住宅ローンを多めに借りるのは大丈夫？増額のメリットを詳しく解説

憧れのマイホームを手に入れるために必要とされるのが、住宅ローンです。

名前の通り、住宅を手に入れるためのローンなので、借り入れした資金を住宅購入以外の目的で利用した際には、即座に一括返金、借り入れ不可となる場合もあります。

しかし場合によっては、マイホームを購入するための費用として以外にも利用できるケースがあります。

• ケース①リフォーム費用
  
• ケース②借り換えローン諸費用分の増額
  

中古物件やマンションなどのケースに多々見られますが、目当てのマイホームを手に入れても、すぐに住むことは難しいケースもあります。

経年劣化、住みにくいなど理由は様々ですが、快適な住環境のために、自分好みにリフォームしたいと考える人も多いものです。

リフォームに必要な費用を用意するためにリフォームローンの契約を検討することもありますが、どうしても住宅ローンよりもリフォームローン高い金利で提供されます。

リフォームに必要な費用もマイホームに関する費用とみなして、新たな金融機関で住宅ローンを契約し、その中にリフォームのために必要とされる費用も含めて借り入れすることも可能です。

この契約をすることで、以下のような恩恵を受けられます。

• 住宅ローン+リフォームローンで契約するよりも、契約を一本化することで資金管理がわかりやすくなる
• リフォームの分の費用も住宅ローンの低い金利で済ませることができる

住宅ローンを一度契約したものの、金利が低い方で契約すべきだったと思うケースも多いようです。

金利数%で返済額の金額は大きく変わってくるものですので、数%の差だからと甘く見ているのではなく、早い段階で金利が少しでも安いところに乗り換えるのも賢い方法です。

しかし住宅ローンを借り換えるとなると、借り換え諸費用が必要になります。

事務手数料や保証料などあれこれ合わせると、30万円～100万円ほどの出費になってしまいます。

諸費用を用意するための諸費用ローンも存在しますが、住宅ローンに比べ金利が高めに設定されています。

金利を押さえるために借り換えする、そのために金利が高い諸費用ローンを契約するのでは本末転倒になってしまいますよね。

案外大きな出費ということで、これらの費用を住宅ローンに組み込んで契約できる金融機関もあります。

諸費用も含めて借りたい場合は、住宅ローンに上乗せできる金融機関を選択することをおすすめします。

ただし、住宅ローン残高によっては諸費用分が上乗せできないこともありますので、事前に相談してください。

住宅ローンは住宅購入のためのローンですので、リフォーム費用の上乗せや諸費用分であれば上乗せできる場合もあります。

しかし、目的外の出費のための多く借りることは禁止されています。

• ケース①車や家具の購入
• ケース②資産運用に利用
• 参考：オーバーローンにも注意
  

他の支払いにあてるために、ローンの契約を多目に借り入れすることが常態化し、問題になったことがあります。

家具や車の購入の費用を住宅ローンで借り入れた資金で賄おうとするのは、絶対におやめください。

住宅ローンはあくまで住宅のための、銀行が金利を抑えて融資したいわば特別なローンで、使用目的や契約の目的を契約前の段階で明確化するよう定められています。

そのため、車や家具などの購入にあててしまうと、目的外の借り入れとみなされることは明白です。

もし仮に車のローンのために住宅ローンを多目に借り入れたとしたら、車購入のために多目に借り入れた数百万円のために、利息が100万円程度増加することも無きにしもあらずです。

