住宅ローン保証料の相場はいくら？保証料無料を選ぶと失敗する理由！

金融機関から住宅ローンを借りる場合、住宅ローン保証料や事務手数料、印紙代などの諸費用が必要です。

保証会社は、債務者が住宅ローンを返済できなくなった場合、債務者に代わって金融機関に住宅ローンを返済します。住宅ローン保証料は、万が一の事態に備えて保証会社と契約を結ぶための費用です。

住宅ローン保証料の相場は下記の通りです。

• 数十万円から100万円程度
  
• 物件価格の2％
  

住宅ローン保証料は借入額や返済期間を元にした審査によって決まります。

住宅ローンの保証料は、数十万から100万円程度かかると見込んでおきましょう。住宅ローンの保証料の金額を決める要素は下記の3つです。

• 住宅ローンの借入金額
• 返済期間
• 返済方法
  

住宅ローンの保証料は、基本的に「借入金額×保証料率」で算出されます（一括払い）。 借入金額が同額であっても、返済期間が長くなればなるほど、保証料は高くなります。

下記の条件で算出した保証料の相場を表にまとめました。（三井住友信託銀行の住宅ローン新規お借入シミュレーション）

• 借入金額：2,000万円
  
• 金利：変動金利コース
  
• ボーナス返済：なし
  
• 保証料支払い方法：一括前払い
  

保証料の相場は物件価格の2％といわれています。具体的な金額は、下記の条件によって異なります。

• 借入額
• 借入期間
• ローンの審査結果
• 支払方法
• 金融機関
  

支払方法には、一括前払い型（外枠方式）と金利上乗せ型（内枠方式）があります。

支払い方法の違いによる総返済額を比較しました。（借入金額：3,000 万円 ・金利：年率1.5％・借入期間：35 年 ・返済方法：元利均等返済、ボーナス返済なし）

一括前払いの方が金利上乗せよりも総返済額が少なくなります。

住宅ローンを契約するときには、銀行から多額の借金をします。銀行からお金を借りる場合、連帯保証人が必要です。しかし、住宅ローンのように多額の借金について連帯保証人を立てるのは困難です。

そのため、住宅ローンの返済が滞った場合、保証会社が代わりに銀行へ返済してくれる仕組みができました。保証会社に保証料を支払うことによって、連帯責任者の役割をしてくれます。

住宅ローンの保証料に関して注意すべきポイントは下記の通りです。

• 連帯保証人の代わりとなる「保証会社」との保証契約
  
• 保証料が返金されるケースもある

住宅ローンを組む場合、原則として連帯保証人は不要です。 連帯保証人の代わりに「保証会社」と保証契約を結びます。

住宅ローンの借入者が返済できなくなった場合、保証会社が代わりに支払います。住宅ローンの保証料は、万が一に備えて保証会社と保証契約を結ぶための費用です。

住宅ローンのように高額な借り入れでは、個人の連帯保証人を見つけることは困難です。借入者だけでなく金融機関にとっても、保証会社に保証人の役割をお願いできるのは大きなメリットです。

滞納を繰り返した場合に保証会社が代わりに返済してくれるからといって、返済義務がなくなるわけではありません。

住宅ローン返済先が変更され、住宅ローン残高は保証会社に返済します。 

住宅ローンは、保証期間が短縮された場合に保証料の一部が返金されます。

全額繰り上げ返済や借り換えをした場合、一括前払いした保証料の一部が保証会社の計算方法によって返金用指定口座に振り込まれます。

保証料の返金には2つのタイミングがあります。

• 借りていた金融機関への一括返済が終わったとき
  
• 全額繰り上げ返済や借り換えを申し出たとき
  

返金される時期は金融機関によって異なります。メガバンクは全額繰り上げ返済後、10日〜1ヵ月程度です。地方銀行やろうきんなどは翌々月の初旬が目安となっています。

保証料の返金には手数料がかかることもあります。金融機関へ事前に確認しておきましょう。

フラット35では、原則的に保証料は無料です。一部のネット銀行でも保証料なしの住宅ローンがありません。

保証料なしの住宅ローンは、債務者が返済不能となったときのために、金融機関みずからが抵当権を設定しています。抵当権とは、土地や建物に担保権を設定することです。住宅ローンの返済が困難であると判断すると、金融機関は土地や建物を競売にかけることができます。

