住宅ローンの今後はどうなる？金利タイプ別に今後の見通しを予想

住宅ローンを契約する上で重要な検討事項となるのが、「金利」ですよね。金利が低ければ全体の返済額も低くなるため、今後支払い続ける返済金額を押さえたい方にとっては重要な要素です。

皆さんは、現在の金利の推移がどうなっているか知っていますか？2022年現在、日銀のマイナス金利政策によって、住宅ローンの金利は過去最低水準まで低下しています。金融機関によって多少の差はありますが、銀行の価格競争の激化により、今後当面の間は低金利で住宅ローンを借りることができるのです。

しかし、今後金利が上昇したら住宅ローンで支払う金額も上がってしまうのではないかと心配になる方も多いかと思います。実は、金利には変動型と固定型があり、固定型であれば最初に契約した金利で返済を続けることができるのです。

もちろん変動型にも独自のメリットがあるため、どの金利を選ぶかは慎重に検討する必要があります。

さて、変動金利と固定金利を紹介しましたが、ひとくくりに金利といっても、実際選べる金利には種類があります。主な金利の種類は以下の3種類です。

• 半年ごとに金利の見直しがある変動金利型
  
• 期間中の金利の変更がない全期間固定金利型
  
• 期間ごとに金利が見直される固定金利期間選択型
  

住宅ローンの返済額に大きな影響を与える金利ですが、実際どのように金利が決まるのでしょうか。実は、タイプによって金利の決まり方が異なるのです。それぞれの決まり方を以下で紹介します。

• 変動金利は景気によって決まる
  
• 固定金利は円金利スワップレートで決まる
  

変動金利は、日本の景気状況によって決定します。日本の景気は日銀による金融政策と大きくつながっているため、実質日銀の政策によって変動金利も変化します。

例えば、2022年現在では日銀はマイナス金利政策を行っており、住宅ローンの金利は大幅に低下しています。現在日本では景気が悪いため、日銀は景気を安定させるために金利を下げるよう政策を行っているのです。

これが景気がいい状態であれば、日銀は金利を上げるよう政策を行います。つまり、日々の生活が変動金利に大きく影響しているということです。

また、各銀行による価格競争も影響する可能性があります。住宅ローンは銀行にとっても重要な商品の1つであるため、顧客獲得のために価格競争が激化しています。それぞれの銀行が契約数を増やすために価格を下げていることも要因の1つといえます。

固定金利は、「円金利スワップレート」という市場金利によって決定します。金利スワップとは、異なる種類の金利を交換する取引のことです。

固定金利と交換することの多い金利とはその多くが変動金利であるため、「円金利スワップレート」とは「変動金利と固定金利を交換する際の割合」のことです。

子の説明だけではわかりにくいと思うため、例を挙げて解説します。例えば、多くの企業は銀行から資金を借り入れることがあります。銀行から資金を借り入れる際には、個人が住宅ローンを契約するときと同じように、返済金額に金利が上乗せされます。

企業はもともと変動金利で銀行とローンを契約しても、金利の変動によるリスクを避けるために固定金利に変更したいと考えます。その場合、現在契約している銀行とは別に、固定金利分の金額を支払う金融機関と契約し、その別の金融機関から変動金利分の金額を受け取ります。

別の銀行から受け取った変動金利分の資金を、もともと契約している銀行にそのまま支払うことで、企業は変動金利から固定金利に変更することができるのです。

この変動金利と固定金利の交換の際の、固定金利の水準が「円金利スワップレート」です。

ではなぜ固定金利が上下するのかですが、「円金利スワップレート」は予測によってそのレートが変化します。上がると思う方が多ければ上がり、下がると思う方が多ければ下がります。

この市場の予測によって、固定金利が変化したり安定したりするのです。

これから住宅ローンを契約しようと考えている方の中には、実際住宅ローンの金利が今後どう変化していくか知りたいと思う方も多いのではないでしょうか。金利を選ぶ際にも金利が上がるのか下がるのか気になるという方もいるかと思います。

では、今後金利はどうなっていくのか、固定金利と変動金利の金利動向の予測は以下のとおりになります。

• 金利動向①変動金利は当面現状維持の可能性が高い
  
• 金利動向②固定金利は経済活動によって変動する可能性がある
  

変動金利は、当面現状維持の可能性が高いです。コロナウイルスの影響もあり、日本では不景気な状態が続いています。

2022年現在は経済活動が開始され始めましたが、今後も感染者の増加の可能性もあり政府も安易に経済活動を推奨できません。日銀によるマイナス金利政策は今後も続くと予想されます。

