住宅ローンの頭金はなしでも大丈夫！繰上げ返済のお得な使い方も解説

住宅ローンを組んで住宅を購入するとき、頭金をどれくらい入れるかは悩むポイントですね。頭金あり派、頭金なし派の割合は半々と言われていますが、ここ最近は頭金なし派が増えてきている傾向があります。

その理由はこちらの3つが挙げられます。

• 歴史的な低金利
• 頭金なしでも融資の審査が通りやすい
• 住宅ローン控除を最大限受けることができる

頭金なしで住宅ローンを組むことで、家賃の流出を抑えられたり、手元に現金を残せるため繰り上げ返済でいつでも返済額を減らせるといったメリットがあります。

この記事では、頭金なしで住宅ローンを組む人が増えた背景、繰り上げ返済のポイントや注意点を解説していきます。住宅ローンをいくらで組むか悩んでいる人向けに、世帯年収別無理のない購入物件範囲も紹介しています。

住宅ローンの組み方や金額に悩んでいる方は参考にして下さい。

2016年、日本の歴史上で初めてマイナス金利政策が導入されました。

その前からゼロ金利政策が導入されていて、元々住宅ローン金利はかなりの低水準でしたが、マイナス金利政策の導入でさらに金利が引き下げられ、過去最低金利水準となりました。

様々な考え方があるものの、金利水準はもうこれ以上は下がらない状況と考えている専門家が多いのも事実です。

頭金を用意することで、金融機関によっては金利優遇を受けられます。しかし元々金利水準が低いので、頭金の有無でそこまで差はないとも言えます。

金利にそこまで差がないのであれば、頭金を貯める間家賃を払い続けるよりも、頭金なしで住宅を購入してローンを組み、自分の資産になる住宅にお金を払う方がいいと考えている人が増えてきている傾向があります。

昔は頭金がないと、どの金融機関でも住宅ローン審査に通りづらい傾向がありました。

しかし、近年は頭金が無くても住宅ローンを組める金融機関が増えてきています。

住宅ローン専門の金融機関として、国内でも最大手のARUHIは融資が通りやすいと評判の金融機関です。住宅融資支援機構のフラット35では、物件価格や諸費用などの必要額の9割までしか借り入れができませんでした。

しかし数年前に制度が変わったため、必要額の10割まで借り入れができるようになり、頭金なしで借り入れができるようになりました。

このように金融機関も頭金に対する姿勢が変わってきているため、頭金なしで借り入れする人が増えてきています。

頭金なしで住宅ローンを借入することで、住宅ローン控除の恩恵を最大限受けることが出来るというメリットもあります。

住宅ローン控除は物件価格ではなく、住宅ローンの借入総額に対しての控除になります。そのため頭金なしの場合は借入額が大きくなるため、住宅ローン控除で控除される税額も増えることになります。

住宅ローン控除は今新しく住宅ローンを組んだ人で、最大13年間控除を受けることが出来ます。控除が受けられる期間は最大限控除を受け、その後繰り上げ返済をしていく方が返済総額も減ってお得になります。

そのため最近では、住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けるために、頭金なしで住宅ローンを組む人が増えています。

2022年から住宅ローン控除の限度額や控除率が変更になったため、頭金を入れた方がいいのか入れない方がいいのかは、借入額によって変わります。どうするのが一番お得なのか知りたい方はファイナンシャルプランナー（FP）に相談するといいですね。

頭金なし派が増えてきているとはいえ、未だ頭金あり派の方が優勢なのが現状です。

頭金を入れるメリットは

• 借入総額を減らして月々の返済負担を抑えられる
• 金利優遇が受けられる
• 支払う金利総額が減る

などです。しかし、頭金に多くの金額を入れすぎると手元の資金が減ったり無くなってしまうというデメリットもあります。

頭金なしで住宅購入するメリットはこちらの3つです。

• ほしい物件がすぐ買える
• 頭金をためている間の家賃を払わなくていい
• 教育資金や老後資金を確保できる

こちらでは頭金なしで住宅を購入するメリットについて詳しく解説します。

近年、新型コロナウイルスの影響でウッドショックが起こっています。ウッドショックは酷材の価格が高騰することで、坪単価5～10万円は住宅価格が上昇したと言われています。

