住宅ローンの相場は？金利の種類と金利によって異なる返済例を紹介

住宅ローンを組む際に、金利が気になる人は多いのではないでしょうか。

もちろん、住宅ローンは金利だけを見て決めるべきではありません。しかし、金利は返済額に大きく関わる問題のため、住宅ローン選びで欠かせないポイントです。

そこで本章では、住宅ローンの金利について、

• 種類
• 金利相場

住宅ローンの種類は金利タイプによって大きく3つに分けられます。主な種類と特徴を簡単にまとめると以下のとおりです。

住宅ローンの金利相場は種類によって異なります。2022年5月現在の種類別金利相場は以下のとおりです。

住宅ローンの金利は政策や世界情勢などの影響を受けるため、将来的に上昇するか下落するかの正確な予測はできません。そのため、過去からの金利の推移を知り、長期的な目線で金利を選ぶことが大切です。

そこで本章では、

• 新規借り入れ金利
• 借り換えの金利

新規借り入れ金利は全体的に上昇傾向にあります。

住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）」によると、選択期間型固定金利は上昇傾向です。変動金利についてはほぼ横ばいですが、若干の上昇傾向にあります。

全期間固定金利に関しては、フラット35の2018年〜2022年の同月における最高金利を比較してみましょう。

借り換えの金利に関してもやや上昇傾向にあります。

例えば、大手金融機関の金利は過去5年間で以下のように推移しています。

変動金利とは、一定期間ごとに金利が変動するタイプの住宅ローンです。変動金利の特徴は以下のとおりです。

一般的に金利は半年に一度見直され、5年ごとに適用されます。その際、たとえ大幅に金利が上昇しても、125%ルールにより直前の返済額の1.25倍までしか増えません。

以上の特徴を踏まえ、変動金利に向いているのは以下のような人です。

• 返済額が増えても対応できる経済的余裕のある人
• 返済期間が短い人・借入額が少ない人（金利変動の影響が小さいため）
• まめに金利動向をチェックできる人

上記に当てはまる場合は、変動金利の利用を検討してみてください。

変動金利の住宅ローンから、以下の5社を紹介します。

変動金利の住宅ローンを組む際は参考にしてみてください。

選択期間型固定金利とは、返済開始当初から5年・10年など一定期間にわたり金利が固定される住宅ローンです。選択期間型固定金利の特徴は以下のとおりです。

選択期間型固定金利の住宅ローンから、以下の5社を紹介します。なお、金利は固定期間10年として算出しています。

選択期間型固定金利の住宅ローンを組む際は参考にしてみてください。

全期間固定金利とは、返済開始から終了まで金利が一定の住宅ローンです。全期間固定金利の特徴は以下のとおりです。

以上の特徴を踏まえ、全期間固定金利に向いているのは以下のような人です。

• 安定した収入のある会社員や公務員
• 繰り上げ返済が困難な人
• 金利変動の心配やストレスを避けたい人

上記に当てはまる場合は利用を検討してみてください。

全期間固定金利の住宅ローンから、以下の5社を紹介します。なお、返済期間は35年としています。

全期間固定金利の住宅ローンを組む際は参考にしてみてください。

ここまで3つの金利タイプの特徴などを解説してきましたが、どの金利タイプが合っているかを自分で判断するのは難しいと感じる人も多いのではないでしょうか。

適切な金利タイプで住宅ローンを組むためには専門知識が欠かせません。そのため、住宅ローンを組む前に、まずはお金の専門家であるFP（ファイナンシャルプランナー）に相談してみましょう。

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フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱う全期間固定金利型の住宅ローンです。フラット35の「35」は35年ローンであることを示しています。

多くの住宅ローンでは団信への加入が契約の際の必須条件です。しかし、フラット35は団信への加入が任意のため、持病のある人でも利用しやすい住宅ローンとなっています。

そんなフラット35の特徴は以下のとおりです。

• 返済開始から終了まで返済額が変わらない
• メニューによっては金利の引き下げが可能

本章では、上記の特徴についてそれぞれ解説します。

フラット35は全期間固定金利のため、返済額は返済開始から終了まで変わりません。

例えば、変動金利の場合は一定期間ごとに金利が変動するため、返済額が増えたり減ったりします。一般的に住宅ローンは長期的な返済プランを組む必要がありますが、返済額が一定ではないと安定した返済プランが立てられません。

その点フラット35は返済開始の時点で

• 毎月の返済額
• 総返済額

以上の2つが確定します。そのため、住宅ローンを組む時点で安定した返済プランが立てやすいです。金利上昇リスクを避けたい人や安定した返済プランを立てたい人は、利用を検討してみましょう。

