住宅ローンはやばい？「借りすぎて後悔」「35年ローンは地獄」の解消方法

持ち家を購入するためには住宅ローンの検討が必要になってきますが、その際に「住宅ローンを組むのはやめとけ」という批判を耳にする方も多いかと思います。

住宅ローンの返済期間は、多くの金融機関で最長35年と定められています。住宅ローンを組めば、数千万円単位の借金を最長35年かけて返済していくことになりますので、住宅ローンに対して「やばい」「無謀だ」などという批判の声が集まるのにもうなずける部分はあるでしょう。

とはいえ、実際に家を購入しようと思ったら、住宅ローンを組まざるを得ない方がほとんどかと思います。ですが、本当に住宅ローンがやばいのであれば、住宅ローンの利用を躊躇してしまう方もいらっしゃるかもしれません。

果たして住宅ローンを組むのは、本当にやばいのでしょうか？

そこでまず本章では、巷でよくある住宅ローンがやばいと言われる理由についてご紹介します。

具体的には、以下の4つです。

1. 35年ローンなら35年かけて借金を返すことと同じだから
2. 万が一のリスクを考慮していない人が組むものだから
   
3. 35年も同じ家に住む確信がないから
   
4. 資産を形成してから家を買うべきだから
   

最もよくある批判としては、35年の住宅ローンなら35年かけて借金を返すことと同じというものです。 

確かに住宅ローンもお金を借りていることに変わりはないですが、借金と住宅ローンでは考え方が少し違います。

持ち家を一括購入できるほどの資金を貯めようとしても、毎月の家賃を払いながらでは非常に難しいでしょう。しかし住宅ローンを組めば、持ち家に住みながらローンの返済をしていく形になるため、住宅ローンはいわば住居費の先取りという側面があります。

一方、単なる借金で数千万円を一気に借りることは、限度額の関係で非常に難しいです。さらに、住宅ローンより低い金利で数十年にわたって借りられる融資は、まず存在しないでしょう。

このように住宅ローンは単なる借金とは違い、持ち家という本来は購入が難しい資産に対して、低リスクでの購入を支援する金融商品とも言えます。

住宅ローンの返済は基本的に長期にわたります。そのため、返済期間内に病気や死亡などの万が一のリスクを考慮していないという批判もあります。

ただ、住宅ローンには団体信用生命保険（団信）という、返済期間中に万が一のことがあった場合には保険金で残りの住宅ローンが弁済される保障制度があるため、一括購入よりも安全性は高いと言えます。

仮に契約者が亡くなった場合であっても、団信に加入していれば住宅ローンが完済された後で相続されるため、遺族の方も安心できます。

また、仮に35年ローンを組んだ場合には、ローンの返済期間中はずっと同じ家に住むことになり、35年も同じ家に住む確信はないという批判もあります。

確かに住宅ローンの返済中に仕事や家庭の事情（転勤や別居など）で、同じ家に住み続けるのが困難になるケースが発生することもあるでしょう。

しかしながら、そもそも35年ローンを組んだからといって、35年間同じ家に住まなければならないというルールはありません。住宅ローンを完済できれば、35年以内に現在の家を売却して新居に住み替えることも可能なのです。

むしろ将来的に持ち家を売却することを考えているのであれば、住宅ローンを組んだ方が合理的です。なぜなら、一括購入した持ち家を売却しようとした場合、築年数の経過によって資産価値が減少してしまい確実に赤字となるからです。

住宅ローンを組んだとしても、その後に他の家に住む選択肢はあるため、その点はご安心ください。

さらに住宅ローンを組んで家を買うのではなく、一括購入できるほどの資産を形成してから家を買うべきだという批判もあります。

確かに一括購入をした方がローンの利息が不要になるため、コスト的にはお得でしょう。しかしながら、家を一括購入してしまうと手元の流動資産（現金）が一気に減るというリスクもあります。

