住宅ローン諸費用を万単位で節約する方法！相場や組み込みローンも紹介

住宅ローンの諸費用という言葉をきいたことがあるでしょうか。住宅ローンについて調べ始めたばかりの方には耳なじみのない言葉かもしれません。

住宅ローンの諸費用は、借入金額の約3～10％が目安だとされています。

• 新築物件は物件購入額の3～7% 
• 中古物件は物件購入額の6～10% 

決して小さくない住宅ローンの諸費用。今回はその内容を詳しく解説していきたいと思います。

新築物件では、住宅ローンの諸費用は購入金額の約3%から7％になるといわれています。

諸費用とは、金融機関に支払う手数料や、契約書に貼る印紙代、登記登録のためのコスト、建物を守る火災保険、地震保険、引っ越し代などが含まれます。

7%で試算してみましょう。

住宅の購入額は何千万円にもなりますので、7％といっても200万円を超えることに。諸費用も非常に高額になることがわかります。

中古の物件の諸費用は新築よりも割高となり、約6％から10%が相場となります。

10%で計算してみると、

住宅ローンの諸費用は想像以上に高額になります。電卓をたたいて「こんなに高額になるの？」と呆然となった人もいるでしょう。

1. 諸費用が少ない金融機関選び
2. 火災保険の見直し 
3. 直接売り出されている物件を探す 
4. 登記手続きは自分で
5. 引っ越し費用を抑える 

住宅ローン諸費用は、節約のコツがあります。ひとつずつ見ていきましょう。

もっとも効果的なのは、金融機関選びです。諸費用の設定は金融機関ごとに異なり、諸費用が低めの金融機関を選ぶことが節約への第一歩になります。

金融機関ごとの諸費用（手数料・保証料）の具体例を挙げてみましょう。

定率設定（%）は、借入金額に比例して手数料が増します。中には定額で借入額によらず一定の手数料が設定される場合もあります。

手数料が定額なら、借入金額が大きくなるほどコスト面で効果的です。

マネープランとしては、諸費用だけでなく金利条件など他の要素とあわせて検討し、ローン返済額＋諸費用全体で額を抑える工夫が重要になります。

火災保険は、勧められた保険商品にそのまま加入している方が多いかもしれませんが、自分で保険商品を選んで加入することも可能です。

火災保険の保険料を決める要因は、

• 保険期間（長いほど保険料は安い）
• 保険金額（高いほど保険料は高い）
• 補償の範囲（地震、水害を対象とするかどうか）
• 建物の構造（リスクが低いほど保険料は安い）
• 居住地域（土地のリスクに準じて）

このように様々です。言い換えれば保険の見直しをすることで保険料が安くなる可能性もあります。

例えば、保険金額が高すぎる場合、保険金額を抑えることで保険料を安くすることも可能です。また、ハザードマップでは水災のリスクが低い場合、水災補償を外すことで保険料を安くすることもできます。

ただし、住宅ローンに入る際に質権（金融機関が保険金請求できる権利）が設定されている場合、保険契約の変更や解約には金融機関の同意が必要になりますので注意が必要です。

中古物件の場合、諸費用の中でも大きな金額になるのが仲介手数料です。購入金額が3000万円の場合、100万円前後になることもあります。

逆に言えば仲介がなければ要らない手数料です。オーナーが直接売りに出している物件、売主物件を見つければ、直接の契約になるため仲介手数料は不要になります。

売主物件の例としては、不動産会社が保有している物件を不動産会社が売るというケースです。「売主＝不動産会社」となります。

売主物件は、数があまりないため見つけるのも大変ですが、余裕のある方はじっくり時間をかけて探してみるのもよいかもしれません。

売主＝不動産会社の場合、価格に不動産会社の利益が乗っていますので、割高になる場合もあります。

不動産を購入した場合、所有権を公的に登録する登記手続きが必要になります。

登記の際にかかる費用としては

1. 登録手数料
2. 登録免許税
3. 司法書士への費用（委託した場合）

このうち、1、2は決まった金額ですが、司法書士の費用には幅があります。目安としては、

• 土地購入/所有権移転登記（売買）：約2.2万円～約15万円
• 新築建物購入/所有権保存登記：約1.3万円～約5.5万円

参考：日本司法書士会連合会 司法書士の報酬アンケート

登記の手続きは専門的な知識が必要となるため、司法書士に依頼するのが一般的ですが、自力で行えば費用を削ることができます。

司法書士への報酬は事務所によっても異なりますので問い合わせて比較してみるのもよいでしょう。

引っ越しにかかる費用も工夫次第で節約可能です。

複数の業者に見積り依頼をかけるのは鉄則です。ネットで一括見積りのサービスもありますので、うまく活用して賢く業者を選びましょう。

年度末などの繁忙期は引っ越し費用も割高になります。オフシーズンに引越しするのも節約には有効です。時間帯を指定しないフリー便などを使えば、さらにコストカットできる可能性があります。

