住宅ローンのボーナス払いを変更する方法！手数料やデメリットも解説

住宅ローンの返済方法には2つあります。

• 年12回の月払い
• 年2回のボーナス払い

月払いとボーナス払いの金額と割合によって、総返済額が変わります。

住宅ローンのボーナス払いについて変更できる点は下記の通りです。

• ボーナス払いをするかどうか
  
• 月払いとボーナス払いの割合
  
• ボーナス払いを行う月の変更
  

変更ができるかどうかは、金融機関や住宅ローン商品の種類によって異なります。借入先の金融機関に確認してみましょう。

変更内容によっては、手数料や審査に通る必要があります。

一般的に、ボーナス払いで支払う金額は借入金の40～50％を上限として設定することが多いです。ボーナス払いの割合は、借入金の30％以内が妥当です。無理のない割合としては20％程度と考えるとよいでしょう。

住宅ローンの返済を月々の給料だけで支払っていく方がよいのか、ボーナスも含めて返済する方がよいのかは、勤めている会社の状況や家計の支出状況などの事情によって異なります。

住宅ローンは、ボーナス払いの有無を途中で変更できます。住宅ローンを組んだ当初と支払い能力が変化した場合や、負担を感じる場合には変更を検討するとよいでしょう。

ボーナス払いは、月々の返済を軽減できるメリットがあります。しかし、返済総額が増えるデメリットがあるため、利用には注意が必要です。

月払いとボーナス払いの割合は、住宅ローン返済期間の途中でも変更できます。

借入額に占めるボーナス払いの割合が高くなるほど、総返済額が増えていきます。総返済額を増やしたくない方は、ボーナス払いの割合を低めに設定する方がよいでしょう。

年間の支払合計をほぼ一定にして、ボーナス払いの割合を変化させたときの総返済額をシミュレーションした結果は下記の通りです。

ボーナス払いなしの総返済額が3621万円に対し、ボーナス払い50%にした場合は総返済額が4万円高くなります。

ボーナス払いを行う月の変更も、住宅ローン返済期間の途中に変更できます。

勤め先が変わったり会社の経営状況が変わった場合には、ボーナスの支払われるタイミングが変わることがあります。そのような場合には、家計への影響を考慮してボーナス払いを行う月を変更するとよいでしょう。

金融機関によっては、変更手数料がかかることもあるので注意してください。

住宅ローンをボーナス払いありに変更するメリットは下記の３つです。

• 毎月の返済額が低くなる
  
• 返済期間が短くなる
  
• トータルの支払い額を抑えられる
  

月払いとボーナス払いの割合をバランスよく設定することによって、毎月の負担を減らしながら無理なく住宅ローンの返済を継続できます。

月払いのみで返済すると、毎月の住宅ローンの支払額が多くなります。給料だけでは毎月赤字になり、ボーナスで生活費の不足分を補っているという家庭もあります。

生活費をボーナスで補っている家庭では、あらかじめボーナスを返済計画に組みこんでしまえば、毎月の返済額を下げることができます。

毎月の出費を抑えたい方にとって、月々の返済額を軽減できるのはメリットといえます。

住宅ローンの最大のメリットは、長い期間で少しずつ分割して支払うことによって、高額なマイホームを手に入れることができるということです。しかし、返済期間が長くなると、利息が膨らむというデメリットがあります。

総返済額を減らすには「繰り上げ返済」が効果的です。とはいえ、予定通りに繰り上げ返済できない家庭も多いでしょう。

ボーナス払いありに変更すると、ボーナス時に自動的に多く返済することになります。ポーナス払いを併用することで年間返済額を増やせば、返済期間を短くすることが可能です。

住宅ローンをボーナス払いありに変更するデメリットは下記の２つです。

• 利息を多く払うことになる
• ボーナスが支給されない場合のリスクが大きい
  

住宅ローンのボーナス払いを検討する際は、メリットだけでなく、デメリットにも注目することが大切です。

ボーナス払いありに変更することで、毎月の返済額を減らすことができます。しかし、総返済額が多くなることがあるので注意しましょう。

返済方法を併用する場合、月払いとボーナス払いで借入総額を分けます。住宅ローンの返済額の内訳は、「元本+利息」です。

月払いの元本は毎月減っていきます。一方、ボーナス払いは半年に1回なので返済の間隔が長くなります。利息が増え続けるため、元本返済のスピードが遅くなります。

ボーナス払いの有無による総返済額の違いは下記の通りです。（返済期間35年、金利1.5％の固定金利、借入額4,000万円のとき）

金利が低い場合にはさほど大きな差にはなりませんが、金利が高いときにはその差額も大きくなります。

ボーナス払いありに変更する前に、勤務先の就業規則を確認しましょう。「会社の業績によってボーナスが支給されない可能性がある」という規定がある場合には注意が必要です。

