【住宅ローン】融資までのお金の流れ！フラット35や注文住宅の場合も

住宅ローンとは、住むための住居に必要なお金を金融機関から借りることをいいます。マイホームの新築だけでなく、中古のマンションなどでも利用可能です。

マイホームや中古マンション購入時に、すべて一括で支払いを済ませる方は少ないでしょう。住宅ローンはマイホーム建設の費用を用意しなくても、住居を手に入れることができる非常に便利なシステムになっています。

ここではそんな住宅ローンについて、お金の流れを詳しく解説していきます。住宅ローンはどこで利用できるのか、どのタイミングで融資がスタートするのかなども紹介するので、住宅ローンの利用を検討している方は、お金の流れを理解するためにしっかりと読んでみてくださいね。

利用したい住宅ローンが決まったら、金融機関へ相談にきます。基本的に住宅ローンでは、本審査の前に事前審査（仮審査）が行われます。不動産の売買契約前に行われることがほとんどで、融資ができるかできないかの判断材料として利用されます。

事前審査は、不動産で売買契約をしてしまった後で本審査を行った際にローンが通らずに購入できなかったというトラブルを防ぐために行われるものです。事前審査は3日から1週間ほどで結果がわかります。

万が一、事前審査に落ちてしまった場合は別の金融機関へ申し込みを行う必要があるでしょう。住宅ローンを借りたい金融機関を優先度別でいくつかピックアップしておくと安心です。

事前審査は落ちてしまったがどうしてもその金融機関がいいといい場合は、借入額を減らしたり、購入する建物を変更する必要があるので覚えておいてくださいね。

事前審査に合格したら次は本審査へと移ります。本審査では結果が出るまでに、10日から2週間ほど必要なケースが多いため余裕をもって申し込みをしてください。

それと同時に不動産での売買契約も行っていきます。売買契約後は、すぐに本審査の申し込みを行わなくては、中古物件などの場合は期限に間に合わないケースがあります。基本的には売買契約後、できるだけ早く本審査へと移ってください。

また、事前審査に合格したからと言って本審査に必ず合格するというわけではありません。契約後に本審査を落ちてしまい、ローンが組めなかったという方も実際にいます。そういった場合は、ローン特約という契約を無償解除できるシステムを利用することが一般的です。

契約書類にはローン特約についての流れや制約なども記載されているので、必ず審査に必要な書類には目を通すようにしましょう。また、その場で判断するのではなくいったん自宅へ持ち帰り、契約書類をじっくり読むこともおすすめします。

本審査に合格した後は、ようやく住宅ローンの契約に移ります。本審査後は、実際に借り入れできる金額や返済について決めていき、そこから住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）を行います。本契約をするだけでは住宅ローンの利用ができないので、忘れないようにしておきましょう。

住宅ローンの契約は、利用する金融機関の窓口で行われます。金融機関の窓口といえば、基本平日の昼間しか空いていません。平日仕事をしているとどうしても金融機関窓口が空いている時間に行くことができませんが、スケジュールをあわせてくださいね。

原則としてこの金銭消費貸借契約は、借り入れを行う本人が決済の10日から1週間以内に行うことが決められています。さらに、利用する金融機関の口座を持っていない場合は、返済のために作る必要も出てきます。

時間がかかってしまうので、本審査後はできるだけ早めにスケジュール調整を行って金融機関へと足を運ぶようにしてくださいね。

住宅ローンのお金の流れとして最後になるのは、マイホーム建設後の引き渡しです。引き渡しのタイミングで、住宅ローンの融資が行われます。

基本的には融資が行われた本人の口座にお金が入り、売買契約を結んだ相手に支払いを行う形になります。そのため、引き渡し時には司法書士が同席して金融機関で行われるケースがほとんどです。

支払いが済んだあとは、毎月金融機関に決められた金額を支払っていく形になります。ここまでが住宅ローンの利用の流れです。

ここからは、住宅ローンのひとつであるフラット35について解説していきます。フラット35とは、家族の働き方に合わせたプラン選びができ、固定金利なのでこれから先のライフプランを立てやすいことが大きな強みです。

全国300以上の金融機関で取り扱われている、とても知名度の高い住宅ローンです。最長35年の長期固定金利になっている住宅ローンであることから、フラット35という名前になっています。

住宅ローンを利用すると、これから先長くても35年は付き合っていかなくてはいけません。できるだけ安心して利用できるものを選びたいですよね。そんな時におすすめしたいのが、フラット35です。

会社勤めの方でもフリーランスの方でも利用することができる、まさに利用者に寄り添った住宅ローンとなっています。ここからは、フラット35を利用してマイホームを建設した場合のお金の流れを紹介していきます。

