住宅ローン3500万円で破綻しない年収は？300~700万円の適正額も紹介

3,500万円の住宅ローンを借りて返済できる税込年収は、年収は最低でも450〜500万円以上あるのが理想です。450万円以下でも住宅ローンを組むことは可能ですが、返済に余裕がないかなり無理なプランになってしまい、何かが起きてしまったときのリスクが大きくなってしまいます。

ただ単純に450〜500万必要かというと必ずしもそうではなく、住宅ローンの種類や月々の返済額、返済比率、リスクなど他の様子も関係してきますので、家庭によってはそれ以上必要な場合もあれば、もっと少なくても大丈夫な場合があります。

ここでは返済に関係するさまざまな要素を考慮し、3,500万円の住宅ローンを借りる場合、なぜ450〜500万円が適正といえるかを解説します。

まず住宅ローンには「固定金利」と「変動金利」という2つの種類のローンがあり、それぞれメリットデメリットがあります。それぞれの特徴を知った上でどちらの種類にするかを決めておきましょう。

固定金利

住宅ローン3,500万円を頭金、ボーナス払い0円、固定金利1.5％、返済期間を35年で借りた場合毎月の返済額は10万7,165円、つまり約11万円となります。

例えば税込年収が450万円の場合の手取り年収は450万円、月々にすると約30万円です。住宅を購入すると、住宅ローンだけでなく団体信用生命保険や火災保険などの保険料、ローン保証、固定資産税税、水道光熱費など諸経費もかかります。

これに食費やスマホなどの通信費、車の維持費など生活費が毎月かかりますし、子供が育ってくるにつれて教育費、親の年齢が上がるにつれて介護費なども加わっていきます。これ以外にも急に予期できないことに備えて、幾らかお金が余分にある必要があるでしょう。このように考えると最低でも住宅ローンの他に19万円〜20万円は残しておきたいところです。

このように住宅ローン以外にかかるさまざまな出費を考えると、住宅ローン3,500万円の税込年収の最低ラインは450万円で、450万円より下がるとかなり余裕がなくなるということがわかります。

返済比率の適正範囲は25％になので、年収はできれば450〜500万円あるのが理想です。返済比率は次のように割り出すことができます。

返済比率＝総返済額÷税込年収×100

例えば住宅ローン3,500万円を頭金、ボーナス払い0円、固定年利1.0％で返済期間を35年ローンの場合470万円となります。この返済比率 25%というのは無理なく返済できる大まかな目安になりますので、自分に適した住宅やローンの返済期間などはどれくらいかを割り出すことができます。

またもし返済期間を最大の35年にしても25％を超してしまう場合は、頭金を用意するか3,000万円の住宅にするなどを検討することもできますので、返済比率25％以下を目標にしておくのは大切なことです。

「夢のマイホームのために節約して切り詰めよう！」と思うかもしれませんが、年収の適正をこえて借りるリスクというのを知っておく必要があります。例えば1ヶ月1万円節約するとなるとそれなりの努力と忍耐が必要になります。欲しいと思ったものを買わなかったり外食やカフェに行くのを我慢したりするかもしれません。それでもたった1万円です。

一方病気や事故、失業といった予期できない不測の事態というのは、簡単に数万円、時には数十万円を失うことになります。どんなに慎重に生活していたとしても、コロナ禍やウクライナ戦争による物価の急激な上昇など回避不可能な事態も起こり得ることを私たちは学びました。

年収の適性というのは生活費に「余裕」がある計算になっていますので、何もない時に余裕があり、不測の事態が起きた時もある程度余力を残すことができます。なので手取り年収ギリギリで計算しないで、適正な範囲内でローンを組むことが大切です。

税込年収300万円～400万円の月々の手取りは20万円〜26万円なので、毎月の返済に1万円〜7万円を使うことができます。

税込年収が400万円以下になると、頭金なしで3,500万円の物件を購入するのはかなり難しいといえます。

税込年収 400万円～500万円の月々の手取りは7万円〜13万4,000円なので、毎月の返済に7万円〜12万4,000円を使うことができます。

税込年収が500万円以下だと返済期間35年なら十分にローンが組めることになります。頭金があれば返済期間25年も可能です。

税込年収500万円～600万円の月々の手取りは13万4,000円〜38万5,000円なので、毎月の返済に12万4,000円〜19万5,000円を使うことができます。

税込年収が 600万円以下だと返済期間25年でも十分にローンが組めることになります。頭金があれば返済期間15年も可能です。

3,500万円の住宅ローンを組む場合の年収は450万円〜500万円以上必要であることを解説しましたが、それは住宅ローンの対策を何もしていな場合です。住宅ローンの対策には次の5つがあります。