ボーナスが支給されなくなった場合、ボーナス払いありで住宅ローンを返済していると、家計を圧迫する可能性があります。

近年は、ボーナス払いが利用されない傾向にあります。経済状況や会社の業績悪化などにより、ボーナスカットや削減の可能性が懸念されるからです。

住宅ローンは家計の固定費の中でも大きな割合を占めます。ボーナスが支給されず返済計画が崩れてしまうと、最悪の場合、マイホームを手放す事態もありえます。

ボーナスに依存するのは危険です。

ボーナス払いの負担が大きい場合、金融機関に相談することによってボーナス払いなしに変更することができます。

ボーナス払いなしに変更するときのポイントは下記の通りです。

• 手数料がかかる
  
• ボーナス払いなしへの変更は審査で落ちることも多い
  

手数料や審査は金融機関によって異なりますので確認が必要です。

ボーナス払いを変更する際には、金融機関や変更内容によって手数料や収入印紙代が必要となります。どのくらいの額が必要になるのか、事前に確認しておきましょう。

代表的な大手銀行の住宅ローン返済の条件変更にかかわる手数料は下記の通りです。

別途で収入印紙代（200円）がかかることがあります。

この3社では、変更手続きはインターネットや電話ではなく、店頭での手続きとなります。

「ボーナス払いあり」から「ボーナス払いなし」への変更は、申請しても審査で落ちることが少なくありません。

審査に落ちてしまった場合、他の金融機関への借り換えを検討するという選択肢もあります。

借り換えを利用すれば、ボーナス払いの有無を含めて新しい条件で住宅ローンを組み直すので、ボーナス払いの負担を減らすことができます。

借り換えする場合は手数料などの諸費用が発生します。諸費用を負担してもメリットがあるか試算してみることが大切です。

勤め先のボーナスがなくなると、年2回のボーナス払いは家計の負担になります。貯蓄からローン返済ができない場合、キャッシングをしてボーナス払い分をまかなう方もいるようです。

しかし、キャッシングでの借入は利子が高いので注意が必要です。キャッシングを繰り返すことによって、結果的に家計を圧迫する原因となります。

勤め先のボーナスがなくなった場合には、住宅ローン返済をしている金融機関に相談しましょう。

ボーナス払いなしへの変更をすることで、家計の負担を大きくすることなく住宅ローン返済を継続できるでしょう。

キャッシングをしたことがあっても、そのことが原因で住宅ローン返済の条件変更の審査に落ちることはありません。

住宅ローンの借入を行っている金融機関ごとに条件変更にかかる手数料は異なります。

条件変更にかかる手数料の違いに関する注意点は、下記の通りです。

• 三菱UFJ・りそな・みずほなど大手銀行は手数料がかかる
  
• フラット35は手数料がかからない

三菱UFJ・りそな・みずほなど大手銀行のメリットは、「メガバンクとしての信頼性」でしょう。一般的にネット銀行の方が手数料が安いとはいえ、大手銀行に魅力を感じる人も多いようです。

代表的な大手銀行3社の住宅ローン返済の条件変更にかかる手数料は下記の通りです。

ネット銀行の住信SBI銀行とauじぶん銀行は、条件変更にかかる手数料が5,500円です。三菱UFJ銀行は大手の中でも手数料が安いといえるでしょう。

フラット35は、住宅ローン返済の条件変更の手数料がかかりません。

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している固定金利の住宅ローンのことです。

フラット35を借り入れるときの窓口は民間金融機関です。住宅金融支援機構が民間金融機関の住宅ローンを買い取り、証券化して投資家に販売します。

このしくみにより、単独では固定金利の住宅ローンを扱うことができない民間金融機関でも、金利変動のリスクなどを負う心配がないので、固定金利の住宅ローンを扱うことができます。

