住み替え住宅ローンをダブルローンで組むメリットとデメリットとは？

時にはライフスタイルの変化などもあり、今住んでいるマイホームではない所に住み替えていきたい人もいるようです。

今のマイホームではない、別の所にマイホームを新たに構えようとなると、住み替えが必要になります。

今住んでいるマイホームを購入する時に組んだ住宅ローンを返済しながら、住み替えの住宅ローンを新たに組むことになります。

しかしそうなると、住み替えによるダブルローンで不安に思う人もいるはずです。

• メリット①：売買のタイミングを合わせる必要がない
  
• メリット②：仮住まいがいらない
  
• メリット③：内覧を空き家状態でできる 
  

マイホームの売買の際に、どうしても頭を悩ませることの1つにタイミングがあります。

新しい住処は確かに欲しい、けれども今の家をどうしようかという問題になると、二の足を踏んでしまいますよね。

また、新しいマイホームで手に入れたいと思えるような理想のものが見つかったとしても、今住んでいる家の譲り先が見つからずに困ることもあります。

住み替えを前提とした住宅ローンのダブルローンとして契約を組む形を取ることで、家を売却するタイミングを気にすることなく、理想の新しい家を手に入れることができます。

家を手放して譲り先を探すことと、新しい家を手に入れること、この2つのタイミングを調整せずにそれぞれで分けて考え、進めていくことができます。

そのため、手続きやスケジューリングも立てやすくなるはずです。

家の引っ越しでつきものといえば、仮住まいですよね。

今住んでいる家の退去と、新しい家への入居のタイミングが合わないことで、数日間ないし数ヶ月の間家なしになる場合もあります。

この日にちまでとわかっていたとしても、日々の生活や荷物のこともあるので、家なしというわけにはいかず、仮住まいをする必要が出てきます。

今住んでいる家の買い手が見つかったことについては、売り手としてもありがたい話ではあります。

一方、新しい買い手としては引き渡しの期限までに引っ越して、新居に早く住みたいと考えているものです。

そうなると、自分たちは自分たちにとっての新居に移り住むまで、仮住まいする必要が出てきます。

今いる家から新しい新居に移るまでの、ほんのちょっとの間ではあります。

しかし、そのちょっとのために家具などのもろもろの大荷物を動かし、それなりに住処を整えるのは想像以上の重労働となってしまいます。

仮住まいの家賃はもちろん、今住んでいる場所から仮住まい、仮住まいから新居と2段階の移動が伴うため、費用も2倍かかってしまいます。

ダブルローンでは先に新居が決まった上で話が進んでいるので、新居が決まり次第引っ越すことができるのです。

仮住まいに関する引越し費用は不要となるところが嬉しいポイントです。

家を買う時には、どのような家か、住んだ時のイメージをふくらませることもあり、内覧をすることが一般的です。

新しいマイホームを購入するにあたっては、家具の配置や収納など、何かと気になるものです。

実際に実物を見て決めていきたいと考えている人が内覧をする以上、隅々まで細かくチェックしたいと望みます。

しかし、それを受け入れる側の方としては、正直大変なものがあります。

内覧を受け入れるといっても、何もせずに生活空間をオープンにさらけ出すことはしません。

なにかとやるべきことがあるため、想像以上に重労働となってしまいます。

• 内覧の日程調整
• 内覧に向けての部屋掃除
• 収納庫や寝室などの整理

ここまではダブルローンのメリットとなる部分を紹介してきましたが、住み替えによるダブルローンは二重の借金です。

つまり、二重で資金を借り入れることとなると、何かと問題が発生してきます。

• デメリット①：通常の住宅ローンより審査が厳しい
  
• デメリット②：住宅ローンの支払いが増える
  
• デメリット③：前の家を賃貸に出すのは困難
  

ダブルローンは、いわば二重の借金にほかなりません。

数千万円単位の何十年もかけて返済していく1つの借金でも大変ですので、さらにそれがもう1つとなると話は別です。

1つの借金もきちんと返済できるかどうか、貸し手の金融機関側は収支計画など厳しいジャッジをもって決めているのです。

もう1つ住宅ローンを借り入れるとなると、審査の目が厳しくなることは避けられません。

