住宅ローンで分割融資ができる銀行とは？おすすめの銀行も解説

マイホームを購入する際、マイホーム資金とは別に工事の最中に支払う費用があることをご存知でしょうか？

土地費用はもちろんのこと、着手金や中間金の支払いを行う必要があるのですが、通常の住宅ローンの場合、実際に融資が受けられるのはマイホームの引き渡し後になります。

つまり、土地費用は着手金などマイホームの引渡し前にかかる費用は自分で用意する必要があります。引渡し前に必要な費用は数十万から数百万必要なケースがあり、マイホームに住む前からこのような出費があるのは痛いですよね。

そんなときに利用できるのが、分割融資です。分割融資というのは簡単に言えば、引渡し前にかかる費用を融資してもらうことができるものです。

ここからは、分割融資について詳しく解説していきます。

分割融資とは、建物の引渡し前から融資を受けられる制度です。マイホーム購入後の支払いは、原則1回となっています。しかし、マイホーム購入前にも決済を行うタイミングが複数回あります。

そのため、通常の住宅ローンの場合、支払いのたびに融資とは別のお金を用意しておく必要がありました。その金額は数十万から数百万になることもあり、融資なしではかなりの負担となります。

ですが分割融資を利用すると、建物の引渡し前から融資されたお金を支払いに使用することが可能となります。まとまった融資が必要なタイミングで必要な金額の融資を受けられるため、別で資金調達しなくてもマイホームが建てられます。

分割融資を利用する場合、特に条件などはありません。しかし、銀行によっては取り扱っていないケースがあるので予め確認しておくといいでしょう。

住宅ローンの分割融資の回数は、銀行に応じて異なります。回数がしっかりと定められているもの、融資のタイミングが決まっているケースなど、様々です。

基本的にマイホームを建てた際、引き渡し前の支払いタイミングは以下の4つです。

1. 土地代金
2. 着手金
3. 中間金
4. 残金決済

まずは自分がマイホームを建てる際、どのタイミングでどれくらいの費用が必要になるのかをしっかり確認しておきましょう。

確認することで、自分の必要な融資の回数が把握できます。そこから、数回いつでも融資可能な銀行と契約するか、支払いのタイミングが決められた銀行と契約するのか考えましょう。

ちなみに分割融資の場合、銀行によっては融資のたびに契約しなくてはいけない場合があります。融資のたびに契約するとなると、最低でも4回は契約書の作成、手数料の支払いが必要です。

契約の回数や手数料についても予め銀行へ確認しておいてください。

住宅ローンの金利については、融資を行った際の店頭金利が適応されることがほとんどです。分割融資の場合、融資のタイミングで金利が変動する可能性が考えられます。

例えば、土地を購入した際の金利が1.5％だったものが建物引き渡し時には1％に下がっていた場合。このケースだと、引き渡しまでに借りたお金の金利は1.5％になり、引き渡し後に融資してもらったお金は1％の金利になります。

逆に土地を購入した際の金利が引き渡し後に上がることも考えられます。金利についても銀行によって違いがあり、変動金利と固定金利を選択できる場合があるので、金利について気になる方は質問しておくといいですね。

金利はたった0.1％変わっただけでもかなり金額に変動があります。使用する銀行は、固定金利と変動金利を選択できるのか、もしくは変動金利のみなのかしっかり確認しておきましょう。

後々紹介しますが、この記事でおすすめする銀行は変動金利と固定金利の両方から選べる分割融資取り扱い銀行となっています。銀行の金利を比較するときは、必ず変動金利と固定金利のメリットとデメリットを考えて選ぶようにしましょう。

分割融資の返済時期については、銀行によって異なります。通常の住宅ローンの場合、建物の引き渡しが終了してから返済がスタートします。

しかし分割融資の場合、引渡し前からすでに融資しているため、融資の翌月から返済がスタートすることがほとんどです。例えば、土地代として融資を受けた場合は、建物がその土地に建っていなくても融資分の返済が翌月から始まります。

