住宅ローンが払えない！コロナの給付金や払えないときの対処法を紹介

新型コロナの影響による、失業・賃金減少が社会問題となる中、今「住宅ローンが払えない」という方が増加傾向にあるといわれています。

住宅金融支援機構の調査によると、2021年10-12月期の金融機関等の住宅ローン新規貸出額（借換えを含む）
は、5兆4,256億円と前年同期比で2.0％減少していて、新たに住宅ローンを組む方の数も減少傾向にあります（※）。

住宅ローンは長期にわたって支払い、毎月の返済額も大きいため、家計に占める割合が多い支出です。一般的に、住宅ローンの負担率は年収の20％前後が理想とされています。

「住宅ローンが払えない」と窮地に追いこまれてしまう理由にはどのようなことがあるのでしょう。ケガや病気、事故、介護、リストラや減給、離婚まできっかけは様々ありますが、

• 収入がなくなった（減った）
• 突然大きな出費があった

住宅ローンが払えなく理由としては、このうちのいずれかになります。

しかしながら、住宅ローンは多くの場合、ローンを返済している家に住んでいるため、払えなくなった場合、住む家まで失う可能性があります。これ以上住宅ローンが払えないと感じたときや、住宅ローンが家計を圧迫していると感じた場合は、速やかな対処が必要となります。

※参照：業態別の住宅ローン新規貸出額及び貸出残高（2021年10-12月期分）

子どもの教育資金、老後の貯蓄。将来を見据えた備えをしていたとしても、急な出費が出てくることは少なくありません。

ケガや病気の治療入院費、事故の損害金、親の介護費用など、予期せぬ「支出の増加」に、住宅ローンが払えなくなるケースもあります。

また、転勤などで単身赴任をした場合、家計が別になり支出がかさんだり、離婚によって養育費が発生する可能性もあります。

そのような突発的な大きな出費に、日々の貯えで対応できればいいのですが、家計の大きな負担である住宅ローンが払えなくて困った！ということもあるようです。

住宅ローンが払えない理由の2つめは、「収入の減少」です。

収入減少の要因は、リストラや毎月の給与減少、ボーナスカット、ケガや病気による休職、転職なども考えられます。

一時的な収入の減少では、家計のやりくりで何とかなる場合もありますが、この不況下やコロナ渦による雇用の減少にあたっては、たいていにおいて収入の減少は長期化するため、今このタイミングで悩まれている方にとっては、非常に深刻な問題です。

住宅ローンは家計における比重が大きいため、長期間にわたる収入減少は住宅ローンの返済計画を大きく狂わせてしまいます。

いま現在、なんとかギリギリで返済しているといったケースでも、上記のように急な出費とのダブルパンチに見舞われることもあるため、更に家計が苦しくなることも想定しておかねばなりません。

新型コロナ感染症が一向に収束を迎えない中、経済活動は低迷の一途をたどり、「コロナ倒産」という言葉も定着しつつあります。

帝国データバンク（民間調査機関）の調べによると、新型コロナウイルス関連での倒産累計数は発足した2020年2月より毎月右肩上がりに増加しており、2022年5月現在では3,344件にも達しました（※1）。

そしてその陰では、当然リストラに苦しむ多くの人の姿があります。まだ、失業に追い込まれていなくとも、賃金の減少やボーナスカットにより、生活が困窮している人の数も増加しています。

そのようなニュースが世間を騒がせる中、「住宅ローンが払えない」といった、住宅ローンの返済に関わる相談も、増加傾向にあります。

フラット35を融資する住宅金融支援機構には、令和2年3月には、212軒、4月には1,158件にも及ぶ住宅ローン返済に関する相談が寄せられ、5月の時点では、累計2,258件に達し、今後も相談数は増えていく見通しです（※2）。

※1　参照：倒産集計一覧

※2　参照：住宅金融支援機構

今この記事を読んでいる方の中の多くが気にかかっているのが、住宅ローンが払えなくなったらどうなるかということでしょう。

では、実際に住宅ローンが払えなくなったらどうなるのかを時系列で見ていきましょう。

1. 支払期日に遅れると連絡が来る
2. 2~3か月の支払い遅れで信用情報に事故登録
3. 4~5か月の支払い遅れで期限利益の損失
4. 6か月以上の支払い遅れで保証会社から一括請求
5. 7か月以上で競売にかけられる

