住宅ローンの持分割合の決め方は？失敗した際の贈与税に注意

結婚や出産を機に、憧れのマイホームを購入する方も多いですよね。

最近では、共働き世帯が増えていることもあり、夫婦それぞれがお金を出し合って住宅購入する家庭も多くなってきました。 

夫婦で住宅購入をする際に気になってくるのが、「住宅ローンの持分割合」についてです。

持分割合に関して、深く考えずに適当に決めてしまう方もいらっしゃいますが、しっかりと調べておかないと購入後に後悔することになるかもしれません。 

この記事では、住宅ローンの持分割合の決め方について基本的な情報から、失敗するとどうなってしまうのか？といった内容まで、詳しく解説していきます。

今後、夫婦で住宅購入を検討している方は、ぜひ参考にして下さい。

• 持分割合は出資した額の割合で決定される 
  
• 持分割合を適当に決定すると贈与税が発生する場合がある
  
• 補足：宅建士など不動産のプロでも持分割合の説明は難しい

持分割合とは、１つの不動産を何人かで共有（所有）した際の、共有者それぞれの所有権の割合のことです。

夫と妻2人で住宅購入資金を出し合った場合、それぞれの所有権の具体的な割合のことを指しています。

この持分割合の決め方については、原則として、「夫と妻ぞれぞれが支払った金額の割合」に応じて決定されます。

つまり、住宅購入の際に支払った金額が多ければ多いほど、持分割合も多くなるということです。 

（支払った金額とは、頭金や住宅ローンなど、購入時に支払うものすべて含まれます。）

持分割合の決める際に、贈与税が発生するケースは以下の2つです。

1. 「支払った負担割合」と「所有権登記で申請した割合」が異なってしまった場合
2. 不動産購入後に、持分割合を変更した場合

夫婦で不動産を購入した場合は、法務局で持分割合を「登記申請」しなければなりません。

登記申請で報告した持分割合と、実際に負担した持分割合が異なると、差額分が「贈与」とみなされ、贈与税の負担が発生することになります。 

持分割合を決めた際には、正しく所有権登記をする必要があります。

2.不動産購入後に、持分割合を変更した場合

例えば、不動産の名義を「単独」から「共有名義」に変更した場合に贈与税負担が発生します。

この場合は、もともと単独の所有権だったものを、2つの共有持分に変更するため、「配偶者への贈与」という扱いとなり、贈与税が発生します。

他にも、名義人ではないもう片方が住宅ローンを返済した場合。現金を贈与したとみなされ、贈与税が発生します。 

また、購入後に住宅のリフォームをした場合も、持分割合に合わせてそれぞれがリフォーム費用を支払わないと、贈与税が発生するため注意が必要です。 

このようなことから考えても、持分割合を適当に決めるのは避けた方が良いと言えます。

持分割合に関してお伝えしましたが、素人からするととても難しく感じると思います。

実は、住宅購入の持分割合については、宅建士や不動産のプロでも説明するのが難しいと言われています。

不動産の持分割合は、「贈与税」や「税法」が深く関わってくる上に、税法には期限が定められているものや、数多くの特例もあり、大変複雑で厄介な内容となっています。

こういったことからも、自分たちだけで判断せずに、詳しい知識を持つ第三者を交えて検討していくことをオススメします。

次に、持分割合の決め方について解説していきます。

住宅ローンの持分割合の決め方には、3つのパターンがあります。 

1. 連帯保証型 
2. 連帯債務型 
3. ペアローン 

連帯保証型とは、1人の借主が1つの住宅ローンを組む方法です。 

特徴

• 所有権は「単独所有」となる
• 持分割合を決める必要がない
• 夫婦どちらかが「連帯保証人」となる

この3パターンの中で唯一、持分割合を決めなくて良い方法となっています。

夫婦どちらかが「連帯保証人」となり、主となる借主が返済ができなくなった場合は、連帯保証人が代わりに返済する仕組みとなっています。

メリット

主となる借主の収入が安定している限り、連帯保証人は収入がなくても問題ないという点が連帯保証型の最大のメリットです。

連帯保証人の収入は返済に関係していないため、退職をして収入が無くなっても問題ありません。

つまり、片方が専業主婦（主夫）という選択も可能ということです。今後、出産や退職などの予定がある方は、連帯保証型をお勧めします。

デメリット