銀行によっては、建物の引き渡しが終了するまでは利息分のみ支払いをする場合もあります。これらも予め銀行選びのポイントに入れておくべき項目ではありますが、基本的には融資されたタイミングで支払いがスタートすることを覚えておきましょう。

分割融資についてはわかりましたが、実際にどのタイミングで融資を受ければいいのか明確な記載がほしいところです。

ここからは、住宅ローンの分割融資を行った場合、いつ融資を受けるのかそのタイミングと都度支払う平均金額を紹介していきます。

また、土地の資金と建物の資金とでは審査も異なります。いつ審査を行い、どれくらい融資されるのかも気になるところです。

予め、どのタイミングで支払うのかスケジュールを把握しておくと、無駄に融資を受けずに済みますよね。融資のタイミングがいまいちわからないという方は、ぜひ最後まで読んでみてください。

1回目の分割融資のタイミングは、土地を購入する時です。土地を新たに購入し、マイホームを建てる場合は土地の購入費用が必要となります。

まずは土地を購入するために受ける融資について、銀行で審査を受けましょう。審査が通り契約が終わることで、土地を購入するための費用が融資されます。

土地の購入代金については、住んでいる地域によって異なるので、まずは不動産会社などへ土地の相場を聞くといいでしょう。ある程度土地購入費用の目安が立てば、融資金額も決めやすくなりますよ。

土地費用に関しての返済は、融資が終わった翌月から利息分の支払いがスタートすることがほとんどです。銀行によっては1年据え置き期間を用意してくれる場合もあるので、支払いが困難な場合は利用するといいでしょう。

次の融資のタイミングは、着手金になります。こちらは土地ではなく、建物に関する融資となりますので、2回目の審査を合格しなくてはいけません。

住宅ローンの本申込もこのタイミングとなります。こちらは土地の融資を行ってから約半年後に行う必要があるので、スケジュールに組み立てておいてくださいね。

着手金は基本的に工事代金の約3割が必要となります。例えば、1,500万円の工事費用だった場合、3割の約450万円が必要です。かなり高額な費用になってしまうため、融資を受ける方が多いのではないでしょうか。

そして着手金に関しては、融資を受けた翌月から利息分の返済がスタートするケースが多いです。

次に融資を受けるタイミングは、中間金の支払いです。

中間金も着手金同様、工事費用の3割が必要となります。着手金と同額が必要になると覚えておきましょう。中間金は建物の骨組みができたタイミングで支払います。

分割融資では、融資のたびに契約するケースもありますが、基本的には1回目の審査後の契約でそのまま融資されます。

改めて契約を行う必要があった場合でも、かしこまった契約書ではなく、簡単な契約書の場合がほとんどです。

最後に分割融資を受けるタイミングは、マイホーム引き渡し日です。

残りのマイホームにかかる費用を融資で支払います。これですべての融資が終了することとなります。

残金の融資が完了した後は、元金と利息の両方を翌月から返済していく形になります。実費で用意しなくてはいけない分としては、銀行手数料と登記費用です。他のタイミングでも銀行手数料が必要となる場合があるので、注意しておきましょう。

また、返済予定表と呼ばれる返済にかかわるスケジュール表を銀行から受け取ることができます。受け取ったあとは早めに確認して、不明点があれば問い合わせておくといいでしょう。