返済額が大幅に増加してしまうため、わざわざ他費用のことを見越して多目に借り入れするメリットは見当たりません。

場合によっては仲介業者から家具や車といった他のローンの残債の上乗せのために多目に借りることを提案されるケースもありますが、詐欺・法律違反に限りなく近い行為です。

ここまで何度も繰り返していますが、住宅ローンは名前の通り住宅購入のために、金融機関が低金利で融資をしている特別なローンです。

そのため、目的外の支払いのために多く借り入れすることは当然禁止されています。

いま銀行に預け入れしていても金利は雀の涙程度だということで、お金自身にも働いてもらい資産を増やしていこうとする方法で資産運用が流行っています。

しかし、数千万円の資金が融資されたとはいえ、住宅を購入するための資金であり、資産運用のための資金ではありません。

住宅ローンのために借り入れた資金を資産運用にまわして、運用益で増やして返済していくのは明らかな契約違反となります。

もし仮に資産運用を見越して多目に借り入れしようとしたところで、契約書類などで金額が判明していますのでバレずに済むことはありません。

住宅ローンの契約で、住宅を手に入れるための住宅費用100%をローンで賄うことをフルローンと呼びます。

一方で、住宅費用に加えて諸費用も合わせた借り入れをすることをオーバーローンと呼びます。

オーバーローンは、多目に借り入れしても大丈夫なケースとして認められております。

住宅を手に入れるための諸費用内訳としては以下のようなものがあります。

• 印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 司法書士に支払う登記手数料
• 金融機関に支払う融資手数料
• 火災保険料など

手数料や保証料によって住宅ローンの諸費用が大きく変わってきます。

住宅購入に必要な諸費用は、新築住宅で物件価格の5％前後、中古住宅で6～10％と言われているように、案外無視できない大きな金額です。

諸費用に関しては住宅購入に必要なものとして認められ、金融機関によってはオーバーローン契約も受け付けています。

しかしオーバーローンの場合、住宅ローンの契約を結んだ時点で既に手に入れたマイホームの担保価値の方が低い状態となります。

この状態で住宅ローンを返済できなくなると、返済額を回収できなくなる可能性が高くなるため、金融機関にとってはリスクとなります。

そのため、オーバーローンは全ての金融機関で行っているものではないので、事前に相談して決めることをおすすめします。

住宅ローンは住宅購入のためのローンであることに加え、数十年単位で返済していくものなので、少しでも返済に困らないように借入額を抑えたい人もいるでしょう。

しかし、場合によっては住宅ローンを多めに借り入れることができるケースもあります。

さらに、メリットを活かすことができれば多目に借り入れするのも方法の1つです。

住宅ローンを多めに借りることで得られるメリットは以下の通りです。

• メリット①低い金利で資金を借りられる
  
• メリット②自己資金が無くても住宅が購入できる
  
• メリット③長期で借りられる
• メリット④住宅ローン控除が利用できる

住宅ローンは住宅を購入する人のための特別なローンであるため、金利は他のローンに比べるとかなり低く設定されています。

世の中には様々なローンがありますが、それらのローンのおおよその相場と比べてみましょう。

• 銀行の住宅ローン：0.4％～
• 銀行カードローン：1.5～15％前後
• 銀行フリーローン：1.5～15％前後

新しいマイホームを手に入れるための諸費用も合わせて住宅ローンとして資金を準備した方が、住宅そのものとそれ以外とで別々にローンを組むよりも費用は抑えられます。

ただし金融機関によっては、住宅ローンとして住宅購入費用と合わせて諸費用を融資するものの、諸費用分の金利は住宅ローンの金利を適用せず、分けて高く設定しているケースも無きにしもあらずです。

