【35年固定】住宅ローン返済額を抑えるコツ！控除や繰り上げ返済も解説

住宅ローンを利用されている人の殆どは、30年以上の長期間に渡って返済を続けていきます。ローンを組む際は、どこの金融機関で借りるか、金利はいくつか、固定金利を選ぶか変動金利を選ぶか、多くのことに頭を悩ますことでしょう。

ここではいかに返済額を抑えるか、繰り上げ返済のタイミングなど、借入した後の住宅ローンとの上手な付き合い方について、ご紹介したいと思います。これから住宅ローンを組む人も、今現在返済中な人もぜひ、お読みください。

住宅ローンは長期間に渡って返済をするため、無理な返済計画はお勧めいたしません。

ライフステージの変化によって、一時的にお金が必要になったり、不動産を所有することにより修繕費などの増える負担もあります。そのため、返済期間は余裕を持って借り、返済額もこれぐらいだったら少し貯えもできる、といったゆとりがあるものが良いでしょう。

期間が延びるとその分返済利息が増え、返済総額があがってしまう、と考える方もいらっしゃると思います。

確かに借り入れたときのまま同じによう返済をしていた場合はそうなってしまいますが、繰り上げ返済を行えば、支払利息の節約はできます。特に最近の金融機関では、ネット経由での繰り上げ返済は手数料無料、というところも増えています。

そのため、無理に最初から返済期間を短くするのではなく、ご自身の余裕のある時に、ご自身のペースで繰り上げ返済をコツコツおこなっていくのが、住宅ローンとの上手な付き合い方となるでしょう。

住宅ローンを繰り上げ返済をおこなう上で、気を付けたいのは住宅ローン控除との兼ね合いです。住宅ローン控除は、年末のローン残高に基づいて、所得税（控除しきれない場合は住民税）が還付されます。

そのため住宅ローン控除期間中に、急いで繰り上げ返済を行ってしまうと、住宅ローン控除の効果が薄くなってしまうことがあります。また、住宅ローン控除の適用要件に、借入期間が10年以上というのがあります。これは返済中に繰り上げ返済をおこない返済期間を短縮した場合、借入日から10年未満になってしまうと、住宅ローン控除が受けれなくなってしまう、というものです。

そのため、住宅ローン控除期間中の方は、自身の借入額や残りの返済期間、控除対象借入額の上限など、確認をしてから繰り上げ返済を行うと良いでしょう。

住宅ローンを選ぶ人の中で、一定の割合で全期間固定の金利を選ぶ方がいらっしゃいます。金利変動のリスクがなく、返済計画が立てやすいのが特徴です。

全期間固定タイプの代表的な商品で、フラット35があります。フラット35は住宅金融支援機構と民間の金融機関が共同で提供している住宅ローンになります。

ここでは、民間の金融機関が出している全期間固定タイプの住宅ローンと、フラット35との違いについて詳しくご説明したいと思います。

民間の住宅ローンとフラット35では、審査の基準が異なります。

理由としては、フラット35を提供している住宅金融支援機構は住宅金融公庫の業務を継承した独立行政法人で、政策金融機関となっており、国民の住宅取得を支援する目的だからです。

そのため、フラット35では利用者の勤続年数や勤務形態が問わず、非正規雇用の人でも審査に通りやすいとされています。また、フラット35は購入対象とする住宅に独自の技術水準が設けられています。床面積や設備、構造や維持管理状態など第三者機関の検査により技術基準を満たしていることが確認できた住宅にのみ融資が受けられます。

なお、フラット35は技術水準に適合していることを証す「適合証明書」の取得が必須となっており、フラット35を利用する方はこの「適合証明書」の取得費が別途必要になります。

民間の住宅ローンとフラット35の大きな違いとして団体信用生命保険（団信）の加入があります。

民間の住宅ローンでは団信が加入必須となっております。住宅ローンの申し込み時に提出する告知書に、健康状態に問題がある場合は、住宅ローン自体を否認されてしまうことがあります。

