住宅ローンの頭金を増やすメリット4選！デメリットや金利優遇も解説

住宅ローンの頭金問題。頭金をどれぐらい入れたらいいのか決めかねている人も多いと思います。

頭金を多く払えば借入額を低くできるというメリットがあるのは重々わかってはいるものの、限られた貯蓄の中から多額の頭金をポンと出すのはなかなかむずかしいことですよね。

住宅ローンの頭金を増やした方がいい人とはどんな人なのでしょうか。

1. 教育資金が必要な人
2. 収入の見通しが立たない人
3. 住宅ローン控除の影響が少ない人 

ひとつずつ見ていきましょう。

お子さんがいて教育資金が必要となる人は、頭金を多めに準備した方がよいでしょう。お子さんの人数、進学する学校の種類にもよりますが、進学先が私立文系で400万円ほど、私立大学理系ともなると800万円ほど必要になると言われています。

教育費用を準備していかなければならない家庭では、住宅ローンの返済と教育資金用の積立の両方を前提にしてマネープランを立てる必要があります。

ある家族の事例を見てみましょう。夫35歳、妻35歳、長女8歳、二女5歳の4人家族を想定します。この家族がお子さん2人の大学資金のために積立貯金をするとします。

子どもが大学受験する18歳の頃に、仮に500万円を貯めようとすると、月々4万円の貯蓄が必要となってきます。

このように月々数万円の貯蓄が必要になってくることをふまえると、住宅ローンの頭金を増やしておき、毎月の支払いを低めに設定することが望まれます。

夫が転職を考えている、妻に退職の予定があるなど、将来の収入の見通しが立たない場合、頭金を多く用意しておかなければなりません。頭金を多めに入れると月々の返済額が減るため、収入の少ない時期があっても住宅ローンの返済に窮することは少なくなります。

安定した収入が想定できない場合、頭金をできるだけ増やし月々の返済額を低く設定すると同時に、住宅の購入価格を控えめにすることも考慮しましょう。

住宅ローンの計画はまず収入ありきです。頭金、月々の返済額ともに、実際の収入に対して無理のないよう計画を立てるようにしましょう。

住宅ローンの利用者対象の「住宅借入金等特別控除」という減税対策があります。通称住宅ローン控除と呼ばれています。この制度は、ローン残高に対して一定の割合で税金を免除してくれるというものです。

住宅ローン控除の影響が少ない人は、頭金を増やした方がよいケースです。具体的には、

1. 住宅ローン借入額が少ない
2. 住宅ローン控除を使う資格がない

このような場合です。

1. 住宅ローン借入額が少ない

具体的に住宅ローン控除で減税されるケースを見てみましょう。住宅ローン控除は、一定の要件が揃えばローン残高に対して0.7％が減税されます。

＜所得税額：20万円の場合＞

※：所得税で引けなかった額は住民税より減額されます。

このようにローン残高が少ない方が、住宅ローン控除による減税額が少なくなります。住宅ローン控除制度を効果的に活用したい人は、それもふまえて頭金、借入金を設定する必要があります。

2. 住宅ローン控除を使う資格がない

住宅ローン控除は下記の要件が必要になります。

• 住宅ローンの返済期間が10年以上
• 自分でその家に住んでいる
• 広さ50m2以上
• 半分以上が居住用
• 所得金額が2000万円以下

この要件に合致しない人は、住宅ローン控除を受けられないため、頭金や借入金に影響がありません。

住宅ローンの頭金は多ければよい面もありますが、あくまでその人の状況によります。無理をしてまで頭金を入れることはありません。

このような人です。状況を見きわめ妥当な頭金を準備することが肝要です。

では解説していきます。

頭金は2割ほど準備してからという通説もありましたが、今は自己資金（手もとにある現金。引き出し可能な貯金など）に関係なく組める住宅ローンもあります。

十分な頭金が貯まるまで待っていると、欲しい物件を買うタイミングを逸してしまうこともあります。

自己資金があまりなく、すぐ手に入れたい物件がある場合は頭金を増やさない方がよいと言えるでしょう。

住宅ローンの効果的な返済方法として繰り上げ返済があります。

将来に渡り収入が見越せる人は、積極的に繰り上げ返済ができますので、無理に頭金を増やさなくても問題ありません。

繰り上げ返済を前提に住宅ローンを考えるときは、繰り上げ返済の条件、たとえば、

• 繰り上げ返済できる最低金額
• 繰り上げ返済手数料

などもチェックすることをおすすめします。条件は金融機関によって異なりますので必ず確認するようにしましょう。繰り上げ返済の手数料が無料となるフラット35を選択肢に入れるのも一案と思います。