まず、その月の引き落としが正常に行われなければ、数日経つと「引き落としがされませんでした」といった連絡が、電話や書類などで届きます。

うっかり忘れていただけの場合は、すぐに入金し再引き落としをしてもらえばよいのですが、気を付けなくてはならないのは、1日でも返済が遅れると「遅延利息」が発生してしまうということです。

遅延利息は、

• 元金×遅延損害金利息÷365日×遅延日数

で求められます。

例えば、毎月12万円の住宅ローンのうち、元金が8万円だった場合、10日滞納してしまうと、80,000円×15％÷365日×10日＝328.76…円。10日分の遅延損害金は、約328円ほどになります。

しばらくして、利息請求通知が届き驚くなんてことのないように、まずは滞納がないように気を付けましょう。

金融機関にとっては、融資が回収できないことは最大のリスクです。もし、引き落としの確認も取れず、連絡も取れないとなれば、ここで第一の危険信号が灯ります。

電話や通知を受けた場合は必ず応じた上で、返済計画の相談を行うようにしましょう。

2～3か月住宅ローンの滞納が続くと、融資を受けている金融機関等から「督促状」や「催告書」が届きはじめ、最終的にブラックリストに入ってしまう可能性もあります。

督促状

住宅ローンの返済を求める強い請求書。何もしないと何度も督促状が届き、それにも応じないと催告書を受け取ることになります。例えローン返済できる見込みがなくても、無視する・逃げ回ることが最も大事に至りますので、注意が必要です。

催告書

金融機関が競売申立て等の権利を行使するための最終通告。指定された期日までに、滞納分を一括で返済しない場合は、法的手続きを取るといった内容で、文面も督促状よりも厳しい表現が使われています。

信用情報機関に事故登録

また、滞納を何度も繰り返すと、悪質だとみなされて、ブラックリストに入ってしまう（信用情報機関に事故情報が登録される）可能性もあります。

信用情報機関には、氏名・住所・生年月日などの個人情報から、契約日時・借入額・残債務額などの取引情報までが登録されています。滞納が続くと、これらの信用情報上に延滞期間等の事故情報が登録されてしまうわけです。

事故情報が登録されてしまうと、クレジットカードを新たに作れなくなる（解約される）、分割払いができなくなる、新たなローンを組めなくなるといったデメリットが生じてきます。

一見わかりにくい表現ですが、「期限の利益の喪失」とは、どのようなことをいうのでしょうか？

わかりやすく言うと、「住宅ローンを分割して返済できる権利を失う」ということです。

住宅ローンを組むということは、すなわち毎月決まった金額を返済していく契約を結ぶということですが、それは言い換えると「分割して返済できる権利」を金融機関等からもらうということを意味します。

しかし、なんらかの理由でローンの返済が滞り、この契約を破ることになると、「分割で返済できる権利」（期限の利益）を失うことになるのです。

期限の利益の喪失に関する予告書が送られてくると、もう競売にかけられるまでのカウントダウンが始まってしまいます。書面には、期限の利益の喪失予告と記され、期日までに延滞金・利息をまとめて支払うことが書かれています。

６か月以上、金融機関への連絡なしに支払いが遅れると、いよいよ期限の利益を喪失してしまい、「期限の利益喪失に関する通知」を受け取ることになります。

期限の利益喪失に関する通知には、予告書同様に、指定の期日までにすべての借金を現金で一括返済する旨が記されています。

ですが、毎月の住宅ローンが払えないのに、残債を現金で一括完済できるケースはほとんどないため、保証会社という債務処理を行う会社が、借主に代わって金融機関へローンの一括返済を行ってくれます。これを「代位弁済」といいます。

多くの場合において、住宅ローンを借りるときに保証料を預けた保証会社が、住宅ローンが払えなくなった借主に代わって、金融機関に支払いをしてくれます。

そして、保証会社によって代位弁済が行われた後は、保証会社に借主が残債を支払っていくことになるわけです。

不動産用語では、競売は「けいばい」と読み、不動産競売という呼ばれ方をします。

不動産競売とは、住宅ローンが滞納されている物件の売却を、裁判所の権力で強制的に遂行することです。通常の売却に比べの50～70％程度の売却価格となり、それを差し引いて債務を処理したとしても、借主の残債は大きいものとなるケースがほとんどです。