さらに2回目の購入の際、1回目の住宅ローン契約時よりも年齢は上がり、返済期間は短くなっているはずです。

返済期間は短くなり、返済額は大きくなる、それを期限までの限られた年齢までに完済できるか、やはり見る目が厳しくなるものです。

1回目は問題なく審査を通過した人も、2回目はなかなか通らないことは覚悟しておく必要があります。

ダブルローンの場合は、単純に住宅ローンの支払いが2つに増えてしまうこともデメリットとなります。

返済金額が倍増、それに伴って日々の生活の重荷になってしまいます。

古い方の家に買い手がつかない限り、2つの住宅ローンを支払い続けることになってしまいます。

古い方の家が売れない間は、住宅ローンの返済が増え続けてしまうため、返済額が家計を圧迫することになりかねません。

これまで住んでいた古い方の家に、問題なくトントン拍子で買い手が見つかれば何も問題はありません。

しかし、いつ、どのタイミングで買い手が付くかは神のみぞ知るです。

また、希望する買い手が見つかるかどうか、そして希望の額で買い取ってもらうことができるかどうかも懸念材料です。

買い手としてはできる限り安く手に入れたいと思うものですので、希望の額で買い取ってもらうことができるとは限らないのです。

短期間であれば、買い手が見つかるまで古い家の住宅ローンと新しい家の住宅ローンを支払うことはできるものですが、長期化してしまう可能性も無きにしもあらずです。

条件によってはなかなか売却できずに先の見えない二重支払いを続けることになってしまいます。

先の見えない二重の住宅ローン支払いとなると、金銭的にも精神的にもかなり苦しいものがあります。

いつまで二重で返済を続けていけばいいのか、終わりの見えないトンネルのように感じてしまうこともあるでしょう。

そのため前の家に買い手を探している場合、早く新しい買い手がついて欲しいと焦ってしまうものです。

そこで、空き家の有効活用で賃貸を考える人もいます。

賃貸として、購入ではなく一時的に貸す形で、前の家を賃貸に出せばいいと考えている人も多いようです。

しかし、住宅ローンで手に入れたマイホームは、本来持ち主が生活のために住むことを前提に金融機関が融資し、その融資された資金で建てた家なのです。

本来の目的と異なる形で活用しようとしていること、それを自分が住むことなく賃貸として他の人を住まわせると、契約違反になる恐れがあります。

やむを得ない事情、例えば突然の転勤命令や介護などで賃貸にしたい場合は、金融機関の相談の上、許可がおりることもあります。

ただし、ただ単に売れないからといった理由のみで賃貸となると、契約違反で最悪の場合、一括返済を求められることになりかねません。

ダブルローンは、やはり二重で借金することと同じ意味のため、本当に契約していいのか迷っている人も多いものです。

しかし、ダブルローンはメリットとデメリットを併せ持っていることもあるので、ここぞという場面で使うことがポイントです。

おすすめのダブルローンの利用シーンを紹介します。

• ダブルローンの利用場面①：買い先行の住み替え
• ダブルローンの利用場面②：セカンドハウスの購入
   
  

買い先行で住み替えをしたいと考えている人こそ、ダブルローンで納得のできる住まい探しをするべきです。

• 本当に気に入った家を、時間をかけてじっくり探していきたい
• 1日も早く新しい家に引っ越したい

マイホームは何千万円もする高額なものであることに加え、何十年と使い続けるものだからこそ、本当に気に入ったものを選びたいものです。

住み替えローンもありますが、住み替えローンの場合は前の家の売却と新しい家の購入を同時進行で進めていく必要があります。

かなりのハードスケジュールになってしまいますよね。

スケジュールもタイトであるため、限られた期間に本当に気に入った家に出会うことができないこともあります。

妥協や時間的制約の焦りで、何十年も住み続ける家を選びたくはないものですよね。

買い先行で納得できるこだわりの家を手に入れたい人は、売却を後にするダブルローンがおすすめです。

セカンドハウスを購入する場合も、必然的にダブルローンの契約となります。

セカンドハウスと別荘の違いについては、このようになっています。

• セカンドハウス：
  生活の拠点となる家で2つ目の家のこと。
  別荘ではなく、セカンドハウスと認められるためには条件がある
• 別荘：
  保養や休養のために保有する建物

