住宅ローンのプロパーローンとは？審査の通りやすさ・金利の高さも解説

みなさんはプロパーローンという言葉を聞いたことがありますか？

ここではプロパーローンの概要として以下の２つを説明していきます。

1. 保証会社を利用せずに直接銀行と契約するローン
2. 銀行にとって非常にリスクが高いローン

プロパーローンの代表的な特徴は、保証会社を介さずに金融機関と直接のローン契約を結ぶことです。

保証会社を介さないことから、ローン契約の内容はあらかじめ定められていないことが多く、金融機関と相談及び交渉をして一から独自のローン契約形態を作っていきます。

一方で、不動産投資をする上でプローパーローンとよく比較される住宅ローンの代表的なものとしてアパートローンがあります。アパートローンとはプローパーローンとは逆で、保証会社を介して組む住宅ローンであり、ローン契約の内容もある程度はあらかじめに決められています。

まとめると、以下のようになります。

審査に通れば、アパートローンよりもプロパーローンの方が自由度の高い独自のローンを組める場合が多く、不動産投資に対する収益性が高いと認められれば金利も安くなる場合もあります。

次にプロパーローンとは銀行にとってリスクがなぜ高いのかをアパートローンと比較して説明します。

プロパーローンが金融機関にとってリスクが高い理由が以下の２点です。

• 利用者の返済不能により回収ができなくなるリスクがあるため
• 回収ができなくなった際の保障会社がないため

そもそも、一般的に金融機関と住宅ローンを組むにはアパートローンのように保証会社を介して契約します。

金融機関はお金を貸すリスクをなくすため、利用者が返済不能になって回収不能になっても保障がされるようにローン契約をする際は保証会社を通じて行います。

このように、プロパーローンは金融機関としてはリスクが大きくなってしまい、利用するためにはプロパーローンとして取り組むべき案件と認められる必要があります。

プロパーローンは保証会社の審査がないため審査が通りやすくなる場合が多いです。

一般的な住宅ローンなどの場合は保証会社を介さなければいけないため、保証会社の基準による審査にも通る必要があります。

保障会社の基準で審査に通らなければローンを組むことは出来ません。

しかし、プロパーローンは保証会社を介さないため金融機関のみの審査でローンを組むことが可能です。一般的な住宅ローンと比べれば、ハードルが一つ減るようなイメージです。

このように、金融機関独自の基準で審査が完了するためプロパーローンは審査が通りやすくなります。

プロパーローンは保証会社を介さない為、保証料がかからないこともメリットとしてあげられます。

一般的には、保証会社を介して住宅ローンを組むため保証料がかかってしまいます。保障会社も利用者が返済不能になり回収ができなくなるリスクがあるため保証料を利用者に請求します。

また、保証料が無料になっていても事務手数料が高い場合や金利に上乗せされる場合もあり、別の部分でコストがかかってしまうことに注意が必要です。

プロパーローンは、保証料がそもそも必要がないためコスト面では優れており無駄な費用を抑えることができます。金融機関が直接のリスクを負うので保証会社へ支払う保証料はかかりません。トータル的にもコストが削減できる場合が多いです。

プロパーローンは、ローン契約の内容はあらかじめ定められていないことが多く、金融機関と相談及び交渉を直接して一から独自のローン契約形態を作っていきます。いわゆるオーダーメイドです。

また、ローンの上限額も定められておらず、自己資本金や収益性によって金融機関との交渉で上限額が決定されます。

逆に一般的な住宅ローンなどは、保証会社を介して契約するため契約形態があらかじめ定められており、決められた範囲で利用者が選択して契約する既製品です。ローンの上限額も種類に応じて定められています。

以上から、一般的な住宅ローンとは反対で、プロパーローンは自分のオリジナルローンを組むことができます。

信用情報の異動とは、簡単にいうといわゆるブラックリストになることです。

光熱費や携帯料金などの公共料金の未払いや、クレジットカードの引き落としができないことが続くと、個人信用情報というところに記録されます。個人信用情報に記録されると5年間は一般的な住宅ローンを組むことは出来ません。