分割融資は複数回融資してもらうことができる便利なものですが、銀行側は引渡し前に融資するというリスクを抱えています。

頭金の少なさや貯蓄などから、もしかすると金利の変動がある場合もあるので、見積もりを出す際には銀行の方と話し合いができる環境を整えておくといいですね。

分割融資を利用することで、手元にまとまったお金がなくても、資金調達せずにマイホームが手に入るのはうれしいですよね。

以前までは住宅ローンにすべて組み込んで、建物の引き渡し時に帰ってくる形でしたが、分割融資を利用すれば都度融資が受けられて安心です。

そんな分割融資ですが、取り扱っている銀行と取り扱っていない銀行があります。ここから紹介するのは、分割融資の取り扱いがあるおすすめの銀行です！

分割融資の対象、さらには金利などをわかりやすく解説しているので、自分に合った銀行がきっと見つかるでしょう。

分割融資ができるおすすめの銀行は、みずほ銀行です。

金利と分割融資の条件は以下の通りです。

みずほ銀行では、取り扱っている住宅ローンのプランが充実しています。パッケージローンに加入することで分割融資の利用できるようになっています。

フラット35のみの利用で3,000万円のマイホームを購入した場合、通常だと引渡し前の金額が300万円だった場合、自分で用意する必要があります。

しかしマイホーム費用が90％を占めた場合、パッケージローンへ加入することで物件価格100％の借り入れができるようになります。つまり、パッケージローンを併用すれば、事前に必要だった300万円も融資してもらうことができるということです。

マイホームの金額や借入額によって利用できない場合もありますが、金利が安定しているのでまずはみずほ銀行で住宅ローンを組む相談もしていくことをおすすめします。

新生銀行は、低い金利と手数料が安いことが魅力としてあげられます。

分割融資の条件と金利については以下の通りです。

新生銀行では、ステップダウン金利タイプと呼ばれる珍しいプランがあります。契約から10年目以降は、5年おきに金利が下がっていくものです。将来の出費に向けてできるだけ金利は低い方がいいという方におすすめの金利になります。

不動産会社への仲介手数料や管理準備金など、事前に必要なお金に関しても金利は融資契約日と一緒です。

そのため、諸費用の工面を無理に行う必要はなく、手元にお金の余裕を残しつつマイホームを建てることができて安心です。

三菱UFJ銀行では、窓口での申し込みに限り分割融資を受けられます。

分割融資の条件と金利については以下の通りです。

三菱UFJ銀行は、14年連続で借り入れ利用額が多い銀行です。

とても有名な銀行ということもあり初めてのローンでも安心できますし、窓口で相談しながら手続きが進められるので都度わからないことを質問できます。

また、家電購入特典などの連携サービスが豊富にそろっています。例えば、ビックカメラやコジマで家電を購入すると3％割引されたり、アート引っ越しセンターを利用すると30％の割引き特典が受けられます。

金利や借入額を見ながら、こういった特典の利用でコスト削減できる場合はおすすめの銀行です。

三井住友銀行は、3大メガバンクの1つということもあり、安心感がありますよね。

分割融資の条件と金利については以下の通りです。

三井住友銀行は、メガバンクでありつつも低金利であることが魅力の一つです。特に変動金利は0.475％とかなり低いことがわかります。

クロスサポートという商品を購入しておけば、夫婦のどちらかに何かしらのトラブルがあった場合、住宅ローンの返済が免除できます。通常、住宅ローン契約者のみであることが多いですが、このご時世共働き世帯が多くなってきたことを考えると、かなり嬉しいプランですよね。

他にも分割融資ができる銀行はいくつかあります。金利やマイホーム借入額の計算方法がよくわからない、結局どの銀行がいいのかわからない方は、マネーキャリアで無料相談してみることをおすすめします。

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ここからは、先ほど紹介した銀行の分割融資の対象になる条件と金利を比較していきたいと思います。

実際に住宅ローンを借りるにしても、相談するにしても、いくつか銀行についてリサーチしたり、絞り込んでおくとスムーズに話し合いが進みます。

条件や金利を比較することで、より自分にあった銀行を絞ることができるでしょう。早速見ていきましょう！

まずは、分割融資の対象について、さきほど紹介した4つの銀行を比較してみました。

手軽に申し込める条件だけみると、三井住友銀行だと考えられます。しかし、土地費用とマイホーム費用の2つのみ分割で融資されるようです。

他の銀行については明確な情報がありませんでしたが、2～3回ほど都度融資を受けられる可能性も考えられます。まずは電話で問い合わせを行ったのち、対面での契約に進むと安心ですね。