しかし、フラット35では、団信の加入が必須ではなく任意となっております。そのため、

健康上に不安のある方でも借り入れができるようになっております。

なお、最近では既往症がある方でも加入しやすいワイド団信という商品も、一部の金融機関では取り扱いをしております。ワイド団信は通常より借入金利が0.1％～0.3％高くなる代わりに、保険の引き受け要件を緩和しています。

住宅ローン金利が、今後どのように変化していくか予測することは難しいですものです。しかし、過去の推移を参考にし、自身で今後の金利動向を予想することは、金利タイプを選ぶうえで重要です。今後長期的に見て、金利の上昇を予想される方は、全期間固定金利を選択すると良いでしょう。

なお、全期間固定金利は10年物国債利回りを指標としています。完全に連動するわけではありませんが、これらは基準としてみなされており、ある程度の相関性が認められます。そのため、これから全期間固定金利で借り入れをしようと考えている方は、10年国債の動向をチェックすると良いでしょう。

ここでは、全期間固定の金利推移についてをご紹介いたします。これから住宅ローンで固定金利の利用を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

主要銀行は軒並み金利を引き下げており、固定金利は更なる下落傾向が見られます。

これは、固定金利の指標となっている長期金利が下落基調になった影響と考えられます。日本の借金の大半を占める国債は累増の一途をたどり、令和3年度末の普通国債残高は990兆円に上ると見込れ、過去最大の公債残高となっています。国債にも利息がかかるので、日本の政策金利が上昇したら財政に大きな打撃を受けてしまいます。今後はコロナ禍対策のさらなる財政支出が予想されるため、当面は国債の利息は上げられないと思われます。

また、今後は本格的な少子高齢化が加速し、労働者人口が減ることが予想されています。労働人口の減少は、経済の縮小につながり、住宅ローンを借りる人自体の数が減っていきます。

住宅ローンも需要が高まると金利が高くなり、借りる人がいなければ金利が低くなるので、今後金利が上がる見込みは少なくなります。

景気回復時には金利の上昇が見られます。そして、金利上昇局面では、固定金利が変動金利より先に上がると考えられます。これは金利の種類によって基準とする指標が異なっているためです。

各金利の指標は主に次のようになっています。

変動金利

変動金利は「短期プライムレート」と呼ばれる金利に連動します。この短期プライムレートは、銀行が優良企業に貸し出す際の最も優遇された金利の内、1年以内の短期で貸し出す際の金利です。そしてこのレートは、金融機関同士がお金を融通し合う際に用いる「市中金利（無担保コールレート翌日物）」に連動し、この市中金利をコントロールしているのが日本銀行の「政策金利」なのです。つまり、変動金利は日銀の金利政策に大きく影響されます。政策金利は、国民の日々の生活実態に即して動きます。

期間固定金利

期間固定金利とは、変動金利をベースとして、一定の決められた期間は固定される金利種類です。期間固定金利は円金利スワップレートという市場金利を基準としています。金利スワップとは、異なる種類の金利を交換する取引のことをいいます。スワップレートは変動金利と固定金利を交換する時の固定金利の水準であり、今後どのように長期金利が変化するかを予想するものともいえます。そのため、金利スワップレートは今後の予想（期待）で変動していきます。

全期間固定

ここでは35年全期間固定金利の代表商品であるフラット35で借りた場合のシミュレーションを行いたいと思います。なお、ここでの適用金利は2022年5月現在の、取扱金融機関が提供する金利の範囲で最も多い金利を基準で、団信付き借入金利としています。

特に注目していただきたいのは、融資率（購入物件価格に占める融資額の割合）が9割超と9割以下で大きく適用金利が異なることです。

これから住宅ローンを組むことをお考えの方は、購入額と借入額の参考にしてみてはいかがでしょうか。

まずは物件価格が3,600万円（購入諸費用別）を購入した際の、融資率100％（3,600万円）の場合と90％（3,240万円）の場合で計算をしてみましょう。

【条件】返済方法：元利均等　返済期間：35年　※1,000円未満は四捨五入

次は上記同条件で、年2回の約20万円のボーナス払いを行った場合の計算となります。

住宅ローンを借りる際に何歳まで借りられるのだろう、と年齢が気になる方もいるのではないでしょうか。借入期間は、金利とともに月々の返済額に影響してきます。

借入額は極力抑えたいですが、毎月の返済額が日々の生活に影響がでてしまったら、元も子もありません。住宅ローンはほとんどの方が長い期間を掛けて支払っていくものです。借入後には、教育費用や、老後資金などさまざまな資金が一時的に必要になるケースも考えられます。そのため、自身とそのご家族のライフプランに沿った住宅ローンを組むことが大切になります。