引っ越し前には断捨離をして荷物を減らしておくことも大事です。荷造りは業者に任せると費用が上乗せされるため、できるかぎり自分でやるようにしましょう。

諸費用の払い方には3通りあります。

住宅ローンの諸費用はまとめると高額になります。準備できる初期費用が少ない場合、現金で用意するのは家計的に苦しいケースもあります。

諸費用を現金で払えなかったり、諸費用をのせた住宅ローンを組むことができなかったりした場合、諸費用ローンという選択肢もあります。

諸費用ローンとは、諸費用だけを対象としたローンのことです。金融機関に支払う手数料や、不動産会社に支払う仲介手数料は特に高額になります。ローン設定時に生じる費用を諸費用ローンとして組み返済していこうというものです。

諸費用ローンを利用する際には注意点があります。

• 審査がある 
• さらに手数料や金利がかかってしまう

それではひとつずつ確認していきましょう。

諸費用ローンにも住宅ローン同様、加入審査があります。

収入や年齢、健康状態などから、契約者が諸費用を無理なく完済することができるかどうかが審査されます。

また、ローン審査では他の借入状況もチェックされます。クレジットカードの支払い状況やカードローン、車のローンなども審査対象となります。払い忘れや借入残高があるとマイナス評価になることもあるので注意が必要です。

諸費用ローンを利用する際には、金融機関に対して手数料や金利を支払わなければなりません。

金融機関や融資額にもよりますが、費用の目安は以下の通りとなります。

諸費用ローンは住宅ローンよりも金利が高めに設定されており、手数料や保証料も別途かかってしまうので、諸費用ローンを組む場合は内容をよく検討することが重要です。

そもそも「諸費用」とは具体的には何を指すのでしょうか。

1つずつ解説していきましょう。

諸費用のメインとなるのが融資手数料です。融資とはローンのことで、融資手数料とはローンを組むときの手数料のことです。融資事務手数料、事務手数料とも呼ばれます。

融資手数料は、諸費用の筆頭にあがり、諸費用の中でもかなりの部分を占める悩ましいコストです。

融資手数料は、金融機関によって金額が異なります。融資額によらず一定の額（定額）や借入額に対する比率（定率）で設定されます。

定率の場合、借入額が大きくなるほど融資手数料も大きくなります。

融資手数料は金融機関により違いがありますが、利子やローン保証料など他の要素ともあわせて見極め、ローンの総額がどうなるかを見ていく必要があります。

住宅ローンを組むと、返済できなくなるリスクを回避するために保証会社と契約を結ぶことがあります。その際はローン保証料が必要になります。

保証料を払うことで、やむを得ず返済不能になった場合、保証会社が支払いを肩代わりしてくれます。保証料の支払いは、住宅ローンの金利に含めるか、借入の前に一括で支払う方法があります。

最近では、ローン保証料を設定しない金融機関も増えています。

仲介手数料は、不動産会社が売買契約を仲介した場合、不動産会社に手数料として支払う費用です。

仲介手数料は法律で上限がきまっています。3000万円の物件の場合、仲介手数料は通常は下記の式が使われています。

 仲介手数料の上限額 ＝ （3000万円×3% ＋ 6万円）＋ tax ＝ 105.6万円

仲介手数料の上限額はこのように高額となります。あくまで上限ですので、不動産業者により設定は異なりますが、この程度の金額は念頭に入れておく必要があります。

住宅ローンの契約書には収入印紙の貼付が必要になります。

収入印紙の額は借入金額により異なります。 

また不動産を購入すると、登記が必要になります。登記とは所有権を公的に登録することで、管轄の法務局で手続きを行います。その際にかかる費用としては、登録免許税や

司法書士への報酬があります。

住宅ローンの諸費用には、各種保険料も含まれます。

• 火災保険・地震保険 
• 団体信用生命保険料 

火災・地震保険は、建物や家財に対する保険です。建物の状態や補償内容にもよりますが年あたり数万円から10数万円かかります。

団体信用生命保険料は、契約者が支払い不能になっても完済できるよう加入する生命保険です。

詳しく見ていきましょう。

高いお金で買ったマイホーム。いざというときの災難から守らないといけません。

火事や地震から住宅を守るためには火災保険や地震保険への加入が必要です。

意外と盲点になりがちなのが火災保険と地震保険の関係。地震保険は単品で申し込めず、かならず火災保険と一緒に入る必要があります。

保険期間は1年から10年、保険期間が長いほど年あたりの保険料は安くなります。居住地や建物構造、築年数、一戸建てかマンションか、保険金額などにより保険料は異なります。

団体信用生命保険、通称「団信」は住宅ローンのための生命保険です。

万が一のことがあってローン返済が不能になった場合、団体信用生命保険の保険金でローン支払いを補うというシステムです。契約者が死亡した場合、ローン残高があってもそれ以上ローン返済をする必要はありません。