フラット35を利用してマイホームを新築する場合、まずは建設プランを工務店などで建てたのちに金融機関で申込書と必要書類一式を提出します。

ここで送付した書類は、事前審査の申し込みとなります。その後、工務店などで資金プランを立てる、マイホームの請負契約を行ってください。終わったら金融機関へ出向き、借入の申し込みを行います。

フラット35の申込書や必要書類については、送付後手元に帰ってきません。そのため、送付前に自分でコピーをとっておく、もしくは金融機関でお客様控えを受け取っておきましょう。後々トラブルにならないよう、こういった書類類はしっかりコピーして保存しておくことをおすすめします。

申込が完了したら、金融機関で審査が行われます。フラット35にももちろんですが、事前審査と本審査があります。事前審査では、申込時の書類をみて検討していく流れになります。

本審査になると、収入を証明するための確定申告書類の提出、給与所得者の場合は特別徴収税額の通知書などが必要となるでしょう。他にオートローンなどの借り入れがある場合、返済シミュレーションを一緒に添付してください。

事前審査は約3日ほどで結果がでますが、本審査は1～3週間ほど時間がかかる場合があるのでなるべく早めに書類を提出するようにしましょう。

審査書類に不備があった場合、審査の期間が延びてしまったり、取扱金融機関から連絡が来る可能性があります。すぐに連絡が取れる電話番号を金融機関に教えておくとすぐ対応できるでしょう。

審査が終了したあとは、ご契約締結のための準備として金融機関から契約に必要な書類などの説明を受けます。その後は、金融機関に従って書類を集めてください。

審査に合格したら、検査機関に設計検査の申請を行います。ここで建設検査に合格し、土地代を受け取ったらついに着工です。司法書士に土地の所有権移転登記を行ってもらい、土地費用を支払いましょう。

ちなみにフラット35は、つなぎ融資ではないのでここで支払う費用は事前に用意しておく必要があります。土地費用と一緒に、着工費用も支払う必要があることを覚えておきましょう。万が一、事前にお金の工面ができない場合は申し込みの時点で金融機関へ相談し、つなぎ融資を検討してください。

工事の途中で検査機関に中間現場検査を行ってもらう必要があるので、そちらも忘れないように進めてください。検査後、合格の通知が届いたら次のステップへと進みます。

次の流れとしては、中間検査となります。竣工後、検査機関に竣工現場検査の申請を行い、適合証明申請・適合証明書を交付してもらいましょう。

ちなみにここまでで、何度か建設中の申請が必要になる場面がありましたよね。それらの申請様式はすべてフラット35の公式サイトからダウンロード可能です。

わざわざ書類を受け取りに行く必要もなく、自分のタイミングで申請書を手に入れられるのはうれしいですね。

これらの書類はすべて工務店などで申請から受け取りまでを行い、フラット35へ送付する必要があります。金融機関へもっていく、もしくは郵送で期間内に送るようにしましょう。

最後に、金融機関へ適合証明申請・適合証明書を提出したら、金融機関と借り入れの契約を行います。こちらは金融機関で手続きを行います。同時に抵当権設定手続、そして火災保険への加入も行ってください。

フラット35を利用する場合、火災保険に加入することが条件となります。火災保険については、どの保険でもいいというわけではありません。火災保険のルールについては以下の通りです。

• 法律の規定による火災共済
  
• 保険金額は借入額以上にする
  
• 火災による損害を補償対象にできるもの
  
• 建物を補償対象にできるもの
  
• 険料は住宅ローンを利用する人が負担する
  
• 返済終了まで加入する
  

こちらの手続きは大体1週間ほど期間が必要になります。すべて完了したら、いよいよ入居です。フラット35の手続きの流れは、普通の住宅ローンとほどんと変わりませんでしたね。

フラット35の必要書類ですが、金融機関によって異なります。確定申告書類や住民票などは、自分の利用する金融機関へ問い合わせながら、じっくり進めていくといいでしょう。こちらを利用したお金の流れは以上となります。

住宅ローンの融資を利用していくうえで、注意していきたい点がいくつかあります。どのローンでもそうですが、お金を借りるにはそれなりのリスクがあることを覚えておきましょう。

住宅ローンはマイホームを建てるために利用する方が多いですが、あくまでローンであることを頭に入れておいてください。マイホームを建てるための借金なので、もちろんですが当然利息がかかってしまいます。

