住宅ローンの返済額割合は？破綻しない方法・連帯債務割合・計算方法も！

住宅ローンの返済額の割合は給料の20％までが一般的です。

一般的に、「住居費は月の手取り額の3分の1が目安」などと言われますが、これは生活を逼迫せずに、無理なく返済できる金額の目安と言われています。

本段落では、住宅ローンの割合を設定する上でのポイントを解説します。

• 年収に対する返済額の割合は20％程度がおすすめ
• 年収に対する返済額を返済比率（返済負担率）と呼ぶ
• 金融機関の返済比率は25％程度とやや高い
• 年収別の返済比率

また、金融機関によって住宅ローンの審査の基準は若干異なりますが、審査を受ける際に確実に審査を通すための割合でもあります。

無理のない返済のためにも、住宅ローンの返済額の割合は月の手取り額の3分の1を目安に、給料の20％程度で設定することが一般的です。

年収に対する住宅ローンの返済額の割合は20％程度がおすすめです。

住宅ローンの返済額の割合を年収の20％程度にすると、月々の手取りの3分の1を住宅ローンの返済に充て、ボーナスは自由に使う事ができます。

このようにすることで、月々の支払いにも余裕が生まれ、ボーナスは将来のための貯金に回すことができます。

実際に生活する上で、子どもの学費や住居の修繕費、病気やケガなど突発的な支出が必要な場合があります。住宅ローンの支払いの割合を甘く考えてしまうと、支払いが苦しくなったり、滞ってしまう可能性があります。

このような考えから、一般的に住宅ローンの返済の割合は20％程度と言われています。

住宅ローンの返済額の割合を考える上で、重要な考え方の1つに「返済比率」と呼ばれるものがあります。返済比率とは、年収に占める年間返済額の割合で、下記の計算で求めることができます。

(年間返済額)÷(額面年収)×100

例えば、年収500万円で返済比率が20％の場合は以下のようになります。

(年間返済額：100万円)÷(額面年収：500万円)×100=(返済比率:20%)

この場合、月々の支払いは約8.3万円となります。

住宅ローンの割合を考える際は、この返済比率を意識して考えることが基本となります。

しかし、金融機関の返済比率の目安は25％と少々高く設定されています。これは、金融機関は住宅ローン借り入れ後の生活を加味せずに返済比率の目安を設定しているためです。

金融機関の返済比率の目安は「貸した金額の返済能力があるかどうか」で設定されています。

また、金融機関によって返済比率の基準は異なります。そのため、同じ年収でも金融機関によって借入可能額が違う場合があります。

どの金融機関で借り入れを行うにしても、無理のない返済計画で、ゆとりある生活を送る事ができる返済比率の設定が必要です。

自身のライフプランや将来に必要なお金を考慮した上で、返済比率を考えるようにしましょう。

それでは、各年収別、借入額別の返済比率を確認してみましょう。

下記の表では年収別の返済比率と借入可能額、月々の返済額と年間返済額をまとめました。

※借入金利1.310％、返済期間35年（固定金利）、元利均等返済の場合で計算

▼年収300万円の場合▼

▼年収400万円の場合▼

▼年収500万円の場合▼

▼年収600万円の場合▼

▼年収700万円の場合▼

▼年収800万円の場合▼

▼年収900万円の場合▼

▼年収1,000万円の場合▼

年収や返済比率によって、だいぶ借入できる金額に違いがあることがわかるかと思います。自分の年収や返済比率を考えた上で、無理なく返済できる借入金額に抑えることが大切です。

住宅ローンを借りる上で、考慮しなければならないのは、住宅ローン破綻です。

実際、住宅ローンの破綻率は2%と言われており、住宅ローンを借りている50人に1人は破綻をしている計算になります。また、住宅ローンを借りている人の25人に1人はローン返済に困窮しているというデータもあります。

住宅ローンで破綻する人の多くは毎月の返済比率が高すぎるため、払えなくなっているケースが多いです。（H29年 住宅支援機構 開示情報）

もちろん、返済額の割合が高くなり破綻しないための対処法もあります。

ここでは、破綻しないための対処法を5つ紹介します。

1. 借入金額を低くする
2. 返済機関を延ばす
   
3. 十分な頭金を用意する
   
4. 他の借入を完済しておく
   
5. 物件購入時の諸費用を抑える
   

まず1つ目は、借入金額を低くすることです。もちろん、借入金額を低くすることで、返済比率を低く抑え、毎月の支払額を抑えることができます。

頭金を多く用意したり、住宅購入時の諸費用を抑え、借入金額を低くすることにより、元金だけでなく、それにかかる利息も少なくすることができます。

借入金額を抑え、返済比率を低く設定することで家計が圧迫されることもなく、毎月の支払いにゆとりを持つことができるため、住宅ローンで破産する可能性は低くなります。

2つ目の対処方法は返済期間を伸ばすことです。

住宅ローンの返済期間を伸ばすことで、借入額が同じでも、毎月の支払いを抑えることができます。

しかし、借入額には金利がつくため、返済期間が伸びれば伸びるほど、返済総額は多くなります。

住宅ローンは他の一般的なローンと比べると低金利ですが、借りる金額が大きいため、増加する利息は決して少なくありません。

返済期間を延ばしすぎると、その分、利息を支払わなければならなくなったり、定年退職によって、収入が減少するケースもあるため、返済期間の伸ばし過ぎには注意が必要です。

