住宅ローンの繰り上げ返済のデメリットは？メリットと合わせて解説

住宅ローンの繰り上げ返済とは、平たくいうと月々の返済とは別に、前倒しで返済をすることですが、次の3種類があります。

1. 返済期間短縮型
2. 返済額軽減型
3. 全額繰り上げ返済

前倒しで返済することによって、ローン残高を減らすことができるのはもちろんですが、利息を減らしたり月々の負担を減らしたりすることもできます。それぞれ特徴が違いますのでここで詳しく解説します。

返済期間短縮型とは、月々の返済額を変えずに返済期間を短縮する繰り上げ返済のことです。繰り上げ返済でまとまったお金を支払っていますが、その後も変わらない金額で毎月返済しますので、ローンの支払い期間が短縮します。

短縮した分の利息を支払わなくてもすむのはもちろんですが、保証料を一括払いしている場合その期間分を返金されることもあり、総返済額が大きく軽減するという特徴があります。

例えばローン残高が利息分込みで1,000万円で完済までにローンがあと10年間残っている場合、100万円の返済期間短縮型繰り上げ返済をすると、月々の返済額約8万３千円は変わらずに、完済までの期間が1年短くなって9年になります。

それで返済期間短縮型は、利息や保証料など無駄なお金をできるだけ支払いたくない人や、ローンをできるだけ早く完済したい人におすすめです。

返済額軽減型は、月々の返済額は減りますが、返済期間は変わらない繰り上げ返済のことです。繰り上げ返済でまとまったお金を支払いますが、返済期間は変えないので、月々の返済額だけが減り、返済期間短縮型と比べると少ないとはいえ分利息も安くなります。

例えばローン残高が利息分込みで1,000万円で完済までにローンがあと10年間残っている場合、100万円の返済額軽減型繰り上げ返済をすると、完済までの期間10年は変わりませんが月々の返済額約8万３千円から7万5千円となります。

それで返済額軽減型は、毎月のローン支払いにおける負担を減らしたい人におすすめです。

全額繰り上げ返済とは、文字通り残ったローンを全額まとめて支払うことです。全額払いますので、当然月々の返済額はゼロになり、返済期間もなくなります。

全額繰り上げ返済で重要なのはタイミングで、通常はローンの残高が少なくなってから残りのお金を全額まとめて支払います。

一度に全額繰り上げ返済を行うこともできますが、返済期間短縮型繰り上げ返済を繰り返してローン残高を徐々に減らし、最終的に全額繰り上げ返済をすることもできます。

繰り上げ返済の3種類について解説しましたが、次のような8つのデメリットが起こる可能性があることを知った上で行うことが大切です。

1. 資金不足
2. 住宅ローン控除から外れる
3. 手数料がかかる
4. 低金利やインフレ時では効果が薄い
5. 借り換えが難しくなる
6. 住宅ローン契約者が亡くなっても繰り上げ返済分は戻らない
   
7. 返済期間短縮型と返済額軽減型で異なるデメリットもある
   
8. 家族と過ごす時間が減る
   

デメリットをよく理解しておくことで、繰り上げ返済をするかしないかの判断をする助けになるだけでなく、繰り上げ返済をしたときに起こりうる支払いやトラブルを最小限に抑えることもできます。

繰り上げ返済は短期的に資産が減るので、資金不足に陥る恐れがあるということは絶対に忘れないようにしておきましょう。

無駄な利息分を支払なくて済むようになるのが、繰り上げ返済の魅力です。しかし貯金ギリギリまで繰り上げ返済を行なってしまうと、突然お金が必要になってしまう時さらに借金をしなければならなくなってしまったり、最悪住宅を手放さなければならなくなったりしてしまうことさえあります。

それで繰り上げ返済をするときは、病気などの突然のリスクに対応できる分だけの資金は残しておくことをおすすめします。

返済期間短縮型繰り上げ返済をして、期間短縮をしすぎると、住宅ローン控除の適用から外れる可能性がありますので注意が必要です。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してから10-13年間、所得税額からローン残高の0.7％が控除される制度のことです。

