住宅ローンのフルローンとは？中古の家やフラット35には利用できない？

住宅の購入を考えているけど、貯金もあまり無いからできればフルローンで購入したいと考えている方もいるかと思います。

住宅の購入は一生に一度あるかないかの非常に大きな買い物です。購入の仕方を間違えると取り返しのつかないことになってしまう可能性もあります。

事前にしっかりと調べ、後から後悔する事がないよう注意していただきたいです。

その中でも今回の記事では、フルローンを用いるメリットやフルローンを使う際の注意点など詳しく解説していきます。

最後まで読んでいただければ、自分がフルローンを組むべきなのかどうかについて理解が深まるかと思いますので、ぜひご覧ください。

まず初めに、そもそもフルローンとはどのようなものなのかについて説明していきます。

1. 頭金なしで住宅ローンを組むこと
   
2. 住宅ローンの審査が厳しくなりやすい
   

フルローンとは、頭金なしで住宅ローンを組むことを意味しています。

住宅を購入する際、一般的に住宅ローンを組むという人は多いかと思います。フルローンは住宅ローンの中で、頭金なしで全て借入れで住宅を購入することを言います。

家を買うときの費用は、住宅購入費だけではありません。その他にも仲介手数料や印紙代、登記費用など様々な諸費用がかかってきます。

住宅ローンとして組み込める費用と組み込めない費用が金融機関によって異なる場合があります。

実際には、フルローンを組んだとしても初期費用が全くかからないということは無いのでその点には注意が必要です。

例えば、手付金に関しては住宅ローンに組み込む事ができない場合が大半です。手付金とは、「物件価格の一定割合を先に支払うもので、最終的には物件価格から差し引かれるもの」です。

手付金を払う理由としては、「物件の購入をする意思表示」を表すものとなっています。

買主はこの手付金を放棄すれば売買契約を解除することができます。逆に、売主は手付金の2倍の額を支払うことによって契約を解除することができるという特徴もあります。

一般的にこの手付金は物件価格の5％から10％程度と言われており、値段にすると100万円程度のことが多いです。

少なくともこの金額は頭金とは別として用意しておかなければならない金額になります。

逆に言うと、この金額を支払った上で頭金を支払わなければならないため、住宅購入には初期費用が非常にかかることが想定されます。

フルローンで契約する場合、頭金なしで住宅を購入する場合よりも住宅ローンの審査が厳しくなりやすいという傾向があります。

金融機関は誰にでも簡単にお金を貸すというわけではありません。しっかりと返済能力があるのかを確認した上で融資を行なっています。

金融機関が一番恐れていることは、貸したお金が返ってこないということです。そのため、「この人であれば滞りなく返済してくれるだろう」と思ってくれなければお金を貸してもらうことができない場合があります。

フルローンにする事によって、月々の返済金額も高くなる上に返済期間も長くなってしまうため、それだけ返済能力の審査が厳しくなってしまう可能性が考えられます。

審査の基準などは金融機関によっても異なるため、複数の金融機関に頼む必要が出てくるかも知れません。

フルローンを用いる場合でも、ある程度の預金額などがなければそもそも金融機関から信用される事がなく、住宅を購入する事が難しくなってしまう可能性もあるため、最低限の預金額を用意した上で住宅の購入を検討した方が良いのかもしれません。

では、実際に頭金なしで住宅ローンを組むことは可能なのでしょうか。

一般的に頭金なしで家を購入する人は少なく、金額の大小はありつつも頭金を入れての購入が大半です。住宅購入費用の1〜2割程度の頭金を入れた上で住宅を購入するのが平均的だと言われています。

頭金なしでフルローンを組む場合の実態がどのような感じなのかについてご説明してきます。

• 結論：可能だが審査が厳しい
  
• 理由：返済能力が把握できないから
  
• 参考：住宅ローンを契約する際の頭金の平均は物価価格の2~4割分
  

まず、結論からいうと、頭金なしでフルローンでの住宅購入は可能ではあるが審査が厳しいです。

審査の厳しさは金融機関によって変わってはくるものの、どこの金融機関でもフルローンの場合は審査が厳しくなってきます。

また、どのくらい借入れるかによっても審査の厳しさは変わってくる傾向にあります。金額が高ければ高いほど審査は厳しくなり、低ければ低いほど審査は比較的緩やかになっていきます。