つまり、返済については借りた金額より多くなることはリスクとして覚えて置いてください。

今回紹介していく注意点は以下の4つです。

• 融資までに諸経費が必要
• 金利に注意
• 滞納してはいけない
• お金の流れを把握しておく

4つの注意点を詳しく解説していくので、最後まで読んでみてくださいね。

マイホームの建設や中古マンションの購入には、建物費用以外にも様々な費用が必要となります。この諸経費について理解しておかなければ、思ったより高額で支払うことが困難になってしまう場合もあります。

住宅ローンの実行までに必要となる主な諸経費は以下の通りです。

• 収入印紙代
• ローン関係諸費用（手数料・保証料など）
  
• 登記費用
• 仲介手数料
• 管理費・修繕積立金清算金
• 火災・地震保険料
• 固定資産税・都市計画税清算金
  （マンションの場合）

住宅ローンを組む際は、金利についてしっかりと理解しておく必要があります。金利には変動金利と固定金利があります。それぞれの住宅ローン金利についてしっかりと理解しておかなければ、返済が滞ってしまうきっかけに繋がりかねません。

金利は日本の景気によって変動しますが、注目してほしいのは金利が適用されるタイミングです。実は住宅ローンの金利は、申し込みを検討しているタイミングではなくローンが実行されるタイミングの金利が適用されるようになっています。

冒頭でも解説しましたが、住宅ローンは借金です。マイホームのために借りたお金とプラスして利息の返金を行います。この利息というのは、金融機関で定められている金利分となります。利息の計算方法は以下の通りです。

元金×金利（％）＝利息

例えば、マイホームの建設費用が3000万円であり、金利が1.390%だった場合の利息は、41万7千円になります。これは年間にかかる費用なので、月々にするためにはさらに12か月で割る必要があります。41万7千円を月額にすると34,750円です。

この34,750円はあくまで利息分となるので、元金に34,750円をプラスして毎月返済する必要がありますよね。無理な返済プランを立ててしまうと、思っていた以上にローン実行された時の金利が上がってしまうと返済が大変になってしまいます。住宅ローンの返済については、ある程度金利が上がるリスクを見込んで返済プランを立てていく必要があります。

数字として表すと、意外にも金利が高く感じますよね。最近ではマイホームの返済金が4～5万円ほどで建てられると話題になっていますが、実際は利息分を考えると返済期間が延びてしまうことも頭に入れておきましょう。

適用される金利については金融機関によって異なるので必ず確認するようにします。担当者に金利が上がることのリスクについても、疑問点がなくなるまで解説してもらってください。

こちらの注意点は住宅ローンに限らず、どのローンにも通じることですが、基本的に滞納はしてはいけません。そもそもお金を融資してもらう前に、事前審査と本審査を行います。この審査では、お金を貸しても問題ないかどうかが見られています。

収入面でもそうですが、その他勤務年数やクレジットカードなどの滞納についても調査されています。それらをクリアしたからこそ、住宅ローンの利用が可能になっていることを頭に入れておきましょう。

もちろんですが、審査が終わったあとも滞納は許されません。審査後に滞納が発覚した場合、融資の取り消しも考えられます。たとえ、マイホームの工事が進んでいたとしても融資が取り消される可能性があるので、注意しておきましょう。

とはいえ、現在の日本経済を考えると、いきなりリストラにあってしまったり、収入が減ってしまう可能性もあります。返済ができなくなって家を売りたいが、売ってもローン残高に届かないというケースも多々あります。

もし、住宅ローンの返済を滞納してしまった場合、早くて3ヵ月以内に分割ではなく一括で返済しなくてはいけなくなります。滞納した場合、どうなってしまうのかは以下の通りです。

• 滞納1ヵ月目は手紙や電話で「引き落としができない」と連絡がくる
• 滞納2ヵ月目、「督促状」や「催告書」が届く
• 滞納3か月目、金融機関が競売の手続きに入る
• 滞納4～5か月目、金融機関が自宅を撮影しにくる
• 滞納6ヵ月目で競売に出される

滞納6か月目にして、いきなり競売に出されてしまいます。住宅ローンの返済ができなくなってきた場合は、早めに金融機関へ相談にいってください。金融機関へ行く時間がないという場合は、マネーキャリアなどお金のプロに相談するようにしましょう。

住宅ローンは一生に1度契約すればいいほうで、人生のうちに何度も契約するようなものではありません。そのため、融資に関しても慣れていない方が多いことから、不安を感じてしまうことがあるでしょう。

基本的には金融機関でスケジュールが渡されるようになりますが、初めての場合そのスケジュール以外に行わなくてはいけないものはないと考えてしまいがちです。お金の流れについては非常に難しく、金融機関で手続きするものと工務店などで手続きするものがあります。