1. 自己資金
2. 繰上げ返済
3. 住宅ローン減税
4. 低い金利ローンを選ぶ
5. 生活費を下げる

450万円〜500万円というのはあくまで目安ですので、上記の5つの対策のどれか、あるいは全てをすれば低年収でも住宅ローン3,500万円は十分可能です。

自己資金を用意して頭金を支払うことができれば、それだけ毎月の支払額を減らすことができますし、ローンの金額が減る分利息も減りますので総支払額も減ります。また頭金を用意しておくと、審査に通りやすくなるだけでなく、金利も下げてもらうこともできますので、低年収の人はできるだけ自己資金を用意しておくことが大切です。

頭金としての自己資金は20〜30％が目安といわれていますので、3,500万円の住宅ローンを組むなら700万〜1,000万ほど用意しておきましょう。もし自己資金を1,000万円用意できれば住宅ローンは2,500万円となりますので、年収300万円程度でも十分に余裕を持って返済できることになります。

自己資金のこのようなメリットを考えますと、できるだけ多くの頭金を用意しておきたいところですので、親族から借りたり援助したりしてもらうことも検討に入れておきましょう。通常親族からお金をもらうと贈与税がかかりますが、住宅購入をする時は最大で3,000万円は非課税になりますので、親族から援助してもらうこともできるでしょう。

自己資金を用意できなくても、まとまったお金が手に入ったらすぐに繰り上げ返済をすれば、頭金と同様総支払額を下げることができます。繰り上げ返済とは前倒しで返済することで、支払う額だけローン残高が減ることになりますので、その分無駄な利息を払わなくても良くなります。

繰り上げ返済は多くの金融機関が手数料を無料としていますので、お金に余裕がある月はその度に繰り上げ返済を活用して少しずつ総支払額を下げていきましょう。年収が低い人は特にローンの期間を長くして、毎月の支払額を低くすることによって余裕を持った返済プランを立てておくことが大切です。

それでも普段の生活はできるだけ節約して、ある程度お金が貯まったらすぐに繰り上げ返済をするようにしましょう。最初は大変でもローン残高が減っていくにつれて利息分も減っていきますので、少しずつ楽になっていきます。

住宅ローン減税というのは「年収が2,000万円以下の人で10年以上のローンを組んでいる人に対して、最大13年間、ローン残高の0.7％が減税される」という低年収の人のための制度です。毎月のローンに加えて税金も支払わなければならないというのは大変ですが、この制度によりローン返済に集中することができます。

住宅ローン減税はその年の所得税から差し引かれ、所得税から控除しきれない金額は住民税から引かれ、それでも引ききれない金額は翌年以降の所得税から引かれることになっています。

住宅ローン減税を活用するためにはまず、入居した翌年3月15日までに確定申告をする必要があります。郵送やインターネットでも手続きができますので忘れないで手続きをするようにしましょう。

低収入の人はできるだけ低い金利の住宅ローンを選んでください。なぜなら金利が少し下がるだけでも支払い総額は大きく変わるからです。例えば返済期間が35年で年利が1.0％の場合は35,567,998円、年利が0.5％になると32,707,757円になるので、金利が0.5％変わると差額はなんと2,860,241円と総返済額は300万円近く変わります。

住宅ローンの金利相場は金利の種類にもよりますが、0.5〜1.3％と様々です。最も相場が高いのは全期間固定金利型で、これは毎月の返済額が一定なので、返済計画を立てやすいというメリットがあります。

一方最も金利が最も安いのが変動金利型で、中には金利が0.3％近くのものもありますので、ローン利用者の過半数が選んでいるタイプです。しかし変動金利型は金利が上昇するリスクがあり、1990年には8.5％を記録したこともありました。金利は20年以上は低金利のまま安定していますが、常にリスクが伴うので金利の変動を常にチェックしておく必要があります。いずれにしても年収が低いなら、変動金利型のとりわけ金利が安い金融機関を選ぶということを検討してみてください。

家庭によっては生活費を下げることで、毎月かなりのお金をローンの支払い費にあてることができるようになります。ここでいいう「生活費を下げる」というのは、「電気代の節約のためにこまめに電源プラグを抜く」、「通話代の節約のためにワン切りをして相手にかけさせる」といった節約効果の少ない変動費の削減ではなく、基本料金の安いプランに変える、無駄なオプションを解約するといった大きな節約効果がある固定費の削減です。固定費と変動費の違いは次の通りです。

毎回節約しなければならない変動費と違い、固定費は一度見直すだけでその後節約効果が長期的に続くという特徴がありますので、生活費を下げたい人はまず次のような固定費から見直していきましょう。