審査項目なども金融機関によって多少は異なるものの、やはり安定的な収入が見込める人はフルローンを組む事ができる場合が多いようです。

では、なぜ頭金なしのフルローンは審査が厳しくなってしまうのでしょうか。

先ほど説明したように、金融機関は誰にでもお金を貸すという訳ではありません。金融機関はお金を貸した際、それを期日までにしっかりと返済してもらわなければなりません。

だからこそ、返済能力があると判断できなければ審査を通すわけにはいかないのです。

頭金を入れて借入金額が少なくなれば、返済金額・返済期間ともに軽減されるため、返済能力の判断が付きやすいです。

しかし、フルローンで住宅ローンを組む場合、返済金額も大きくなり、返済期間も伸びてしまうため、金融機関も返済能力についての判断が難しくなってしまうのです。

その結果として、フルローンの審査自体が厳しくなってしまう傾向が見られます。

一般的にどのくらいの頭金を入れている場合が多いのでしょうか。

令和元年度の国土交通省の「住宅市場動向調査報告書」によると、頭金の平均金額は1,000万から1,800万円程度だということが分かっています。これは物件価格の割合の20％から40％程度になっています。

この数字自体は全国での統計調査ですので、地域差はあるのものの頭金をある程度入れた上で住宅を購入している人が多いという事は言えるかと思います。

上記サイトには、地域別の平均金額や内訳なども掲載されているため、ご自身の住んでいる地域ではどのような感じなのか、参考にしてみてください。

少し話はずれますが、以前は頭金なしでのフルローンを組む事ができる金融機関はほとんど無かったため、頭金を入れる事は必須条件のような形でした。

しかし、現在フルローンを組める金融機関が出てきた上でもこのような結果になっているため、頭金を入れて住宅を購入するというのがまだまだ一般的であることに変わりはないようです。

1. 即座に住宅を購入できる
2. 資金を手元に置いておける
   
3. ローンの返済を早い時期から開始できる
   

まず、1つ目のメリットは、即座に住宅を購入できるという点です。

言うまでもなく、同じ家は2つとありません。例え、同じ外観・内観の家があったとしても、その場所にある家は1つしかありません。

そのため、理想の家が見つかったとしても、「お金が貯まってから買おう」と思っているとタイミングを逃す可能性も十分に考えられます。良い家ほど買い手が見つかるのが早く、場所によっては争奪戦になることも想定されます。

自分にとって「ここしかない」と思える家が他の人の手に渡るのは想像したくはありませんよね。

フルローンを組む事によって、頭金が貯まるまで待つ事なく即座に住宅を購入する事ができる点は大きなメリットだと言えます。

本当にここしかない、というように思った物件があるのだとしたらフルローンを活用することも選択肢の1つなのかもしれません。

2つ目のメリットは、資金を手元に置いておけるという点です。

頭金を入れれば入れるほど、今ある資金は減ってしまいます。資金はある程度あるものの、頭金を入れないという方も一定数いらっしゃいます。

その理由としては手元に資金がない場合、急な出費などに対応しにくくなってしまう可能性が考えられるためです。

現在、お子さんがいる方などは子どもの教育費やその他の読めない出費も多いかと思います。その中でフルローンを活用する事によって家計のやりくりを柔軟に行なっていく事ができるのではないでしょうか。

住宅ローンを払いすぎて日々の生活費や教育費が足りなくなり、他でお金を借りなければならないという状況になっては元も子もないです。

生活が厳しくなりそうな人は無理に頭金を入れるのではなく、フルローンも選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。

3つ目のメリットは、ローンの返済を早い時期から開始できるという点です。

例えば現在賃貸に住んでいる場合、毎月家賃を支払っているかと思います。結局そのうち住宅を購入する予定があるのであれば、早く買えばそれだけ今払っている家賃分を住宅ローンに充てる事ができます。

家賃は払い続けていても何も残るものはありません。どのみち家を買うという選択をするのであれば、早いうちに買うことの方がメリットは大きいです。

また、ローンの支払い完了時期を退職時などに定めたいと思っているのであれば、住宅を早く買えば買うほどローンの支払い期間は伸び、毎月の返済額が少なくなるというメリットもあります。

頭金を貯めた後に家を買うべきなのか、それとも今払っている家賃分を早めに住宅購入費用に充てるために即座に家を購入すべきなのか、分からない方もいらっしゃるかと思います。

住宅ローンの事についてお悩みの方は、マネーキャリアを活用ください。お金のプロであるFP（ファイナンシャルプランナー）が実際にどのように購入していくのがベストなのか、無料で教えてくれます。

