住宅ローン余剰金の返済はいつから？オーバーローンの危険性を解説

住宅ローンの余剰金とは、業者に物件価格分の金額を支払った後に残った借入金のことです。住宅ローンを契約する際に、物件価格以上の資金を借り入れることで余剰金が発生します。

住宅ローンでは、「オーバーローン」という物件の価格以上の金額を借り入れることがあります。これは、物件の購入にあたる諸費用にかかる費用を含めた資金を、住宅ローンでまとめて借り入れるために存在します。

このオーバーローンによって、住宅ローンの余剰金が発生するのです。では、住宅ローンの余剰金が利用されるのはどんな場面なのでしょうか？まずは余剰金の種類を紹介します。

オーバーローンによって発生する住宅ローンの余剰金は、以下の3種類に分けられます。

• 種類①：借り換えや諸費用の資金のみに使えるもの
  
• 種類②：諸費用の一部も融資の対象にできるもの
  
• 種類③：フラット35
  

1つ目は、借り換えや諸費用の資金のみに使えるものです。住宅ローンで借り入れた資金は物件に関わる費用にしか使えないことから、借り換えもしくは諸費用のみに使えることが多いです。

借り換えとは、現在返済中の住宅ローンを一括返済するために別の銀行で住宅ローンを契約することです。このメリットは金利にあります。住宅ローンの金利は他のローンに比べて低く設定されていますが、かといって物件購入のためには数千万円の借り入れが必要です。

しかしある程度返済を行っていくと、契約時点の返済額の金利ではその時点の総返済額に比べて金利が高くなってしまいます。そこで、別の銀行で残りの返済額分の資金をさらに低い金利で借り入れることで、金利の負担額を減らし総返済額を減らすことができるのです。

また、諸費用とは物件の購入以外で必要となるこまごました費用のことで、主に以下のような費用が存在します。この金額は物件のおよそ5％～10％といわれており、かなりの資金が必要です。

• 保険料
• 保証料
• 融資手数料
  
• 印紙税
  
• 登記費
  
• 仲介費
  
• 引っ越し費　など
  

2つ目は、諸費用の一部も融資の対象にできるものです。住宅ローンを契約する銀行によっては、住宅ローンの中に物件費用だけでなく諸費用の一部のための費用を含んだ融資を行ってくれるプランも存在します。

例として、団体信用保険料はそもそも住宅ローンに組み込まれており、返済は住宅ローンと共に行われます。保険料を含んだ返済額が計算されているのです。

その他の諸費用でも住宅ローンに組み込まれているものがありますが、別枠で付随するものもあります。注意していただきたいのは、別枠で諸費用のための資金を借り入れる場合です。住宅ローンとは別で借り入れを行うと、金利が高くなる傾向があります。

住宅ローンのメリットは金利の低さです。そのため諸費用に対する資金が必要であれば、なるべく住宅ローンに諸費用の一部が組み込まれたプランを検討することをおすすめします。

3つ目は、フラット35です。フラット35では物件購入にかかる費用だけでなく、それに伴う諸費用も借りることが可能です。

フラット35公式HPでも紹介されているとおり、建設する住宅の請負契約書に記載のある請負金額（消費税を含みます。）や、購入する住宅の売買契約書に記載のある売買金額（消費税を含みます。）が借入対象です。

そのため、必要な諸費用に対する証明書類さえ用意することができればフラット35で融資してもらうことができるのです。

住宅ローンの諸費用に利用できる余剰金ですが、オーバーローンはその分多くの借り入れを行う方法です。そのため、オーバーローンによって3つのデメリットが発生します。

• デメリット①：返済額が増加する
  
• デメリット②：返金途中の売却が難しくなる
  
• デメリット③：融資率上昇により金利が高くなる
  

1つ目のデメリットは、返済額が増加する点です。オーバーローンはその名のとおり物件の価格をオーバーする資金を借り入れることです。つまり超過した資金の返済を行う必要があり、その分返済額が増加してしまうのです。