団信への加入が必須かどうかは金融機関やプランにより異なります。団信へ加入しない場合でも、別途生命保険に入るなどのリスク対策は必要になるでしょう。

死亡・高度障害のみを保障する一般団信は、追加費用なしで加入できる金融機関が多いです。がんや特定疾病の特約については、返済利子に0.3%程度の利子を上乗せすることで加入できます。疾病特約のラインナップや、利子上乗せのコストは金融機関によってもかなり異なり、住宅ローンを決める際の見極めポイントのひとつになるでしょう。

視野を広げるとさらに必要な費用もあります。

1. 繰上返済すると手数料が発生することも
2. 住宅購入の翌年から必要な出費とは 
3. 注文住宅の場合は門や塀、車庫、庭への出費も忘れずに 

忘れがちな費用ですが、必要となる金額を念頭に入れ、余裕のあるマネープランを組むようにしましょう。

住宅ローンの中身は元金＋利子です。利子の出費を抑えるのも節約のカギとなります。

繰上返済すると、利子の支払いを抑えることができます。元金を前倒しで返済するため、金利を減らせるからです。

WEB経由で一部だけ繰上返済した場合、手数料が不要な場合も多いのですが、元金すべてを返済した場合、数万円の手数料がかかることがあります。

繰上返済手数料については、金融機関によって設定金額が異なります。繰上返済も想定している場合、この手数料についてもよく確認しておくようにしましょう。

住宅購入の諸費用は、購入の翌年から必要になる費用もあります。

不動産取得税や固定資産税といった税金です。

不動産取得税は住宅を購入した翌年に一度だけ支払います。固定資産税は保有しているかぎり毎年支払う必要があります。

不動産の税金の支払いは、購入のタイミングと時差があります。請求がきたときに驚かないようきちんと資金計画を立てておくようにしましょう。

建売ではなく注文住宅である場合、いわゆる外構、エクステリアと呼ばれるものの出費があります。

• 門扉
• 塀
• 植木
• 庭
• アプローチ
• 車庫

住宅本体は住宅ローンに組み込みますが、これらのエクステリアは整備する時期が違うなどして、支払いのタイミングがずれる可能性もあります。

金額として大きくなりやすい部分ですので、これらの準備資金も忘れないようにしましょう。

一般には、契約時と引き渡し時に分けて支払います。

契約時に支払う費用（例）

• 申込金
• 仲介手数料（※）
• 契約書用の印紙代

引渡し時（融資実行時）に支払う費用（例）

• 仲介手数料（※）
  
• 融資手数料
• 登録免許税
  
• 登記手続き委託費
• 火災保険・地震保険料
• 引っ越し費用

※仲介手数料については、契約締結時に半額、物件の引渡し時に半額を分けて支払うのが一般的です。

1. PayPay銀行
2. auじぶん銀行 
3. 新生銀行 

PayPay銀行は、旧ジャパンネット銀行です。2021年に名称が変更となりました。

PayPay銀行の住宅ローンは、諸費用の組み込みが可能です。

• 事務手数料
  
• 仲介手数料
• 固定資産税、都市計画税
• 登記関連費用
• 火災・地震保険料
• 修繕積立一時金
• 水道負担金等の住宅取得にかかわる工事費 

PayPay銀行の特徴は、なんといっても低金利です。最低水準となっています。

※2022年4月30日現在

また「定額自動入金サービス」があるため、現在使っているメインバンクを変えることなく、自動入金サービスを使って月々の返済をすることが可能です。

PayPay銀行をおすすめしたいのは以下のような方です。

• 低金利で節約したい
• メインバンクを変えたくない
  
• ネットで手続きを完結させたい

※2022年4月30日現在 

auじぶん銀行も金利が低く人気のある住宅ローンです。

携帯電話のauユーザーへの優遇特典もあります。au回線と電気プランをセットで契約すると、金利が最大0.1%引下げとなります。

• 低金利で節約したい
• auユーザー
• ネットで手続きを完結させたい

このような方にはauじぶん銀行の住宅ローンがよいでしょう。

※2022年4月1日現在

新生銀行は、先の2行と違い実店舗を持っています。いざという時のために実店舗のある銀行の方が安心だという人もいるでしょう。

• 初期費用に余裕がなく、融資手数料を抑えたい
• できれば実店舗のある銀行がよい

新生銀行の住宅ローンはこのような人におすすめです。

今回は住宅ローンの諸費用をテーマにお届けしました。

• 住宅ローンの諸費用は各種手数料が大きく占める
• 諸費用は住宅価格の3～10%
• 住宅ローンに諸費用を乗せて組むことができる

住宅ローンの諸費用は、いい車が買えるほどの金額になります。 実際の額を前にして驚く人も多いでしょう。

諸費用を現金で払うべきか、住宅ローンに組み込むか、いろんな考え方があると思います。

住宅ローンは家計にダイレクトに影響します。余裕を持ってローンを組みたいけれど、金利を払い続けるのもイヤだし…悩ましいものですよね。

電卓とにらめっこしながら一人で考え込むよりも、詳しい人に相談した方が効率よく計画を進められます。

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