住宅ローン名義は夫婦2人にするべき？後で変更できる？注意点を解説

住宅を購入する際に組む住宅ローンの名義の登記は、下記の２種類があります。

• 単独名義
• 共有名義

これら2つの違いは、単純ですが住宅ローンを夫または妻の1人で組むか、2人以上で組むかの違いになります。



単独名義と共有名義で、それぞれのメリットやデメリットがあるため、それぞれをしっかりと理解した上で検討することが大切です。

単独名義とは、名前の通り、住宅を購入した人が1人の名義で登記をすることです。

例えば、住宅を購入する際に、夫1人で住宅ローンを組んだ場合、夫の単独名義になり、その住宅の所有権（持分）は全て夫になります。

この場合、ローンの借入額の審査の際は、夫の収入のみが審査の対象になるため、借入可能額は共有名義の場合と比べて少なくなる傾向にあります。しかし、その一方で、単独名義の際は基本的に連帯保証人を立てる必要がないため、妻への負担がなくなるというメリットもあります。

このように、夫（または妻）の片方が1人で住宅ローンの借入を行うことを「単独名義」といいます。

その一方で、共有名義とは複数人で名義を登記することです。

例えば、4000万円の住宅を夫が2000万円、妻が2000万円を出し合って購入した場合、共有名義となり、持分はそれぞれ2分の1ずつとなります。

共有名義の場合、夫と妻2人の収入が審査対象になるため、単独名義より借入可能額が多くなる傾向にあります。また、控除の面でも、夫と妻それぞれが控除の対象になるため税制上、お得になるというメリットもあります。

しかし、近い将来、妊娠・出産や子育てで収入が減ることが予想される場合、共有名義で住宅ローンが組めない場合があるので注意が必要です。

このように夫婦を始めとする複数人で住宅ローンの名義を登記をすることを「共有名義」といいます。

住宅ローンの名義を単独名義で登記するべき夫婦には条件が２つあります。

• 夫（または妻）の持分を減らしたくない
• 離婚や死亡時のリスクを避けたい

住宅ローンの借入の際に単独名義にすることによって、住宅の持分は夫または妻が100％所有することとなります。

住宅の持分をどちらかが100％所有することによって、将来的に共働きでなくなった際の金銭的なリスクを軽減したり、借入可能額が減少するため、金銭的にゆとりを持つことができます。

また、持分を他の第三者に移す際に、共有名義の場合は2人双方の合意が必要なため、手続きが煩雑化する可能性があります。

上記のような可能性のある方は単独名義での借入をおすすめします。

住宅ローンの名義を夫婦どちらかの単独名義にした場合、離婚や死亡時のリスクを下げることができます。

万が一、離婚することになった場合、離婚によって資産分配を行う際に、単独名義のローンは住宅の所有権が明確なため、揉め事になるリスクが少なくなります。

また、住宅ローンの名義者が死亡した場合、団体信用生命保険（団信）に加入するので、ローンの残債の返済は免除となります。そのため、もう一方のパートナーに債務が移行することはありません。

このように、住宅ローンの名義を単独名義にすることで、離婚や死亡時のリスクを下げることができます。離婚による揉め事を避けたい方やパートナーに債務を残したくない、迷惑をかけたくない方は単独名義による住宅ローンがおすすめです。

住宅ローンの名義を単独名義で登記することによって、大きく分けて2つのメリットがあります。

• トラブルが発生しにくい
• 収入変動に対応できる

住宅ローンの名義を単独名義にすることによって、トラブルが発生しにくいというメリットがあります。単独名義で住宅ローンを組むことによって、下記のようなケースでトラブルになりづらいと言えます。

• 離婚時
• 売却時
• 相続時

住宅ローンの名義を単独名義にすることのメリット2つ目は、収入変動に対応できるということです。

単独名義の場合、名義人が転職や休職等で収入が低くなっても、もう一方のパートナーが働いて収入を得ることでローンの返済ができます。病気などで働けなくなった際や、出産などのライフイベントによる産休・育休に対応しやすいと言えます。