保証料なしの住宅ローンの注意点は下記の通りです。

• 審査が厳しい
  
• 借入額の2％の「融資手数料」を要求される
  
• 通常一括払いしかできない
  

保証料なしの住宅ローンは、債務者のローン延滞などのリスクを金融機関が自分でとる必要があります。

住宅ローンの利用者は返済能力などを慎重に審査されます。保証会社を使わなくても大丈夫と判断できないと融資を出すことはできないので、審査が厳しくなるのは当然のことです。

審査の内容については非公開のところが多いですが、ネット銀行の中には利用者の条件として「年収400万円以上から」としているところがあります。

メガバンクの「保証料あり」の場合は、原則的に年収200万円から住宅ローンが組めます。「保証料なし」のハードルはかなり高いといえます。

勤続年数の基準を引き上げる金融機関もあります。

住宅ローンには保証料や融資手数料などの諸費用かかかり、「保証料型」と「融資手数料型」のどちらかになります。

保証料型では保証会社に保証料を支払います。融資手数料が安い分、ローンの保証料が高額となります。払い方としては、一括前払い型と金利上乗せ型が選択できます。

融資手数料型の場合、保証料はありません。金融機関に対し保証料の代わりに融資手数料を支払います。融資手数料は借入額の約2％です。

保証会社に保証料を支払うのは金融機関です。

「融資手数料型」のネット銀行も増えています。ローン保証料がないからといって諸費用の合計が安くなるわけではないことに注意が必要です。

「融資手数料型」の住宅ローンには2種類あります。

• 定額型
  
• 定率型
  

定額型の融資手数料は一律です。保証料も支払う必要があります。

定率型の融資手数料は、借入金額に応じて決められます（借入金額の2％など）。融資手数料型は、住宅ローンの借入時に一括で全額支払います。 初期費用が多くなる点がデメリットです。

借入時にたくさんのお金を用意できない場合には、保証料型であれば「内枠方式」を選択することもできます。住宅ローン保証料を金利上乗せで分割して支払うので、初期費用を抑えることができます。

金利上乗せ型は、繰り上げ返済で予定よりも早く完済しても住宅ローン保証料が返金されないことに注意が必要です。

住宅ローン保証料についての注意点は下記の通りです。

• 万が一の際残りの返済は保証会社に支払っていく
  
• 保証会社は選べない
  
• 安くするために交渉してもあまり意味がない
  

住宅の購入資金を安く抑えたい場合でも、保証金は削減できません。

収入や返済能力を考慮して、無理のない資金計画を立てることが大切です。

滞納が続き、住宅ローンの返済困難と判断された場合、保証会社が借入者の代わりに金融機関に支払うことを「代位弁済」といいます。返済義務は消滅しないので注意が必要です。

代位弁済すると、残りの返済を一括で請求されるおそれがあります。一括で支払えない場合、保証会社は抵当権を実行して裁判所に強制競売の申立てをします。最悪の場合、マイホームを失うことになります。

住宅ローンの保証会社は、住宅ローンの保証を専門で扱っていることが多いです。消費者金融のキャッシングよりも柔軟に交渉に応じてくれる可能性があります。

今後の住宅ローンの支払いについて、保証会社に誠実に相談をすれば、住宅を失うことなく返済を続けられる可能性もゼロではありません。

ほとんどの金融機関の場合、保証会社を選ぶことはできません。子会社である保証会社に対して保証料を支払うことになります。

借入者に保証会社の選択権はありません。大半の場合、グループ会社全体での利益に包括されてしまいます。

たとえば、みずほ銀行は「みずほ信用保証」、三菱東京UFJ銀行は「三菱UFJ住宅ローン保証」、三井住友銀行は「SMBC信用保証」が保証会社になります。

保証会社を自分で選ぶことはできないので、住宅ローンを契約する金融機関を選ぶときには保証料や支払い方法などに注意しましょう。

住宅ローンの保証料は、安くするために交渉してもあまり意味がありません。保証料が安くなったとしても、融資手数料を高くされてしまうなど、最終的な諸費用の金額はほぼ変わらないことが多いからです。