フラット35は固定金利です。思わぬ大幅な金利上昇が起こったとしても、住宅ローンの返済負担が増えて家計が圧迫される心配はありません。

ボーナス払いありの返済方法にすると、返済総額が多くなることがあります。

ボーナス払いありの場合、借入総額は月払いとボーナス払いに分けられます。「毎月返済するローン」と「半年ごとに返済するローン」の2本立てです。

ボーナス返済部分は半年に1回なので返済の間隔が長くなります。返済しない期間は元金が減らず、利息が増えていくというデメリットがあります。

ボーナス払いの割合を変化させたときの総返済額について、下記の条件でシミュレーションしました。

• ボーナス払いの割合が0％
  
• ボーナス払いの割合が20%
  
• ボーナス払いの割合が40％
  

下記の条件で住宅ローンの総返済額をシミュレーションしました。

• 借入金額：3500万円
  
• 返済期間：30年
  
• 金利：年率1.3％／固定金利
  
• 返済方法：元利均等返済
  

住宅ローンの総返済額は三菱UFJ銀行の公式サイトで簡単にシミュレーションできます。

ボーナス払いの割合が0％の場合、シミュレーションの結果は下記の通りです。

• 毎月の返済額：約11.8万円
  
• ボーナス月加算額：0円
  
• 総返済額：約4229万円（うち利息分729万円）

ボーナス払いの割合が20％の場合、ボーナス払い分の元金は700万円になります。

シミュレーションの結果は下記の通りです。

• 毎月の返済額：約9.4万円
  
• ボーナス月加算額：14.2万円
  
• 総返済額：約4231万円（うち利息分731万円）
  

ボーナス払いの割合を20％にすると、総返済額が約2万円増えました。利息が増えたことが理由です。

ボーナス払いの割合が40％の場合、ボーナス払い分の元金は1,400万円になります。

シミュレーションの結果は下記の通りです。

• 毎月の返済額：約7.1万円
  
• ボーナス月加算額：28.3万円
  
• 総返済額：約4233万円（うち利息分733万円）
  

ボーナス払いの割合を40％にすると、総返済額が約4万円増えました。同じく利息が増えたことが理由です。

ボーナス返済の割合が大きいほど、毎月の返済額は小さくなりますが、返済総額は増加します。

金利が低い場合には、ボーナス払いの影響は大きくありません。しかし、金利が高いときには、総返済額の差が大きくなります。

「返済総額が増えるデメリット」と「月々の返済額が減るメリット」を比較し、家計への負担を考慮して検討しましょう。

住宅ローンの返済は、実際に行ってみて初めてわかることもあります。想像以上に毎月の返済額の負担が大きく、ボーナス払いありにしておけばよかったと後悔する方もいるでしょう。

住宅ローンの条件変更には、審査が必要な場合があります。

ボーナス払いありへ変更する方法は、下記の通りです。

1. 借入先にボーナス払い変更の相談をする
   
2. 申し込み書類の提出・審査
   
3. 結果の通知

変更ができるかどうかは、金融機関や住宅ローン商品の種類によって異なります。ボーナス払いありに変更をしたいときは、借入先の金融機関に相談してみましょう。

借入先の金融機関では、まず変更後のシミュレーションや借り入れ内容の説明などが行われます。ボーナス払いありにすることによって生じるメリットとデメリットを考慮して、変更する方が長期的に妥当であると納得できたら申し込みます。