しかし、プロパーローンに関しては過去よりも現状と将来を見て返済能力があるのかどうかを金融機関が判断するため審査に通る可能性があります。逆に言うと信用情報の異動があった場合は住宅ローンではプロパーローンでしか審査が通らない可能性が高いです。

もし、信用情報の異動がある人は住宅ローンをあきらめるのではなくプロパーローンで金融機関に相談をしてみてください。

まず、プロパーローンのデメリットの一つとして、一般的な住宅ローンよりも借り入れ金利が高くなる場合が多いです。

一般的な住宅ローンに比べて、借り入れ金利は１％くらい上乗せするのが相場になります。

金融機関としては、保証会社を介さずに利用者と直接ローンを契約するため、返済不能による回収ができなくなるリスクを大きく背負うため金利が高めに設定されます。また、不動産投資用のアパートローンと比べれば金利は安くなる場合が多いですが、プロパーローンは企業向け融資のため、個人向け融資の一般的な住宅ローンよりは金利が高く設定されています。

しかし、一般的な住宅ローンにある保証料がないためトータル的にはプロパーローンの方が安くなる場合が多いです。

次に、プロパーローンは保証会社を介さずに金融機関と直接ローンの契約を結ぶため、連帯保証人が必要になります。

一般的な住宅ローンは、保証会社が金融機関と住宅ローンを組む際の連帯保証人の役割になっており、利用者の関係者による保証人を立てる必要はありません。

しかし、プロパーローンは保証会社がいらないことにより、利用者の身辺者で連帯保証人を立てる必要性があります。金融機関によっては保証人になれる人の範囲が明確に定められている場合もあります。

３つ目のデメリットとして、プロパーローンは短期間かつ少額の融資になりやすい傾向にあります。

プロパーローンは、本来は企業向け不動産融資であり短期的に融資するものであったため、毎月大きい返済額を予定するものです。個人でプロパーローンを組んだ場合も同じ基準で返済予定がくまれるため、返済期間が短くなってしまい一般的な住宅ローンよりも一回の返済負担が大きくなってしまいます。

長期的に少しずつ返済をしたい場合は一般的な住宅ローン、短期でお得にまとめて返済したい場合はプロパーローンというような考え方です。

プロパーローンを組むには、自己資金が契約時にある程度必要になってきます。

金融機関が、回収できなくなるリスクを背負い直接的に融資をするため、契約時の返済能力を審査の時にもっとも重視します。返済能力の有無を審査する上で金融機関が見るのが自己資金の有無になります。

契約時に自己資金が無い場合は、金融機関は返済能力が無いと判断する場合が多くローンを組むことができません。プロパーローンはもともと企業向けの融資であることから、契約時の自己資金力は一般的な住宅ローンよりも特に見られる部分になります。

まず初めに、プロパーローンの申し込みから借入決定までの期間が３か月以上かかります。

金融機関にとってはリスクが高いローンですので、自己資本力やローン上限額の決定、返済期間など一から決める必要があります。オリジナルのオーダーだからこそ審査から借入決定までの期間が一般的な住宅ローンよりも長くなってしまいます。

そのため、プロパーローンを利用するには３か月以上のゆとりをもって金融機関に申し込みをしましょう。

プロパーの住宅ローンを返済できなくなった場合、一般的な住宅ローンと同じく競売手続きがされます。そして、プロパーローンについては一般的な住宅ローンよりも競売までの猶予期間が短くなってしまいます。

住宅ローンが返済できなくなり競売にかかるまでは一般的な住宅ローンの場合だと１年ほどの猶予期間がありますが、プロパーローンの場合は２か月ほど猶予期間が短くなります。

返済の猶予が短い分、返済計画の再設計をすることができる期間が短くなるので注意しましょう。

プロパーの住宅ローンを返済できなくなった場合、一般的な住宅ローンとは違って代位弁済が出来ないです。

一般的な住宅ローンの場合は、保証会社が返済不能になった利用者に代わって金融機関に代位して返済を行います。しかし、プロパーローンの場合は保証会社を介さずに金融機関と直接ローンの契約をするため、代位弁済をしてくれる保証会社は存在しません。

