35年固定住宅ローンのおすすめは？返済額の計算・変動金利との比較も

住宅ローンの金利タイプは下記の2つに分けられます。

• 固定金利
  
• 変動金利

一般的に、変動金利は金利が低く、全期間固定金利は金利が高く設定されています。

変動金利の住宅ローンは、短期的には金利の負担を抑えられます。しかし、長期的には金利上昇リスクに注意が必要です。

それぞれの特徴を押さえながら、金利タイプを選びましょう。

• 固定金利に向いている人
  
• 変動金利に向いている人
  

固定金利の住宅ローンは、一定期間の住宅ローン金利が変わりません。金利固定の期間内であれば、市場の金利が大きく変動しても、金利が変わらないことが特徴です。

民間金融機関と住宅金融支援機構が提携しているフラット35は、全期間固定金利の住宅ローンです。

固定金利の住宅ローンには2種類あります。

金利が全期間一定の「全期間固定型」と途中で変更される「当初固定金利型」です。一般的に当初固定金利型の住宅ローンは、固定期間が短いほど金利は低く、固定期間が長いほど金利が高くなります。

固定金利に向いているのは以下のような人です。

• 今後の金利が上昇すると思う人
  
• 金利を確認するのが負担に感じる人
  
• 返済額を一定にしたい人
  

固定金利にすれば、金利が上昇しても返済額が増える心配がありません。全期間固定金利にすれば、返済計画が立てやすくなります。

変動金利の住宅ローンは、原則として半年ごとに金利が見直され、5年ごとに返済額に反映されます。

近年は超低金利時代といわれ、さらに金利が下がることはないと考えられます。変動金利にした場合、金利が上がることはあっても、下がることはないでしょう。

一般的に、返済額の変更は見直し前の1.25倍までとされています。返済額の見直しによって、急激に金利が上昇するのを防ぐためです。 

金利が低い変動金利は、総返済額を抑えるのに有利です。しかし、金利変動リスクが高いことに注意しましょう。

変動金利が向いているのは、以下のような人です。

• 金利の動向をこまめに確認できる人 
• 短い返済期間や少ない借入金額の人
• 金利が上昇して返済額が増えても経済的に余裕がある人
  

変動金利の住宅ローンは、金利の上昇リスクに対応できる人もしくは影響が少ない借り方をしている人に向いています。

35年固定金利は、過去最低の水準にあります。日銀が金融政策で誘導している「10年国債金利」に連動する傾向が強いためです。

金利が低い変動金利を選択する人が非常に多くなっています。しかし、今ほど全期間固定金利と変動金利の差が小さくなっていることはなく、実は全期間固定が割安という見方もあります。

下記のポイントを押さえながら、35年固定金利と変動金利について理解しましょう。

• 2019年に1.1％まで下落したが現在約1.4%台に
  

主要な銀行の35年固定金利（新規借入）の推移は下記の通りです。

35年固定金利は徐々に下降傾向にあり2019年は1.1％まで下落しましたが、現在は約1.4％まで上昇しています。

変動金利の店頭金利は、直近20年は横ばいで推移しています。過去最低クラスの低金利です。

住宅ローンを借りる際には、店頭金利から割引を受けられます。

近年、多くの金融機関は大きく割引しているので、借り入れる際の金利はさらに低くなります。 

固定金利や変動金利にかかわらず、現在は低金利で住宅ローンを借りられます。

フラット35のツールを使用して、下記の2つのパターンの金利上昇による返済額への影響をシミュレーションしました。借り入れ当初の条件は、借入金額：3,000万円 ・返済期間：35年 ・元利均等返済です。