 ここでは、35年固定の住宅ローンが何歳まで借りれられるかと、実際に住宅ローンを組む際に気を付けたいポイントをご紹介いたします。

住宅ローンを組む際に、金融機関では申込時の年齢制限とともに、完済時の年齢についても制限を設けております。多くの金融機関では、申込可能年齢は20歳以上70歳以下、完済時年齢は80歳未満としています。

79歳（80歳未満）－35年＝44歳となるため、35年ローンを組めるのは44歳までとなります。ここで注意点は、完済時年齢が80歳未満に設定されているとはいっても、79歳で完済できるように申込めば必ずしも承認になるというわけではありません。なぜならば金融機関にとって完済時年齢は、もっとも重要視する審査項目の一つだからです。

定年退職後は収入が落ちてしまうのは一般的です。年金生活になれば現役世代と同じような支払いは不安が重くなってしまいます。そのため、金融機関では現在の収入だけではなく、完済までの支払いが続けられるかを審査のうえで考慮するのです。いずれにせよ、比較的

若い世代のほうが、ローン審査においては有利に働きます。

繰り上げ返済を行わない場合は、35年の住宅ローンは30歳までに借入をすることが理想といえます。なぜならば、老後の生活を考慮すると、65歳の定年までに住宅ローンを完済している状態が望ましいですからです。30歳までに申し込めば65歳に支払が終わります。

ただ、実際には20代や30代前半で住宅を購入する方はそれほど多くありません。住宅金融支援機構の調査によるとフラット35の30歳未満の申込者は全体の15.3％となっております。借入平均年齢も年々上昇し2020年では平均40.3歳になっており、これは10年前に比べると2.4歳も上がっていることになります。

参考：住宅金融支援機構「2020年度 フラット35利用者調査」

従来は最長35年が一般的だった住宅ローンの最長融資期間を延長する動きが、金融機関で広がってきています。

融資期間が延びることにより、毎月の返済金額が減り、収入がまだ少ない若い世代もローンが組みやすくなるため、住宅取得がしやすくなります。一般的に融資期間が40年の住宅ローンを利用できるのは、ローン実行時の年齢が39歳までとなっています。

ここでは融資期間が延長された背景や、実際に40年以上の住宅ローンを提供している金融機関についてご紹介したいと思います。

京葉銀行が2021年7月に住宅ローンの最長融資期間を40年に延長すると発表しました。融資期間を延長することによって、利用者の毎月返済額を抑えることが目的です。

日本では高齢化社会が加速し、住宅ローンを借りる労働世代が少なくなってきています。そのため、金融機関にとって住宅ローンという商品の今後の販売展開について課題とおり、より広くの方に選ばれる住宅ローンの開発に取り組んでいます。しかし、当然のことながら住宅ローンの審査基準を緩くするのは貸し倒れのリスクが増えてしまうため、おこなうことができません。

そこで優良な若い世代の人たちをターゲットにした、融資期間を延長した住宅ローンを販売し始めたのです。

それでは融資期間の延長を行っている金融機関の、対象の金利タイプと融資金額をご紹介します。借入をするには各金融機関ごとの審査がございます。申込時の年齢や収入などによって希望の借入期間をご利用できない場合もありますので、詳しくは各金融機関のホームページをご確認ください。

ここでは住宅ローンを40年で借りた場合と35年で借りた場合のシミュレーションをしたいと思います。なお、ここでは同額の借入額で、住宅金融支援機構のフラット35とフラット50で比較したいと思います。