借り入れる資金が増加すれば、その分金利の負担も増加します。返済額と金利の両方が増加することで、返済総額や毎月返済する金額が増加し、経済的な負担になることは間違いありません。

諸費用のための資金を事前に用意しておけば、諸費用分の資金を住宅ローンで借りる必要もなくなるため、生活に負担がかからない程度で貯蓄しておきましょう。

2つ目のデメリットは、返金途中の売却が難しくなる点です。オーバーローンは物件を超える資金を借りれるため、もし返済の途中で物件を売却し住宅ローンの返済に充てようとしても足りない可能性があります。

特に早期で物件の売却を行おうとすると、担保としている物件の金額だけでは住宅ローンの返済を賄えないため、売却自体ができない可能性が高いです。物件を購入時と同じ金額で売却できたとしても、余剰金分の返済を行わなければならないのです。

3つ目のデメリットは、融資率上昇により金利が高くなる点です。融資率とは、物件費用に対して借入金額がどれほどの割合であるかを示すものです。「借入金額÷物件費用×100＝融資率（％）」で計算することが可能です。

融資率は適用される金利に大きく影響します。つまり、物件費用に対して借入金額が大きいと、適用される金利が高くなるのです。金利が高くなれば総返済額も増加し月々の返済に大きく影響します。

オーバーローンは上記のデメリットがありますが、もちろんメリットも3つ存在します。

• メリット①：手元の資金が少なくても住宅を購入できる
• メリット②：諸費用を低い金利で融資してもらえる
• メリット③：控除を受けられる
  

1つ目のメリットは、手元の資金が少なくても住宅を購入できる点です。マイホームの購入にかかる費用は、物件の購入だけでなく諸費用がかかります。住宅ローンで諸費用分まで借りることができれば、手元に資金がなくても住宅を購入できます。

住宅ローンでは、物件の購入以外でも物件価格の5％～10％ほどの諸費用が掛かるといわれています。マイホームの購入に関わる資金を用意することが難しかったり、子育てなどの別のライフイベントに資金が必要であったりする方にとっては大きなメリットとなります。

2つ目のメリットは、諸費用を低い金利で融資してもらえる点です。住宅ローンに諸費用が組み込まれているプランであれば、住宅ローンのメリットである低金利を諸費用分の借り入れに対しても適用させることが可能です。

他のカードローンなどで資金を用意する場合、金利の高さがネックとなります。住宅ローンの金利で借りることができれば、他のローンと比べて返済額を大きく減額させることができるのです。

もちろん別の利用目的で金利の低い住宅ローンを活用することは契約違反となり、後述するようにリスクが発生するためやめておきましょう。

3つ目のメリットは、控除を受けられる点です。住宅ローンに諸費用が組み込まれている場合、住宅ローン控除の効果を受けることができます。

住宅ローン控除は、住宅ローンの返済額によって自身の所得税を減税することが可能な制度です。この控除はローンの合計残高から計算されるため、返済額が大きければ控除金額も大きくなります。

住宅ローンの返済額が増加しても、控除によって税金が戻ってくることで、実質返済額を減額することが可能なのです。

住宅ローンは低金利であるから、余剰金が出るように借り入れて他の費用に利用しようと考える方もいるのではないでしょうか？そんな考えが浮かぶのもわかりますが、物件購入後に残った住宅ローンの余剰金は使用目的以外で消費できません。

そもそも住宅ローンの契約時に受け取った余剰金を住宅費用以外で利用することは法律違反となります。住宅ローンはあくまで住宅に関わる費用のためのローンです。もし虚偽の申告をして別の使用目的で借りることがあれば、詐欺罪や脱税で逮捕されることもあります。

オーバーローンで物件価格以上に資金を借り入れられるからといって、用途以外で使用すると大きなリスクとなるのです。

1つ目のリスクとして、融資の一括返済を求められます。住宅ローンを用途以外で使用するのは契約違反であるため、銀行側から現在融資している資金の一括返済を求められます。