プロパーローンで返済ができなくなった場合は、代位弁済がないためすぐに競売手続きに入ることになります。おおよそ、返済ができなくなってから数か月で競売開始決定通知書が裁判所から届くことになり、一般の住宅ローンよりも短い猶予期間で対策をしなければいけません。

猶予期間が短くなるだけではなく、この代位弁済がないことについてもプロパーローンを利用する上では注意が必要です。

まず初めに、事業計画書を作成します。

不動産投資の場合は、賃貸事業として確実に採算がとれるのか、入居者の募集や返済計画、資金計画などを具体的に決めて、過去の経営状況なども細かく書いていきます。

この事業計画書を基に金融機関が融資をするかの審査する重要な情報となりますので、安定した計画で完済できることをここで示さなければいけません。

過去と現在の状況、未来の予定をここで計画書として作成しまとめましょう。

プロパーローンは金融機関と直接交渉してオリジナルのローンを交渉や審査により作成するため、必要な書類も時と場合によりますが以下のような書類が必要になります。

• 購入する物件情報
• 登記簿謄本など
• 事業計画書および返済予定表
• 売買契約書および重要事項説明書
• 本人確認証
• 収入証明書
• レントロール（家賃明細表）

事業計画書を作成して必要書類も準備ができたら、次は金融機関の担当者と事前審査に入ります。これは住宅の売買契約を結ぶ前に事前審査をしておく必要があります。

ローン形態は事業計画書や必要書類を参照にして自己資本比率や返済能力などを見て金融機関の担当者と直接交渉してローンの限度額などを決めていきます。

購入したい物件について、自己資本率がどれだけあり、現在の収入を伝えて、どれだけの金額をローンとして借りたいのかを担当者に伝えましょう。

事前審査に通過したら、次はいよいよ本審査に入ります。この時には不動産物件の売買契約を結びます。

この本審査は、先ほども申し上げたようにプロパーローンは金融機関にとってリスクが高い物であり審査は慎重にされます。そのため、審査機関が3か月以上かかったりと余裕をもって行わないといけないため、不動産物件の売買契約をする際には注意をしましょう。

本審査の基準についても金融機関や利用者の現状などにより様々なので、気になるようでしたら一度金融機関の担当者に聞いてみるといいです。

まず、融資を受ける人の使用度が高い人は審査に通りやすいです。

信用度が高い人は以下のような方です。

• 上場企業に勤務している
  
• 年収が高い
  
• 現在の自己資本が多い
  
• 資産と負債のバランスが良い
  

このような方は、金融機関にとって信用度が高い人にあたりプロパーローンの審査に通りやすいです。一般的な住宅ローンよりも、この点については慎重に見られますので上記に当てはまるかを参考にしてみてください。

次に自己資本比率が高い人もプローパーローンの審査に通りやすいです。

自己資本比率とは、自分が持っている財産のなかで流動性のある資本（貯金など）の割合を示す数値です。自己資本比率が高いほど返済能力があると認められます。

金融機関としては、自己資本が高い人ほど万が一収入が減るようなことがあったとしても返済が継続できるかどうかの判断はこの自己資本比率で判断します。逆に自己資本比率が低い人は、万が一の場合における返済能力が無いという判断がされて、金融機関としてはリスクが大きくなるのでローンの審査は通りにくくなります。

借入決定の契約条件によってもことなりますが、返済能力があると認められる目安として30％と一般的にいわれています。

不動産投資でプロパーローンを利用する際には、購入する物件の収益性が高い場合も審査が通りやすくなる基準となります。

不動産投資の場合は、利回りが高ければ高いほど収益性が高くなり、その収益から返済が可能になるため審査が通りやすくなります。また、前項で説明した自己資本比率が低い方にとっても収益性が高いことによりカバーもすることができます。

