【住宅ローン】ボーナス払いで繰り上げ返済すべき？デメリットも解説！

繰り上げ返済とは住宅ローンの元金を前倒しで返済することです。

住宅ローンの繰り上げ返済には大きく2種類の方法があります。

1. 利息を減らす「期間短縮型」
2. 毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」

繰り上げ返済の1つ目の期間短縮型とは毎月の返済額をそのままにして、返済期間を短縮する方法です。

期間短縮型はメリットとして利息削減することができますが、毎月の返済額が変わらないというデメリットがあります。

例えば総返済額2,400万円を10年で完済するローンを組んでいたとすると、年間の返済額は240万円、毎月の返済額は20万円になります。

2,400万円÷10年=240万円/年

240万円/年÷12ヶ月=20万円/月

240万円を期間短縮型で繰り上げ返済すれば、毎月の返済額が20万円のままなので返済期間が9年となり、1年間短縮することができます。

このように返済期間が短くなることから、利息も削減されます。

繰り上げ返済の2つ目の返済額軽減型とは返済期間をそのままにして、毎月の返済額を少なくする方法です。

返済額軽減型のメリットとしては毎月の返済額を少なくすることができますが、返済期間が変わらないので利息が余り削減されないというデメリットがあります。

先程と同様に総返済額2,400万円を10年で完済するローンを組んでいて、240万円を返済額軽減型で繰り上げ返済したとします。

2,400万円-240万円＝2,160万円

2,160万円÷10年=216万円/年

216万円/年÷12ヶ月=18万円/月

このように返済期間は10年のままなので、毎月の返済額を20万円から18万円に減らすことができます。

期間短縮型と返済額軽減型は結局どちらがお得なのでしょうか。

結論からお伝えすると人によって異なります。

返済期間を短くできる期間短縮型に向いている人は次の通りです。

• 生活費に余裕がある。
• 一刻も早くローンを完済したい。
• 利息を削減して、定年終わりの老後資金を蓄えたい。

住宅ローンの繰り上げ返済はボーナス払いのときに増額して返済することができます。

ボーナスとは賞与のことで毎月の給料とは別で、主に6月・12月にまとまった金額で支払われる給料のことです。

ボーナス払いで繰り上げ返済を行うメリットは次の通りです。

1. 利息を減らすことができる
2. 返済期間を短くできる
3. 返済額を抑えられる

ボーナス払いで繰り上げ返済を行うことで利息を減らすことができます。

なぜならボーナス払いで繰り上げ返済することにより、総返済額が少なくなるからです。

総返済額が少なくなることで、利息が削減されます。

例えば年利2%の利息がかかる2,000万円を20年で返済する住宅ローンを組んでいたとします。

2,000万円×年利2%=40万円/年

2,000万円だと利息が40万円かかります。

次に200万円をボーナス払いで繰り上げ返済するとします。

2,000万円-200万円=1,800万円

1,800万円×年利2%=36万円/年

このように200万円をボーナス払いで繰り上げ返済することで、利息を36万円に減らすことができます。

ボーナス払いで期間短縮型の繰り上げ返済方法を実施することで、返済期間を短くできます。

例えば3,000万円を25年で返済する住宅ローンを組んでいたとします。

※簡潔に伝えるために利息は含めません。

3,000万円÷25年=120万円/年

120万円/年÷12ヶ月=10万円/月

25年で住宅ローンを組んでいるので、毎年120万円・毎月10万円の返済が必要です。そしてボーナス払いで240万円を繰り上げ返済するとします。

240万円÷120万円/年=2年

返済額は毎月12万円と変わらないことからボーナス払いで240万円を返済することで、返済期間を2年短縮することができます。

ボーナス払いで返済額軽減型の繰り上げ返済方法を実施することで、毎月の返済額を抑えることができます。

例えば1,080万円を15年で返済する住宅ローンを組んでいたとします。

※簡潔に伝えるために利息は含めません。

1,080万円÷15年＝72万円/年

72万円/年÷12ヶ月=6万円/月

15年で住宅ローンを組んでいるので、毎年72万円・毎月6万円の返済が必要です。そしてボーナス払いで180万円を繰り上げ返済するとします。

1,080万円-180万円=900万円

900万円÷15年=60万円/年

60万円/年÷12ヶ月=5万円/月

ボーナス払いで180万円を繰り上げ返済することで、1万円返済額を減らすことができます。

住宅ローンの繰り上げ返済を行う場合は次の2点に注意しましょう。

これはボーナス払いで繰り上げ返済を行うときにも当てはまります。

1. 住宅ローン控除を受けられない可能性がある
2. 家計を圧迫する可能性がある

繰り上げ返済の1点目の注意点は住宅ローン控除を受けられない可能性があることです。

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高から1%の税金が10年間控除される制度のことです。

繰り上げ返済で住宅を購入したときに、次の条件に当てはまる場合は住宅ローン控除を受けられません。

• 年間の合計所得金額が3,000万円以上
• 住宅ローンの返済期間が10年未満
• 住宅を購入してから6ヶ月以内に住んでいない
• 専有面積が50㎡未満
• 事務所や店舗利用の場合に50%未満が居住用