あくまで予想ではありますが、もし全ての固定費を節約すれば月々の出費を14,500円〜48,000円削減できます。毎月の出費がこれだけ削減できればローンの返済があっても生活に余裕ができますし、お金がある程度貯まったらそれを繰り上げ返済に回すこともできます。

住宅ローンを借りるということは、3,500万円のという買い物をしそれを長期にわたって返済しなければならないということですので、あらかじめ次の3つを注意しておきましょう。

1. 諸経費がかかる
2. 共働きでは色々ローンの組み方がある
3. 審査は落ちることがある

住宅ローンを借りる時には諸経費がかかります。一般的には物件購入額の3～7%が相場といわれていますので、3,500万円の新築物件の場合100万円〜250万円くらいが相場になります。諸経費としてかかる諸費用には次のようなものがあります。

• 融資手数料 
• ローン保証料 
• 仲介手数料
• 火災保険料
• 地震保険料
• 団体信用生命保険料 
  

夫婦共働きの場合住宅ローンの支払い方が3つありますので、どの支払い方が最もあなたにあっているかを考えておくことが大切です。

1. 単独でローンを組む
2. 夫婦で分けあってローンを組む
3. 夫婦で合算させてローンを組む

あなたの年収が高く返済比率が25％以下だったとしても、ローン審査に落ちる可能性があるということは覚えておきましょう。ローン審査には年収以外にも次のような要素が関係しているからです。

• 完済時の年齢が高い（80歳以上）
• 勤続年数が短い（1〜2年以下）
• 収入が安定していない（自営業、パート・アルバイトは審査に不利）
• 健康状態に問題がある
• 他に借り入れがある
• 信用情報に傷がある（クレジットカードの支払いを遅延している等）
• 事前審査で確認した内容と違う

住宅ローンを借りたあとも、ローンを完済しできるだけリスクを回避するために次の3つを注意しておきましょう。

1. 住宅ローン控除制度が変更している
2. 住宅ローン金利の動向のチェック
3. 生活スタイルの変化

2022年から住宅ローン控除制度が変更されましたので、ネットなどで検索する時2021年以前の情報と間違えないように注意しておきましょう。改善された変更点は次のとおりです。

• 控除対象となる入居期限が2021年12月末までから2025年12月末までに変更
  
• 住宅ローン控除の期間が原則10年から13年に変更
• 省エネ住宅は優遇される
• 住民税からの控除分が課税総所得金額等の5％（最高9.75万円）へ引き下げ
  
• 合計所得金額1,000万円以下は40㎡以上50㎡以下の住宅も適用可能
  

固定金利でローンを組んでいる場合は金利の動向は関係ありませんが、変動金利でローンを組んでいる場合は住宅ローン金利の動向をチェックしておきましょう。金利はここ20年ほどの間低金利を維持していたので、変動金利でローンを組んでいた人も多かったと思いますが、2022年になってから上昇する傾向にあります。またアメリカやヨーロッパで金融緩和終了するので今後お金の動きが変わるかもしれないという見方もあります。

変動金利は半年に1回の見直しがありますのでその度に住宅ローン金利の動向を確認し、もし今後大幅に上昇するようでしたら繰り越し返済などでできるだけ負担を少なくするか、場合によっては固定金利に変更する必要があります。3,500万円という高額の住宅ローンは少しの金利の差で支払う利息も大きく変わるという事実を忘れないようにし、変動金利型ローンにする人は最低でも半年には一回住宅ローン金利をチェックしましょう。

逆に言いますと変動金利は常に住宅ローンの金利動向をチェックできる人なら、低い金利で初めて高くなったら変えるだけなので最もおすすめな方法と言えます。しかしもしチェックするのが苦手でしたら、最初からリスクの少ない固定金利にする方が良いかもしれません。

35年というように長期に渡ってローンを組むことになる住宅ローンは、その間に転居や離婚など生活スタイルの変化があるということを注意しておく必要があります。サラリーマンであるならマイホームを買ったとしても会社の都合で転勤しなければならないこともありますし、離婚してその家を売却しなければならないこともあります。

家を売却する時期によってはローンの支払いを完済することもできず、家もないのにローンの支払いだけが残り、今後家賃とローンをダブルで支払わなければならないということにもなりかねませんので、こういったあまり考えたくないことも想定して準備しておくことが大切です。

それでできるだけ値下がりがしやすく売れやすい物件を購入することをおすすめします。例えば価格や間取りが万人受けする人気物件を購入すれば、売る時も買い手がつきやすいですが、独特な間取りや個性が強すぎる物件は売上が下がってしまいます。

また初春の2〜3月や初夏の9〜10月は物件が売れやすい時期ですが、真夏の7〜8月や真冬の12〜1月は物件が売れにくい時期ですのでこうした点も事前に考慮しておくことでリスクを下げることができます。