主となる借主1人がローンを組むため、1人分の住宅ローン控除しか受けられないという点が連帯保証型のデメリットです。

住宅ローン控除などの節税効果を最大限活用したい方は、「連帯債務型」か「ペアローン」がお勧めです。

連帯債務型とは、1つの住宅を2人で契約し、夫婦それぞれが返済義務を持つ方法です。

特徴

• 夫婦それぞれが共有持分を持ち、返済する
• 連帯債務型の持分割合は「収入割合」で決まる

メリット

「気になっている住宅があるけど金額が高い」「夫の年収だけでは希望金額に届かない」というご家庭は、連帯債務型にすることで希望が通る可能性があります。 

住宅購入するにあたり、妥協せずに決められるという点はとても大きなメリットですね。

また、夫婦それぞれが住宅ローン控除の対象となるため節税効果も期待できます。

デメリット

夫婦それぞれに返済義務が生じるため、夫と妻両方に安定した収入が求められます。

連帯保証型のように、片方が専業主婦（主夫）にという選択肢が取りづらくなります。

今後のライフプランにも関わってくるので、慎重に決める必要がありますね。

また、住宅購入時には「団体信用生命保険（団信）」へ加入するのが一般的ですが、連帯債務型の場合は夫婦どちらか一方しか加入することができません。

万が一、団信に加入していない方が返済できなくなった場合、住宅ローンの返済がそのまま続いてしまうということです。 

連帯債務型へ加入する際には、団信に加入していない方の保険をどうするかなど、不測の事態に対する備えを自分たちで検討する必要があります。 

ペアローンとは、共働きの夫と妻がそれぞれ住宅ローンを1本借り入れる、つまり夫婦で2本の住宅ローンを借り入れる方法のことです。

特徴

• お互いが相手のローンの「連帯保証人」となる
• 持分割合は「支払った金額」に応じて決まる

また、お互いが相手のローンの「連帯保証人」となる点もペアローンならではの特徴です。

メリット

連帯保証型や連帯債務型と違い、それぞれが契約者として借り入れているため、「2人分」の住宅ローン控除を受けることができます。

住宅ローン控除の節税効果が大きくなるという点が、連帯債務型の最大のメリットです。

また、夫婦それぞれが団信に加入できるというのも大きなポイントです。 

どちらかが亡くなった場合、残ったローンを保険で完済できるため、万が一のことを考えると大変安心できる仕組みとなっています。

デメリット

住宅購入の際にかかる費用（事務手数料や印紙代など）が2人分かかってしまいます。

連帯保証型や連帯債務型の2倍の費用がかかるということです。 

他にも、2人ともが団信へ加入できるという安心感はありますが、どちらかに万が一のことが起き返済ができなくなってしまった場合、債務免除を受けられるのは「1人分」のみとなっています。

残された人の分はそのまま返済し続けなければならないため、あくまでも夫婦それぞれに安定した収入がある場合に向いている方法となっています。

また、団信への加入に関しては、夫婦どちらも健康でないと加入することができないので注意が必要です。 

もう1つ注意しなければならない点としては、ローン負担に差がある場合、1/2ずつになるように差額分を頭金として現金で支払う必要があるということです。

頭金の必要額が増える可能性があるため、ある程度預貯金を確保しておくことが大切です。

節税効果などのメリットは大きいですがデメリットもあるため、十分に検討してから決めることをお勧めします。 

「連帯保証型」「連帯債務型」「ペアローン」それぞれの特徴やメリット・デメリットがわかったところで、次はそれぞれの「持分割合の計算方法」について解説していきます。 

• 連帯保証型の計算方法
• 連帯債務型の計算方法
• ペアローンの計算方法

具体的な計算方法に関しては、「夫：年収600万円、妻：年収300万円」を想定して計算していきます。

連帯保証型の場合は、「単独」の契約となるため、連帯保証人に持分は認められません。 

主となる借主が、全ての持分を所有するという形になります。そのため、持分割合を決める必要もありません。

連帯債務型の持分割合は、基本的に「収入割合」をもとに判断します。 「収入割合」と「持分割合」が同じ割合になるのが一般的です。

夫の年収が600万円、妻の年収が300万円の場合、収入割合は夫2/3、妻1/3となるので、持分割合も同じように夫2/3、妻1/3となります。 収入で割合が決まるのは、とてもわかりやすいですね。 