家の一括購入後も当面の生活費は必要ですし、場合によっては転職や失業等で収入の減少があったり、病気やケガなどで急な出費が重なったりすることもあるでしょう。持ち家を一括購入した後にこのような不測の事態とタイミングが重なってしまうと、生活が破綻してしまう危険があります。

その点、住宅ローンであれば流動資産が一気に減ることはなく、一括購入よりもリスクの分散に繋がると言えるでしょう。

前述の通り、住宅ローンは低リスクでの住宅購入を支援する金融商品とは言えるものの、返済の義務がある以上、それなりのリスクはあります。人によっては、住宅ローンと相性がいい場合もあれば悪い場合もあります。

大まかな特徴としては、以下の通りです。

• 後悔しない人→安定した収入を確保している人
• 後悔する人→月々の返済額の安さでローンを組んだ人

基本的に住宅ローンは、長期間でコツコツと返済を続けていく形になります。

そのため、公務員や大企業の正社員などのような安定した収入を確保している人は、住宅ローンを組んでも後悔する可能性は低いでしょう。

収入が安定していれば返済のめども立てやすく、また返済も継続させやすいことから、住宅ローンとは相性がいいと言えます。

一方、月々の返済額の安さで住宅ローンを組んだ人は、後悔する可能性が高くなるでしょう。

低額とはいえ何十年もローンの返済を続けるのは想像以上に大変です。場合によっては定年退職後も返済を続ける必要がありますし、さらに病気や子どもの進学等で急な出費と重なる可能性もあります。

返済額が安いという安易な考えで住宅ローンを組むのはリスクがありますので、契約前に長期的な視点を持って検討するようにしましょう。

もし実際に住宅ローンを組むべきかお悩みであれば、こちらのボタンをクリックし、プロに無料で相談できるマネーキャリアを有効活用してみてください。

前述の通り、住宅ローンは何十年もかけて完済を目指していくことになります。そのため、借入時の安易な判断やその後の状況変化によって返済が困難になってしまい、住宅ローンを組んだことを後悔する方も実際にはいらっしゃいます。

具体的には、以下の4つのケースがあります。

1. 病気や転職で収入が減少する
   
2. 残業代が大幅カットされる
   
3. 勤務先の業績が悪化する
   
4. 金利の安さで借りすぎてしまう
   

住宅ローンの返済は長期にわたるため、返済期間中に病気や転職で収入が減少する可能性がある点に注意が必要です。

万が一病気やケガをしてしまった場合には、一時的に収入が激減したり0になってしまう可能性があります。住宅ローンの借入時は健康に全く問題がなかったとしても、その後に何が起こるかはわかりません。

また、転職にもリスクがあるため要注意です。多くの方が収入アップを目指して転職するかと思いますが、転職には新しい職場の環境や人間関係が合わないとトラブルが発生するリスクもあります。転職に失敗した結果、その後も転職を繰り返してしまい、以前よりも年収が大幅に下がってしまうケースも珍しくはありません。

このように、住宅ローンは長期の返済であるがゆえに、病気や転職のリスクを無視することはできないと言えます。

残業手当を見込んで住宅ローンの返済計画を立てられている方も多いようですが、このようなケースも失敗するリスクが潜んでいると言えます。なぜなら、将来的に残業代が大幅カットされる可能性があるからです。

特に昨今は働き方改革により、社会全体で残業を削減する方向に進んでいます。さらに人件費の削減に力を入れる企業も増加しており、どんどん残業はしづらい環境になってきています。

このような状況において、残業手当を見込んで住宅ローンの返済計画を立ててしまうと、いざ残業代が稼げなくなってしまった時に、一気に返済が苦しくなってしまうでしょう。

また、今現在は安定した企業にお勤めで今後の転職を考えていない方であっても、油断はできません。なぜなら、勤務先の業績が悪化する可能性もあるからです。

特に変化の激しい現代社会においては、大企業であっても安心はできません。勤務先の急な業績悪化により、ボーナス等が大幅カットされてしまい、年収が大きく下がるケースは十分に起こり得ます。