借り入れ前に、諸費用分の金利も細かくチェックしておく必要があるでしょう。

頭金なしでフルローンを組むようなケースでは、住宅購入のために必要な諸費用が払えないことも無きにしもあらずです。

このように自己資金が全く無い状態でも、夢のマイホームが手に入るチャンスでもあります。

住宅購入には物件の代金以外にも、住宅購入の3～10％程度の諸費用が必要です。頭金以外にも100万円単位のお金を用意しなければなりません。

マイホームの出会いは一期一会、これだと思ったタイミングが購入のタイミングといっても過言ではありません。

しかし購入資金がたまるまで、諸費用の分だけでも貯めなければ……と貯金しているうちにチャンスを逃してしまうこともあります。

住宅ローンを諸費用分も含め、オーバーローンとして多目に借り入れることで、購入段階で自己資金が無い場合でも、夢のマイホームが手に入ります。

住宅ローンの場合、長期的な視点で借り入れができる点がメリットと言えます。

住宅ローンは数千万円にものぼる資金を数十年単位で返済していく借金ですが、他のローンに比べると金額が大きく、それに対して金利が低いところが特徴です。

他にもローンは数多くあれど、一般人にこれほどまでの低金利で大金を融資してくれるローンは他にはないといっても過言ではありません。

多くの人は借金をしている不安感から、速く返済してしまいたいと繰り上げ返済を視野に入れることもありますが、早計です。

現在に至るまで、長期的な低金利が続いています。

これほどまでの低金利が続くことを考えると、住宅ローンで手に入った資金を返済のためにも手元に持っておき、少しずつ返済していくことが、転ばぬ先の杖になると言えます。

繰り上げ返済するなら、退職金や相続などでまとまったお金が入ったタイミング、出費が落ち着いたタイミングでゆっくりと返済しても遅くはありません。

住宅ローンを組んだ場合、所得税や住民税控除を一定期間受けることができます。

通称住宅ローン控除と呼ばれる制度です。

この制度では、毎年の年末時点で、

• 住宅ローンの残高
• 住宅の取得対価：住宅の購入代金や建築費

上記2つのうち、少ないほうの金額の1％にあたる額を、10年間にわたって所得税から控除できる制度です。

住宅ローン+諸費用の額で多めに借りると、この控除額が大きくなる可能性があります。

住宅費用のみでローンを返済するのに比べて、多めに借り入れした方が住宅の購入価格の残高が減るペースは遅くなります。

年末の時点で同じ条件で見比べても多めに借り入れした方が住宅のローン残高が多く残る計算になります。

そのため、多めに借り入れることで住宅のローン残高の減りのペースが遅くなり、より多額の控除を受けられる可能性があるのです。

住宅ローンを多めに借りる事はできますが、ルールやデメリットを把握した上で借り入れする必要があります。

住宅ローンを多めに借りる上で注意すべき点は以下の通りです。

• 注意点①使い方を守らないと契約違反になる
  
• 注意点②諸経費が余計にかかる

住宅ローンの契約では、契約する上で守らなければならない規約があります。

当然住宅ローンという名前から想像つくように、住宅以外に使うことは規約上は禁止されています。

住宅のみに使い道を限定すること金利を低く融資できるため、お金を余らせる目的で住宅ローンを多めに設定し、住宅以外の使い道に使うのは遠羽前契約違反になってしまいます。