また、ウクライナ侵攻の影響で、今後さらに木材価格が上昇していくと言われています。そのため、今後は住宅価格がさらに上昇することが考えられます。

他にも半導体不足や住宅設備不足（トイレやお風呂、エコキュートなど）の影響で、様々な設備が値上がりしつつあります。

頭金を貯めてから住宅購入する場合、実際に購入できるのは数年後になります。今後住宅価格が下がることは考えづらいので、その時には今よりも多くの金額が必要になります。

頭金なしでの購入であれば、不動産価格が上昇する前に自分の気に入った物件、条件にあった物件を購入することができます。

頭金を用意して購入を考えた場合、頭金を貯めている間も今住んでいる住居にはお金を払わなければいけません。賃貸であれば毎月家賃が発生するので、その分の負担も考慮に入れることが必要です。

頭金なしでの購入と、頭金を5年間で300万円貯めて住宅購入をした場合を比較します。

• 借入額：3000万円
• 金利：全期間固定金利年1.3％
• 返済期間：30年
• 家賃：月10万円（5年間600万円）

こちらの条件で試算します。

頭金を入れている分、「5年後に頭金300万円」の方が利息総額は約62万円少なくなりますが、家賃分を考えると「頭金なし」の方が約537万円も負担を軽くできることが分かりました。

しかしここ数か月、フラット35の金利が上昇傾向となっています。このまま金利が上昇すれば、5年後にはもっと高い金利の住宅ローンを組むことになります。

その場合、家賃負担だけではなく、利息負担も増えてしまいます。住宅購入を決めているのであれば、早い時期に住宅購入を決断した方が有利と言えます。

頭金なしの場合、頭金分の資金を手元に残せるというメリットがあります。

人生の三大出費の一つである住宅購入ですが、他の二種類の「教育資金」「老後資金」も忘れてはいけません。この二種類の出費は、予想以上の出費になることが多いと言われています。

教育資金は子ども1人あたり、すべて公立で1,000万円、すべて私立で2,000万円必要と言われています。お子さんの人数にもよりますが、大学生の期間に他の子の学費が被ると、年間200～300万円は教育費がかかります。

教育費は年々値上がりしている傾向があるので、十数年後にはもっと費用が掛かる場合もあります。

老後資金は年金以外に夫婦2人で最低でも2,000万円が必要と言われています。必要な老後資金の目安はこちらです。

• 最低限の生活費：2,000万円
• 余裕のある生活：4,000万円〜6,000万円
• 子どもや孫にも資産を残せる：8,000万円〜1億円

住宅購入で手元の資金を使い切ってしまうと、今後の支出に不安が残ります。現在は低金利が続いています。手元資金を頭金に使わず、運用等に回して資産形成する方が住宅購入後の暮らしの安心につながります。

住宅ローンには、毎月の返済のほかに、希望の時期に希望の額を返済できる繰り上げ返済と言うサービスがあります。

繰り上げ返済を行うことで、月々の返済額を減らせたり、返済期間を短くすることができます。そのため、支払う利息総額が減るなどのメリットがあります。

そんなメリットの多い繰り上げ返済ですが、注意点があります。

• 繰り上げ返済をする際の住宅ローン控除
• 期間短縮型と返済額軽減型の2種類がある

こちらの2点について解説します。注意点に気を付けて、効果的に繰り上げ返済を行いましょう。

繰り上げ返済は、返済額すべてが元金の返済に充てられます。そのため繰り上げ返済を行うと元金を減らすことができ、利息額も減ることになります。

そのため、繰り上げ返済のタイミングが早ければ早いほど、利息を減らす効果が大きくなります。

しかし、住宅ローン控除を利用している場合は、注意が必要です。住宅ローン控除は最大13年間、住宅ローン残高の0.7％を所得税や住民税から控除できる制度です。

住宅ローン残高を元に控除額を計算するため、住宅ローン控除期間中に繰り上げ返済を行うと残高が減り、控除額が減ってしまいます。

借入残高が住宅ローン控除の限度額を超えていたり、借入金利が高い場合は繰り上げ返済を行った方がお得になる場合もありますが、基本は住宅ローン控除期間が終わってから繰り上げ返済を行い、控除を満額受けた方が良いでしょう。

また繰り上げ返済で住宅ローンの返済期間が10年未満になってしまうと、住宅ローン控除が適用されなくなるで注意しましょう。

繰り上げ返済には

• 期間短縮型
• 返済額軽減型

の2種類あります。

期間短縮型は繰り上げ返済で返済した額を数年分（数か月分）の返済に充て、月々の返済額は変わらず、返済期間を短縮します。短縮された期間分の利息を払わなくて済むというメリットがあります。