ただし、市場金利が下がっている状況では、金利が固定されていることで損をする可能性もあります。利用の際は金利動向や相場を必ず確認しておきましょう。

住宅ローンの毎月の利息額の計算方法は以下のとおりです。

直前のローン残高×月利（％）

月利は年利を12ヶ月で割って算出します。ローン残高により毎月の利息額が変動するため、自力で計算すると複雑になります。各金融機関ではシミュレーションツールを提供しているため、より精度の高いシミュレーションをしたい場合は利用してみてください。

1. 変動金利
2. 選択期間型固定金利
3. 全期間固定金利

以上3パターンに分けて、計算式に当てはめて利息額の簡単なシミュレーションをします。

以下の条件で選択期間型固定金利の場合の利息を計算してみます。

• 借入額：3000万円
• 固定期間：10年
• 返済開始当初の金利：1.5％
• 10年後の金利：2%（固定）
• 期間：35年返済方式：元金均等返済方式

返済1回目の利息は以下のとおりです。

3000万円×1.5%÷12ヶ月=37,500円

続いて、返済2回目の計算を行います。今回も①と同様に1回目で支払った元金71,428円を引いた上で算出してください。

29,928,572円×1.5%÷12ヶ月=37,410円

10年固定金利の場合は11年目から金利が変動します。そのため、11年目以降は金利を変えて計算しましょう。

21,428,640円×2%÷12ヶ月=35,714円

以上のように、選択期間型固定金利の場合は、固定期間終了後の金利予想を含めて算出してください。

固定期間終了後の利息は将来の金利動向に左右されるため、専門家と相談しながらシミュレーションしてみましょう。

以下の条件で全期間固定金利の場合の利息を計算してみます。

• 借入額：3000万円
• 金利：2％
• 期間：35年
• 返済方式：元金均等返済方式

計算は他の2つと比べて最もシンプルです。まずは返済1回目の計算をしましょう。

3000万円×2%÷12ヶ月=50,000円

続いて、2回目の利息の計算を行います。①・②と同様に元金の返済額は毎月71,428円です。そのため、2回目は元金から71,428円引いた金額で算出します。

29,928,572円×2%÷12ヶ月=49,880円  

全期間固定金利では金利が変わらないため、3回目以降も同様に返済済みの元金の合計を引いて算出してください。

住宅ローンの返済方法には、主に以下の2つがあります。

元金均等返済方式の毎月の返済額の計算方法は以下のとおりです。

借入額÷借入期間(月)+金利額（月額）

• 借入額：3000万円
• 金利：2％（全期間固定）
• 期間：35年

まずは毎月返済する元金部分を計算します。

3000万円÷420ヶ月=71,428円

続いて、1回目の金利額を計算しましょう。

3000万円×2%÷12ヶ月=50,000円

以上2つの計算結果を足すと、以下のように返済額が計算できます。

71,428円＋50,000円=121,428円

2回目以降の金利額は借入額から返済済みの元金の合計を引いて、再計算を行ってください。元金が減ることで金利額も減っていくため、返済額は少しずつ減っていきます。そのため、総返済額は元利均等返済方式よりも少ないです。

元利均等返済方式の毎月の返済額の計算方法は以下のとおりです。

借入額×資本回収係数÷12

上記の計算式を使って、元金均等返済方式の場合と同じ以下のケースでシミュレーションしてみましょう。

• 借入額：3000万円
• 金利：2％（全期間固定）
• 期間：35年
  

この条件で上記の計算式に当てはめると以下のようになります。

3000万円×0.0397516÷12=99,378円

以上が毎月の返済額です。

元利均等返済方式で注意が必要なのは、返済開始から終了まで返済額が変わらない点です。例えば、上記のケースで1回目の返済の元金部分と金利額を計算すると、以下の結果になります。

3000万円×2％÷12月＝金利額50,000万円

99,378円-50,000円=49,378円

元金均等返済方式では元金部分を1回目から71,428円返済しているのに対し、元利均等返済方式は49,378円しか返済できていません。つまり、返済額に占める金利額の割合が高く、ローンを完済するまでにより多くの利息を支払うことになるのです。

返済額が一定のため返済プランは立てやすいですが、負担が大きくなる点には注意しましょう。

住宅ローンは金利だけで判断して選ぶべきではありません。金融機関・商品によって利用のしやすさや特徴は異なります。家計状況やライフプランに合った住宅ローンを組むためにも、様々な要素から総合的に検討しましょう。