時間が無くて忙しい、という方にとっても利用しやすいオンライン面談も行う事ができます。隙間時間で住宅ローンについての悩みを解決する事ができるかと思います。

下記のボタンを押して詳細をチェックしてみてください。

ここまで、住宅ローンをフルローンで契約するメリットについてご説明してきました。

しかし、実際にフルローンで契約する際の注意点なども多く存在しているため、ここではそこに焦点を当ててご説明してきます。

注意点として下記の5つが挙げられます。

1. 借入金利が高くなる可能性がある
   
2. 返済できなくなる可能性がある
   
3. 残債割れの可能性が高くなる
   
4. そもそも住宅ローンの審査に通りづらい
   
5. 借入を行える金融機関が少なくなる
   

まず1つ目の注意点は、借入金利が高くなる可能性があるという点です。

住宅ローンによっては頭金によって金利が変動するものが存在しています。その代表例として、フラット35が挙げられます。

フラット35はずっと同じ金利が採用される固定金利のローンとなっています。変動金利と異なり金利が一定であるため、家計の計算がしやすいという特徴があります。

住宅金融支援機構によると、頭金を1割以上入れ場合の金利が1.48%に対して、頭金を入れない場合の金利は1.74%が平均的となっています。

では実際に総返済額はどのくらい変わってくるのかシュミレーションしてみます。

（住宅金融支援機構のローンシュミレーションを参考にほけんROOMが作成）

頭金1割を入れた場合と入れない場合では、実際に約300万ほど総返済額が変わってくることが分かるかと思います。

金利差が0.3%と、それだけ見ると大した差はないかのように感じてしまいそうですが、長期的に見ると大きな差になってしまうのです。

実際に住宅ローンを組む際は金利に敏感になりすぎても困らないくらい金利は重要視する点です。実際に自分でもシュミレーションを何度も行うことを推奨します。

また、今回住宅費用を3,000万円として計算しましたが、購入金額が高くなればなるほど総返済額の差異は大きくなっていくことを注意してください。

2つ目の注意点は、返済できなくなる可能性があるという点です。

フルローンにする事によって毎月の返済額が大きくなってしまいます。そのため、家計の収支が圧迫され、急な出費によって返済ができなくなってしまう可能性が考えられます。

また、ボーナス払いなどで住宅ローンを組んでいた場合、急なボーナスカットなどによっては返済するのが難しくなってしまう可能性も考えられるかと思います。

その他にも退職金制度の変更やリフォームの必要が出てきた場合など、想定外のケースは多数考えられます。

毎月の返済額が抑える事ができればその分貯蓄などを行い、緊急時に対応する資金を貯める事ができます。

しかし、毎月の返済額が高騰してしまってはそのように資金を確保するのが難しくなってしまう場合もあるかと思いますので、その点に注意が必要です。

3つ目の注意点は、残債割れの可能性が高くなるという点です。

フルローンで購入した場合、新たに次の家に引っ越したいと思った際に問題が生じてくる場合があります。

フルローンにした場合、返済期間を長く設定される方が多いです。フラット35などについては35年ローンを組む人が一般的です。

また、家は時間が経てば経つほど住宅価格が下がってきてしまいます。築年数が古いほど家が安くなっているのはイメージがつきやすいですよね。

どのくらい住宅価格が下がってしまうのかについては住宅自体の内容や場所などによって大きく異なるものの、都心の市街地などを除けば一般的に下落していくことが想定されます。

もし、ローンの完済前に引っ越しをしたいとなった場合、ローンの残債と現在の住宅価格を比較して、ローンの残債の方が高くなってしまう残債割れ（オーバーローン）になる可能性もゼロではありません。

そうなった場合、家を売り払って足りない分を追加で支払わなければならないのです。家を失う上に追加で資金を支払わなければならない、という状況は考えたくはありませんよね。

加えて、新しい家に住もうと思ったとしたらそちらの資金も必要になってくるため、多くの資金が必要となってきてしまいます。

フルローンを組む際の注意点について解説してきましたが、実際にフルローンはどのような人に向いているのでしょうか。

フルローンにはデメリットも多々ありますので、自分にフルローンが合っているのかをしっかりと把握した上で検討する方がいいかと思います。是非参考にしてみてください。

フルローンがおすすめな人は下記の2パターンです。それぞれのケースについて具体的に説明していきます。

1. すぐにでもほしい中古の家がある人
2. 十分な収入がある人

まず、フルローンがおすすめな人の特徴1つ目は、すぐにでもほしい中古の家がある人です。

中古住宅の場合、新築に比べて住宅価格が抑える事ができます。住宅価格が低いということはそれだけフルローンの審査が緩くなる傾向にあります。

また、住宅価格が低いため、その分フルローンにして金利が上がったとしても、新築物件よりも総支払額の上昇を抑える事が可能です。

加えて、リフォームありきで中古物件を購入した場合、追加費用が発生してくる事が予想されます。金融機関によっては、この追加でかかるリフォーム費用も含めて住宅ローンを組んでくれる場合もあるため、手元に資金がなくても購入と同時にリフォームをする事が可能です。