そして、その残債は手元の資金で一括返済することが求められます。

競売にかけられる間、債務者は自宅に住み続けることはできますが、競売終了後は1か月程度で家を明け渡さなければなりません。

また、住宅ローンを払えない場合の選択肢として、競売に代わっては「任意売却」というものがあります。任意売却は、市場の80～90％の売却価格がつくため、競売と比べるとメリットがあります。 

しかし、一旦競売にむけて動き出してしまうと、任意売却への切り替えはできませんので、早めに金融機関等に相談し、意向を伝えるようにしましょう。

もし、住宅ローン以外に負債を抱えているという方は、「任意整理」という債務整理の方法もあります。

任意整理とは、司法書士や弁護士などに金融機関と交渉し、借金の返済条件を見直してもらう方法です。利息等をカットすることで、月々の支払いを無理のない範囲まで減額圧縮し、借金の総支払額を減らすことを目的とします。

住宅ローンは任意整理は適用されませんが、それ以外の借金が多く住宅ローンが払えない状況になっている方には、有効でしょう。

住宅ローン以外の負債を減らすもうひとつの方法として、「個人再生」というものがあります。

個人再生とは、裁判所から認可を受け、借金を5分の1程度に減額できる債務整理方法の一つ。その中でも住宅ローン特則を利用すれば、住宅ローン以外の借金を圧縮し、住宅ローン分に充当しながら住宅ローンを通常通り返済することで、自宅に住み続けることも可能になります。

負債が大きくても、毎月安定した収入があり住宅ローンの返済は可能と判断された場合は、個人再生によって債務処理ができます。

突然の大きな出費などで、住宅ローンが一時的に払えないというのは、結構聞かれるケースです。

家計の見直し等のやりくりでどうにもならない場合は、以下の方法を探ってみましょう。

1. 金融機関に条件変更の相談をする
2. 保険や団信の給付金が適用できないか確認する
3. 住宅ローンの借り換えを検討する

金融機関によっては、返済条件を変更してくれたり、保険の給付金が受け取れるなどの案内をしてくれるところもあります。

また、より低金利の金融機関に住宅ローンを借り換えるという選択肢もあります。

返済が苦しくなると、憎き相手と思いがちですが、金融機関は敵ではありません。

金融機関からの連絡をに応じずに長期間滞納を続けてしまうと信頼を失うばかりか、競売などの最悪の事態に発展するリスクも高まります。

そうならないためにも、住宅ローンが払えない場面に直面したら、まず金融機関に相談することが何よりも大切です。

金融機関によっては、返済の条件を変更してくれるなど、柔軟な対応をしてくれる場合があるからです。

住宅ローンの返済の条件を変更するとは、具体的には

• 返済期間を延長し、毎月の返済額を減らす
• 一定期間の返済額を減らす
• ボーナス返済を減額する

といった方法を提案されるでしょう。

以上のように条件を変更することで、総返済額は増える可能性はありますが、毎月の返済額を軽減することができます。

病気などにより治療や入院が長期化したときに、住宅ローンが払えないリスクが高まることもあります。

そのような場合、加入している医療保険や団体信用生命保険などで対応できる可能性があります。

医療保険は、通常の入院・通院費に加え、癌などの一部の疾病に対し、一時金が給付されることもあります。一時金の給付が受け取れれば、その費用を住宅ローンに充当することも可能になります。

また、多くの金融機関では、住宅ローンを組むときに、団体信用生命保険（団信）への加入を推奨しています。もっとも、団体信用生命保険は生命保険の一種ですので、適用されるのは死亡または高度障害になってしまった場合です。

ですが、意外と見落としがちなのが、団体信用生命保険に疾病特約を付けていないかという点です。

3大疾病（癌、心筋梗塞、脳卒中）、7大疾病（癌、心筋梗塞、脳卒中、腎不全、糖尿病、肝硬変、高血圧）などにおいて特約をつけている場合、給付金が受け取れるケースがあるため、まずは確認してみましょう。

住宅ローンの金利が高い時期に契約し、そのまま返済を続けている場合には、住宅ローンを借り換えることによって、毎月の返済額を減らせる可能性があります。

固定金利から変動金利、もしくはその逆といったように借り換え、「金利」を抑えることによって、返済負担を減らせるかもしれません。

しかし、他の金融機関に借り換える際はローン再審査となるため、すでに資金状況が悪化している中での借り換えは難しいこともあります。また、住宅ローンの借り換えには、手数料などの諸費用も必要となるため、手持ちの資金が少ない場合は、難しいこともあるでしょう。