住宅ローンに申し込む際のポイントは以下の4つです。

1. 複数社に申し込みを行う
2. 繰り上げ返済も検討する
3. 保証料や事務手数料も含めた実質金利を見る
4. 団信のオプションを付けることも考慮する

本章では、上記で挙げたポイントをそれぞれ解説します。

住宅ローンに申し込む際の1つ目のポイントは、複数社申し込むことです。

一般的には3〜4社に申し込むことが多いです。もちろん、新規だけでなく借り換えの場合も複数社に申し込みできます。

複数社に申し込んだ方が良い主な理由は、複数社を同時進行で比較・検討できるからです。住宅ローンの審査には事前審査と本審査があります。審査にかかる目安の期間は以下のとおりです。

• 事前審査：1日〜1週間
• 本審査：2〜3週間

長ければ事前審査・本審査合わせて1ヶ月程度かかります。この結果を待ってから次に申し込むと、大幅に時間をロスしてしまいますよね。また、審査結果には有効期限があるため、1つの審査が終わってから次に進むと有効期限が切れて、再審査が必要になるかもしれません。

複数社に申し込んでおけば同時進行で比較・検討が進められるため、手続きがスピーディかつスムーズに行えます。そのため、住宅ローンには1社ずつではなく、複数社に申し込んでおきましょう。

住宅ローンに申し込む際の2つ目のポイントは、繰り上げ返済も考慮することです。

繰り上げ返済とは、元金の一部あるいは全部を当初の予定より前倒しで返済することを指します。繰り上げ返済のタイプは大きく分けて以下の2通りです。

一般的に繰り上げ返済は、

• ボーナス
• 相続
• 子供の独立

などで余裕資金が生じた場合に行います。

繰り上げ返済を行う最大のメリットは、将来的に支払うはずだった利息を支払わずに済むことです。これにより総返済額を大幅に減らせる可能性があります。

なお、住宅ローン控除を利用している場合は注意が必要です。住宅ローン控除には「ローンの残年数が10年以上」という適用条件があります。繰上げ返済により10年を切ってしまう控除が受けられない恐れがあるため、住宅ローン控除と繰り上げ返済のどちらが得をするかを必ず確認しましょう。

住宅ローンに申し込む際の3つ目のポイントは、保証料や事務手数料も考慮することです。

住宅ローンは毎月の返済だけでなく、

• 保証料：○万円
• 事務手数料：借入金額×○%

といった形で初期費用がかかる場合があります。そのため、借入時に数十万〜数百万円の資金が必要になる点に注意しましょう。なお、フラット35の場合は保証料が不要です。

保証料や事務手数料を考慮する際は、実質金利を確認してください。実質金利とは、保証料や事務手数料も含めて計算した金利です。金融機関のホームページ等に書かれる金利は表面金利と呼び、保証料や事務手数料は含まれていません。

例えば、以下の2ケースで実質金利を比較してみます。

住宅ローンに申し込む際の4つ目のポイントは、団信（団体信用生命保険）のオプションも考慮することです。

団信とは、住宅ローンの契約者に万が一があった場合に、残債を保険金で完済してもらえる保険です。基本的に保険料は金利に上乗せされます。多くの金融機関・商品では、団信への加入が契約の前提条件です。ただし、フラット35は任意加入のため強制ではありません。

金融機関が取り扱っている団信の中には、

• 三大疾病特約
• 八大疾病特約
• ガン保障特約

などのオプションを付けられる商品があります。これらのオプションを付けることで、死亡・高度障害状態でなくても、特定の疾病になった際に残債がゼロになる可能性があります。

特にがんは日本人の2人に1人が生涯のうちにかかるとされている疾病です。病気になれば働けなくなるリスクもあるため、長期ローンを組む場合は特に団信のオプションも考慮した住宅ローン選びをしましょう。

ただし、オプションを付けるとその分の保険料が金利に上乗せされます。返済額の負担が増えるため、家計状況から冷静に判断して検討してください。

住宅ローンの金利タイプやその相場を解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。

金利相場が最も低いのは変動金利ですが、家計状況やライフプランなどによって最適な金利タイプは異なります。そのため、住宅ローンを組むときは金利だけでなく総合的な視点で考えることが大切です。

お金の専門家であるFPであれば、家計状況やライフプランに合った適切な住宅ローンの組み方のアドバイスができます。無理な住宅ローンを組んで生活が困窮することを防ぐためにも、まずは専門家に相談をしてみましょう。

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