住宅ローン控除は必ず受けれる制度ではないので、事前に条件を確認するようにしましょう。

繰り上げ返済の2点目の注意点は家計を圧迫する可能性があることです。

特に住宅を購入したばかりのときは資産よりも負債が上回る債務超過になりやすいです。

債務超過になった焦りから、多額の繰り上げ返済をしてしまうと家計を圧迫させてしまいます。繰り上げ返済はボーナス払いなどの臨時収入が入ったタイミングで行う人が多いです。

貯蓄や生活が苦しい場合は必ずしも繰り上げ返済をする必要はありません。住宅のローンを組むタイミングで返済期間を決めて、焦らずに計画通りに返済していくべきです。

貯蓄や生活に余裕があったときに、ボーナス払いで繰り上げ返済をすることがおすすめです。

繰り上げ返済の注意点について見てきましたが、住宅ローンについて一人で判断がするのが難しく感じる方もいらっしゃるでしょう。

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ボーナス払いで繰り上げ返済をするときは次のタイミングがおすすめです。

1. 住宅ローン控除の期間が終了する11年目以降
2. 年明けの1月

1点目は住宅ローン控除の期間が終了する11年目以降に、ボーナス払いで繰り上げ返済を行うことです。住宅ローン控除は年末の住宅ローン残高の1%の税金が控除される制度のことで、10年間適用されます。

控除期間中に繰り上げ返済を行うと住宅ローン残高を減らすことになり、税金の控除額も少なくなってしまいます。このことから控除期間中はお金を貯めておいて、11年目以降にボーナス繰り上げ返済をする方がお得です。

また住宅ローンを組んでいる場合は、早くに繰り上げ返済した方がより多くの利息を削減できます。住宅ローン控除期間が終わった後に、できるだけすぐにボーナス払いで繰り上げ返済することがおすすめです。

2点目は年明けの1月にボーナス払いで繰り上げ返済を行うことです。なぜなら住宅ローン控除は年末の住宅ローン残高の1%を税金控除するからです。

年末にはできるだけ多くの住宅ローン残高を残しておく方が、より多くの税金を控除することができます。このことから年内に繰り上げ返済してしまうと、住宅ローン残高を減らしてしまうことになります。

会社のボーナス支給月は6月と12月に多いです。年内の繰り上げ返済は我慢して、6月と12月に支給されたボーナスは年明けの1月にまとめて繰り上げ返済を行うようにしましょう。

住宅ローン控除が終了する11年目以降の年明け1月にボーナス払いで繰り上げ返済をすることがおすすめです。

住宅ローンの繰り上げ返済は急ぎすぎる必要はありません。もちろん、早くに繰り上げ返済することで返済期間や利息を減らすことができるメリットがあります。

しかしそれは貯蓄や生活に余裕のある人に限ります。生活に余裕のない人が早期に繰り上げ返済を行うと、家計が圧迫されてしまうことになりかねません。

また日本はマイナス金利政策をとっているので、そもそも利息が他の国と比較して抑えられています。マイナス金利の恩恵を受けているので、数年単位で見るとそれほどの金額差はありません。

繰り上げ返済は無理に行う必要はなく、余裕ができたタイミングで行うようにしましょう。

どのようなやり方でどのぐらいの金額をボーナス払いで繰り上げ返済するのがいいのでしょうか。

ボーナス払いで繰り上げ返済するときは期間短縮型か返済額軽減型の二つの返済方法があります。

結論から言うと返済期間を短縮する期間短縮型の方がお得です。なぜならば返済期間を短くすることで、より多くの利息を削減することができるからです。ローンは借金なので返済期間が長くなる程、利息もかかってきます。

また金額についてはボーナスの全額を繰り上げ返済に充てるべきです。期間短縮型の繰り上げ返済は金額が多い程、返済期間が短くなり利息削減に繋がります。

ただし生活に余裕のない方は無理のない範囲で繰り上げ返済を行うべきです。無理をして繰り上げ返済をしてしまうと、日々の生活に苦しむことになってしまいます。

生活に余裕のある方はボーナスの全額を期間短縮型で繰り上げ返済することがお得です。

以上、ここまでボーナス払いの繰り上げ返済方法、メリットやデメリットを解説してきました。ボーナス払いで繰り上げ返済することで、返済期間を短くしたり、毎月の返済額を抑えたりすることができます。

住宅購入を検討されている方は一度住宅ローンシミュレーションを利用してみましょう。

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