パートタイマーの住宅ローン審査は難関？扶養内控除の仕組みまで解説

最近では働き方改革の影響もあり、様々な雇用形態で労働をしている方がいらっしゃいます。正社員、アルバイト、パート、契約社員、嘱託社員、派遣社員など個人の事情や考えなどで、雇用形態をお選びだと思います。

住宅ローン相談の中で、金利や借入期間のなどの商品内容に関するものだけではなく、次に挙げるような方々からそもそも住宅ローンが組めるのか、といったご質問を多く受けます。

• アルバイトやパートなどの非正規雇用の方
• 夫が病気で団信が通らないため、妻名義で不動産の購入ができないか
• 離婚して母子家庭となり、収入が安定しない方
• 年収が200万円台の方
• 夫婦で収入合算をして審査を受けれるか考えている方

結論からいうと、パートやアルバイトなど非正規雇用の方や、収入が低い方、安定しない方でも、住宅ローンを組んで不動産を購入することは可能です。

しかしながら、ローン審査は正社員など正規雇用の人に比べると、厳しい傾向があります。ここでは、非正規雇用の方がなぜ、審査基準が厳しいのかをご説明したいと思います。

住宅ローンは言わずもがな、長期間に渡って返済を行うものです。30歳の時に35年の住宅ローンを組めば、定年退職の65歳まで支払いを続けなければなりません。この期間にお子様の教育費の負担や、親御様の介護の問題など、ライフプランに影響するようなことが起こることもあります。

貸し出しをする金融機関にとって、長い返済期間でライフプランの変化によって一時的に金銭負担が発生した場合、毎月の返済が滞ってしまう恐れのある借主は避けようとします。

住宅ローンを貸し出すときに、金融機関の保証会社は購入する不動産に抵当権を設定します。この抵当権というのは、住宅ローンの担保とする権利のことで、抵当権を設定した不動産は、返済のためにその不動産が競売などにかけられた場合、他の債権者に優先して弁済が受けられます。

しかしながら、金融機関としては当然競売などで資金回収をするのは時間も労力も掛かってしまいますので、極力避けたいものです。そのため、入り口となる審査基準を厳しくしているのです。

アルバイトやパートなどの非正規雇用の方は、雇用が安定していない、と考えられているのが現状です。急激な景気の悪化や、企業の業績悪化に伴う人員整理が起こった場合、まっさきに人員削減の対象となるのは非正規雇用の方々です。

そこは金融機関も当然承知の上で、長い返済期間のうちに景気の上下は必ずあると考えています。そのため、非正規雇用の方々は住宅ローンの承認が下りにくい、もしくは承認されたとしても、借入可能額が希望より少なかったり、金利が高くなったりします。

住宅ローンを組むうえでは、正社員として長年勤務していて今後もずっと安定的な収入を望めそうな人が有利といえるでしょう。ただ、不利な条件にあてはまるからといって、パートやアルバイトの方が住宅ローンを借りられないというわけではありません。

最近の住宅ローンは利用客のニーズにこたえるため、さまざまな商品を展開しています。

ここでは、パートなどでお勤めの方が住宅ローンを組む4つの方法をご説明いたします。なお、本記事は夫は正社員だけど、妻名義で住宅ローンを組みたい、と考えている方にもお役立てできる内容となっています。

なぜ、夫が働いているのに妻名義で住宅ローンを組むの？と疑問に思う方もいらっしゃるかもしれませんが、よくある理由は次の通りです。

• 夫に病気の遍歴があり、団信に通らない
• 夫にクレジットカードなどによる金融事故歴があり、ローンが通らない
• 夫が転職して間もない

住宅ローンを利用するうえで、頭金を準備することは大切なことです。頭金とは購入する不動産価格から、借入資金を除いた自己資金のことです。

頭金が用意することにより、住宅ローンの審査は通過しやすくなります。たとえば3,000万円の不動産を購入しようとしたとに、丸々3,000万円を借りるのか、自己資金を1,000万円を用意して、残りの2,000万円を借りるのかでは、金融機関からの見られ方が違います。これはそもそも借入総額が少なくなる、ということもありますが、頭金を貯められる人＝計画的な人と判断され、返済が滞るリスクが少なくなるのではないかと、金融機関が考えるためです。