マイホームを買う際に必要となる費用というのは、まず家そのものの購入代金、それに加えて諸費用がかかります。住宅ローンに必要となる費用を称して諸費用といいます。契約時の印紙代、銀行に支払う手数料、登記費用など多岐にわたります。

マイホームを買う費用について、住宅ローンを組む視点で見ると、

• 住宅価格＝頭金＋住宅ローン
• 諸費用

このようにあらわすことができます。

• 住宅ローンに組み入れられる金額
• 購入金額以外の諸費用

ここでは上の点について解説していきたいと思います。

住宅ローンの頭金をいくら入れるか、非常に悩ましい問題です。頭金はまとまった金額を支払うことになります。金額が大きいだけに、その意味や効果を十分納得したうえで支払いたいものです。

1. 借入総額の減少 
2. 金利の優遇処置 
3. 審査に通りやすくなる 
4. 売却益を得られることも 

それではひとつずつ解説していきます。

当たり前の話にはなりますが、頭金を増やすとローン部分を減らすことができます。

住宅購入額2500万円を例にとり、具体的な数字を見てみましょう。

• 借入期間：30年
• 金利：固定1.5%
• 元利均等返済
• ボーナス返済なし 

このような条件のもと、頭金を100万円、300万円、500万円として試算してみます。

頭金100万円と500万円を比べると、頭金500万円を入れた方が支払い総額では約97万円の差が出ています。

試算結果を見ても、頭金を多く入れた方が支払い総額をかなり抑えられることがわかりました。月々の返済額を見ても、低くできればその分貯蓄に回すことができます。余裕のある家計管理のためにも頭金の増額は大きなメリットだと言えるでしょう。

住宅ローンをお得に計画する上でポイントとなるのが金利です。フラット35では融資率（借入の比率）を住宅購入金額の9割以下にすることで金利が優遇されます。

＜フラット35（借入期間21～35年）の金利＞

住宅ローンの大きなハードルが審査です。審査に通らなければ住宅ローンを利用することができません。

「審査に通るかどうか心配」という人は頭金を多く入れることをおすすめします。
頭金を十分用意できるということで銀行から信用が得られると同時に、頭金を入れることで借入金額が少なくなり、借入金を返せる能力が十分あると判断されやすいのです。

審査通過の点においても、頭金を増やすことは大きなメリットになるでしょう。

家を売るということを想定してみましょう。

家を売ろうと思ったとき、ローン完済できていたり、ローン残高が少なくなっていたりすると、売却益を得ることもできます。地価が上がっていればなおさらです。この点から見ても頭金を増やすことはメリットだと言えるでしょう。

今は手に入れたばかりのマイホームでも、将来は何が起こるかわからないものです。家を売るという可能性が少しでもあるのなら住宅ローンはできるだけ早く終わらせる方がよいでしょう。そのためにも頭金は多めに入れる必要があります。

住宅ローンでお悩みならお金の専門家に相談して解決することをおすすめします。 

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30代、40代の子育て世代はとにもかくにも物入りです。子どもが学校に入学する、塾に通う、車の買換えなどなど。そんな生活の中に住宅ローンを組み入れるとなると、無理のないローン計画がなにより重要になってきます。

• 世帯年収で無理ない借り入れを
• パートナーの収入減も考慮すべき
• シミュレーターで計算をする 

ここでは、収入から逆算して借入総額を試算していきたいと思います。

月収の手取りと融資負担率が20%～25％になる金額を一覧にしてみました。

この表を目安に、ご自身の月収に応じた月々のローン返済額を想定してみましょう。

無理のない返済計画にするため、ここでは月額7万円（融資負担率≒21%）を目安にし、次の項ではこの数字から借入可能額を算出していきます。

 ＜固定金利：1.5%、元利均等返済、ボーナス返済なし＞

固定金利1.5％で計算すると、このように最長の借入期間35年で約2300万円借り入れることができる結果となりました。

試算については、便利なツールがありますのでご紹介しましょう。

住宅ローンシミュレーション（住宅保証機構株式会社）

借入金額、借入期間、金利などを指定して計算するには「返済額の試算」ツールを使います。「返済方法」は月々の返済が同額となる「元利均等返済」を選べばよいでしょう。

今回こちらでは固定金利で試算しましたが、変動金利や期間ごとに金利を指定することもできますので、ぜひいろんな条件で試してみてください。

貯金がなく頭金を用意することができない、あるいはあえて頭金なしでの住宅ローンをお考えの人もいると思います。頭金なしの住宅ローンではどのようなデメリットがあるのでしょうか。