住宅ローンの借り換えは、諸費用に加え、契約までの時間と手間がかかりますが、計画的に進めることができれば、長期的な見通しも立ちやすい安全策なので一度検討してみてはいかがでしょうか。

「リバースモーゲージ」とは、住宅に住み続けながら融資を受けられる、シニア向けのローンのことです。

自宅を担保に融資を受けられるところは住宅ローンと一緒ですが、大きく違うのは、住み続けながらも払うのは利息のみでよいという点です。融資を受けた人が亡くなった後に自宅を売却して、元本を一括返済するというしくみです。

退職したあとに、住宅ローン返済のめどが立たなくなった方や、老後資金に不安がある方は、リバースモーゲージを利用することで、安定した老後資金を確保することができます。

何より住み慣れた自宅を離れることなく、月々の返済額を抑えられるのは、最大のメリットです。最近では、銀行や自治体でも取り扱いが増えてきているので、老後の住宅ローン返済に不安を抱えている方は、検討の余地があるでしょう。

それでは、失業や給料カットによって、長期にわたって住宅ローン返済の見通しが立たない場合は、どのような対処をすればよいのでしょうか。住宅ローンが払えない場合、売却してしまうのも一つの手段です。

売却にあたっては、通常の売却（一般売却）のほかに

1. リースバックを利用する
2. 任意売却を検討する

という方法があります。

もちろん、最も高額で売れる一般売却がベターですが、オーバーローン（残債が売却額を上回ること）が予想される方には、上記2種類の方法しか選択肢はありません。

通常、家を売却すると引っ越さなければいけませんが、「リースバック」というサービスを活用すれば、売却した自宅に住み続けられることができるのをご存じでしょうか。

リースバックとは、簡単にいうと投資家に自宅を買い取ってもらい、その物件を賃貸として貸してもらうという方法です。

自宅の所有権は失うことになりますが、住み慣れた自宅にはそのまま住むことができるため、売却して資金を調達するにあたっては、まずは検討したい方法です。リースバックについては後程詳しく説明します。

「任意売却」とは、ブラックリストに載ってしまった方が選択できる、競売以外の売却方法です。 一般売却と違う点として、売却によって住宅ローンを完済できない場合でも、債権者である金融機関の了承が得られれば、一定の条件のもと抵当権を解除してもらえる点が挙げられます。

競売に比べ高額の売却価格がつき、引っ越しまでの猶予期間もあるため、競売よりも先に検討に値する手法です。 こちらについても、後程解説します。

「住宅ローン減税」は、住宅ローンの毎年末の残高の1%を10年間にわたり所得税・住民税から控除が受けられるという減税措置です。

しかし、コロナの影響で住宅ローン減税の入居期限要件（取得の日から6か月以内）に入居できない場合、入居期限が増改築等完了の日から6か月以内に延長できる措置をとることができます。

また、控除が受けられる期間に関しても、優遇措置が取られています。令和2年度には令和2年9月までの契約に限り、減税期間が3年間延長され、13年間になり、令和3年度には、これをさらに1年間延長し、令和3年9月までの契約分に関して期限延長されています。

例えば、フラット35を融資する住宅金融支援機構には、コロナの影響で住宅ローンの返済が難しい場合に、「毎月の返済額を減らす」「一定期間の返済額を減らす」「ボーナス返済を減額する」といった返済特例があります。

総返済額は増える可能性はありますが、毎月の返済額を無理のない範囲まで軽減することができるため、フラット35で融資を受けている方は、ぜひ一度検討してみてください。

その他の金融機関や信用金庫等でも、同様の特例が受けられる場合があるので、調べてみるといいでしょう。

リースバックとは、返済できなくなったローンを抱える自宅を売却し、賃貸借契約期間を決めて購入した人から住宅を賃貸するという方法です。売却価格は市場の8割前後となるケースが多いようです。

自分が住む住宅を購入する方が大半の中、なかには投資目的で購入し、賃貸収入を得たいと考える人もいます。このような投資家に自宅を購入してもらい、そのまま賃貸として住み続けるのがリースバックというわけです。賃借人となった家主は、住宅ローンの代わりに家賃を支払いつづけることになります。