自分自身のライフプランと月々の返済比率を考えて、返済期間を設定するようにしましょう。

3つ目の対処法は、十分な頭金を用意することです。

多くの頭金を用意することで、借入金額を抑え、返済比率を抑えることができます。

また、十分な頭金を用意することで破綻を防げるだけでなく、利息を抑えることができます。更には多くの金融機関で頭金の金額に応じて適用金利を引き下げるお得なプランがあります。

十分な頭金を用意することで、このようなさまざまなメリットがあるため、住宅を購入する時期は家庭の蓄財状況も考慮した上で決めるようにしましょう。

住宅ローンを借りる際には、住宅ローン以外の他の借入を完済しておくことも、破綻の対策として有効です。

他の借り入れを完済しておくことで、住宅ローンの審査の際にも有利に働きます。

住宅ローンのような高額かつ、返済が長期間にわたるローンでは他のローンと比べ、審査がより厳しくなります。

毎月の支払額と審査への影響も考慮して他の借り入れは完済しておくことをおすすめします。

また、返済負担率を考える際は、カーローンやカードローンなど、他のローンの支払い状況を加味した上で考えます。住宅ローン以外の他のローンを完済しておくことで、返済負担率が減り、より多くのお金を借りることができます。

住宅ローンの返済比率を下げる方法として、物件購入時の諸費用を下げることも有効です。

物件購入時には、土地代や建物本体の金額以外にも、印紙税や登記費用、仲介手数料など、多額の諸費用が発生します。

これらの費用も住宅ローンで賄う事ができますが、その分返済額・返済比率は高くなります。

物件を購入する際には、提携ローンを使ったり、仲介手数料のかからない物件を選ぶなどして諸費用を抑える方が良いでしょう。

住宅ローンの毎月の返済割合はボーナス払いで下げることができます。

• ボーナス払いを利用することで毎月の負担を減らせる
  
• ボーナス払いは総借入額の40%程度が限度
  
• ボーナス払いは支給日と支払い日に注意が必要
  

ボーナス払いとは毎月のローン返済とは別にボーナス時に他の月より多く返済する仕組みです。ボーナス払いを利用した場合、ボーナス月の支払いは下記のようになります。

（毎月の返済額）＋（ボーナス時増額分）

ボーナス月は他の月よりも多く支払いをする必要があります。

本段落ではボーナス払いの支払額や、ボーナス払いをする際の注意点について解説します。

ボーナス返済の割合にはそれぞれの金融機関で定められた限度があります。多くの金融機関では、ボーナス返済の限度額は総借入額の40％とされています。

例えば、総借入額が3000万円の場合、1200万円が上限となります。

毎回の返済額は契約時に決定し、原則変更はできないため、勤め先の業績や歩合制などでボーナス額が安定しない場合は注意が必要です。

ボーナス払いを利用する際はボーナス額が減少したり、なくなった際にどのように支払いをするかを考えておく必要があります。

また、住宅ローンの多くは20〜35年ほどの長期間にわたり返済をしていくものです。

20〜35年先の景気や勤め先の会社の業績について見通しを立てるのは不可能なのでボーナス払いには少なからずリスクがあります。

また、ボーナス返済には金融機関ごとに返済月が決まっており、勤め先のボーナス支給月と異なる場合でも変更することはできません。

多くの金融機関では、1月と7月に設定されています。勤め先のボーナス支給月と返済月を確認した上で利用する必要があります。

例えば、勤め先の夏のボーナス支給月が8月、住宅ローンのボーナス払いの月が7月に設定されている場合、ボーナスが支給されていない状態で、支払いをしなければなりません。

ボーナス払いを利用する際はこれらのリスクや注意点を把握し、理解した上で利用する必要があります。利用する際はプロに相談するなどして、慎重に計画を建てるようにしましょう。