ペアローンの持分割合は、「頭金＋借入総額」で決定します。 

つまり、「支払った金額＝持分割合」になるということです。 

計算式としては、下記のように表されます。 

持分割合＝頭金＋借入金額の合計÷住宅の購入価格

例えば、ペアローンで4,000万円の住宅を購入したと仮定して考えてみましょう。

• 購入時の頭金を、夫と妻それぞれが500万円ずつ支払った。 
• 残りの3,000万円分は、夫が2,000万円、妻が1,000万円ローンを組んだ。 
• それぞれの合計出資額は、夫2,500万円、妻1,500万円。 

この場合における夫婦それぞれの持分割合を計算してみると、下記のようになります。

 夫の持分割合：2,500÷4,000＝5/8

 妻の持分割合：1,500÷4,000＝3/8

この計算式からわかる通り、持分割合は夫5/8、妻3/8となります。

ペアローンを選択する場合は、それぞれが支払う頭金や組んだローンの総額をしっかりと把握しておく必要がありますね。

3パターンそれぞれ持分割合の決め方が異なるということがわかっていただけたかと思います。

持分割合の決め方を把握した上で、どの方法を選択するか決める必要がありますが、
先ほどもお伝えした通り、持分割合を決めるのは簡単なことではありません。

少しでも不安や疑問を感じている方は、マネーキャリアの無料FP相談サービスを活用してみてはいかがでしょうか。 

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持分割合の決め方についてなんとなく理解できたが、自分がどのパターンに当てはまるのかわからない。

そんな方のために、「連帯保証型」「連帯債務型」「ペアローン」はそれぞれどんな方に向いているのか？向いている人の特徴を解説していきます。

•  連帯保証型：片方の収入が圧倒的に高い場合 
• 連帯債務型：共働きを続けるような計画を立てている場合 
• ペアローン：互いの収入が共に高い場合 
  

連帯保証型は、主となる借主の収入が高く安定している場合に向いています。

理由は、片方の収入が圧倒的に高ければ、ローン審査も通りやすいため希望の住宅を購入することができるからです。

連帯債務型やペアローンの場合は、夫と妻両方に安定した収入を求められますが、連帯保証型は夫の収入が安定していれば問題ありません。

片方が出産、退職などを機に専業主婦になることも可能なため、今後のライフプランの幅が広がります。 

事務手数料や印紙税も1人分の費用に抑えることができるため、片方の収入が高く安定している家庭は、連帯保証型がお勧めです。

また、単独名義での住宅ローンにしたい場合にも、連帯保証型が最適です。 

連帯債務型は、今後夫婦ともに退職の予定がなく共働きのライフスタイルを続けていける家庭に向いています。

理由は、共働きで安定した収入を得られることで、借入額を増やすことができるからです。

借入額を増やせるという点は、妥協せず理想の住宅を購入することにも繋がります。 

また、連帯債務型は住宅ローン控除の節税効果の恩恵も受けることが出来ます。

今後も共働きを続けていく家庭は、借入額を増やせることや節税効果を活かした連帯債務型がお勧めです。 

ペアローンは、互いの収入が共に高く安定している場合に向いています。

理由は、「住宅ローン控除を最大限活かせる」「夫と妻両方の収入が高ければ高いほど借入金額が上がる」「団信に2人とも入れる」といったペアローンならではのメリットを活かすことができるからです。

夫婦それぞれの収入が高く安定している家庭は、ペアローンを検討してみることをお勧めします。

ただし、以下の点には十分注意が必要です。

1. 片方が亡くなった場合の団信の適用は「亡くなった人の分のみ」なので、自身のローンは払い続ける必要がある
   
2. 事務手数料などの諸費用も2人分かかる
   

これらの点を踏まえると、あくまでもお互いの収入が高く安定している家庭に向いていると言えます。 

「連帯保証型」「連帯債務型」「ペアローン」それぞれの、向いている人の特徴をご紹介しました。

 向いている人の特徴からもわかる通り、3パターンそれぞれの特徴があります。

自分がどのパターンに当てはまるか、 少しでも参考になれば幸いです。

補足として、不動産持分を決める際に知っておくべき「不動産購入代金」について簡単にご説明します。

不動産や住宅を購入した際には、土地や建物自体の費用の他「税金」や「諸費用」がかかりますが、このような不動産や住宅購入時にかかる諸々の費用のことを「不動産購入代金」と言います。