ダブルローンはやはり二重で借金を組み、さらに返済していく必要があるため、返済までの道のりや重圧は2倍となります。

そもそも住宅ローンは、原則1人1つの物件でしか使えないものです。

返済の難しさも相まって金融機関側としても厳しくジャッジすることになります。

ダブルローンを組みたい場合、同じ銀行で2つのローンを組む場合と、別々の銀行で1つずつ住宅ローンを組む場合があります。

1. 同じ銀行で借りる場合
   
2. 別の銀行で借りる場合
   

住宅ローンは原則1人1契約です。

金融機関は数あれど、ダブルローンとして1人で2つの契約を認めている所は限られてきます。

ダブルローンができる金融機関であれば、誰でもダブルローンを契約できるのかというとそうではありません。

当然返済ができるかどうか見るためにも、条件をクリアする必要があります。

同じ銀行の中でダブルローンとして借りることができるケースは以下の通りです。

• 現時点で借り入れている住宅ローンの借入残高=物件担保評価50〜70%以内
• 金融機関指定の条件を記載した念書にサインできる
  （現在の物件を一定期間内に売却する、もし売却できない場合はフリーローンに変更など）

審査基準を満たすことで、別銀行での借り入れは可能です。

その場合、住宅ローンの借り入れ合計額が年収に対し、どのくらいの割合かを示す返済負担率がカギとなります。

この数字で30%前後を目安にしている所が多いです。

しかし、ダブルローンを組むことでどうしても30%を上回ってしまうため、前の家の売却の予定があるかどうかで対応策を変えています。

• 売却先がすでに決まっている：
  売却五に返済負担率は30%くらいで収まるのであれば、ダブルローン期間中の返済が可能であることを示して承認を得ることができる
• 売却先がまだ決まっていない：
  今の家の住宅ローン借入残高が担保評価の50〜70%以内であれば念書の提出で承認を得る