住宅ローンを返済する際に大事なポイントを4つまとめました。

下記の4つのポイントを抑えることで住宅ローンの返済を有利にすすめることができます。

• 余裕のある返済額に設定する
  
• 各種控除を利用する
  
• 繰り上げ返済を利用する
  
• 借り換えを検討してみる
  

まず1つ目に重要なポイントは余裕のある返済額に設定することです。

前述したように、返済比率20％以下が目安となりますが、返済しきれていない他のローンや、家庭の収入状況を加味した上で、余裕なる返済額に設定をしましょう。

住宅ローンを組んだ当初は支払額に余裕があっても、転職や異動による給与の変動や、固定費の増加により支払いが難しくなる場合があります。

住宅ローンの返済に大事なポイントの2つ目は、各種控除を利用することです。

住宅取得に際して、国や地方自治体での控除があります。

例えば、住宅ローン控除を利用することで、最大13年間、所得税から住宅ローン残高の0.7%を控除することができます。適用には各種条件があります。（参考：税務省 R4 税制大綱）

住宅ローン控除以外にも、「住宅資金贈与の非課税」では住宅資金の贈与額最大1000万円までが非課税になったり、「こどもみらい住宅支援事業」では子育て世帯や若者夫婦世帯に最大100万円の補助金が交付されたりと、さまざまなお得な制度があります。

控除や各自治体での制度をうまく活用することで、補助金や税制優遇を受けることができ、金銭的に大きなメリットとなります。

住宅ローンを返済する上で、大事なポイントの3つ目は、繰り上げ返済を利用することです。

繰り上げ返済とは、予定より前倒しで返済を行うことです。

繰り上げ返済した資金はローンの元金部分に充当されるため、その元金に対する利息の支払いをなくすことができます。そのため、将来払うはずだった金利分の金額の節約になります。

繰り上げ返済額は大きければ大きいほど、時期が早ければ早いほど効果が大きくなるため、返済能力に余裕が出てきた場合は、早めに繰り上げ返済することをおすすめします。

住宅ローン返済における大事なポイント4つ目は、ローンの借り換えを検討することです。

住宅ローンの借り換えをすることでより良い条件の住宅ローンに変更することができる可能性があり、「低い金利のローンに借り換えを行い、総返済額を減らす」「毎月の返済額を減らすことができる」「変動金利から固定金利に借り換えを行い、金利変動リスクを抑える」など、さまざまなメリットがあります。

各金融期間の住宅ローンシミュレーションを行うことで大体の金額を知ることができます。

その一方で、借り換える際には数十万円の費用がかかるため、一時的に負担は大きくなります。

各金融機関によって借り換えにかかる費用は異なるため、金利差や毎月の支払額と借り換えにかかる諸費用を計算して検討すると良いでしょう。

ローンの借り換えを行うことで、支払額にどのくらいの差が出るのか、借り換えにどのくらいの諸費用がかかるのかは、各金融機関でシミュレーションが行えるため、一度試してみることをおすすめします。

住宅ローンを返済する際は、返済額の割合以外にも重要なポイントが３つあります。

住宅ローンの返済計画を立てる上でこれらにも注意をする必要があります。

• 返済完了時の年齢
  
• 年収倍率
  
• ライフプラン

住宅ローンの返済計画を立てる際、返済完了時の年齢は大きな指標となります。

住宅ローンの完済年齢は65歳までが目処となります。理由は、年金のみだと住宅ローンの返済が難しくなるためです。

現在、受給できる年金額は、下記の表のようになっています。（出典：日本年金機構「令和４年４月からの年金額等について」）

※平均的な収入（平均標準報酬（賞与含む月額換算）43.9万円）で40年間就業した場合に受け取り始める年金（老齢厚生年金と2人分の老齢基礎年金（満額））の給付水準です。

定年前と定年後を比べると、多くの世帯で収入が減少します。

65歳でローンを完済すると仮定した場合、ローン開始時の年齢と返済年月は下記のようになります。

• 30歳で組んだ場合：35年ローン
• 40歳で組んだ場合：25年ローン
• 50歳で組んだ場合：15年ローン

住宅ローンの返済比率以外にも年収倍率も重要なポイントとなります。

年収倍率とは、住宅の購入価格が年収の何倍になるかを比率で表したものです。一般的な年収倍率は5倍〜6倍とされています。

例えば、年収500万円の場合年収倍率5倍で計算すると、借入額は2500万円となります。

しかし、返済比率が20％程度であれば、年収倍率5倍を超えていても、一概に借りすぎだとは言い切れません。今は金利も低く、年収も将来的には増えていく可能性があるためです。

あくまでも、住宅ローンを借りる際の1つの指標として考えておきましょう。

住宅ローンを借りる上で、自身のライフプランを考えておくことも重要です。

結婚や出産、転勤、子どもの進学などにかかるお金が、いつ・どれくらいかかるのかをある程度見越して考えることも重要です。

これらを想定して返済計画を立てることで、返済に困ることなく、余裕のある返済比率に設定することができます。

想定が難しい場合は、Web上で家族構成や収入状況・将来の計画などを入力することで、簡単に行える「ライフプランシミュレーション」を試してみることをおすすめします。どんなライフイベントがあるのか、具体的にどれくらいのお金がかかるのかが把握できます。