変更に関して不明な点は、きちんと理解できるまで担当者に質問しましょう。

借入先の金融機関の説明を理解したら、変更内容にしたがって必要な書類を提出します。

必要事項が正しく記入されていることが確認されると、審査が行われます。 今後の返済に無理がないかを審査され、問題がなければ承認されます。

変更の可・不可が金融機関から通知されるまで待ちましょう。

借入先の金融機関の審査に通ったら、ボーナス払いありへ変更が可能です。

ボーナス払い変更の契約を締結したら、新しい返済予定表などを受けとります。

ボーナス払いありへの変更手続きをする際には、金融機関や変更内容によって変更手数料や収入印紙代がかかります。必要な額がとれくらいなのか事前に確認しておきましょう。

毎月の給与と異なり、ボーナスが必ずしも支給されるとは限りません。経済の状況や勤務先の業績によっては、ボーナスの支給がなくなるということもあります。

ボーナスがカットされたり減額されたりして、ボーナス払いができなくなった場合は、どうすれば良いのでしょうか？

ボーナス払いができないときのリスクは下記の通りです。

• 新規の借り入れが難しくなる
  
• 遅延損害金が発生する
  
• 一括返済を求められる

ボーナスがなくなると、住宅ローンが家計を圧迫し、返済が難しくなります。

住宅ローンの返済が滞ると、信用情報に傷がつきます。月払いやボーナス払いの入金が遅れると、信用情報機関に返済遅延の情報が記録されます。

信用情報機関では、個人の支払い状況などを登録し、金融機関が確認できるしくみになっています。

1回程度支払いが遅れても問題はありませんが、督促を受けた上で支払いを延滞してしまうと、「延滞・遅延」という金融事故として記録されてしまいます。

金融事故として処理された場合は、個人の金融上の信用を失います。延滞解消後の5年間は、新規の借り入れが難しくなります。いわゆる「ブラックリスト」に載った状態です。

月払い・ボーナス払いにかかわらず、支払い期日までに住宅ローンの返済ができない場合には、遅延損害金が発生します。

遅延損害金は、支払うべき金額を期日までに返せなかった場合に発生する損害賠償金です。

遅延損害金の金額は、支払うべき金額と遅延した期間によって決まります。 長期間支払わずにいると、遅延損害金も大きな金額になります。

遅延損害金が発生するのは、支払い期日の翌日（滞納が始まった日）からです。 

遅延損害金は滞納に対するペナルティなので、不足分を支払い終わるまで増え続けます。1日でも支払いが遅れると、その分の支払額が増えるので注意が必要です。

住宅ローンをある一定期間（最短3ヶ月）滞納すると、借入先の金融機関から一括で返済することを求められます。

理由は、期限の利益を喪失したからです。つまり、滞納したことにより「分割して支払うことができる権利」が失われたことを表します。

保証会社を利用して住宅ローンを組んでいる場合は、保証会社が一時的に支払いを肩代わりしてくれます。しかし、これで返済せずに済むというわけではありません。

保証会社が建て替えた分は、後日保証会社から請求されます。しかし、分割でも返済できないのに、一括で返済するなど到底不可能です。

ボーナス払いによる返済が厳しくなった場合には、まずは金融機関に問い合わせましょう。

ボーナス払いが出来なくなったときの対処法は下記の通りです。

• ボーナス払いの割合を変更する
  
• 借り換えをする

金融機関によっては、住宅ローンのボーナス払いの割合を変更することができます。

ボーナス払いの割合を小さくすることによって、返済額をほぼ均等に分けることができ、ボーナス月の負担を減らすことができます。

ボーナス払いの割合を０%にすることも可能です。家計の状況に応じて、無理なく返済できる金額を考えた上で、借入先の金融機関に相談してみるとよいでしょう。

返済の途中でローン契約の内容を変更するためには、手数料がかかる場合があります。

返済条件の変更は、借入先の金融機関で手続きを行わなければなりません。返済条件が変わるため、再度審査が行われます。

住宅ローンの借り換えとは、「借入先を乗り換えること」です。すでに借り入れている金融機関とは別の金融機関でお金を借り、住宅ローンを完済します。

住宅ローンを借り換える際には、あらためてボーナス払いの割合を指定できます。ボーナス払い０%にしたり、割合を減らしたりと金額の調整が可能です。

元の住宅ローンに適用されていた金利と新しい借入先の金利に差がある場合は、総返済額や毎月の返済額を少なくできることもあります。

返済の滞納などで信用力が低下している場合、借り換えの審査は厳しくなります。審査に通らなかった場合には、借り換えはできません。

借り換えをするなら、住宅ローンの滞納をしてしまう前に、早めに検討しましょう。

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住宅は人生でもっとも大きな買い物といえるでしょう。そのため、住宅ローンの返済方法によっては、人生設計が崩れてしまうおそれもあります。

住宅ローン以外にも、子どもの教育資金やご自身の老後資金など備えるべきお金はたくさんあります。ライフステージに合わせて、資産運用を柔軟に変化させていくことが大切です。

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