返済期間が延びると毎月の返済額が安くなる代わりに、総返済額が高くなります。なお、フラット35及びフラット50は、一部繰り上げ返済手数料が無料となっています。そのため、敢えて長めの期間で借りて、余裕のある時に繰り上げ返済をする、というのも良い住宅ローンとの付き合い方だと思います。

《借入金額3,600万円・全期間固定金利・元利均等・ボーナス払いなし・団信を含む・融資率100％》の条件で、フラット35・フラット50を借り入れたシミュレーションは、以下のとおりです。

いかがでしたでしょうか。5年返済期間を延ばしましたが、適用される金利が上がるため、毎月の返済額は2千円しか安くなっておりません。代わりに総返済額は600万円以上高くなってしまっています。そのため、現時点の金利相場では返済期間を40年にするのはあまりメリットがあるとはいえません。

なお、同条件で返済期間を50年にした場合、適用金利2.240％、毎月返済額10万円、総返済額5,988万円となります。毎月の返済額が1.5万円安くなるのはメリットを感じる方もいると思います。つまり、返済期間は多少延ばしたところではメリットを感じにくい、ということになります。

ここでは35年全期間固定金利のおすすめ住宅ローンをランキング形式でご紹介いたします。ランキングには固定金利の代表的な商品であるフラット35と、民間金融機関の住宅ローンが入りました。

なお、当ランキングは2022年5月現在の情報を基に作成しております。実際に適用される金利などは、ローン実行時の金利が適用されますので、ご注意ください。また、ローンの詳細は各金融機関ホームページなどでご確認ください。

これから住宅ローンの借入を考えている人はぜひ、参考にしてみてくだい。

第1位は住信SBIネット銀行のフラット35です！

適用される金利は次の通りです。

住信SBIネット銀行のおすすめポイント

魅力的な金利

最大の魅力は業界最安水準です。全期間固定金利ながら、1％前半の金利で提供。さらにフラット35Sに適合していれば一定期間金利引き下げになります。

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フラット35（保証型）では全ての病気やケガで12ヶ月以上働けなくなると住宅ローン残高が0円になる全疾病保障が無料で付きます。また、リビングニーズ特約、重度ガン保険金前払特約、先進医療特約も付帯します。

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住信SBIネット銀行は名前の通り、ネット銀行です。事前申し込みから住宅ローン契約まで、ネットで完結しますので、来店不要です。

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第２位はARUHIのスーパーフラット9です。

適用金利は次の通りです。

ARUHIのおすすめポイント

フラット35シェアNO.1

ARUHIは11年連続シェアNO.1のフラット35の取り扱い実績です。

業界最低水準の金利

ARUHIスーパーフラットはARUHIが独自に開発した全期間固定の住宅ローンです。全期間固定ながら自己資金割合を高めることにより、より低金利で利用できます。

選べる返済口座全国1,000以上

AURHIでは多くの金融機関と提携しているため、すでに持っている口座を返済口座として選べます。そのため新規に口座開設をする手間がなく便利です。

ARUH　公式サイトはこちらから

第3位はりそな銀行の超長期（全期間）固定金利型です。

りそな銀行おすすめポイント

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りそな銀行各地のローンプラザや店舗で対面相談もできます。平日は最長夜9時まで、土日祝日も対応可能です。事前予約制なので、じっくりとご相談ができます。オンラインによる相談も受け付けております。

りそな銀行　公式サイトはこちらから

いかがでしたでしょうか。今回は住宅ローンの返済期間（融資期間）にスポットを当ててご紹介しました。

最近ではいろいろな金融機関から新しい住宅ローンが出され、消費者はより選べるようになりました。しかし、選べるということは情報が多くなり、迷うということでもあります。自身のライフプランにはどの住宅ローンが合うのか、返済総額で損をしないのかなど、金利差だけでは分からない疑問や不安が生まれてしまうと思います。

そんな時に頼りになるのが住宅ローンの専門知識を有したファイナンシャルプランナーがいるマネーキャリアの無料相談です。オンラインでの相談も承っておりますので、ご希望の際は下記ボタンからお気軽にご連絡ください。