また、銀行の価格引き下げ競争も続いており、景気回復後もある程度の金利の低下は維持されると考えられます。少子高齢化により住宅ローンを組む顧客が減少している中で、銀行による顧客獲得のための価格競争は激化していく可能性が高いです。

ただし、現在がほとんど底値近くであるため、これ以上に下がり続けることも考えづらいです。下がることは考えられませんが、そうそう上がることもないと考えられるため、現在の予測では当面の間は現状維持の可能性が高いです。

固定金利は、経済活動によって変動する可能性があります。固定金利の場合は、日銀が固定金利の利上げを容認したこともあり金利の上昇が続いています。

2022年4月には、基準となる円金利スワップレートが上昇したことにより、3大メガバンクである三菱UFJ銀行、三井住友銀行が0.15％上昇、みずほ銀行は0.1％上昇しました。固定金利の相場は高水準の状態となっているのです。

日銀は金融緩和は続けながらも固定金利の容認はしているため、固定金利は上昇する可能性もあります。ただし、銀行の価格競争は固定金利の場合も影響します。

そのため、固定金利の場合は金利の低下もしくは緩やかな上昇といった、経済活動による変動があると考えられます。

では、住宅ローンの変動金利が上がる条件は何なのでしょうか。そもそも住宅ローンを組む方で、変動金利を選ぶ方は最も多いです。

「住宅金融支援機構」の調査では、2016年から2019年までの住宅ローン利用者が変動金利を利用した割合は以下の表のようになっています。

2016年から2017年まではおよそ5割、2018年以降はおよそ6割と、住宅ローンを契約する方の半数以上が変動金利を選択しています。

多くの方が選択する変動金利が上がる条件を知っておくことで、住宅ローン契約時に今後変動金利がどうなるのか予測することも可能です。そこで紹介したい条件は以下の5つになります。

• 条件①国の金利が上昇する
  
• 条件②債券価格の低下
  
• 条件③利回りの上昇
  
• 条件④固定金利が上昇
  

1つ目の条件は、国の金利の上昇です。先ほどから説明している、日本銀行のマイナス金利政策がこれにあたります。

日銀がマイナス金利政策によって金利をコントロールすることで、現在は低金利となっていますが、反対に日銀が金利を上昇させるようコントロールすれば変動金利も伴って上昇します。

日銀は景気を安定化させることを目的として金利を上下させているため、国の景気に金利が影響を受けているため、私たちの生活が好景気になれば金利も上昇し、不景気になれば金利は低下するのです。

2つ目の条件は、債券価格の低下です。債券と金利には価格の上下による相対的な影響があります。

債券は、金利が低いときに価格が高くなり、金利が高いときは価格が低くなるという特徴があります。債券の価格が低下しているということは、金利が高まり債券の価値が下がっているということです。

債券の価格が下がる傾向がある場合には、金利が上昇する可能性があると予測することができるため注意しましょう。ただし、債券価格の低下は、長期金利の上昇による影響が大きいため、変動金利よりも固定金利の方が上昇の影響を受ける可能性が高いです。

3つ目の条件は、利回りの上昇です。株式や債券の利回りが上昇することによって、変動金利が上がる可能性があります。

金利は景気によって日銀がある程度コントロールをしているということは先ほど解説しました。利回りの上昇は投資家の市場取引によって影響するため、利回りが上昇していると投資家の活動は活発になり、好景気につながります。

利回りの上昇によっても、変動金利の上昇に影響するのです。

4つ目の条件は、固定金利の上昇です。

変動金利のような短期的な金利は、固定金利のような長期的な金利の上昇が先にあることによって、上昇する可能性があります。変動金利と固定金利は、それぞれ基準となる条件が違いますが、どちらも同じ金利の種類ではあるため、相互に影響します。

また、固定金利は国債の利回りに影響を受けることもあり、毎月金利の見直しがあります。一方で変動金利は半年ごとに見直しされるため、固定金利が先に上昇し、その後に変動金利が上昇するのです。

金利が上がる条件について解説しましたが、実際どの金利を選べばいいのか迷いますよね。そんな方におすすめなのが、マネーキャリアの無料相談です！

マネーキャリアでは、お金のプロに納得するまで何度でも無料で相談でき、住宅ローンの金利を選ぶ際の不安を解決してもらえます。気になった方はこちらからクリックしてみてください。