受託ローン控除の条件は住宅ローンが10年以上残っていることですので、繰り上げ返済をして期間が10年を切ると住宅ローン控除は適用されなくなります。

住宅ローン控除を最大限に活用したいなら、ローン残高が10年を切らないように計算して返済期間短縮型繰り上げ返済を行うか、返済額軽減型繰り上げ返済をして返済期間を変えないという方法があります。

繰り上げ返済は手数料がかかることがあり、これは金融機関によって手数料が違いますので注意が必要です。総支払額を減らすために、お金が少し貯まる度に繰り上げ返済を起こったとしても手数料が浮いた利息分と変わらなくなることさえあります。

金融機関によっては繰り上げ返済の手数料が無料の場合もあれば、数万円かかるところもあります。またネットか電話か窓口かなど申し込み方法によっても手数料が変わりますので、手数料がどれほどかかるかをよく確認しておいてください。

手数料が高い場合は、ある程度お金がまとまってから繰り上げ返済をすることをおすすめします。

繰り上げ返済をすることで利息分が減るので総支払額は必ず減りますが、どれほどのメリットがあるかは金利やお金の価値にかかっているので、低金利やインフレ下では効果が薄くなります。

低金利だと利息自体が安いので繰り上げ返済をするメリットが小さくなりますし、物価が下がってお金の価値が上がるデフレの状態で繰り上げ返済をするよりもその逆のインフレの状態で繰り上げ返済をした方がお得です。

現在は超低金利でインフレ傾向にありかつ記録的な円安という状況ですのでタイミングとしては、繰り上げ返済の効果が薄いといえます。日銀は依然として金融緩和を続けていますが、今後金融引き締めに転換するか金利を上げる余裕はないと見ている専門家もいる一方で、日銀の総裁が変われば金利が上がると期待している人もいます。

いずれにしても繰り上げ返済にはデメリットもありますので、そのデメリット以上のメリットがあるかどうかを見極めた上で繰り上げ返済をしておきましょう。

繰り上げ返済をすることで他の金利が低い金融機関から借り換えすることが難しくなるケースがあります。なぜなら基本的に借り換えは現在のローン返済額よりも長い期間のローンを設定できないからです。

それで返済期間短縮型繰り上げ返済をした後に借り換えをしようとすると、新しい金融機関でもその短縮されたローンの返済期間がそのまま引き継がれることになります。

繰り上げ返済をした後に収入が減ってしまうと月々の返済額は下がっていないため、年収に対する月々の返済額が新しい金融機関の基準を超えてしまい審査に通らなくなってしまうことがあります。

2016年の日銀によるマイナス金利政策により現在金利は下がっていますので、無理に繰り上げ返済をするよりも借り換えをした方が負担も少なくお得になることがあります。現在の金利と他の金融機関の金利、そして年収などを考慮に入れた上で判断してください。

住宅ローンには住宅ローン契約者が亡くなった場合、住宅ローン残高が0円になる団信という生命保険がついていますが、繰り上げ返済分は戻りません。

団信はあくまで現時点での住宅ローン残高が0円になるという保険なので、繰り上げ返済をして予定より早く完済した後に契約者が亡くなっても1円も戻りません。

直視したくない現実ではありますが住宅ローンの契約者が亡くなるということは、多くの場合今後の収入が大幅に減ることを意味していますので、繰り上げ返済のタイミングも慎重に行うようにしておきましょう。

返済期間短縮型と返済額軽減型ではそれぞれ対照的なデメリットがあることを知った上で、どちらにするかを決定することが大切です。

返済期間短縮型は、利息分が大幅にカットできるというメリットがあるのに対し、支払い時の出費は大きいのに月々の負担は変わらないというデメリットがあります。

返済額軽減型は月々の負担が支払った額だけ減るのに対し、利息分はあまりカットされないというデメリットがあります。

あなたにとって月々の支払額がデメリットにならければ、返済期間短縮型がおすすめですし、毎月の負担が大きいなら利息を大きくカットするよりも返済額軽減型で負担を減らすことをおすすめします。