次は融資の金利について解説していきます。

金利には変動金利と固定金利があるため、まずは変動金利から比較してみましょう。

変動金利の場合、みずほ銀行が一番低いことがわかります。他の銀行に関しては、金利の差がほとんどありませんね。

では固定金利を比較してみましょう。

10年の固定金利の場合、4つの銀行を比較してもほとんど金利はかわりません。三井住友銀行の場合、固定金利より変動金利のほうが金利が低いことがわかりますね。

では、35年の固定金利にするとどうなるのでしょうか。

やはり三井住友銀行は変動金利のほうがお得に利用できますね。

他の銀行に関しては金利の差がほとんどないので、できるだけ金利が低いものを選ぶもしくは分割融資の条件から選ぶといいでしょう。

住宅ローンは、建物の引渡し前に融資が受けられる方法が分割融資以外にも、つなぎ融資というものがあります。ここからは、分割融資とつなぎ融資の違いをわかりやすく解説していきます。

つなぎ融資とは、マイホームの引渡し前にかかる費用分の融資が受けられる仕組みになっています。この2つの融資方法は、一見同じような感じに見えますが、中身は全くの別物です。

銀行によって名前が異なる場合もあるので、分割融資とつなぎ融資の内容をしっかりと理解しておかなければ後悔する可能性があります。分割融資とつなぎ融資の違いがわかれば、自分にとってどちらの方法がメリットになるのかを見出すことができます。

一見似ている2つの融資方法ですが、その違いは融資の期間にあります。分割融資の期間は、住宅ローンと同じく長期です。

一方、つなぎ融資の場合契約からマイホームの引き渡しまでの間のみの融資となります。明確な期間については銀行によって変わりますが、一般的には原則6ヵ月と決められています。

そして、マイホームの引き渡しの際に支払われる残金と一緒につなぎ融資分をまとめて支払います。つなぎ融資は短期融資になることを覚えておきましょう。

自分のマイホーム引き渡しまでのスケジュールに合う場合はつなぎ融資でも問題ないですが、合わない場合はつなぎ融資の返済を工面しなくてはいけなくなるので注意しておいてくださいね。

分割融資とつなぎ融資の2つ目の違いは、担保の有無です。分割融資の場合、担保が必要になるケースがほとんどですが、つなぎ融資の場合無担保で借りられます。

無担保であることから、土地に抵当権を設定しなくても使用でき、登記費用などの手数料が必要ありません。つなぎ融資は無担保ローンということになりますので、分割融資より金利が高くなってしまうのが一般的です。

つなぎ融資の返済は、マイホームの引き渡しと同時に行われることから、マイホームの建設期間が長くなればなるほど返済する金額が多くなってしまう可能性があります。

先ほども少し解説しましたが、分割融資とつなぎ融資の違い3つ目として、返済方法があげられます。分割融資の場合、融資も何度かに分けて利用できますが、返済についても一定期間内に何回かに分けて返済が行われます。

一方つなぎ融資の場合、短期融資ということもあり、契約からマイホーム引き渡しまでの期間のみの利用となります。つまり、マイホーム引き渡し時にまとめて借りたお金を返す必要があるということです。

つなぎ融資で借りる分も一緒に住宅ローンの中へ組み込んでおかなければ、後々困ったことになる可能性もありますので注意しておきましょう。

ここからは、分割融資を使うメリットについて詳しく解説していきます。

分割融資を利用していくうえで考えられるメリットは、金利に関する内容と住宅ローン控除についてです。分割融資を使うことでマイホーム購入金額のコストを削減できる場合もありますが、一概に分割融資のほうがいいとはいいきれません。

メリットをしっかり理解し、自分の購入したマイホーム費用、建設期間などからどれくらいコスト削減できるのかをシミュレーションしてみてくださいね！

では早速、メリットについて詳しく見ていきましょう。

分割融資のメリット、1つ目は通常の住宅ローン金利が利用できるという点です。

つなぎ融資の場合、住宅ローンではないことや無担保ということもあり、高めに設定している場合がほとんどです。金利重視で選ぶのであれば、断然分割融資のほうがお得なるでしょう。