将来的に共働きでなくなるなどの収入変動が見込まれる、または収入減少の不安がある場合は、収入変動に対応しやすい単独名義での借り入れをおすすめします。

住宅ローンの名義を単独名義で登録することによって、メリットがある一方で、デメリットも存在します。デメリットは大きく分けて下記の2つです。

• 購入できる住宅が限られる
• 死亡時に相続税が高くなる

住宅ローンの名義を単独名義にすることで購入できる住宅が限られるというデメリットがあります。

住宅ローンの名義を単独名義にすることで、借入審査の審査対象が夫（または妻）の一方の収入のみになります。そのため、借入可能額が低くなる傾向にあります。

住宅購入予算がどれぐらいになるかを把握したうえで、単独名義でどのぐらいの金額が借り入れできるのかを把握する必要があります。

住宅ローンを単独名義にすることで、死亡時に相続税が高くなるというデメリットがあります。

共有名義の場合、住宅の持分に対して相続税が課税されますが、単独名義の場合は住宅の価値そのものに相続税が課税されます。相続税は相続額に応じて10％から最大55％まで税金が課され、相続額が大きいほど課税率が大きくなります。

相続額に応じた課税率は下記の表の通りです。

（出典：国税庁「No.4155　相続税の税率」）

上記の様に、相続税は蔵族額が大きいほど税率が高く課せられてしまいます。相続税対策として年間110万円の基礎控除や、相続時精算課税制度をうまく活用したり、自宅の評価額を把握しておくことが大切です。

それでは、住宅ローンの名義を共有名義にするべき夫婦とはどのような夫婦なのでしょうか。共有名義を選ぶべき夫婦の条件は下記の2つになります。

• 借入金額をアップしたい場合
• 死亡時の相続税の負担を軽くしたい場合

まず1つ目の条件は、借入金額をアップしたい場合です。夫婦で共有名義にすることで借入金額をアップできる場合があります。

住宅ローンの借入の際に、共有名義にすることで、審査対象が夫婦2人分の収入になります。単独名義と比べ、純粋に審査対象は1人から2人に増えることで、借入金額を多くしても審査が通りやすくなります。

借入金額をアップしたい場合は、共有名義での住宅ローンの借り入れをおすすめします。

住宅ローンの名義を共有名義にすることで、名義者が死亡した際、相続税の負担が軽くなります。

前述しましたが、相続税は相続額に応じて10％〜55％まで課税されます。住宅ローンを借りる際に共有名義にして一人あたりの住宅の持分を減らすことで、相続する資産額を減らし、課税率を抑えることができます。

例えば、住宅の評価額が4000万円でその他の資産が3000万円、住宅が単独名義の場合の課税対象になる資産価格は下記の計算で算出することができます。

住宅：4000万円＋その他の資産：3000万円−控除額：700万円＝6300万円

しかし、共有名義で持分が50：50の場合、課税対象となる資産額は下記となります。

（住宅：4000万円×50％）＋その他の資産：3000万円−控除額200万円＝4800万円

上記の場合、単独名義は課税率30％、共有名義は課税率20％となり、金額では930万円もの差が出ます。

死亡時の相続税の負担を軽くしたい人は、共有名義にし、課税額を抑えることをおすすめします。

住宅ローンの名義を共有名義にすることによって、下記2つのメリットを享受することができます。

• 購入できる住宅の幅が広がる
• 夫婦2人がそれぞれ控除の対象となる

住宅ローンを借りる際に共有名義にすることで、購入できる住宅の選択肢が広がります。

前述しましたが、夫婦2人の共有名義にすることで、住宅ローン借入の際の審査対象が夫婦2人になります。審査対象が夫婦2人になることによって、純粋に収入が増えるため、借入可能額が増え、購入できる住宅の選択肢が広がります。

実際に、自身のライフプランや家族構成と照らし合わせて、購入する住宅を検討し、単独名義の際の借入額で十分なのか、共有名義にして借入額を増やすのかを検討しましょう。

住宅ローンを借りる際に共有名義にするメリットの2つ目として、夫婦2人がそれぞれ特別控除の対象であることが挙げられます。

例えば、住宅ローン控除を利用することで、最大13年間、所得税から住宅ローン残高の0.7%を控除することができます。この場合、夫婦2人がそれぞれ住宅ローン控除を受けられるので、控除額は純粋に2倍になります。 

また、住宅ローン控除以外にも「住宅資金贈与の非課税」では住宅資金の贈与額最大1000万円までが非課税になります。夫婦2人とも住宅資金を親などから援助してもらう場合、合計で2000万円までが非課税となります。