最近の住宅ローンでは頭金ゼロで住宅購入をすることもできますが、頭金はなるべく多く用意して、自身のスコアリング（審査上の評価）を上げておくのが良いでしょう。目安として、希望する物件価格の2割を頭金として貯めるようにしましょう。

これはそもそもの話になりますが、やはり非正規雇用の方より正社員の方が住宅ローン審査が通りやすいのは厳然たる事実です。そのため、現在パートなどの非正規雇用の方は、可能ならば正社員への転職を検討するのが良いでしょう。

なお、正社員ならば金融機関からの審査評価が一律で同じというわけではありません。金融機関は会社ごとに評点を付けていてランク分けをしています。この評点が高いのは、一部上場企業などの所謂大手と呼ばれる企業です。逆に社員数名でやっているような中小企業では、正社員といえども金融機関の評価は低くなります。

また、個人の所有している資格なども審査をするうえで見られます。極端な話、医師や弁護士免許を持っていれば、正社員でなくても審査の承認が下りやすくなります。もちろん医師などの資格はすぐに取れるものではないので、国家資格などを持っているだけでも審査は有利になります。そのため、現状非正規雇用の人は、自身でスキルアップをして資格などを取得すれば、転職にも住宅ローンの審査にも有利になるのです。

住宅ローン審査の考え方の中に、返済比率というのがあります。これは年収に占める借入額の割合です。金融機関ごとに設定されていますが、おおよそ年収が400万円以上が35％、400万円未満が30％となっています。

これはたとえば、年収が350万円の人は年間返済額を30％つまり105万円以下までしか借り入れができないということです。年収が400万円の人は返済比率が35％になりますので、年間返済額140万円まで借りられます。つまり、年収400万円が起点となっており、400万円以上と未満では、借入額に大きな差が出るということです。

なお、この返済比率は借入額の上限の話です。返済比率は当然のことながら低ければ低いほど審査の承認が通りやすくなります。目安としては、年収の4倍程度の借入額に収めることをお勧めいたします。

住宅ローン審査に不安がある方が、承認を得やすくするためにやることの4つ目は、返済能力があることを証明することです。返済能力があることを証明する、といっても一般の方は何をすれば良いか分からない方も多いと思います。

返済能力があることを証明するというのは、具体的にいうと信用情報をキレイにしておく、ということです。信用情報とは、今までのクレジットカード、キャッシング、ローンなどの申し込み履歴や利用状況などを指します。住宅ローンの審査を依頼された金融機関は、信用情報を信用情報機関を通して確認をするのです。その際に他社での借入が多すぎる場合や返済が滞った履歴などがあると、審査が通りにくくなってしまいます。

 一般的なことですが、支払いに遅れないようにする、借りたお金は期日通りに返す、お金を借りすぎないよう気を付ける、といったことを徹底しておきましょう。また、携帯電話代なども契約によっては、本体価格が割賦販売されており、月の支払額に携帯代の一部が含まれているということがあります。この代金を滞納してしまい、信用情報に傷が付いてしまって、住宅ローンが組めなくなってしまった、というケースが最近多くなっておりますので、注意しましょう。

ここからはより具体的な例を挙げて、説明をしていきたいと思います。参考ケースとして、次のような方が住宅ローンが組む場合のシミュレーションをしたいと思います。

• 母子家庭（お母さん30歳、3歳になる息子が1人）
• お母さんの仕事は年収200万円のフルタイムでパート勤務
• 現在は、賃貸住宅に住んでいる（家賃5.2万円）
• 初めての住宅購入
• できれば、月々の支払額は今の家賃と同程度にしたい
• ボーナス払いは考えていない