• 10年後：金利1.5％上昇した時
  
• 15年後と30年後：金利1％ずつ上昇した時
  

35年固定金利と変動金利を比較するときに大切なのは、「金利の上昇幅とタイミング」です。

35年固定金利の住宅ローンは、借り入れ時の返済額がずっと変わらないため、安定した返済を求める方に向いています。

金利が上昇しても返済する余裕のある方は、返済開始時の金利が低い変動金利や当初固定金利も検討してみましょう。

35年固定金利と変動金利で迷う方のために、金利の違いによって返済額にどれほどの影響が出るのかを解説します。

借り入れから早い段階で金利が上昇した場合のシミュレーション結果は、下記の通りです。

シミュレーションの結果から、借り入れから早いうちに金利が1.5％程度上昇した場合には、毎月の返済額と総返済額は35年固定金利の方が有利ということがわかりました。

2022年時点で、政府は物価上昇率は2.0％をめざしています。10年間で金利が1.5％も上昇してしまう可能性はゼロではありません。

返済開始から15年後に金利が１%上昇し、30年後にさらに1％上昇する場合のシミュレーション結果は下記の通りです。

金利が2回上昇しているにもかかわらず、最終的な毎月の返済額と総返済額はどちらも変動金利の方が安くなります。

金利上昇のタイミングが遅いと、変動金利の方が得になります。

借り入れから10年後と15年後では住宅ローン残高に大きな差があります。変動金利において低金利の期間が長いほど、途中で金利が上昇してもリスクが小さくなります。 

金利上昇が起こるタイミングや上昇幅が返済額に影響します。

将来の金利がどう変動するかは誰にもわかりません。金利が上昇しても問題なく返済できる方は変動金利がおすすめです。金利上昇を負担に感じる方は35年固定金利を選ぶとよいでしょう。 

各銀行で取り扱っている35年固定金利の住宅ローン商品を比較しました。 

3つの銀行の35年固定住宅ローンを紹介します。

• みずほ銀行
  
• 三井住友銀行
  
• 三菱UFJ銀行
  

金利の低さはもちろん、団体信用生命保険や付帯サービスの充実度も合わせて解説します。

みずほ銀行の住宅ローンは、都市銀行の中では低い金利と全国対応の対面相談が特徴です。

「みずほネット住宅ローン全期間固定プラン」は35年固定の金利が特に低い住宅ローンです。固定金利の安心感と低金利のメリットの両方を得られます。 

大手都市銀行ですが、オンラインで契約まで行えます。店舗に行く時間のない方でも利用しやすくなっています。

みずほ銀行は、 35年固定で金利が低い住宅ローンを探している方におすすめです。

みずほ銀行ネット住宅ローン全期間固定プランの詳細は下の表の通りです。

三井住友銀行の住宅ローンは、ネット銀行並みの金利の低さが特徴です。 

三井住友銀行の35年固定金利（WEB申込専用住宅論・超長期固定金利型プラン）は、連帯債務やペアローンなど多様な返済方法を選べます。金利も低めです。 

夫婦での借り入れを考えている方にとっては、2人共に保障がある「クロスサポート(夫婦連生団信)」を付帯できる点も大きなポイントです。 

すでにメインバンクを三井住友銀行にしている方にとっては、給与振込口座やクレジットカードの引き落とし口座を変更しなくていいのもメリットです。

三井住友銀行 のWEB申込専用住宅ローン・超長期固定金利型プランの詳細は下の表の通りです。

三菱ＵＦＪ銀行は住宅ローンの利用額が14年連続1位です。全国の店舗での対面相談が可能で、固定期間終了後の優遇幅が大きいという特徴があります。

三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンは、35年固定金利は高めに設定されています。 

しかし、独自の商品である「7大疾病保障付住宅ローン・ビッグ＆セブン〈Plus〉」は、万一の際に使いやすい保障内容で人気が高いです。金利は高めでも団信保障を充実させたいという方におすすめです。

三菱ＵＦＪ銀行 ずーっと固定金利コースの詳細は下の表の通りです。

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住宅ローンを借りる人にとって、本当にお得な住宅ローンはどれでしょうか？

お得な住宅ローンを探したいのなら、銀行が発表している「表面金利」だけを比較してはいけません。事務手数料や保証料も考慮した本当の金利「実質金利」でなければ正しい比較ができないからです。