返済額軽減型は繰り上げ返済で返済した額を残期間で割り、その分の返済額を軽減します。返済期間はそのまま、月々の返済額が減ります。

利息を減らし、支払総額を減らすメリットは期間短縮型の方が大きいです。しかし、返済額軽減型は月々の返済額を減らすことができるので、転職や配偶者の退職などによる収入減、教育費などによる支出増が見込まれる場合に利用すると、家計の負担を抑えることができます。

繰り上げ返済の試算は、マネーキャリアの無料FP相談を利用しましょう。どのように繰り上げ返済を行えばよりお得なのかと言う相談にもアドバイスをしてくれます。

条件によっては繰り上げ返済よりも手元の資金を運用に回す方が効果的な場合もあります。様々な選択肢を提示してくれるFPに相談すると安心ですね。

マネーキャリアの無料FP相談の申し込みは、ぜひこちらからクリックしてください。

基本的にどの銀行の住宅ローンも繰り上げ返済が可能です。しかし、繰り上げ返済の条件は各銀行で異なります。

こちらでは各銀行の繰り上げ返済の条件を解説します。

• 新生銀行
• ARUHI住宅ローン「フラット35」
• 三菱UFJ銀行「フラット35」

最近では手数料無料やネット申し込み可能など、気軽に繰り上げ返済できるようになってきました。申し込み方法によって手数料が変わる銀行もあるので、しっかり確認しましょう。

新生銀行の繰り上げ返済条件はこちらです。

新生銀行住宅ローンの繰り上げ返済は、1円以上1円単位で、何度でも手数料無料で返済できます。

一部繰上げ返済には金額指定繰り上げ返済と、スマート返済があります。金額指定繰り上げ返済は自分で金額を指定して返済を行う、一般的な繰上返済です。

スマート返済はあらかじめ指定された円普通預金残高を1万円以上上回った場合に、上回った分を繰り上げ返済に回すシステムです。

返済の最低額が低く設定され、手数料がかからないため気軽に繰り上げ返済ができます。

ARUHIのフラット35は自営業者や勤続年数が短い人でも借り入れがしやすいと、評判の住宅ローンです。ARUHIは住宅ローン専門の金融機関として国内最大手で、フラット35の取扱シェア12年連続No.1という実績があります。

フラット35は物件価格の9割以下の融資が基本ですが、ARUHIの商品を組み合わせることでお得に10割までの融資が可能です。中間資金に利用できるつなぎ融資プランを提供していたり、付帯保険のサービスも充実しているので利用している人が多い金融機関です。

繰り上げ返済も、手数料は何度でも無料です。インターネットで申し込みができ、一部繰上げ返済は手続きさえ済めばローン返済日に自動的に引き落としされるので、手間がかかりません。

三菱UFJ銀行の繰り上げ返済条件はこちらです。

国内大手銀行である三菱UFJ銀行の住宅ローンは、大手銀行にもかかわらず金利水準が低く、サービスが充実していることで人気の商品です。住宅ローンの取り扱い残高は14年連続No.1と実績もあります。

三菱UFJ銀行の住宅ローンは繰上返済の方法によって可能額が異なります。返済額軽減型の場合1円以上1円単位で返済ができますが、期間短縮型は毎月の返済額単位でしか返済できません。そのため、金額によっては手元の返済用資金をうまく使い切れないことがあるので覚えておきましょう。

手続き方法はインターネットかテレビ窓口か店頭窓口での手続きになります。

テレビ窓口はあまり聞き慣れませんが、店頭に設置されている個室ブース型の窓口でオペレーターと会話して手続きができます。店頭窓口が閉まった後でも利用できるので、日中忙しい方におすすめです。

こちらでは世帯年収別に、無理のない購入物件価格の範囲を解説します。

無理のない購入物件額を考える時に検討する指標は

• 返済負担率：年収に占める返済額の割合。25％前後が無理なく返済できる額
  

を使用します。基本的に返済負担率は税込年収で計算しますが、理想は税金や社会保険料を引いた手取り年収の25％におさめることです。こちらでは大まかに、手取り年収は税込年収の80％（700万円以上は75％）で計算をします。