本ケースですと、一番重要なのは月々の返済額だと思います。お子様も3歳でまだまだ手が掛かりますし、将来就学すると教育資金の負担が増していきます。フルタイムとはいえパートですと今後の収入が大幅に増加することは望めませんので、少なくとも現状の家賃5.2万円と同程度の支払額にしたいと考えているようです。

そこで金利の安い変動金利（金利年0.47％）で借りた場合のシミュレーションを行います。なお、年齢は30歳とまだまだお若いので、35年の返済期間にしたいと思います。

いかがでしょうか。月の返済額が3.7万円となると今の家賃よりだいぶお安くなったように感じませんでしょうか。

しかし、マンションなどを購入した場合は、管理費や修繕積立金が掛かりますし、固定資産税などの負担がありますので、注意が必要です。その他、不動産を所有することによる増える負担についてや、ご返済計画に関する詳細なご相談はマネーキャリアの無料相談をご利用ください。ご依頼は下記ボタンより承っております。

パートの方が住宅ローンを組む際に注意するべき点を3つご紹介していきたいと思います。ここでの注意点ですがローン審査を通る、というよりもその後の返済について触れています。

当然ですが、住宅ローンを借りられたらそれがゴールになるのではなく、そこから住宅ローンとの付き合いがスタートします。住宅ローンの返済期間は長く、途中で繰上返済をしたとしても、働いている期間の大半は返済をしていることになります。

特にアルバイトやパートなどの非正規雇用でお勤めの方はより気を付けるポイント、というものがあります。長い返済期間だからこそ、日常の生活に影響がでることなく、借り手も貸し手もストレスなく安心して付き合っていきたいものですね。

毎月の返済額に余裕を持つ、これが大原則です。先ほどのシミュレーションで、借入可能額をご紹介しましたが、これはあくまでも金融機関が決めた貸し出し可能額にすぎません。昨今の住宅ローンの金融機関同士の競争は激しくなり、適用金利を下げたり、付加サービスを付けたりしていますが、その一つとして、融資額の上限の緩和をしているところも多くあります。

そのため、借入可能額＝返済可能額というわけではなく、余りに多くの借入をしてしまうと返済に困ってしまうことがあります。たとえば最初の10年は支払いが滞らなかったとしても、お子様が大学進学をするなど、教育費の負担が急に増して、家計を圧迫する、ということも考えられます。また、戸建ての場合は外壁を10年から15年に一度塗り替えなどの修繕費用が発生いたします。そのため、ぎりぎりの返済額で借りるのではなく、少し余裕の持った返済プランにしましょう。

不動産を購入する時は、諸費用が発生いたします。主に必要になる諸費用は次の通りです。

• 売買仲介手数料
• 収入印紙代
• 火災保険
• ローン手数料
• ローン保証料
• 登記費用

住宅ローンは長期間返済を続けます。購入後も様々なリスクに対し備えるため、ある程度の資金を手元に残しておく必要があります。不足の事態が起こったときや臨時支出が必要な時に備えておく生活防衛費として、半年分を用意しておくことをおすすめしております。この生活防衛費は株券や投資信託などではなく、現金もしくはすぐに現金化できる預貯金での用意が良いでしょう。

ではどういったリスクがあるのかというと、次のようなことが考えられます。

入院リスク

たとえ民間の医療保険に加入をしていたとしても、入院日数全てが保障されるわけではありません。また、退院後もすぐに働けるとは限りません。リハビリや通院などで、仕事が満足にできないことも考えられます。

災害リスク

洪水や台風、地震などの被災時に備えた一定額の貯金が必要になります。大きな災害直後は電気や水道などのライフラインが停止し、食料や生活必需品を買い求めなければならなくなるかもしれません。そんな時は現金だけが頼りになります。