1. 金利の優遇を受けられないことも
2. 支払い総額は頭金なしと比べて多い
3. 審査に落ちる可能性も 

ではひとつずつ解説していきます。

フラット35は、住宅の購入金額に対する借入額の割合が9割を超えると金利が高くなります。

例えばみずほ銀行のフラット35の金利（手数料定額型）は、

• 借入期間：21～35年
• 融資率9割以下：1.57％ ～ 1.59％
• 融資率9割超：1.85％
  ※2022年5月時点の情報

融資率9割超の金利は0.26%から0.28%高くなっています。

具体的な数字をあてはめ、金利の違い、頭金の違いによりどのような違いが出るかシミュレーションしてみましょう。

住宅購入額を2500万円として、

• 借入期間35年
• 元利均等返済
• ボーナス返済なし
• ①頭金0円→金利 1.85%
• ②頭金100万円→金利 1.85%
• ③頭金250万円→金利 1.57%

上のような条件でパターン①②③の返済額を計算してみます。

▲は①との差額です。

頭金を入れない①と③頭金250万円をくらべると、支払い総額で約222万円も差が出ることがわかりました。②は頭金を100万円入れたものの融資率が9割を超え高い金利の影響を受け、約40万円の差が生じています。

金利が優遇されるためにも9割以下のローン金額で設定することをおすすめします。

住宅購入額2500万円を例にとり、具体的な数字を比較してみましょう。 

• 借入期間：35年 
  
• 金利：固定1.5%
• 元利均等返済
• ボーナス返済なし 

この条件のもとで頭金なし、頭金300万円の2パターンで計算してみます。

このように、頭金を入れるか入れないかで支払い総額では約86万円の差が生じることになりました。

頭金なしでも住宅ローンを組むことはできますが、金融機関によるローン審査が厳しくなる恐れがあります。

住宅ローンの審査は、契約者が滞りなく返済できるか、返済能力を重点的にチェックされます。頭金がないということは、自ずと借入金額が増え借入期間も長期化します。ローン利用者の収入に対して借入額が多くなると、審査のハードルが上がります。また、まとまったお金が準備できない＝計画的な貯蓄ができないと銀行はとらえるでしょう。

住宅ローンの審査基準は金融機関により異なりますが、頭金なしでは住宅ローンの審査をクリアできない可能性がありますので注意が必要です。

前項では頭金を入れないデメリットをお伝えしました。しかし、頭金なしのメリットも実はあるのをご存じでしょうか。

1. 住宅ローン控除が多く受けられる
2. 賃貸代金の支払いを早くストップできる 

この2点が挙げられます。賃貸の方にとって興味深い試算もしていますので、ぜひ最後まで読んでみてください。

マイホームを買いたい人の中には「家賃がもったいない」と思っている人も少なくないと思います。毎月毎月高い家賃を払うくらいなら、その分住宅ローンにあてた方がよいという考え方もありますよね。

ここで、賃貸の場合の試算をしてみたいと思います。

• 35歳夫婦、子ども2人。現在家賃7万円の家に住んでいる
• 2500万円の住宅を購入したい
• 固定金利1.5%、元利均等返済、ボーナス返済なし

上のような条件下で、①頭金300万円を準備するために5年間月々5万円ずつ貯蓄、②頭金なしのケースで試算してみました。トータルの金額でどのように違ってくるでしょうか。

借入総額は②頭金なしの方が約480万円安いのですが、家賃・頭金も含めた総支払額を比較すると②頭金なしの方が約238万円安くなることがわかりました。

頭金を用意するため、家賃以外に月々貯蓄することは実際なかなかむずかしいものです。今回のシミュレーションのように、賃貸を早々にストップし住宅ローンへ切り替える方がよい場合もあります。賃貸にお住まいの方は、現在の家賃の支払いも含めてトータルでシミュレーションしながら住宅ローン計画を立てていくようにしましょう。