また、物件の費用とは別に、仲介手数料や火災保険料など、物件代金以外の諸費用は現金が必要です。住宅ローンに組み込める場合もありますが、一度現金で支払うことが多いので想定しておきましょう。

住宅ローンに組み込まれる諸費用には団体信用生命保険料や住宅ローン事務手数料等があります。これらの金額も借入額から差し引いて、物件価格を検討する必要があります。

世帯年収300万円でおすすめの購入範囲は1600万円～1800万円になります。

世帯年収300万円の場合、返済負担率25％で計算をすると無理なく返済できる額は月約6万円になります。年1.3％の固定金利で計算すると、借入可能額は約1700万円です。

住宅購入の諸費用は内容にもよりますが、一般的に物件価格の5～8％程度と言われています。1600万円の物件を購入した場合、8％で計算した諸費用は約130万円です。

借入可能額と諸費用を考えると、頭金を用意しないのであれば1600万円程度、頭金を用意する前提であれば1800万円程度の物件が購入可能と言えます。

世帯年収400万円でおすすめの購入範囲は2000万円～2200万円になります。 

世帯年収400万円の場合、返済負担率25％で計算をすると無理なく返済できる額は月約6万6000円になります。年1.3％の固定金利で計算すると、借入可能額は約2200万円です。

2000万円の物件を購入した場合、8％で計算した諸費用は約160万円です。

借入可能額と諸費用を考えると、頭金を用意しないのであれば2000万円程度、頭金を用意する前提であれば2200万円程度の物件は購入可能と言えます。

世帯年収500万円でおすすめの購入範囲は2600万円～2800万円になります。

世帯年収500万円の場合、返済負担率25％で計算をすると無理なく返済できる額は月約8万3000円になります。年1.3％の固定金利で計算すると、借入可能額は約2800万円です。

2600万円の物件を購入した場合、8％で計算した諸費用は約208万円です。

借入可能額と諸費用を考えると、頭金を用意しないのであれば2600万円程度、頭金を用意する前提であれば2800万円程度の物件は購入可能と言えます。

世帯年収600万円でおすすめの購入範囲は3000万円～3200万円になります。

世帯年収600万円の場合、返済負担率25％で計算をすると無理なく返済できる額は月約10万円になります。年1.3％の固定金利で計算すると、借入可能額は約3300万円です。

3000万円の物件を購入した場合、8％で計算した諸費用は約240万円です。

借入可能額と諸費用を考えると、頭金を用意しないのであれば3000万円程度、頭金を用意する前提であれば3200万円程度の物件は購入可能と言えます。

世帯年収700万円でおすすめの購入範囲は3300万円～3500万円になります。

世帯年収700万円の場合、返済負担率25％で計算をすると無理なく返済できる額は月約10万9000円になります。年1.3％の固定金利で計算すると、借入可能額は約3600万円です。

3300万円の物件を購入した場合、8％で計算した諸費用は約264万円です。

借入可能額と諸費用を考えると、頭金を用意しないのであれば3300万円程度、頭金を用意する前提であれば3500万円程度の物件は購入可能と言えます。

世帯年収800万円以上でおすすめの購入範囲は3900万円～4100万円になります。

世帯年収800万円以上の場合、返済負担率25％で計算をすると無理なく返済できる額は月約12万5000円になります。年1.3％の固定金利で計算すると、借入可能額は約4200万円です。

3900万円の物件を購入した場合、8％で計算した諸費用は約336万円です。

借入可能額と諸費用を考えると、頭金を用意しないのであれば3900万円程度、頭金を用意する前提であれば4100万円程度の物件は購入可能と言えます。

住宅ローンのおすすめの組み方は、組む人の年代によっても異なります。

若ければ返済期間を長く設定できますし、現役時代のうちに住宅ローンを払い終えることも十分可能です。老後生活に入る時には住宅ローンの支払いが済んでいるので、老後前に売却をして住み替えすることも可能です。

年齢が高い人は返済期間を短く設定した方が安心です。また、住み替えも現実的ではないので、老後を見据えた物件選びが推奨されます。

年代によっても住宅ローンの組み方は変わってきます。今後困らないためにも、自分に合った組み方を検討しましょう。

20代で住宅ローンを組むと、一般的な定年退職の年齢である65歳より前には住宅ローンの返済が終わる方がほとんどです。

そのため、長期間返済の住宅ローンを組むことができ、月々の返済額を抑えながら持ち家を持つことができます。返済額が少なく、払い終わる時期も早いため老後資金の準備がしやすいというメリットがあります。