ダブルローンは返済計画などをきちんと立て売却、住み替え、購入すれば大きな問題もなく通常の住宅ローンと同じように返済していけばいいいものです。

しかし、中には危険な借り入れ方をしようとしいている人もいます。

• 危険な借り方①：今の家がいくらで売れるか不明な状態で借りる
• 危険な借り方②：収入増が見込めない状態で借りる 
• 危険な借り方③：ローンを隠して借りる 
  

ダブルローンで住み替える場合、今住んでいる家を手放す前に、新しい家を求めて行動することができます。

そのため、今住んでいるマイホームの価値、いくらで売却できるか分からずに新しい家のためにローンを組むことになります。

今の家の本当の価値を分からないまま話を進めるのは危険です。

今住んでいる家が思った以上に価値がない、安い場合は前の家を購入する時に組んだローンを完済することができずに、これから先の生活で苦しむことが目に見えています。

また、反対に価値が高い場合も要注意です。

もしも自分自身で家の価値を把握せずに売ろうとした場合、買い叩かれてしまう可能性もなきにしもあらずです。

所有者として、自分自身が手にしている家の価値はきちんと把握した状態で話を進めていくことがカギとなります。

住宅ローンは借金ですので、日々の生活を送りながら借り入れた資金を返済していくことが必要となります。

これから先仕事で出世する、副業で収入が増える予定というのであれば大丈夫です。

しかし、今後収入が上がる見込みがない状態で契約するとなると非常に危険です。

ダブルローンのために生活がままならない、生活費をカードローンでしのぐことを考える人も出てきます。

一時的な解決法に見えますが、根本となる借金も収入も変わらないため、一時しのぎでしかありません。

返済が膨れ上がり、家計を圧迫することになります。

新しい家を手に入れるにあたって、もしもの時のために古い家も手元に残しておきたいからダブルローンと考えている人もいます。

その場合は、本当にダブルローンで契約すべきか、住み替えローンではいけない理由など総合的に考え直すことも1つの手です。

この人に貸したとして、きちんと返済することができるかどうかを見極めるための審査です。

すでにローンを契約していることを隠した場合、非常に心象は悪くなります。

金融機関側でその人の保有資産や契約などを確認するため、隠し通せることはほぼありません。

もしも他のローンがあることを伏せて、ダブルローンを契約しようとすると非常に危険です。

心象が悪くなることに加え、後々ダブルローンが発覚した場合は信用問題に関わり、一括での返済を求められることも無きにしもあらずです。

すでに住宅ローンを契約していることはやましいことではないので、隠して借りるということは考えずに、きちんと正直に話すようにしましょう。

ダブルローンの使うべきポイントや、使っては危険とも考えられるシチュエーションを紹介してきました。

ダブルローンを安全に契約し、日々の生活の中で返済に苦しまないようにするために押さえておくべき4つのポイントについて紹介します。

• 安全に使うポイント①：返済額を返せる範囲に抑える
  
• 安全に使うポイント②：売買契約にローン特約をつける
  
• 安全に使うポイント③：売却と同時進行で行うことも検討する
• 安全に使うポイント④：プロに相談してから決める 
  

当たり前ですが、お金を借りる時は後々の返済のことを考え、返済できる金額で借り入れすることは基本中の基本です。

ダブルローンの場合は、返済能力いっぱいで見積もり融資をすることが一般的ですが、返済能力内であるから返済できるとは限りません。

日々の生活費もありますので、返済できる額、もしもの時の予備費も出せる位にとどめておくことが必要です。

いくらであれば返済できるか、見誤らないことが肝心です。

買い先行のダブルローンの場合、前の家の売却が決まらないままでローンが続くため苦しくなり、不本意な結果となることもあります。

しっかりとした根拠や裏付けに基づいて今後の予測を建てた上で、売却時期や額も含めた返済計画を練っていくことが必要です。

どのような時も、冷静に返済のシナリオを組み立てることがカギとなります。

ダブルローンの場合、返済すべき金額も倍増してしまいます。

そのため、単独での住宅ローンの審査と比べると、審査基準は厳しくなってしまします。

あらかじめ審査で落ちてしまうことも考えて、特約をつけるなど準備しておくことがカギとなります。

マイホームの購入申込や売買契約書にいローン特約を付けておくことによって、もしもローンの審査が通過しなかった場合でも手付金が戻ってくるのです。

この特約を付けていない場合、ローン審査に通らず手付金も戻らずという悲しい思いをすることになります。

たかが手付金と侮ることなく、もしも落ちてしまったことを考え先手を売っておくことが大切です。

新しいマイホームは納得したものを選びたいという思いから、じっくり時間をかけて選ぶべく買い先行でと考えている人も多いものです。

しかし買い先行の場合は、もしも今持っている家が売れなかった時などの懸念材料が生まれてしまうため、デメリットもあります。

場合によっては、いつ売れるのか分からず不安に押しつぶされ、買い叩きに応じてしまうことも無きにしもあらずです。

新しい家の購入と、今持っている家の売却を同時進行で行うことも検討するのも1つの方法です。

売却と同時進行で進めていくことで、スケジュールとしてもタイトなものになり、タスクも多くなってしまうことは避けられませんが、同時進行によって不安は軽減されるものです。

住宅ローンの借り入れや、ダブルローンで不安なことがあるのは誰でも同じです。

これからの返済の不安、新しい家と今持っている家の所有や譲渡について不安がありますよね。

やはり数千万円にもわたるローンを二重で契約することも考えると、これからのことで不安になるものです。

そのため、プロの視点の意見を聞くといい方法が見つかるかもしれません。

ファイナンシャルプランナーは住宅ローンの借り入れや人生における必要な費用などに十分な知識を持った国家資格所有者のため、安心して相談することができます。

しかしファイナンシャルプランナーであれば誰でも同じというものではありません。

大切なお金のことだからこそ、本当に信頼できる人に相談したいものです。

おすすめはマネーキャリアのファイナンシャルプランナーです。

マネーキャリアのファイナンシャルプランナーの場合は、相談経験数も豊富であり、これまでの顧客満足度も93%と高い数字をキープしています。

多くの人びとに支持を受けているマネーキャリアのファイナンシャルプランナーに、一度ダブルローンについて相談してみてはいかがでしょうか？