実際、「勤務先の業績悪化により住宅ローンの返済が苦しくなった」という相談は、非常に多いようです。

少なくとも、「現在の勤務先は今後も安泰だから」という安易な考えで、高額な住宅ローンを組むのは慎重になった方がいいでしょう。

住宅ローンは現在も低金利時代が続いています。事実、住宅ローンの変動金利は2009年以降は年2.475％のままとなっています。

（参考：住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）」）

とはいえ、金利の安さで借りすぎてしまうのも、失敗する要因の1つです。

なぜなら、いくら低金利とはいえ住宅ローンの返済は高額かつ長期にわたるため、トータルの返済額では大きな負担となる可能性があるからです。身の丈に合った借入をしないと、後々返済に苦労することになります。

確かに現在の住宅ローンの低金利は魅力的ではありますが、家計とのバランスも考慮しながら慎重に借入額を検討する必要があるでしょう。

ここまで住宅ローンの失敗例等について見てきましたが、このような失敗をしないためにも、実際に住宅ローンを組む際にはどのような点に着目する必要があるのでしょうか？

具体的には、以下の5つのポイントがあります。

1. 35年ローンなら45歳までに借りる
   
2. 35年に固執する必要はない
   
3. 返済のシミュレーションをしておく
   
4. 頭金を入れたうえで借入を検討する
   
5. 物件の価値は10年で約6割まで下がる
   

住宅ローンを申し込む際には年齢制限が設けられていることが一般的であり、完済時年齢は80歳までと定められている金融機関が多数を占めています。そのため、35年ローンを組むためには45歳までに借りる必要があることになります。

しかしながら、一般的に定年退職後は収入が大きく下がるケースが多いため、完済時年齢を80歳とするローンは金融機関の審査が厳しくなってしまいます。

よって、35年ローンの審査に確実に通りたいのであれば、35～40歳までに申し込みをする必要があると言えるでしょう。

ほとんどの金融機関において住宅ローンの返済期間は最長35年となっていますが、そもそも論として35年ローンに固執する必要はありません。

確かに35年ローンを組めれば、毎月の返済額を抑えつつ借入可能額を増やすことが可能ですが、その分返済利息の負担が大きくなり、総返済額も増えてしまいます。

◆35年ローンのメリットとデメリット

このように35年ローン（長期のローンを組むこと）にはメリットがある反面、デメリットも存在するため、必ずしも35年に固執する必要はないのです。

家計とのバランスや将来設計なども考慮しながら、ご自身に最適の返済期間を検討してみましょう。

前述の通り、住宅ローンの返済期間を長くすることはメリットとデメリットの両方が存在します。そのため、事前に返済のシミュレーションをしておくことが必要です。

返済のシミュレーションをする際に重要なのは、総支払額と収入のバランスです。返済期間が短ければ利息額や総支払額を抑えられますが、毎月の返済額の負担が大きくなってしまうため、その辺りのバランスが取れるように慎重に検討する必要があるでしょう。

さらに、住宅ローン控除の適用を受けるためには、ローン返済年数が10年以上である必要があるため、住宅ローン控除による節税効果を得たい方は注意が必要です。

頭金とは、住宅ローンとは別に支払うある程度のまとまった自己資金のことです。住宅ローンを組む際は、頭金を入れたうえで借入を検討しましょう。

頭金なしでも住宅ローンは組めますが、頭金を用意しておけばローンの借入額が減り、月々の返済額と総支払額を抑えることが可能となります。

例えば借入金（3,000万円）・返済期間（30年）・固定金利（2％）のケースですと、頭金ありとなしの場合で、以下のようなシミュレーション結果になります。

（参考：住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」）

ただし、頭金の額を多くしすぎると手元の現金が一気に減るため、家計や将来設計とのバランスをしっかりと考慮しておく必要があるでしょう。

住宅の価値は築年数が経つごとに低下しますが、10年で約6割まで下がるのが一般的な相場と言われています。そのため、将来的にオーバーローンに陥るリスクがあることに注意しておきましょう。