リースバックは安定した収入があれば、年金収入や非正規雇用の方でも利用可能なため、老後資金や教育資金などのためのまとまったお金を調達することができます。

• リースバックができない家もある
• 売却後も買い戻せる可能性がある

という、リースバックの特徴について詳しく見ていきましょう。

リースバックを利用する際には、注意点がいくつかあります。

まず第一に、買い取り価格が希望する売却額に届かない場合は、リースバックを利用することができません。例えば1000万円の資金が必要な場合、不動産価格が1000万円以上の価値が見込めるものでなければ、成立しないということです。

また、リースバックを利用して自宅を売却後も住み続けるためには、家賃を支払う必要があるため、安定した収入があることも利用条件のひとつです。

リースバックをすることで逆にローン返済よりも負担が大きくなってしまう場合も、リースバックができませんので、注意が必要です。

リースバックは、賃貸借契約期間満了後に、自宅を買い戻すこともできます。

買い戻しを希望する場合は、一般的にその時期や価格を決めてから、買い取りをしてもらうことになります。

民法の規定では、一般的な売買契約において買い戻しを行える時期は10年までと定めていますが、リースバックの場合は、業者や投資家との協議のもと、自由に買い戻しまでの期間を決定できるのが通例です。その際は、売買契約書に買い戻しの時期や金額が記載されているかの確認が必要です。

不動産競売流通協会の調べによると、競売における2021年公告分の東京都での売却基準価額の平均は2,014万円に対し、落札価額の平均は3,068万円と高水準を指しています（※）。

このことから、マンション価格の高騰化の流れが競売物件にも押し寄せていることがわかり、任意売却においても、この流れを受け高値が付く可能性があります。

任意売却とは、ブラックリストに載ってしまった方が選択できる、競売より条件の良い売却方法で、競売に比べ高額の売却価格がつくことが特徴です。

その他にも任意売却の特徴には、

1. 所有者の希望に近い売却を期待できる
2. 引っ越し費用の負担を軽くできる可能性もある
3. すぐに売却できるとは限らない

のようなものがあります。

売却価格や引っ越し時期などにおいて、競売に比べ希望が通りやすいですが、利用可能な時期に制限がある点に注意が必要です。

※参照：競売物件統計データ

任意売却と競売の違いは、法的に強制力があるかという点です。

任意売却は法的な強制処分ではないため、売却価格や引渡しの時期などを、債権者（金融機関など）と債務者の合意のもと決定することができます。

また、売却価格においても、債務者の希望をある程度考慮の上決めることができ、市場の80～90％の売却価格がつくのが通例です。

このように、債務者の希望が通りやすく自由度が高いため、競売にかけられる前に任意売却を進める方が債務者にとっては大きいメリットがあります。

任意売却のメリットのひとつに、債権者に引っ越し費用を負担してもらえることがあります。

必ずしも引っ越し代を出してもらえるとは限りませんが、任意売却は債権者との相談の上、価格や引き渡し時期を決めていくため、その際に状況や交渉次第で、引っ越し費用を債権者が善意で負担してくれるというケースがあります。

売却代金が高くなるほど、債権者からしても余裕ができるので、引越し代を出してもらえる可能性が高くなりますが、逆に、想定よりも低い金額での売却となった場合は、引越し代を手出しで賄わなければなりません。

任意売却が可能なのは、代位弁済から競売の開札までの、おおよそ半年の間です。

必ずしも希望価格が通るとは限らず、売却が難航することもありますし、売却価格との差額で出た残債の返済計画がうまく立てられない場合も任意売却は成立しないということは、知っておかなければいけない点です。

それに加えて、債権者との交渉期間、売り出し期間、落札、引き渡し・決済までを、競売の開札までの半年の間に詰め込まなくてはならないため、あまり猶予はないと考える必要があります。

入札の期日までに売却が終えられないと、最終的には競売に移行せざるをえなくなりますので、その点も心に留めておきましょう。

ここまで以下のようなことについてお話しました。

• 住宅ローンを払えないと、最悪競売にかけられる 
• 借り入れが大きくて返済できないときは、家計の見直しと債務処理をする 
• 
  住宅ローンが一時的に支払えないときは、金融機関に条件見直しをお願いする、保険や団信の給付金を受け取る、借入先を変更する 
• 長期的に住宅ローンを支払えないときは、リースバック・任意売却をして、自宅を売却する 
• 
  新型コロナの影響によって払えない場合には、特例もある