抵当権を付けることで、土地購入から住宅購入まで一連の住宅ローン契約が可能になります。

いい土地が見つかったけれど、手付金を支払う自己資金がない、という場合に土地先行融資は有用です。

また、銀行によっては建物の着工金、中間金も先行融資の対象となることもありますので問い合わせてみるとよいでしょう。

土地代に使える融資商品として、土地先行融資以外にもうひとつ、つなぎ融資があります。つなぎ融資を利用すると、家の完成前に支払うのは融資手数料と利息のみであり、元金はそのまま住宅ローンに引き継がれます。

1. 土地代だけでなく住宅着工金の融資もOK
2. 金利が高い
3. 無担保での融資が可能 

土地先行融資とどう違うかしっかり比較検討して、ご自身の状況に合った融資スタイルを見つけることが大切です。それではひとつずつ解説していきましょう。

注文住宅では、一般的に数回に分けて住宅（建物）部分の費用を支払う必要があります。

1. 工事着工金
2. 中間金
3. 住宅完成（引渡し）

いくら払うか、いつ払うかという支払いパターンはさまざまですが、大まかには3分の1ずつ支払っていきます。

たとえば住宅（建物）の代金が3000万円の場合、着工時に1000万円、中間金として1000万円、引渡し時に残金の1000万円を支払うかたちになります。

着工時や中間金も大きな金額となりますので、自己資金でまかなえない分については、つなぎ融資で対応するという方法もあります。

つなぎ融資のデメリットは金利が高い点です。通常の住宅ローンよりも2%ほど高いケースもあります。つなぎ融資では担保が必要ではないため、その分金利が高くなります。

つなぎ融資の試算をしてみましょう。つなぎ融資の金利は現状2%台後半なので、仮に2.8%で試算することにします。

【借入金：2000万円、借入期間：6か月】

つなぎ融資では利息が日割りで計算されます。住宅完成までの期間が長くなるとどんどん利息がかかるため注意が必要です。

またつなぎ融資では、融資期間に利息のみの返済で元金は減らないため、そっくりそのまま住宅ローンに元金（上の例では2000万円）が引き継がれるかたちになります。

住宅ローン控除を使うためには、土地先行融資を利用しなければいけません。住宅ローン控除とは、住宅ローン利用者の税金を減額する制度です。つなぎ融資は住宅ローンを補うスタイルの借り入れではありますが、住宅ローンとは別の扱いになっています。

その点、土地先行融資は住宅ローンと一連の借り入れという位置づけとなるため、条件が合えば住宅ローン控除を利用することができます。

となりますので、忘れないよう覚えておきましょう。

土地を買い、設計して家を建てる。ほとんどの方にとって一生に一度きりの大イベントだと思います。どんな手順で土地を買えばよいのかわからない人も多いでしょう。

• 不動産業者に証明書を提示する
• 事前審査を申し込む
• 売買契約を結ぶ 

なむずかしい不動産用語が出てきますが、わかりやすく説明していきます。土地を買うことは夢のマイホームの第一歩です。後悔しないようしっかり情報を入れておきましょう。

おおむねこのようなかたちになります。

◆重要事項説明

重要事項説明は、賃貸契約でも必要なステップであるためご存じの方も多いと思います。

宅地建物取引業法（宅建業法）という法律で決められており、不動産売買のときは必須の工程になります。その土地はどのような土地なのか、重要事項説明書にしたがって説明を受けます。

重要事項の一例としては、

• 登記簿の記載内容
• 都市計画法・建築基準法等による制限
• 代金授受の方法
• 契約解除

このような項目があります。むずかしい用語が並び、理解しづらいことがあるかもしれません。説明の途中でもわからないことは質問してもかまいません。できれば、契約の前に重要事項説明書を取り寄せ、じっくり細かいところまで読んで質問事項をピックアップしておくとよいでしょう。

◆手付金の支払い

契約時には手付金も必要となります。場合にもよりますが土地の購入代金の1割程度が目安とされています。また、不動産会社を介して土地を買った場合、仲介手数料も必要となります。多くの場合、契約時と引渡し時の2回に分けて支払います。

◆売買契約書へ署名捺印

◆土地購入手順まとめ

土地を購入する手順をまとめると下記のようになります。

土地を買うと決めたら、そのあとは住宅ローンの事前審査、建物設計、契約などとてもあわただしくなります。土地探しと並行して、住宅ローンの金融機関を調べたり、家の設計の準備をしたり、前もってできることはやっておくようにしましょう。

今回は、注文住宅などで土地を先に買った場合、住宅ローンは組めるのかというテーマでお届けしました。

土地先行融資もつなぎ融資も取り扱っている金融機関は少ないです。

しかし一見取扱いがないように見えても、取扱いのある場合もあります。

たとえばみずほ銀行のQ&Aでは、

• 「Q.土地付新築住宅の場合、土地代のみ先行して借り入れできますか」
• 「A.ネット住宅ローンは、分割でご利用いただけます（条件によりご利用いただけない場合があります）」

このような記載があります（2022年5月現在）。希望の銀行がある場合、その銀行のQ&Aをチェックしたり、個別に問合せしたりするとよいでしょう。

土地を先に買う注文住宅は、住宅ローンが複雑です。土地先行融資もつなぎ融資も、銀行の説明書を読むだけでへとへとになりますよね。

銀行探しと説明書の読み込みで疲れ果てる前に、早い段階でお金のスペシャリストにお願いするのが効率的です。

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