夫婦で連帯債務で住宅ローンを組む際は、債務負担割合も重要です。

本段落では下記について解説をします。

• 連帯債務とは？
• 債務割合とは？
• 債務割合はどうするのが良いの？

連帯債務とは複数人で1つの債務を負うことです。

住宅ローンの連帯債務では、親子や夫婦などのどちらかが主債務者となり、もう1人が連帯債務者となります。

連帯債務にすることで、事務手数料が軽減される、主債務者と連帯債務者それぞれが住宅ローン控除等の税制優遇を受けられるなどのメリットがあります。

その一方で、

「連帯債務者が休業しても返済が免除されない」「 団信に主債務者または連帯債務者のどちらかしか加入できない」「 離婚した場合でも連帯債務者の返済義務はなくならない」などのデメリットもあります。

メリットとデメリットの双方を理解した上で検討することが大切です。

債務割合とは、債務を複数人で負う際の割合のことです。

債務を複数人で負うことで、ペアローンと違い、世帯収入の合算で審査が受けられるため、1人でローンを組むより多くの借入ができ、購入できる住宅の選択肢が広がる、ローンが1本で済むためローンを組む際の諸経費が１回分で済む、というメリットがあります。

その一方で、ローンの借り換えがしづらくなったり、離婚時の手続きが煩雑になったりするデメリットもあります。

夫婦で連帯債務を利用する場合は、収入によって負担割合を決めると良いでしょう。

例えば、夫が年収500万円、妻が年収300万円で、3000万円の住宅ローンを借りる場合、夫と妻の負担割合は夫5:妻3の割合が最適です。つまり、夫が1875万円、妻が1125万円となります。

後述しますが、借入金の負担割合は、持分割合と合わせる方が贈与税の観点からも良いと言えます。

不動産登の持分割合と住宅ローンの負担割合が異なる場合、贈与税を負担しなければなりません。

 贈与税は、110万円以上の贈与で発生する税金で、200万円以下で10％、300万円以下で15％、400万円以下で20％、と贈与額に応じて割合も上がっていき、最大では55％にもなります。

贈与税の課税を免れるためにも、住宅ローンの負担割合と共有持分は同じ割合にしておくのが良いでしょう。

持分割合を変更した場合、贈与に該当する場合があります。連帯債務者の持分割合と負担割合に差がある場合、差分は「贈与」として扱われ、贈与税がかかってしまいます。

例えば、共働きの夫婦が、連帯債務である借入金で、4000万円の住宅を購入した際、持分割合を5:5にすると夫婦の負担額はそれぞれ2000万円ずつとなります。

しかし、持分割合を夫6:妻4に変更すると、それぞれの負担額は夫2400万円、妻1600万円となります。その際に、差額分の400万円は妻から夫への贈与とみなされ、贈与税が課せられます。

（参考：国税庁「共有の家屋を連帯債務により取得した場合の借入金の額の計算」）

ただし、一部例外もあり、親子・夫婦間で金銭の貸借契約を結んだ場合は、贈与には当たらず、贈与税は課せられません。

上記で説明したように、持分割合と支払割合に差がある場合は贈与にあたりますが、持分割合と支払割合を揃えることで、贈与とみなされることはなく、贈与税も発生しません。

また、持分割合と負担割合を揃えることで、住宅ローン控除や住宅資金贈与の非課税制度を最大限使えるなどのメリットもあります。

そのため、基本は持分割合と負担額の割合は揃えるようにしましょう。

持分割合を間違えた場合でも修正は可能です。

持分割合を後から修正したい場合、「所有権更正登記」で修正することができます。また、多くの場合、取得費用や法定相続分によって持分割合を決めるケースが多いですが、間違った持分割合で登録してしまった場合、「真正なる登記名義の回復登記」という制度を利用することで、持分割合を修正することができます。

どちらを利用するべきかはケースバイケースになるので、FP（ファイナンシャルプランナー）やお住いの地域の税務局などに相談することをおすすめします。

間違いが発覚したら、すぐに修正をしましょう。間違いがあったままにすると、税金を多く払わないといけなくなる等、トラブルのもととなります。

以上、住宅ローンの割合の決め方や注意点などを解説してきました。

住宅ローンの割合を決める際は下記のことに注意して割合を決めるようにしましょう。

• 住宅ローンの返済比率は給料の20％程度が目安
• 十分な頭金や返済期間を確保し、無理のない返済計画にする
• ボーナス払いを利用することで、毎月の返済比率を下げられる
• 完済時の年齢や年収倍率も考慮する
• 連帯債務の際は贈与税が発生しないように持分割合に注意する