繰り上げ返済に執着し過ぎて仕事を増やしすぎると、今度は家族と過ごす時間が減ってしまっては、本当の意味で幸せとはいえなくなってしまいます。

住宅を購入する本来の目的は家族で幸せな時間を過ごすことのはずですが、そのために家族と過ごす時間を減らしてしまえば何のために住宅を購入したのかがわからなくなります。

過ぎた時間は戻すことができません。お子さんが小さく奥さんがまだ若いうちに新しい住宅でゆっくりと時間を過ごすことができるように、繰り上げ返済をするときは余裕を持った返済プランを立てるようにしましょう。

ライフプランについて相談したいことがありましたらマネーキャリア無料相談の無料相談をご利用ください。こちらのボタンからプロのFPに相談することができます。

続いて繰り上げ返済のメリットもしっかりと把握しておきましょう。繰り上げ返済には次のような3つのメリットがあります。

1. 金利を削減できる
2. 新たなローンの借入可能額が増加する
3. 返済計画が調節できる

まず繰り上げ返済の最大のメリットは、利息を減らすことができるということです。借りたお金である元金そのものを減らせますので、相対的に利息を減らすことが可能になります。

ローンは残高と支払い期間で利息が変わりますので、返済期間短縮型のほうが利息カット分が大きいとはいえ、返済期間短縮型でも利息は減ります。

それでまとまったお金が手に入ったなら、繰り上げ返済をして元金をできるだけ減らしておきたいですし、可能なら全額繰り上げ返済をして利息そのものをゼロにしたいところです。

繰り上げ返済をしてローンの支払い残高を減らすと、自動車ローン・教育ローンなど新たなローンの借入可能額を増やすことができます。新たなローンを組みたいなら審査の時に必ず現時点のローン残高を報告しなければなりませんが、その時のローン残高が少なければ少ないほど新たなローンの借入額が増えます。

「現時点でローンがあると新しいローンの審査に不利ではないか」と思う人も多いと思いますが、実は住宅ローンが組めているということ自体はある程度の社会的信用があるということで、審査のプラスにつながることさえあります。これで繰上げ返済をすることでローン残高を減らせば審査がさらに有利にすすみます。

ライフプランに合わせて返済額・期間を調整できる繰り上げ返済をすることで、返済計画を調整できるというのも忘れてはならないメリットです。

例えばローンを組んでいた時点では年収が低かったとしても、時の経過とともに年収が上がるなど収入が増えればそれだけローンの支払いに余裕が生まれますので、返済期間短縮型繰り上げ返済をして今後の利息分を節約することができます。

逆に子供が成長して大学に行く、年老いた両親お世話などで、今後出費が増えそうなら、返済額軽減型繰り上げ返済をして月々の負担を減らすこともできます。

このようにライフプランに合わせて繰り上げ返済を利用すれば、上手に、余裕を持ってローンを完済することができます。

繰り上げ返済のメリットを最大限に活用し、デメリットを抑えるために必要なのは、次の3つのタイミングです。

1. 家族のライフスタイルに合わせた最適なタイミング
2. 住宅ローン控除の期間に合わせたタイミング
3. 残高が多く金利が高いタイミング

家族が成長するにつれて、出費も変わっていきますので、それで家族のライフスタイルに合わせた資金計画を立てる必要があります。家族のライフイベントは大きく分けると次の3つがあります。

• 子供の教育費など予想の範囲内での出費
• 病気や自己など突然の予期できない出費
• 年収が上がる下がるなど収入の増減

基本的に元金が減ればそれだけ利息が減りますが、それでもただ早く繰り上げ返済をすればよいのではなくタイミングは重要です。なぜなら繰り上げ返済で早く支払いを済ませてしまうと、住宅ローン控除が適用されなくなる、あるいは減ってしまうからです。