しかし、若いうちは収入が低いことも多く、借入額が少なくなるケースも考えられます。借入額が少ないので返済額も少なく済みますが、希望の額を借り入れできず物件を諦めたりしなければならない場合もあります。

また、20代はライフプランの不確定要素が多い時期でもあります。想定していたよりも子どもを多く授かったり、転勤や転職で住むエリアが通勤に不便になることも考えられます。

家族としっかりライフプランを話し合い、固い決意があるのであれば20代のうちに住宅を購入することを視野に入れてもいいでしょう。

30代は住宅ローンを組む適齢期と言われていて、住宅ローンを組む人の半数以上が30代です。

30代で住宅ローンを組むメリットは

• 20代の購入より予算を上げられる
• 20代の貯金があるぶん計画が立てやすい
• 老後の住まいを早めに確保できる
• ライフプランが定まってきている人が多い
• 健康なうちにローンが組める

こちらの5つです。

20代の頃より収入も上がり、予算を上げられる人が多いのが特徴です。貯蓄がある人も多く、頭金に充てて総予算を上げることも可能です。

30代になるとライフプランも目処が立ってきて、住宅選びをしやすくなります。

また、30代は持病を抱えている人も少なく、健康なうちに住宅ローンを組むことができ、保障が充実した団信を選ぶこともできるので安心です。

40代で住宅ローンを組む人は意外と多く、住宅ローン利用者は全体の20%程度と言われています。40代は20～30代と比べて収入が高く貯金に余裕があり、老後を見据えて住宅を購入する人が多いという調査結果が出ています。

40代は子どもの教育費が負担になってくる年代でもあります。住宅ローンを組む場合は、ゆとりのある計画を立てましょう。可能であればどんどん繰り上げ返済をして、現役時代中に返済を終えてしまうのが理想です。

老後に何度も引っ越しをするのは、身体的にも経済的にも負担になるので、40代は老後まで考えて物件を選びましょう。

40代での物件探しは、ライフプランの大きな変化が20～30代と比べて少ないので、必要なお部屋の数や予算を決めやすいです。子どもが独立すると、部屋数が多いと持て余してしまいます。先を見据えて部屋数や間取り、物件の種類を決めるといいですね。

家族構成や老後の理想の暮らし像は人によって違うため、家族でしっかり話し合って決めましょう。

定年退職まで10～15年まで迫っている50代ですが、住宅ローンを組むことは可能です。

50代は収入のピークを迎える人が多くいため、審査の目は他の年代に比べると厳しいですが頭金をしっかり入れて返済期間をしっかり調整すれば審査を通る可能性は十分にあります。頭金は20～30％は入れた方が印象がいいでしょう。

しかし、50代で収入のピークを迎えた後、60歳以降は定年退職や再雇用などで収入が下がっていきます。最初の支払い能力の高さを基準にローンを組むと、後々苦しむことになるので注意しましょう。

50代でのローン借り入れは、役職定年や定年退職を迎えるなど返済中に収入の増減が大きいため、年金生活に入る前に計画的な「繰り上げ返済」で完済を早めるのが基本です。

また、50代で住宅を購入する場合は、老後の生活を想定して物件を選びましょう。

立地や周辺環境、物件の広さや部屋の数、バリアフリー等をよく考えて、老後の住まいに適しているか判断しましょう。

この記事では住宅ローンの頭金について解説しました。

昔は物件価格の80％程度しか借り入れできなかった住宅ローンも、近年では100％借り入れできる金融機関が増えたため、頭金なしで物件を購入できるようになりました。さらに、ここしばらく続いている歴史的低金利も、頭金なし派が増える後押しとなっています。

頭金なしは借入額が増えるというデメリットはありますが、欲しい物件を値上がりする前に購入出来たり、老後資金や教育資金の準備にお金を充てられるというメリットもあります。

頭金を貯めている間に支払う家賃や、年々木材や住宅設備が値上がりしている現状を考えると、頭金を減らしたり無くしたりしてでも購入に踏み切るメリットは充分にあります。住宅購入を本気で検討しているのであれば、本格的に動き出してみてもいいでしょう。

住宅ローンの組み方は、世帯年収、世帯の状況、年代などでローンの組み方が変わってきます。経験豊富なFPに相談することで、自分の状況に合わせたアドバイスを受けられるので悩みが軽減されます。

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