実際、金融機関や工務店にもよりますが、諸経費の支払いタイミングが記載されていないものや、いつからどのお金を返済していくのかの説明を口頭で行われるケースがあります。正直、初めての融資だと、なかなか口頭で言われても自宅に帰ったころには忘れてしまっていたり、スケジュールをみてもよくわからない場合が多いです。

住宅ローンの融資までのお金の流れが理解できていないと、必要書類の提出が遅れてしまうこともあります。まずは不安にならないよう、金融機関と話し合いながら自分でメモをとり、どのタイミングで何を行えばいいのか、諸経費はどれくらい必要なのかお金の流れの細かい部分まで聞いておきましょう。

ここからは、住宅ローンの融資を受ける際に知っておかなければいけないことをすべて紹介していきます。住宅ローンの意外な落とし穴もあるので、しっかりと読み進めてください。

紹介する内容は以下の通りです。

• 住宅ローンの支払いは1回ではない
• 通常つなぎ融資を利用する
• 土地先行融資とは

融資のタイミング以外にも支払いが必要なんて、驚きですよね。基本的に融資については、引き渡しのタイミングになるので、知らないと困ってしまいます。

自分のお金の流れと照らし合わせて、事前に準備できるようにしておきましょう。住宅ローンの融資までにお金が支払えない場合、マイホーム建設自体ができなくなる場合もあります。そうならないよう、つなぎ融資などの方法があることも頭に入れておいてくださいね。

マイホームの建設では、住宅ローンが融資されるまでのお金の流れでは、何度か支払いを行うタイミングがあります。基本的には以下のタイミングで支払いをしなくてはいけません。

• 土地費用
• 着工費用
• 中間金

先ほども説明したように、マイホームの建設については途中で支払いが数回必要となります。住宅ローンを利用できたとしても、結局数百万は持っておかなければ家が建てられないということです。それではマイホームを建てるまでの期間が長くなってしまいますよね。

そこで利用してもらいたいのが、つなぎ融資という方法です。このつなぎ融資は、住宅ローンを契約することが前提でお金が借りられるシステムになっています。簡単に言えば住宅ローンを借りるまでの期間、つなぎでお金を借りるというイメージです。

つなぎ融資は短期融資といって、土地購入からマイホーム引き渡しまでの短い期間だけお金が借りられるようになっているものです。無担保で利用できる分、金利もやや割高にはなってしまいますが、数十年と支払いしなくてはいけないものではないので金利についてもそこまで気になりません。

マイホームを建てる際に、数百万以上のお金を持っていない場合や家具や引っ越しなどに利用するためできるだけお金はおいておきたいという方におすすめです。

ただ、つなぎ融資に関しては住宅ローン控除の対象ではないので、そこだけ注意しておきましょう。つなぎ融資を利用して年末になったとしても住宅ローン控除は受けられず、住宅ローン融資がされた年に控除が受けられます。

近年、建売住宅ではなく自分たちで土地を購入して理想の家を建てる方が増えてきています。土地を先に購入してマイホームを建てる場合、残念ですが住宅ローンの対象にはなりません。

住宅ローンはあくまで住居の費用であり、土地については対象外です。そんなときに利用したいのが、土地先行融資です。この土地先行融資では、土地費用を先に融資してもらい、後で建物の融資分を契約します。

土地先行融資で土地費用を融資できれば、住宅ローンと同じ金利で利用できますし、一定の条件を満たすことができれば住宅ローン控除の対象にもなります。しかし、土地と建物の2回契約しなくてはいけないので、諸経費や契約の手間が増えてしまうことを覚えておきましょう。

とはいえ、予め土地の購入費用を融資してもらえるのはとても助かりますよね。金利も住宅ローンと同じなので、つなぎ融資とはまたすこしちがった制度となっています。

ちなみにこの土地分の返済は、融資された翌月から支払うことも可能ですし1年据え置き期間を設けてくれる金融機関もあります。自分にとって土地先行融資とつなぎ融資のどちらがメリットになるのか、理解しておきましょう。

今回は、住宅ローンのお金の流れについて解説してきましたが、いかがでしたか？

この記事のポイントは、以下の通りです。

• 住宅ローンの融資を受けるためには、審査などがあるため金融機関へ何度も足を運ばなくてはいけない
• 事前に支払いが必要になる場合や諸経費が思ったより必要になることもあるので、事前にお金の流れを把握しておく
• 住宅ローンに限らず、クレジットや家賃、携帯料金、公共料金などの延滞は審査に影響を及ぼす場合がある
• 基本的にはつなぎ融資や土地先行融資を利用することが多い

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