不動産持分は原則として「誰が、いくら資金を出したか」によって決まりますが、この出資した資金の中に「不動産購入代金＝取得費」も含まれます。

そのため、不動産購入代金として何が含まれるのかを知っておく必要があります。

不動産購入代金と一言で言ってもたくさんあり、不動産購入代金に含まれるものと含まれないものの違いがわかりづらいと感じる方も多くいらっしゃいます。

今回は、不動産購入代金として含まれるものと含まれないものをまとめてご紹介します。 

• 不動産購入代金に含まれるもの
• 不動産購入代金に含まれないもの

不動産購入代金に含まれるものは以下の表の通りです。

参照：三井のリハウス「不動産の持分」

土地と建物それぞれ不動産購入代金に含まれるものが少しずつ異なります

不動産購入代金に含まれないものは以下の通りです。

• 借入金金利
（使用開始日以降の期間に対応する利息）
• 
  ローン保証料
（使用開始日以降の期間に対応する保証料）
• 
  団体信用生命保険料
（使用開始日以降の期間に対応する保険料） 
• 
  つなぎローン事務手数料 
• 
  つなぎローン金利
• 
  火災保険料等
（家屋・家財・地震） 
• 
  インターネット加入料・CATV使用料 
• 
  管理準備金・管理費・修繕積立金 
• 
  引越し代金
  家電製品・家具・カーテン代等 
• 町会費
  

住宅ローンの持分割合は、素人には大変難しく、わかりづらいものです。

最後に、「住宅ローンの持分割合」のよくある質問について、お答えしていきます。 

1. 持分割合とは何？：共有者の所有権の割合
2. 持分割合を決める際の注意点は？：ローンの種類が重要

持分割合を決める際の注意点は、以下の2つです。

1. 住宅購入時のローンの組み方によって、決め方や計算方法が異なる
2. 贈与税の発生に注意する

1.住宅購入時のローンの組み方によって、決め方や計算方法が異なる

ローンの種類は、「連帯保証型」「連帯債務型」「ペアローン」の3つあります。

それぞれの持分割合の決め方や計算方法は下記の通りです。 

• 連帯保証型：単独名義でローンを組むため持分割合を決める必要はない
  
• 連帯債務型：夫と妻の「収入割合」によって決まる。「収入割合＝持分割合」
  
• ペアローン：「支払った金額」によって持分割合が決まる。「持分割合＝頭金＋借入金額の合計÷住宅の購入価格」

実際の持分割合と、登記申請で報告した持分割合が異なると、差額分が贈与とみなされ、贈与税が発生するケースがあります。

また、住宅購入後に持分割合を変更した場合にも贈与税の発生が起きるケースがあるため、よく調べておく必要があります。 

自分たちだけで判断せず、まずはプロに相談してみることをお勧めします。 

持分割合を決める際の注意点は、以下の2つです。

1. 住宅購入時のローンの組み方によって、決め方や計算方法が異なる
2. 贈与税の発生に注意する

1.住宅購入時のローンの組み方によって、決め方や計算方法が異なる

ローンの種類は、「連帯保証型」「連帯債務型」「ペアローン」の3つあります。

それぞれの持分割合の決め方や計算方法は下記の通りです。 

• 連帯保証型：単独名義でローンを組むため持分割合を決める必要はない
  
• 連帯債務型：夫と妻の「収入割合」によって決まる。「収入割合＝持分割合」
  
• ペアローン：「支払った金額」によって持分割合が決まる。「持分割合＝頭金＋借入金額の合計÷住宅の購入価格」

実際の持分割合と、登記申請で報告した持分割合が異なると、差額分が贈与とみなされ、贈与税が発生するケースがあります。

また、住宅購入後に持分割合を変更した場合にも贈与税の発生が起きるケースがあるため、よく調べておく必要があります。 

自分たちだけで判断せず、まずはプロに相談してみることをお勧めします。 

この記事では、住宅ローンの持分割合について詳しくお伝えしてきました。

今記事のまとめは下記の通りです。

• 持分割合の決め方は「連帯保証型」「連帯債務型」「ペアローン」の3つのパターンがあり、それぞれ持分割合の決め方が異なる。
• 実際に支払った割合と登記申請した割合が異なると贈与税が発生するため注意が必要
• 持分割合の決め方は、この記事で何度もお伝えした通り、宅建士や不動産のプロでも判断が難しい

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