例えば、不動産投資における収益性は、物件の取引実績や物件の実質利回りなどで判断されます。利回りの目安として、例えば4,000万円以下で利回り15%以上など利回りが高い不動産が見つると、自己資本がなくても審査が通る可能性が十分にあります。

このように、信用度や自己資本率などの自分に対する安心材料とは別に、プロパーローンを利用する目的に対しても審査の基準となります。

ここまで、プロパーローンについての基本的な説明と注意事項について説明してきました。ここからは、プロパーローンを利用する上でお得に利用できる具体的な種類について説明します。

プロパーローンをお得に利用するにはフラット35がおすすめです。以下で具体的に説明していますので見てみましょう。

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携ローンです。

このフラット35は、プロパーローンと同じように審査が通りやすく保証料も掛かりません。そして、一般的な住宅ローンと同じ水準の低金利を実現しており審査も通りやすくなっています。一般的な住宅ローンの審査が通らなかった際にもよく使われています。

保障会社がないため保証料がかからず審査も通りやすいプロパーローンのメリットをそのままに、一般的な住宅ローンの金利水準で借り入れることができるので一石二鳥の住宅ローンとなっています。

まずは、最後に説明するおすすめの銀行によりフラット35で住宅ローンを検討するのがおすすめで安心して利用できます。

まず、一つ目がARUHIです。ARUHIはネット銀行の一つでありフラット35を利用する上で最も低金利で利用できる金融機関の一つです。

ARUHIでフラット35を利用する独自のメリットとして、審査がかなり早く終わるのが特徴であり最短では即日に審査が完了します。業界最低水準金利であり頭金も不要で申し込むことができて住宅ローンで人気のネット銀行になっております。

また、ARUHIスーパーフラットという独自のフラット35を展開しています。

そして、二つ目が楽天銀行です。楽天銀行もネット銀行の一つでありフラット35を利用する上で最も低金利で利用できる金融機関の一つです。

楽天銀行でフラット35を利用する独自のメリットとして、楽天ショッピングによる買い物割が適用される事が特徴です。楽天市場と連動していてショッピングをお得に利用することができます。また、ATMも多く取り扱いをしており利便性に優れています。

日々の買い物をネットショッピングで行う方や楽天銀行を既に持っている方にとってはおすすめのネット銀行です。また、フラット35以外の住宅ローンを組むと全疾病保障にがん保障の特約を付けたがん保障特約が付随して医療保険充実もはかれます。

三つ目が住信SBIネット銀行です。住信SBIネット銀行もネット銀行の一つでありフラット35を利用する上で最も低金利で利用できる金融機関の一つです。

住信SBIネット銀行でフラット35を利用する独自のメリットとして、全疾病保障がついてくることが特徴です。この全疾病保障は、女性ががんの診断を受けた場合には30万円の保険金が支払われるなど保障が充実しているのもおすすめの一つです。

他にも、繰上返済手数料一部無料であることや、他行口座からの資金移動手数料も無料になる特典があります。

また、メガバンク系列の三井住友信託銀行とネット銀行大手のSBIホールディングスの2社が出資してできたのが住信SBIネット銀行であり信頼度の高さはいうまでもありません。

最後に4つ目がりそな銀行です。りそな銀行は前の3つとは違い大手銀行でありネット銀行ではございません。

りそな銀行で住宅ローンを組むとステータスが大幅にアップして、ATM手数料が月3回実質的に無料になることなどのステータスのランクに応じた嬉しい特典が付いてきます。また、りそな銀行の特徴としてフラット35と独自のプランを組み合わせたオリジナルのプランも用意されており、すまい・るパッケージでは頭金が不要で利用をすることができる内容になっています。

こちらについても繰上返済手数料が無料であったり、ネット銀行以外でオリジナルのフラット35を利用するおすすめの銀行になっています。

今回の記事では住宅ローンにおけるプロパーローンについて、保障会社が不要で保証料がかからずお得に利用できるものであり、審査や注意事項、おすすめの銀行などについて説明をしました。

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