このように、共有名義にすることで夫婦それぞれが控除の対象となるため、税的な面でもかなりのメリットがあると言えます。

住宅ローンの名義を共有名義にすることによって、メリットが有る一方で、もちろんデメリットもあります。それは下記の2つになります。

• 収入が減ると負担が大きくなる
• 死亡・離婚時のトラブルが発生しやすい

住宅ローンの借入を共有名義で行うことのデメリットとして、収入が減った際の負担が大きい点が挙げられます。

共有名義で住宅ローンの借入を行う際、審査の対象は夫婦2人の収入になります。そのため、多くの借り入れができると言うメリットがありますが、その一方で返済額も大きくなります。

もし、ケガや病気、産休・育休などにより片方が働くことができなくなったり、何かしらの理由で共働きでなくなり、収入が減った場合、返済が苦しくなる可能性があります。

このような、収入が減少する可能性を考慮して、共有名義で住宅ローンを組む際は、月々の返済額に多少余裕を持った金額で設定をすると良いでしょう。

住宅ローンの借入を共有名義で行うことので行うことの2つ目として、死亡・離婚時のトラブルが起きやすい点が挙げられます。

共有名義人の死亡時は、下記の様なトラブルが考えられます。

• 共有名義人が死亡しても住宅ローンが残る
• 共有持分は誰が相続するのか？

住宅ローンの名義を登記する際に、注意しなければならないことは、原則、住宅ローンの名義変更はできないということです。

住宅ローンの名義を変更する際は借入先の金融機関から承認をもらわなければなりません。しかし、特例を除き、住宅ローンの名義変更の承認をもらうのは難しいのが実情です。

原則、住宅ローンの名義変更は難しいと考えたほうが良いでしょう。

住宅の名義はローン自体とは直接関係なく、名義変更の手続自体に金融機関の承諾書が必要なわけでもないので、金融機関の承諾なしに勝手に行うことも実際は可能です。

しかし、金融機関の承諾なしに勝手に名義変更を行うと契約違反となり、最悪の場合はローンの一括返済が求められることもあります。

手続き無しでの住宅ローンの名義変更はとてもリスクが高いので、正しい手順で進める必要があります。

住宅ローンの名義変更をしたい場合は、借り換えを検討するのがおすすめです。

住宅ローンの借り換えを行うことで、新しく融資を受け、現在借りている住宅ローンは完済となります。住宅ローンの借り換えを行うことで、下記のメリットを享受出来ることがあります。

• 住宅ローンの名義の変更ができる
• 借入額を増やすことが出来る
• 毎月の返済額と総返済額を減らせる
• 固定金利への借り換えで金利上昇リスクに備えられる
• 団体信用生命保険（団信）の乗り換えで、保証を充実させられる

住宅ローンの名義変更をする場合は、住宅ローンの借り換えをするのがおすすめです。本段落では、住宅ローンの借り換えを行う際の注意点を5つ紹介します。

• 借り換えにも審査がある
• 物件の所有者が対象である
• 金利の変動や金利差を考慮する
• 借り換えの際に諸費用が発生する
• 住宅ローンの残高・残年数を確認する

住宅ローンの借り換えの際にはもちろん審査があります。

そのため、下記の場合には借り換えができなかったり、借入可能額が減少する場合があります。

• 同じ銀行内での借り換え（原則不可）
• 健康状態に問題がある場合
• 借り換え前より収入が減った場合
• 独立や転職下ばかりで収入が不安定な場合
• ローンで延滞の履歴がある場合

住宅ローンの借り換えの際、金融機関に融資してもらうには、その物件の所有者とローンの債務者、物件の居住者の3つが一致している必要があります。

物件の名義が夫名義で、妻が新たに住宅ローンを組むということはできません。そのため、妻が住宅ローンを組む場合は、物件の名義も変更しなければなりません。これは、ペアローンを組む場合も同様で、その場合は物件の持分をそれに合わせて変更しなければなりません。

つまり、住宅ローンを物件の所有者と別の名義で組むことはできないため、物件の名義もそれに伴って変更する必要があります。

住宅ローンの借り換えを行う際は金利の変動や金利差を考慮するようにしましょう。

 借り換えを行う際に、より低い金利のローンに借り換えることで、月々の返済負担が減る場合があります。しかし、金利が高い時期に借り換えを行なってしまうと、総返済額を計算した際に高くなってしまう場合もあります。現在借りている住宅ローンの金利と、借り換え先の金利をしっかりと把握し、時期も検討する必要があります。