住宅ローンを契約する際には、契約者と銀行とで「金銭消費貸借契約」を結びます。契約違反を行うと、「期限の利益喪失条項」にのっとって本来返済する期限を待たずに返済を求められるのです。

もちろん一括で返済額を用意できる方は少ないので、マイホームの売却や借金、自己破産を行わなければならない可能性もあります。そもそもオーバーローンによって物件の価格よりも多くの資金を借りていることから、物件を売却しても返せる見込みは低いです。

2つ目のリスクとして、契約解除及び違約金が請求されます。契約者は融資の一括返済と共に契約解除を行われ、契約違反に伴う違約金を請求されることになります。

契約解除が行われると、担保とした物件は銀行側に引き渡され返済に充てられます。また違約金は契約時に取り決めた金額を支払うことになります。住宅ローンの総返済額にプラスして違約金を支払わなければならないのです。

そもそも住宅ローンを借りるうえで、余剰金が発生しないように契約することができれば上記のようなリスクを防ぐことができます。余剰金発生を回避する方法は以下の4つです。

• 方法①：オーバーローンを進める営業を避ける
  
• 方法②：諸費用をカバーできる銀行で契約する
  
• 方法③：金融機関に相談する
• 方法④：繰り上げ返済を活用する
  

住宅ローンで余剰金が発生した場合、その資金を繰り上げ返済に充てることで住宅ローンの返済を早く終えることができます。では、余剰金を繰り上げ返済に充てり時期の目安はいちごろなのでしょうか？

繰り上げ返済を行う前に確認しておくべき事項が3つあります。

• 確認事項①：3ヶ月分以上の生活費を確保する
  
• 確認事項②：ライフイベントに充てる資金を確保する
  
• 確認事項③：住宅ローン完済スケジュールを確認する

では、実際に余剰金を活用して住宅ローンの繰り上げ返済を行う方法を紹介します。繰り上げ返済の方法は以下の4ステップで行うことが可能です。

1. 余剰金の内訳を確認する
   
2. 繰り上げ返済の金額と方法を決める
   
3. 金融機関に繰り上げ返済を申請する
   
4. 口座へ繰り上げ返済資金を振り込む

住宅ローンの余剰金を栗毛返済ではなく投資に利用することで、今後資金が必要になった際のために現在の試算を増加させることが可能です。ただし、注意していただきたいのはここでいう住宅ローンの余剰金とは、諸費用のための資金ではありません。

先ほど紹介した住宅ローンの余剰金は、オーバーローンで借り入れた諸費用のために利用する資金です。ここでいう余剰金とは、諸費用のための資金は諸費用で利用した後、住宅ローンを返済中に出た余剰金のことです。

住宅ローンの返済を行いながらも、預金残高にまとまった資金が残っているという方はある程度いらっしゃいます。その余剰金を投資することで、今後利用できる資金を増加させようということです。

おすすめは「つみたてNISA」です。つみたてNISAであれば少額からでも長期的な積立を行うことが可能で、対象商品も長期・積立・分散に適した商品が金融庁によって選定されています。住宅ローンの返済とは別に非課税制度を利用できるメリットは大きいです。

注意として、投資によって資金が減少するリスクも存在します。特に短期的な投資では資金の増減が激しく、損してしまう可能性も高まります。もし余剰金による投資を検討しているのであれば、長期的な積み立てを検討しましょう。

本記事では、住宅ローンでオーバーローンを行った場合のメリット・デメリットやリスク、余剰金の使用方法や繰り上げ返済の順序などについて解説しました。

オーバーローンによる余剰金の利用方法は住宅に関することだけですが、住宅ローンの返済中に発生した余剰金は投資や繰り上げ返済に利用できます。

オーバーローンによる余剰金は諸費用に利用できますが、リスクもあることからなるべく避けたいという方も多いかと思います。返済中に発生した余剰金の利用方法に迷う方も多いのではないでしょうか。

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