夫婦で共働きの家庭の場合は、住宅ローンを夫婦で協力して組むことができます。不動産を夫婦で住宅ローンを組むには大きく分けて次の3つがあります。

1. お互いが別々の住宅ローンを組むペアローン（１つの物件に２つの住宅ローン）
2. 夫婦の収入を合算する連帯保証型
3. 夫婦の収入を合算する連帯債務型
   

1.のペアローン通常の住宅ローンと同じで、各々住宅ローンの申し込みします。借入額は２人分になりますが、住宅ローンを組む諸費用が倍になるところが注意点です。

ここでは2と3の収入合算「連帯保証型」「連帯債務型」について、箇条書きにして解説していきたいと思います。夫婦で協力して住宅ローンを組む方法のメリットやデメリット、注意点もまとめております。なお、最近の一部金融機関では、同性パートナーでも収入合算が使えるところもありますので、同性パートナーの方と住宅ローンを組もうと考えていらっしゃる方もぜひ、ご参考にしてみてください。

それでは収入合算の連帯保証型からご説明いたします。夫婦の一方が主たる債務者として住宅ローン契約をし、もう一方が連帯保証人となります。支払いの債務を負うのは主たる債務者ですが、主たる債務者の返済が滞った場合に連帯保証人は、返済の義務を負います。また、連帯保証型の住宅ローンは一本です。そのためメリットもありますが、デメリットもあります。

連帯保証型の利用するメリットは融資額を増やす以外に、次のようことが挙げられます。

• 契約が一本なので諸費用が抑えられる
• 取り扱っている金融機関が多い

収入合算の連帯債務型とは、夫婦ともに連帯債務者となって住宅ローンを組むことです。お互いがお互いの住宅ローンを債務者として支払う義務があります。主たる債務者と従たる債務者に分かれ、連名で一本の住宅ローンを契約します。

連帯債務型を利用するメリットは次のようなことが挙げられます。

•  住宅ローン控除が主たる債務者、従たる債務者お互いに利用できる 
• 
  契約は一本なので、契約時にかかる諸費用が抑えられる 

これまで夫婦による収入合算の注意点についてご説明をしてきました。ここではさらに一歩踏み込んで、妻がパートの場合の注意点について触れたいと思います。その注意点とはローン審査などの借りる時以外にも、借りた後の税金などに関することも含みます。

融資額を増やすために夫婦で収入合算をして借りたのに、返済を続けていくうえで、住宅ローン控除が利用できなかったり、税務署などから後から思わぬ指摘を受けてしまうことがあります。

そのようなことが起こらないためにも、ここでは注意点２つを箇条書きにして詳しくご説明したいと思います。住宅ローンの収入合算と税金の控除など、互いの良いところを生かしながら、上手く制度を利用できるといいですね。

パートなどの給与所得の場合、年収103万円以内であれば、給与所得控除と基礎控除を使えるため、所得税が発生いたしません。そのため、次のような注意点があります。

収入合算が申し込めないケースがある

住宅ローン控除の還付が受けれない

また、もし収入合算をできたとしても、住宅ローン控除を利用することはできません。なぜならば、控除し還付すべき所得税が0円だからです。

夫婦収入合算で利用する方の中で、もう一つの注意点はその支払い方法があります。たとえば、収入合算で住宅ローンを申し込みをし、実際の支払いに関しては、夫が自分の収入のみでしているときなどです。

夫婦で収入は一つの財布でまとめて管理し日々の支払いに充てている、という家庭も多いと思いますが、収入合算の場合は、必ず自身の債務は自分で払うようにしてください。なぜならば、不動産を購入する際にお互い支出した額に応じて持分を持ちます。この際、収入合算の連帯債務型の場合は、相手の住宅ローンの分まで支払ってしまうということは、夫婦間で贈与したことになるのです。その額が贈与税の年間基礎控除額の110万円以上だと、贈与税の支払いを税務署から求められることがあります。