実質金利で比較した「35年固定住宅ローン」のおすすめランキングを紹介します。

1. アルヒ「住宅ローン スーパーフラット5S・Aプラン」
   
2. 新生銀行「住宅ローン ステップダウン金利タイプ」
   
3. 住信SBIネット銀行「フラット35S・保証型・金利Aプラン」
   

国内最大手の住宅ローン専門金融機関であるアルヒは、SBIモーゲージから社名変更した金融機関で、フラット35の実行件数が11年連続1位の実績があります。

通常のフラット35に加えて、頭金の割合が多くなるほど金利が低くなる「スーパーフラット」や頭金なしを希望する人向けには追加で融資してもらえる「フラットα」を用意しています。

「住宅ローン スーパーフラット5S・Aプラン」は、自己資金5割以上で当初5年間もしくは10年間の金利が年1.020％になります。引き下げ終了後の金利は年1.270％です。

詳細は下の表の通りです。

新生銀行の住宅ローンは、事務手数料に特徴があります。

事務手数料を11万円支払った場合、契約者が要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」がつきます。

事務手数料を16.5万円支払った場合には、家事代行などの充実したオプションサービスが用意されています。

長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」があります。ステップダウン金利タイプは、10年以降の5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下がります。

住宅ローン・ステップダウン金利タイプの詳細は下の表の通りです。

住信SBIネット銀行は、三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行です。

変動金利の低さがトップクラスという特徴があります。通常の団信に加えて、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯し、女性にはがん診断で30万円支給するというサービスがあります。

来店なしで手続きができます。審査結果によっては、表面金利に年0.1％が上乗せされることがあるので注意が必要です。

住信SBIネット銀行のフラット35の金利は年1.03％（2022年5月現在）です。

フラット35S・保証型・金利Aプランの詳細は下の表の通りです。

2022年5月の住宅ローンの新規借入の平均金利は、変動金利は0.310％～、固定金利は0.410％～、フラット35は1.310％～となっています。

変動金利は、過去20年間で固定金利を1度も上回った事がありません。金利を安く抑えたい場合は変動金利がおすすめです。

変動金利のデメリットは、金利が見直しされるので、将来の返済額がわからないことです。計画的に返済したい方は固定金利を選びましょう。

住宅ローンの借り換えを行った際の固定金利の平均金利は、新規借り入れよりも高くなる傾向があります。

• 借り換えの平均金利
  
• 最低金利はみなと銀行「みなと住宅ローン」

住宅ローン借り換えの際の平均金利は、以下の通りです。

• 変動金利：0.380％～1.275％
  
• 固定金利：0.980％～1.810％
  
• 固定期間選択：0.280％～1.050％
  

変動金利の金利相場は新規借入とほぼ同じです。

固定金利と固定期間選択型の上限金利は、新規借入より高くなっています。

住宅ローンの返済は長い期間続くので、資産形成や家計に大きな影響があります。金利だけでなく、手数料や保証料などさまざまな観点から住宅ローンの商品を比較することが大切です。 

現在の住宅ローンの負担を軽くする方法として、借り換えという選択肢があります。金利の低い住宅ローンに借り換えれば、毎月の返済額が減ったり、返済にかかる期間を短縮できたりします。

借り換えの際、もっとも金利が低い35年固定金利の住宅ローンは、みなと銀行の「みなと住宅ローン」です。金利は年0.560％（2021年8月現在）です。

みなと銀行のおすすめポイントは7つあります。

• 充実した住宅ローン商品
• もしもに備えた保証
• 会員制優待サービス
• インターネットでの手続き可能
• みなとプライムローン
• 充実した店舗・窓口

みなと住宅ローンは、フラット35の金利年0.910％と比較すると非常に低く設定されています。

兵庫県にお住まいの方には大変お得な住宅ローンです。

住宅ローンにお悩みなら、マネーキャリアのFP相談がおすすめです。何度でも無料でご利用いただけます。

住宅ローンを決めるにあたって、金利タイプや返済方法の選択は、毎月の返済額やトータルの返済額に関わるので大変重要です。

しかし、選択肢が多く、どの金融機関の住宅ローンにすればよいのか決められない方もいらっしゃると思います。

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