特に現在は低金利ですが、金利は上昇傾向にあり、先行きが不透明です。



借り換える際は低金利で借り換えを行うことで、返済額を抑えることができます。しっかりと時期を見極めて、出来る限り低金利の時期に借り換えを行うようにしましょう。

住宅ローンの借り換えを行う際は諸費用が発生します。諸費用がかかることを念頭においた上で今後の返済計画を考えることが必要です。

住宅ローンの借り換えにかかる諸費用にはさまざまなものがあり、諸費用の項目は大きく分けて下記のようになります。

• 融資手数料
• 保証料
• 印紙税
• 期限前完済手数料（全額繰上返済手数料）
• 抵当権抹消・設定登記費用
• 司法書士報酬
• 火災保険料
  

住宅ローンの借り換えを検討する際は、現在、借りている住宅ローンの残高と残年数を確認した上で検討する必要があります。

住宅ローンの借り換えは残高や残年数が多いほどメリットが大きくなります。借り換えを検討する際は基本的に、住宅ローンの残高が1000万円以上、残年数が10年以上残っているタイミングでの借り換えをおすすめします。それ以下の場合、ローンの借り換えにかかる費用も考慮するとメリットを享受できにくくなります。

住宅ローンの借り換えを検討する際は残高や残年数を考慮したうえで考えるようにしましょう。各金融機関で住宅ローンの借り換えのシミュレーションができるので、試してみるのも良いかもしれません。

住宅ローンの名義について、よくある質問3つをピックアップしました。皆様の参考にもなるかと思いますので、確認してみてください。

• 親子間で名義を変更することは可能？
• 住宅ローン（残高）を残したまま名義の変更はできる？
• 離婚に伴って家を売却した際、お金は2人で分けられる？

親子間での住宅ローンの名義変更は親の死亡や高齢化などの事情がない限り、難しいと言えます。

実際に、親が高齢化などの事情により返済困難になった場合、子どもに「親同等の返済能力があること」と、「新名義人の子供がその住宅に住むこと」の2つが満たされる場合は名義の変更が可能です。

上記の場合を除いて、基本的には親子間でも名義の変更はできないということを念頭においておきましょう。

住宅ローンを残したままの名義変更は可能ですが、契約違反の可能性があります。しかし、名義変更の際には銀行からの承諾が必要になり、その承諾を得るのは一般的には難しいと言われています。

問い合わせをしても、ローンが残ったままの名義変更は受け付けられない、名義変更に関しては関知しないと回答されることが大半ですが、金融機関によっては名義変更が可能な場合もあるようです。それぞれの金融機関によって回答が異なる場合があるので、一度問い合わせをしてみても良いでしょう。

しかし、大半の金融機関では名義変更を受け付けてくれないため、あまり現実的ではないと言えるでしょう。

離婚に伴い家を売却した際に、お金は2人で分けることができます。ただし、条件があるので注意が必要です。

離婚に伴い家を売却する際は、売却前にお金をどの割合で分配するのかを離婚協議書に残しておく必要があります。

売却は基本的には名義人が行います。単独名義の場合は名義人1人で売却を行えば問題ありませんが、共有名義の場合は2人で協力して行う必要があります。しかし、離婚をしている多く場合、信頼関係が破綻しているケースが多いため、相手との話し合いが難しいようであれば、弁護士などの専門家に相談・依頼するのも1つの手です。

以上、本記事では住宅ローンの名義の種類やそれぞれのメリット・デメリット、住宅ローンの借り換えについて解説しました。

住宅ローンの名義を決める際は、「単独名義」「共有名義」それぞれのメリット・デメリットをしっかりと把握し、それぞれのご家庭に合った方法で住宅ローンを組むことが大切です。

• 住宅ローンの名義の種類は「単独名義」と「共有名義」の2種類
• 単独名義は死亡時や離婚時のリスクを減らす、収入変動に対応しやすいなどのメリットがある
• その一方で、借入額が少なくなる、相続税が高くなるなどのデメリットがある
• 共有名義は購入できる住宅の選択肢が広がり、税制控除面でメリットがある
• その一方で、収入が減ると負担が大きくなる、トラブルになりやすいなどのデメリットもある
• 住宅ローンの名義変更はできないため、名義変更をしたい際は借り換えがおすすめ
• 住宅ローンの借り換えを行う際は、金利や諸費用、ローン残高に注意する

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