では、変動金利を選ぶことによるメリットは何なのでしょうか。変動金利のメリットは以下の3つになります。

• メリット①固定金利と比べると借入当初の金利が低い
  
• メリット②金利が低水準で推移している
  
• メリット③低水準のままなら固定金利よりお得
  

1つ目のメリットは、固定金利と比べると借入当初の金利が低い点です。基本的に変動金利の金利価格は、固定金利の2分の1以下の価格となっています。

変動金利は景気によって金利価格が上下しますが、固定金利と比べると金利が低い現状ではあるため、現在の状況であれば借り入れ当初の金利が低い状態で住宅ローンを契約することが可能です。

もちろん、金利の上昇によって変動金利が上昇してしまう可能性もあるため、最終的に変動金利の方が安くなるという保証はありません。しかし、そもそも固定金利の方が変動金利よりも高い金利であることは事実です。

2つ目のメリットは、金利が低水準で推移している点です。現在は日銀のマイナス金利政策や、銀行の価格競争によって金利が低水準で推移しています。

コロナウイルスや円安の影響もあり、現在の日本経済は不景気が続いています。不景気が続くことによって、日銀はマイナス金利政策を続けざるを得ず、金利が高い水準になる可能性はありません。

また、少子高齢化は日本でも大きな問題として挙げられており、中でも若いうちから契約する住宅ローンのような金融商品を購入する方は減少傾向にあります。持ち家ではなくアパートやマンションといった賃貸住宅が増加していることも背景にあります。

銀行は少ない顧客の獲得に力を注いでおり、多くの銀行が価格を下げることによって顧客を得ようとしています。この価格競争があることによって、金利は低水準で推移し続けているのです。

3つ目のメリットは、低水準のままなら固定金利よりお得な点です。日銀はマイナス金利政策と銀行の価格競争は今後も続くと予想されます。

変動金利は低水準のままであれば、現状の固定金利価格よりも2倍以上お得であることは間違いないため、利用したい方も多いのではないでしょうか。日本経済が不景気であれば収入も減少傾向にあるため、住宅ローンの返済にかける資金はなるべく少なくしたいと思います。

もちろん、返済中に金利が上昇する可能性もあるため注意は必要ですが、借入金額が少なく返済期間が短い方であればあるほど変動金利の上昇に影響を受けづらいといえます。

また、変動金利とは逆に固定金利を選ぶメリットは何でしょうか。固定金利を選ぶメリットは以下のとおりです。

• メリット①金利が固定されている
  
• メリット②返済額が変わらない
  
• メリット③金利が上昇した場合には変動金利よりお得
  

1つ目のメリットは、金利が固定されている点です。固定金利は変動金利よりも金利が高めですが、返済が終わるまで、もしくは自身が決めた期間まで金利は固定されています。

現在の変動金利は過去最低水準といわれており、これ以上金利が下がることは望めません。つまり、現状維持もしくは上がる可能性が考えられるのです。今後金利が上がる可能性があるのであれば、固定金利はその影響を受けず安心です。

変動金利のような金利上昇の影響を受けない点は魅力といえます。

2つ目のメリットは、返済額が変わらない点です。金利が固定化されているということは、返済額が今後変わることがないということです。

返済額が変わらなければ、住宅ローンの返済計画を立てやすく、ライフイベントを控えていても安心できます。突然の返済額の増加がなければ、住宅ローンの契約時に立てた計画通りの返済をすることができるのです。

住宅ローン以外にもライフプランには妊娠や出産、子育てといったライフイベントが存在し、その多くには費用が掛かります。住宅ローンのような大きな借り入れは、そういったライフイベントにもっ変わる可能性があるため、事前に計画できるのはうれしいのではないでしょうか。

3つ目のメリットは、金利が上昇した場合には変動金利よりお得な点です。現状では変動金利は低水準で推移していますが、今後上昇する可能性もあります。

変動金利は今でこそ低水準ですが、脱コロナによる景気の回復の可能性もあり、今後上昇する可能性もうあります。現在、固定金利も比較的低い金利であるため、現在の低い金利の状況で住宅ローンを契約しておけば今後変動金利が上昇しても影響を受けません。

また、住宅ローンは20年から40年と長期にわたる返済を行うため、今後金利の上昇がないと判断して変動金利を選択するのは早計です。

今後の金利上昇も考え、住宅ローンの返済に長期的な視点が必要であることも考えると、金利が上昇した場合には変動金利よりお得である固定金利は安心です。

住宅ローンでは変動金利か固定金利のどちらかを選択することになりますが、そもそも住宅ローンを契約するときに注意していただきたいことがあります。

• 注意点①借入額を多くしすぎない
  
• 注意点②金利の上昇に対応できるように貯金をしておく
  
• 注意点③金利の低さのみでローンを組まない
  
• 注意点④金利の見直しタイミングを確認しておく
  
• 注意点⑤返済計画を立てておく
  

1つ目の注意点は、借入額を多くしすぎない方がいいという点です。現状、日本では金利が低い状態なので、低金利だからと多くの金額を借り入れようと考えている方がいるかもしれませんが、それはおすすめできません。