リフォームをする予定がある方は、あらかじめ借入れを行う予定の金融機関でリフォーム費用まで含めて住宅ローンを組む事ができるのかどうか確認しておくことをおすすめします。

フルローンがおすすめな人の特徴2つ目は、十分に収入がある人です。

先ほどから何度も申し上げているように、フルローンは誰でも組めるわけではありません。金融機関がローンの返済能力があるのかどうかについて慎重に判断した上で、融資を行うかどうか決めています。

十分に収入がある場合、選択肢としてフルローンを組む事が可能となっています。人によっては手元に資金を残しておきたいと考える方もいらっしゃるかと思います。

資金を無理やり崩して頭金を入れたのちに、生活が圧迫されてしまう可能性がある場合は、無理に頭金を入れるのが得策ではないのかも知れません。

十分な収入がある方は、どちらも選ぶ事ができる選択肢がありますので、自分の性格やライフスタイルに合わせてフルローンにするのか、頭金を入れるのかについて考えてみてください。

ここまで、フルローンについてのメリット/デメリットや、フルローンについての注意点など説明していきました。

ここではフルローンについてよく頂く質問について答えていこうと思います。質問は下記の2つになります。

1. フラット35はフルローンで契約できる？
   
2. 頭金を用意できるならフルローンではない方がいい？
   

まず、1つ目の質問が「フラット35はフルローンで契約できる？」です。

最初にフラット35の特徴について下記にまとめます。

• 勤務形態や職業などの制限が一般的なローンよりも少なく、多くの人が利用できる住宅ローンの事
• 返済期間は最長35年で、35年間同一金利の固定金利が採用されている
• 新築・中古どちらでも利用可能で、融資限度額は8000万円まで利用できる
  
• 一般的な住宅ローンでは連帯保証人が必要な場合が多いが、フラット35の場合、連帯保証人無しで契約を行う事ができる

結論、フルローンでもフラット35は利用する事ができます。

フラット35は融資率が90％以下が主流となってはいるものの、フルローンを組むことも可能です。

しかし、注意点として、融資率90％以下と比べて審査が厳しくなる点と、金利が高くなってしまうことが挙げられます。

先ほどのも紹介した通り、金利は少しの差でも長期的に見ると大きな差になっていきます。しっかりと返済シュミレーションを行い、実際にローンを契約してから後悔しないように注意してください。

2つ目の質問が「頭金を用意できるならフルローンではない方が良い？」です。

これに関しては、一概にどちらが良いと判断するのは難しいです。実際、先ほど紹介したように、頭金なしでフルローンで組んだ際、金利が高くなってしまう可能性が考えられます。

単年で見ると大した事がない差のように感じられますが、35年などの長期で見るとほんの少しの金利の差が大きな違いをもたらしてしまいます。

そういう面では頭金を入れて少しでも金利を下げた方が良いかとは思います。

しかし、今現在賃貸に住んでいる方などに関しては、頭金が揃うまでと考えて無理に賃貸に住むよりかは今家賃として払っている分を早く住宅購入費に充てるというのも選択肢のように感じます。

また、頭金は安くても百万円単位でかかってきます。今の貯蓄からその金額を差し引いた場合、手元にほとんどお金が残らないという方もいらっしゃるかと思います。

これから子供の教育費などどのくらいかかるか未知数という方にとって手元に資金がない状態は不安も大きいかと思います。そういう方にとってはフルローンにして手元に資金を残しつつローンを支払っていくことも選択肢の1つだと思います。

逆に、頭金を払った上でも資金に余裕があって安定的な収入も見込めるという方は、迷わず頭金を入れて住宅ローンの金利を下げる方向にしたほうが良いかと思います。

いかがでしたでしょうか。今回は住宅ローンの中でも、フルローンについて様々な側面から用いるべきなのか、そうではないのかについてご説明していきました。

フルローンについては組むデメリットも大きいものの、家は買うなら早めに買う方が良いという考えもあります。

結局、フルローンを組む方が良いのか頭金が貯まるまで待った方が良いのかを判断するのは容易ではありません。

自分はどちらの方が良いのだろう、とお困りの方も多いのではないでしょうか。そんな方に利用していただきたいのがマネーキャリアです。

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