土地購入からマイホーム引き渡しまでの期間が長くなりそうな場合、融資される金額との兼ね合いによってはつなぎ融資よりお得かもしれませんね。

2つ目のメリットとして考えられるのは、住宅ローンの控除の対象になるという点です。

分割融資の場合、建物の引き渡し後6か月以内に入居して年末まで住んでいればその年の控除として適用できます。通常の控除より若干条件があるのでめんどくささは感じますが、控除を受けられる可能性は高いです。

住宅ローン控除で得られるメリットは非常に大きく、所得税や住民税が直接減税されるので積極的に利用していきましょう。

ちなみに、つなぎ融資の場合はそもそも住宅ローンではないので控除を受けることはできません。あとで控除を受けようと思っていたが、受けられなかったというケースもあるので要注意です。

ここからは、住宅ローンの分割融資に対してよくある質問を紹介していきます。分割融資を利用する前に、色々な不安はしっかりと消しておきたいですよね。

ここで取り扱うよくある質問は以下の通りです。

• 分割融資を利用しているときに転職したらどうなる？
• 分割融資はネット銀行でも使えるの？
• りそな銀行で分割融資は使える？

審査の際に提示した職業を転職してしまった場合、再度審査を行う必要があります。

銀行によってはどれだけマイホームの工事が進んでいたとしても、融資をストップされてしまう可能性もあるので、分割融資中の転職はおすすめできません。というのも銀行が融資することを決定した理由は、前職の勤続年数と年収があるかどうかです。

通常転職することで収入は下がってしまいますし、勤務年数がないことからいつ退職してしまうのかわからないという不安が銀行側から浮上します。そうなってしまうと返済の目処が立たないと判断されてしまいます。

もし、分割融資中にどうしても転職しなくてはいけない理由がある場合は、銀行に問い合わせください。今後融資ができないかもしれないと判断された場合は、別の銀行へ問い合わせを行って新たに融資が受けられないかの確認をしてみるといいでしょう。

同じような銀行だと思っても、地方の小さな銀行や農協などの銀行だと独自の審査基準を持っているので借りられる可能性もあります。

もし、借りられる銀行がない場合やどうしても転職しなくてはいけない理由がある場合は、できるだけ早い段階でマイホームの工事を中止してもらったほうが痛手が少なく済みます。

分割融資は、ネット銀行によって利用できる場合があります。

住信SBIネット銀行株式会社では、土地先行プランと呼ばれる融資回数2回のプランを発表しています。住信SBIネット銀行で取り扱っている住宅ローンであれば、土地購入時とマイホーム引き渡しの2回に分けた融資が利用可能です。

金利が低いことがメリットであり、土地と建物どちらにも適用されます。WEBで申込が完結するので、外にあまり出たくない方や小さなお子様がいるご家庭におすすめです。

他にもネット銀行によって、分割融資の利用ができる可能性があります。インターネットから手軽に申込ができますし、金利も低くて大手ならなおさら安心ですよね。利用したい銀行があれば、まずは分割融資ができるのか問い合わせしてみるといいでしょう。

りそな銀行は、利用可能なプランであれば分割融資に対応していません。残念ながらつなぎ融資のみの利用となっています。

りそな銀行のつなぎ融資は、引き渡しの際にこれまでかかった費用とマイホームの費用の総額を新たに住宅ローンで支払うシステムになっています。つなぎ融資は分割融資ではないため、金利が心配な方やマイホーム建設期間が長くなりそうな場合はおすすめできません。

分割融資に対応している銀行は、今回記事内でも紹介した三井住友銀行がおすすめです。銀行を選ぶときは金利や条件をしっかりみてから選ぶようにしましょう。

今回は、住宅ローンの分割融資について紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか？

この記事のポイントは

• 分割融資は、マイホーム引き渡し前にかかる費用の融資が受けられる
• 返済はマイホーム引渡し前までは利息を、残金融資後は元金+利息の返済
• つなぎ融資は短期融資であり、住宅ローンとは異なる
• 分割融資は住宅ローンなので、金利は銀行が設定している住宅ローン金利になる
• 分割融資を取り扱っている銀行は少ない