住宅ローン控除は10-13年間、返済期間が10年以上残っていて初めて適用されます。それで、返済期間短縮型繰り上げ返済で10年切った時点で住宅ローン控除は適用されなくなってしまいます。

また住宅ローン控除は住宅ローン残高の0.7％が控除されますので、住宅ローン控除期間中に繰り上げ返済をするとそれだけ控除額が減ってしまいます。

繰り上げ返済の額や住宅ローン控除期間の残りによっては、住宅ローン控除以上に大幅に利息が下がりますので、これら全ての要素を考えながら住宅ローン控除期間終了を目安に最適なタイミングを選びましょう。

単純に利息のことだけを考えると、ローン残高が多ければ多いほど、そして金利が高ければ高いほど利息は高くなりますので繰り上げ返済の効果は高くなります。つまりできるだけ早く繰り上げ返済を行うほうがお得になります。

借入額、金利、返済期間などにもよりますが、金利が0.5％上がる、あるいは同じ額の繰り上げ返済を5年早くするだけで利息が数百万円以上安くなることも珍しくありません。

このように同じ金額を返済したとしても、支払いのタイミングで減少する利息分が大きく異なります。住宅ローン控除期間も考慮に入れながらできるだけ早い段階で繰り上げ返済を行なっていきたいところです。

繰り上げ返済のメリット・デメリットを紹介しましたが、ここで繰り上げ返済しない方がいい人の特徴を上げます。

• 近々大きな出費がある方
• 繰り上げ返済をすると手元資金がほとんどなくなる方
• 特にメリットを感じているわけではなく、ただ借金をしているのが嫌なだけ

最後にローンの総支払額を減らすための、繰り上げ返済以外の方法で資産を活用する2つの方法を紹介します。

1. 借り換え
2. 資産運用

繰り上げ返済と同様、総支払額を減らす方法の中で借り換えがあります。借り換えは繰り上げ返済と比較すると次のようなメリット・デメリットがあります。

このように借り換えは自己資金を減らすことなく金利を減らして、支払い総額をダウンすることができるのが魅力です。さらに金利によっては繰り上げ返済よりも支払い総額を減らすことができます。

しかし借り換えによってどれだけ金利が下がるかは実際にいろいろな金融機関と比較してみないとわかりません。またただまとまった金額を払うだけの繰り上げ返済と違い金融機関を変えなければならないことになりますので手間がかかります。

借り換えを行なった後繰り上げ返済をすることもできますので、時間も資金も余裕があるならふたつともしてみるという方法もあります。

もう一つの方法は繰り上げ返済のために集めた軍資金をもとに資産運用をすることです。低金利のインフレ傾向のある現在の日本では、繰り上げ返済のメリットが以前と比べて低くなっていますので、資産運用に用いたほうが効果的にお金を増やせるかもしれません。

• 外貨建てＭＭＦ
  
• 外貨建て債券
  
• 不動産投資信託
  
• 積立系投資信託（つみたてNISA等）

今回は繰り上げ返済のメリットデメリットについて解説しましたがいかがだったでしょうか。 今回の記事のポイントは、

• 繰り上げ返済には利息が大きくカットされる返済期間短縮型、月々の負担が減る返済額軽減型、そして全額繰り上げ返済の3種類がある 
• 繰り上げ返済は資金不足になったり余分なお金や控除できる税金が減ってしまことがあったりするのでタイミングが大切
• できるだけ早く大きな金額を返済するとそれだけ総支払額が大きく下がるが、家族の大きな出費や住宅ローン控除期間を考慮した最適なタイミングで繰り上げ返済をしよう
  

でした。

今回解説した点についてさらに知りたい方、またはライフプランについて質問がありましたらマネーキャリア無料相談をご利用ください。こちらのボタンからプロのFPに相談することができます。