オーバーローンとは、物件価格以上の融資を受けてしまうことです。

仮にオーバーローン状態であると、持ち家を売ろうとしても売却によって得られるお金だけではローンの完済ができないため、不足分は自己資金でカバーする必要があります。自己資金を用意できない場合には金融機関による抵当権を抹消できず、売却が認められないのです。

このように、オーバーローン状態では住宅を売却できなくなる可能性があるため、物件の価値は常に注意を払っておく必要があるでしょう。

実際に住宅ローンを組んだら、なるべく円滑に返済を進めたいと思う方も多いかと思いますが、具体的にはどのような方法があるのでしょうか？

具体的には、以下の5つの方法があります。

1. 住宅を少しでも高く売る
   
2. 事前に頭金を増やしておく
   
3. 住宅購入後も貯金を継続する
   
4. ライフプランをシビアに考えておく
   
5. ブログ等を通して実例を把握しておく
   

転勤や離婚等のさまざまな理由によって、将来持ち家を売りたいケースが発生するかもしれません。前述の通り、持ち家を売却するためには住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要がありますが、その際に住宅を少しでも高く売れれば有利になるのは間違いないでしょう。

戸建てにおいてもマンションにおいても、売却額を左右するのは築年数です。しかしながら、築年数が資産価値に及ぼす影響の大きさは、エリアや物件の種類、室内の状態などによっても変化してきます。

持ち家はできるだけ早期に売却する方が有利なのは確かです。しかし人気のあるエリアの物件であれば、築年数がある程度経っていたとしても、希望に沿った売却が可能なケースもあります。

将来的な物件価値を予測することは難しいですが、住宅を少しでも高く売れるよう情報を集めておくことは大切でしょう。

前述の通り、頭金にはローンの借入額が減らして、月々の返済額と総返済額を抑えられるというメリットがあります。そのため、事前に頭金を増やしておくのも1つの手です。

先ほどの借入金（3,000万円）・返済期間（30年）・固定金利（2％）のケースを用いると、以下のようなシミュレーション結果になります。

（参考：住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」）

このように頭金を多く用意できれば、後々の返済の負担が軽くなります。住宅ローンの契約時に資金的に余裕がある方は、頭金を増やすことも検討してみましょう。

ライフプランとは、人生の中で想定される大きなイベント（結婚や出産、住宅購入等）に備えて、お金の面も含めて具体的に計画にしたものです。

昨今は共働き世帯が増えており、夫婦共同で住宅ローンを返済していくケースも珍しくはありません。しかしながら、途中で妻が育児などを理由に退職したり時短勤務になるケースは多く、妻の収入が0になったり減少したりすれば、住宅ローンの返済が一気に苦しくなる可能性があります。

また、急な病気かケガで医療費が必要になったり、子どもが私立校への進学を希望すれば学費の負担が大きくなるケースも考えられます。

よって、急な収入状況の変化や出費に備える意味でも、ライフプランをシビアに考えておく必要があるでしょう。

さらにブログ等を通して住宅ローンの実例を把握しておくのも有効です。

特に個人のブログやサイトであれば、企業サイトであれば書きづらいようなリアルな実例や体験談を読むことができるので、思わぬ有益情報を入手できる可能性があります。

機会があれば、ご自身の境遇と似ている方のブログ等を探してみましょう。

住宅ローンは数千万円単位の借金を最長35年かけて返済していくことになるため、「住宅ローンはやばい」という批判があるのは、ある意味仕方のないことでしょう。

もし住宅ローンについて少しでも疑問や不安がある方は、ぜひマネーキャリアにご相談ください。マネーキャリアは相談満足度93％、LINE経由で簡単に予約でき、オンライン相談にも対応しています。

お金のプロに無料で相談できますので、この機会に活用してみてはいかがでしょうか？気になった方はぜひこちらのボタンをクリックしてみてください。