契約違反となった場合は、判明した時点で返還を求められる他に、契約解除となってしまう恐れもあります。

バレないはずと安易な考えで契約違反になることをする人もいますが、金融機関も細心の注意をはらい、契約違反がないかをチェックします。

契約書類の金額などからすぐに判明するため、住宅以外に使うために必要以上の融資を受けるなどといった使い方を守らない場合、すぐにバレます。

信用問題にも関わりますので、使い方を守って契約するようにしてください。

住宅ローンを多めに借り入れることによって、諸経費が余計にかかることになります。

借り入れは当然タダではできないものであり、借入金の何%は手数料として定められています。

そのため、借入金が多ければ多いほど、比例して手数料も多くなります。

また、諸経費の他にも金利が高くなる可能性も無きにしもあらずです。

金利を決めるための要素の1つとして、住宅の購入価格に対して借入額の割合は何％かを示す融資率が関係してきます。

多めに借り入れることで、どうしても融資率は高くなる傾向にあり、融資率が高い=資金力が弱いとみなされます。

金融機関としては金利を高く設定し、貸し倒れを防止しようとすするので、金利を含め諸経費が余計にかかることになります。

必要な分を借り入れるのはいいですが、必要額以上にこの機会だからと借り入れすると、後々自分の首を締めることになりかねません。

いまの住宅ローンを続けていくことも1つの手ですが、契約事項を守り、マイホームに関する支払いのためであれば借入額の増額も可能です。

増額する場合は、借り換えを検討するのもいいですね。

住宅ローンを増額して借り換える際におすすめしたい住宅ローンは以下の通りです。

• おすすめ①りそな借り換えローン
  
• おすすめ②楽天銀行の住宅ローン
  
• おすすめ③auじぶん銀行住宅ローン
  
• おすすめ④新生銀行住宅ローン

りそな借り換えローンのおすすめポイントは、借り入れする人にとって、あったらいいなと感じるサービスが充実している点です。

WEB上でも店頭でも契約できるので、対面で相談したい人は店頭、自宅にいながら気軽に契約したい人はWEBといった形で使い分けることができます。

また土日祝も窓口が開いているため、平日仕事で土日に相談したいと考えている人にも親身になって寄り添う銀行と言えます。

その他にもかゆいところに手が届くサービスを続々展開していますので、借り換えを検討している人はりそな銀行を候補に入れてみてはいかがでしょうか。

楽天銀行は通販サイトで有名な楽天の銀行で、日本でも指折りの大きなネット銀行として知られています。

楽天銀行の住宅ローンはネット銀行の強みを活かした低金利に加え、キャンペーン期間中のポイントプレゼントも魅力的です。

楽天ポイントは通販サイトの買い物の他にも、街中でもポイントが使える店が増えてきたため、積極的に貯めている人も増えてきました。

楽天ポイントは還元率のいいポイントのうちの1つであり、有効活用できますので、ポイントを積極的に貯めている人は楽天銀行の住宅ローンへの借り換えがおすすめです。

auじぶん銀行は、通信事業でおなじみのKDDIと三菱UFJ銀行が共同で出資しているネット銀行です。

auじぶん銀行住宅ローンのメリットは金利です。

中でも、変動金利は最大限に引き下げた金利が非常に低い点がポイントです。

返済の負担を軽くすることで、借り換えによるメリットを受けやすくすることができます。

• がん50%保障団信：
  がんと診断されるとローン残高の50%が保障される
• 全疾病保障：
  180日以上の入院で住宅ローン残高が0円になる

auじぶん銀行が用意しているこれら2つのおすすめの団信が、保険料0円で付帯できます。

通常の団信に加えて、プラスαの安心が欲しい人におすすめの住宅ローンです。

新生銀行はSBIホールディングス傘下の銀行であり、CMや電車広告などでもおなじみの銀行です。

新生銀行の住宅ローンは固定20年の金利や変動金利が低いことに加え、契約日の金利が適用されるので、返済計画を立てやすい点がメリットです。

特に当初固定金利タイプの事務手数料が安いため、住宅ローンを借り換えるにあたっての諸費用を可能な限り抑えたい人におすすめです。

変動金利(半年型)タイプ＜変動フォーカス＞では、変動金利の5年ルールや125%ルールが適用されない点には注意が必要です。

夢のマイホームを手に入れるために契約する住宅ローンですが、多目に借り入れておくことで返済や税金などの面でメリットがあります。

しかしその一方で、あくまでも借金であるため、必要以上の借り入れは返済の時に自分の首を締めることになりかねません。

計画的な返済計画を元に、必要な分として借り入れるようにしてください。

しかし住宅ローンの借り入れでどのくらい借り入れるのが適切なのか、返済はどのくらいのペースでしていけばいいかなど不安や疑問もでてきます。

その際はマネーキャリアにご相談ください。

マネーキャリアは相談経験豊富なファイナンシャルプランナーが多数在籍していることに加え、実際に相談した人の満足度は93%と高い満足度をキープしています。

対面もWEB面談も可能なので、自分の相談内容や状況に合わせてファイナンシャルプランナーが相談に応じます。

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