住宅ローンの頭金問題ですが、ここで違う視点から考えてみます。

• 資産運用も選択肢に入れるべき
• 資金の分配を決める
• 節税できるiDeCoやNISAを利用しよう
• 資産運用におすすめの本 

資産運用について詳しい人もそうでない人もぜひ最後まで読んでみてください。

高校生も金融教育を受けている現在、資産運用は以前に比べてずいぶん身近な存在になってきました。やるやらないは別として、資産運用に興味を持っている人も多いのではないでしょうか。

頭金に入れる200万円があるなら、資産運用に回すのもひとつの考え方です。

200万円を年利3％、5%で複利運用した場合、下のような金額になります。

年利3%～5％はリスクがあまり高くなく、初心者にもはじめやすいレベルです。3％の場合でも、200万円を13年複利で運用すると約100万円の利益が出ることになります。

では、この運用を住宅ローンの試算に盛り込むとどうなるでしょうか。

• 2500万円の住宅を購入
• 借入期間35年
• 固定金利1.5%、元利均等返済、ボーナス返済なし

上のような条件で、①200万円の頭金を入れた場合、②200万円を資産運用（年利3%）して住宅ローン減税が終わる13年後に繰り上げ返済する場合を比較してみましょう。

3％の年利で運用した場合は約17万円、5%で運用した場合は約41万円、①頭金を入れた場合よりも支払い総額を抑えることができます。また繰り上げ返済により、返済期間も4～5年ほど短くすることができます。

このように、頭金として用意した資金を運用して繰り上げ返済にあてるという方法もあります。頭金を一括で資産運用に回すのに抵抗がある人は、積立投資というよりリスクの低い方法もありますので検討してみるのも一考でしょう。

資産運用をする場合、大事になるのがアセットアロケーションです。アセットアロケーションとは「資産配分」のことで、投資のリスク対策のひとつです。

投資商品には下記をはじめとしていろいろなタイプがあります。

• 国内株式
• 海外株式
• 国内債券
• 海外債券

このうち1点に集中させないことにより、リスクも分散させて資金を安全に管理していくという考え方です。

たとえば株式を持つ場合、1つの国だけではなくいろんな国の株式を持つことでリスク分散になります。株式と債券は違う動きをしますので、両方持っていることもリスク回避の面からよいとされています。

資産運用をする際には、全体の資産のうちどのようなタイプの資産をどれくらい持っているのか、分散させることがリスク対策の上で大きなポイントになります。

資産運用して生じた売却益や配当金などの利益には、20.315％の税金が引かれます。

たとえば、100万円の利益がでた場合、

100万円×20.315％＝203,150円

約20万円もの額が税金として引かれてしまいます。

iDeCo（個人型確定拠出年金）やNISA（少額投資非課税制度）は、この税金を免除してくれる制度で、投資で生じた100万円の利益は100万円のまま得ることができます。

約20％の税金が節約できるのは資産運用に大きなメリットとなります。iDeCoやNISAを組み合わせて賢いマネープランを立てましょう。

とはいえ、住宅ローンを考えている若い世代の方は、資産運用はまだなじみのないことかもしれません。資産運用初心者の方にもおすすめの本を紹介してみましょう。

1. 「本当の自由を手に入れる お金の大学」両@リベ大学長（朝日新聞出版）
2. 「お金がどんどん増える! あなたにぴったりの投資法が見つかる! マンガと図解 はじめての資産運用」小林亮平（KADOKAWA）
3. 「これだけやれば大丈夫！　お金の不安がなくなる資産形成1年生」頼藤太希（宝島社）

「1」は特におすすめで、お金のことに不安や悩みがある方はこれを1冊バイブルとして持っておくとよいでしょう。リベラルアーツ大学はYouTubeチャンネルもありますので、気になる方はご覧になってみてください。

今回は住宅ローンと頭金をテーマにお届けしました。

• 教育資金が必要な人は頭金を多めに準備する
• 住宅ローンの頭金なしの場合、審査が厳しくなるデメリットもあるが、住宅ローン控除効果は大きく、賃貸の人は家賃の支払いを早くやめられるメリットもある
• 収入の20～25％がローン返済額の目安。そこから借入金額を逆算する
• 頭金の分を資産運用にあてる選択肢も視野に

頭金については、今までは購入費の2割を入れるのが一般的でしたが、今は頭金なしの住宅ローンも可能です。頭金なし、頭金あり、頭金を入れるとしたらいくらか…選択肢が増えた分だけ逆に悩んでしまうことがあるかもしれません。

そんなときはお金のスペシャリストに相談してさくっと解決するのが一番です。

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