交渉して保証料を安くしようとするのではなく、保証料が必要な理由や仕組みを理解しましょう。住宅ローンは手数料だけでなく、金利や返済方法なども総返済額を決める大切な要因です。

ライフプランに合った負担の少ない支払い方法を選ぶことが大切です。

住宅ローン保証料の支払い方法は2種類あります。

• 外枠方式
  
• 内枠方式
  

外枠方式は一括前払い型ともいわれます。住宅ローンの契約時に、数十万円から100万円程度の保証料を一括で支払う方法です。

内枠方式は金利上乗せ型ともいわれます。住宅ローン契約時の金利に0.2％程度の上乗せをして、保証料を分割して支払う方法です。

外枠方式と内枠方式には、それぞれのメリット・デメリットがあります。ご自身の資金計画に合わせて負担の少ない支払い方法を選びましょう。

一括前払い型は、住宅ローンの契約時に数十万円から100万円程度の保証料を一括で支払う方法です。一括前払い型で保証料を支払うと、のちに繰上げ返済や借り換えをした際に一部が返金されます。繰上げ返済することで返済期間が短縮し、保証する期間も短くなるためです。

保証料の算出方法は金融機関が契約する保証会社によって異なります。保証料は借入期間や借入額、審査結果によって決まります。

下記はメガバンク3行の保証料の目安です。（借入額1000万円・返済期間35年・元利均等返済の場合） 

• 三菱ＵＦＪ銀行：20万6,100円
  
• みずほ銀行：20万6,110円～72万1,470円
  
• 三井住友銀行：20万6,200円～82万2,437円

メリット 

保証会社との契約時に保証料を一括で支払うため、毎月の住宅ローン返済金額を抑えられます。金利を上乗せす​る金利上乗せ型（内枠方式）と比べ、総返済額が少な​くなります。 

デメリット

住宅ローン契約時にまとまった資金が必要になります。貯蓄に余裕がない方や他にもローンや支払いがある方などは注意が必要です。

金利上乗せ型は、住宅ローン契約時の金利に上乗せして保証料を分割で支払う方法です。

住宅ローンの適用金利が1％で金利上乗せ0.2％の場合、1.2％が最終的な金利になります。金利上乗せ型は、予定より早く完済しても返金されません。

メリット 

住宅ローン契約時に一括で支払わないので、初期費用を抑えることができます。

デメリット 

同じ借入条件・返済期間であれば、一括前払い型に比べて総返済額が大きくなります。 

返済方式には2種類あります。

• 元利均等返済
• 元金均等返済
  

元利均等返済は、毎月の元金と利息を一定額で返済する方法です。返済計画が立てやすく、返済開始当初の返済額を抑えることができます。 

元金均等返済は、元金部分を均等額とし、残高に応じて利息を支払う返済方式です。元金の減少が早くなり、元利均等返済より総返済額が少なくなります。

金利0.5％の住宅ローンの毎月の返済額は下記のようになります。（借入額1,000万円・返済期間35年・元利均等返済）

金利上乗せ型の方が毎月の返済額が高くなります。

住宅ローンにお悩みの方はマネーキャリアのFP相談がおすすめです。何度でも無料でご利用いただけます。

住宅購入は人生でもっとも大きな買い物です。完済までには、さまざまなライフイベントがあります。冠婚葬祭に備えたり、老後資金を準備する必要があります。

お金の専門家であるFP（ファイナンシャルプランナー）に相談することで、将来をイメージしながら家計の見直しができ、具体的なライフプランを立てることができます。

顧客満足度93％のマネーキャリアは、お金全般について何でもご相談いただけます。

スマホ1つで予約でき、相談もオンラインで完結します。ぜひお気軽にマネーキャリアにご相談ください。