特に変動金利の場合、もし金利が上昇した時には借入金額が大きい分、上昇した金利分返済額が大幅に上昇してしまいます。また、固定金利であってもそもそもの返済金額が大きければ経済的な負担になります。

ライフプランの中で住宅ローンは大きな出費を伴うライフイベントですが、マイホームの購入以外にも出費の伴うライフイベントは複数あります。また、今後住宅ローン契約時の収入が安定して継続できるという保証もありません。

突然の出費やトラブルに対応するため、低金利だからといって借入金額を多くしすぎないようにしましょう。

2つ目の注意点は、金利の上昇に対応できるように貯金をしておくべきだという点です。変動金利や期間設定型の固定金利の場合は、更新や見直しの際に金利が上昇する可能性があります。

低金利だから安心と住宅ローンに対する資金を返済額ぎりぎりで済ませていると、今後金利が上昇した時に継続的な支払いが困難になります。突然収入がなくなったり、他に出費が発生した際にも貯金は必要です。

住宅ローンが支払えないと、マイホームの売却やローンのための借金をしなければならない場合もあり、家計が大きなダメージを受けることは間違いありません。

住宅ローンの金利が低いときから、金利の上昇に対応するために貯金をしておけば、突然の返済額増加にも対応することが可能となります。

3つ目の注意点は、金利の低さのみでローンを組まない方がいいという点です。住宅ローンを選ぶ際には、金利以外にも重要な要素があります。

住宅ローンは金融機関によって金利が異なりますが、安いからといって最も低金利な銀行を選ぶのはおすすめできません。なぜなら、銀行ごとに住宅ローンに付随するサービスが異なるからです。

現在低金利でも、今後のサポートや保険会社の特約が少なかったり、金利上昇後は他の金融機関より高額になる可能性も十分にあります。そのため、重要なのは今後継続して返済していく際に、どの銀行が総合的に自分に合うかを選択することです。

金利が低いからといって、それだけで住宅ローンを組むのはやめておきましょう。

4つ目の注意点は、金利の見直しタイミングを確認しておくべきという点です。返済額の見直しのタイミングを確認しておくことで、金利が上昇した際にいつ家計に影響が出るのかを知ることができます。

固定金利の場合は、金利上昇による影響は永続もしくは期間内であれば受けませんが、変動金利は別です。基本的に変動金利の見直しは半年ごとですが、返済額の更新は5年おきに行われます。

金利上昇がすぐに家計に直撃するわけではありませんが、更新の前に金利が上昇すれば急に返済額が上がることも考えられます。経済的負担を考えて、見直しのタイミングに向けて貯金や備えをしておくべきです。

5つ目の注意点は、返済計画を立てておくべきという点です。マイホームの購入時には、住宅ローンの返済のほかにも多くの費用が掛かります。

マイホームの購入費としての住宅ローンの返済のほかに、不動産取得税や固定資産税といった税金や、水光熱費、住宅の維持費など、多くの費用が掛かります。住宅ローンの返済額がぎりぎりであると、そのほかにかかる費用を用意することができません。

事前に住宅ローンの返済計画を立てておくことで、いくらであれば返済していけるのか、他にどんな費用が必要なのかを知ることができます。シミュレーションをしておけば、さらに安心することもできます。

住宅ローンを契約する際には、必ず事前に返済計画を立てておき、あとから「こんなに費用が掛かるとは思わなかった」ということがないように注意しましょう。

住宅ローンの金利は今後どのように変動していくのか、変動金利と固定金利のメリットやデメリット、住宅ローンの注意点について解説しました。

住宅ローンにおいて金利は重要な要素ですが、金利だけで住宅ローンを選ぶと後悔する可能性もあります。現在金利が安いからといって、今後上がらないという保証もありません。

マイホームの購入は一生に一度の大きなライフイベントですので、慎重に検討する必要があります。そんな時、安心して相談できる相手が欲しいとは思いませんか？

そんな方におすすめなのが、マネーキャリアです。マネーキャリアでは、お金のプロに住宅ローンに関する不安や疑問を相談でき、納得するまで何度でも無料です。オンラインにも対応しており、自宅から相談することも可能です。

住宅ローンの契約で失敗したくない、事前に専門家に相談したいという方は、ぜひこちらからクリックして相談してみたください。