住宅ローンの優遇金利とは？金利の比較や交渉が可能か徹底解説

住宅ローンを組もうとするとき、金利については悩ましい人も多いのではないしょうか。

いろんなタイプの金利があり、いろんな言葉で説明があるため混乱しやすいのが金利の話です。

住宅ローンを調べている方は「優遇金利」という言葉を見たことがある人も多いでしょう。優遇金利は住宅ローンを攻略する上で最低限理解しておきたい言葉です。

優遇金利が理解できると住宅ローンの説明書やネット情報もかなりわかりやすくなると思います。

• 優遇金利とは借入の際に受けられる割引のこと
• 店頭金利と実行金利の違い 

それではひとつずつ解説していきます。

このような順序で決まります。

住宅ローンの金利にまつわる用語を整理すると次のようになります。

これらの金利は市場の動きをふまえて、金融機関が独自に決めています。

優遇を受けるにはいろいろな条件があり、クリアすると実際に優遇（割引）を受けることができます。また住宅ローンの審査ともかねあいがあり、審査状況により優遇金利が制限されることもあります。

実行金利 ＝ 店頭金利－ 優遇金利

この式は必ず覚えておくようにしましょう。

金利タイプは変動、固定などがありますが、それぞれ優遇金利はどのように影響するのでしょうか。

• 変動金利
• 全期間固定金利
• 固定期間選択型

最初の一時期だけ金利が安くおさえられているプランもありますが、利用にあたっては注意が必要です。優遇金利の特徴をよく理解してから返済スケジュールを立てなければなりません。

では解説していきましょう。

まず変動金利について。固定金利よりも優遇金利が高く実行金利が低めに設定されていることから、変動金利を選ぶ人も多くなっています。

変動金利に対する優遇金利については、「全期間」について適用される金融機関が多くなっています。しかし期間限定での優遇金利となる金融機関もありますので必ずチェックする必要があります。

変動金利タイプを選んだ時点で、金利上昇リスクがあります。これに加えて限定された期間しか優遇されない（割り引きされない）のはよくありません。変動金利の優遇金利が「全期間にわたるかどうか」については必ず確認しましょう。優遇金利が最後まで適用されるか表記がはっきりしない場合もあるため、気をつけてチェックするようにしましょう。

全期間固定金利は、ローン借入期間ずっと金利が固定されます。ローン開始時の優遇金利が最後まで適用されます。

優遇金利が時期によって上下したとしても、全期間固定金利を選んだ場合は関係なく、最初に決めた実行金利のままとなります。

全期間固定金利は、借入期間が長くなるほど高めに設定されるものの、優遇金利の動きの影響を受けず金利が一定です。返済額も一切影響を受けないため、返済プランを立てやすくなります。

固定期間選択型は、最初一定の期間のみ固定金利とする方法です。固定期間が終わったあとは、変動金利か別の固定金利プランに切り替えていきます。

最初の固定期間は、金融機関にもよりますが3年、5年、10年、20年のように決めることができます。

たとえば、借入期間が35年の場合、

1. 最初10年：固定金利
2. 残り25年：変動金利

としたり

1. 最初10年：固定金利
2. 残り25年：別の固定金利

などのように設定します。

「1」の固定期間については、金利が一定であるため優遇金利変動の影響はありませんが、「2」についてはどうでしょうか。

「2」で切り替えたあとは優遇が小さくなり、実行金利が高くなってしまう可能性もあります。切り替え後の優遇金利がどうなるか、盲点になりやすい部分なので必ず確認するようにしましょう。

住宅ローンの金利が割引となる優遇金利。適用される期間で分けると2種類のタイプがあります。

1. 通期優遇
2. 当初優遇 

金融機関によって表現が違ってわかりづらい部分かもしれませんが、住宅ローンの金利を検討する際とても重要な情報になります。

それでは解説していきましょう。

金融機関によってこのように表現が異なります。ぱっと見ただけではわかりづらいのですが、最初から完済まで優遇が適用（割引・引下げ）されるのかどうか、大事なポイントになりますので必ずチェックするようにしましょう。

• 当初引下げ
• 当初固定
• 最初にぐぐっと引き下げ
• 指定の時期まで金利を固定

当初優遇についても、いろいろな言葉で説明されているため少しわかりづらいかもしれません。

当初優遇は、

• 借入初期は返済月額を抑えたい
• 住宅ローンは早々に返済したい

という人に向いています。

当初優遇の方が低金利で設定されることが多く、当初優遇に飛びついてしまいたくなりますが、借入計画によってはかえって割高になることもあります。他のプランとじっくり比較しシミュレーションしながら全体的に検討していくことが重要です。

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それでは、具体的に各金融機関の優遇金利（新規借り入れ）を見てみたいと思います。各銀行で違いはあるのでしょうか。

1. みずほ銀行
2. 三菱UFJ銀行
3. 三井住友銀行
4. りそな銀行
5. auじぶん銀行 

それでは解説していきましょう。

メガバンクのひとつ、みずほ銀行のネット住宅ローンの優遇金利を見てみましょう。みずほ銀行では店舗で契約できる住宅ローンもありますが、ネット住宅ローンの方で優遇幅が高くなっています。主な金利をピックアップしてみました。

＜変動金利＞

※ローン取扱手数料型の場合。

＜当初固定金利＞

＜変動金利＞

＜当初固定金利＞

＜通期固定金利＞

※借入金額5割以上の超長期 固定金利型で借り入れの場合 

三井住友銀行の当初優遇金利は期間が10年までの設定となっています。当初優遇期間は▲2.2%ですが、固定期間終了後は店頭金利より▲1.4%となります。

※2022年5月時点の情報です。

＜変動金利＞

＜当初固定金利＞

＜通期固定金利＞

auじぶん銀行の特徴は、店頭金利自体が全体的に低めになっている点です。変動金利の店頭金利は他行より低い2.341%で、さらにそこから2%近い優遇があり、実行金利が0.41%とかなりの低金利を実現しています。

※2022年5月時点の情報です。

住宅ローンを利用する側の立場としては少しでも低い金利を、というのが正直なところですよね。利息はできるだけ節約したいというのが本音だと思います。少しでも優遇金利が有利な住宅ローンを選びたいものです。

1. 決定時期
2. 優遇金利幅

ではひとつずつ解説していきます。 

優遇金利は金融機関ごとに異なりますが、さらにはローンの審査結果によっても左右されます。

住宅ローンの審査は、事前審査とも呼ばれる事前審査と、事前審査が通り不動産契約を締結したあとに行われる本審査の2ステップがあります。実際の優遇金利が決まるのは事前審査のあと、という銀行がほとんどです。

1. 事前審査（仮審査）
2. 優遇金利が決まる
3. 本審査

このような流れになります。

事前審査とは銀行サイドからすれば、これくらいの金利、借入金額、期間で貸付けできます、という審査でもあります。事前審査は優遇金利の見積もりだと考えるとよいでしょう。

金利が優遇される割合、優遇金利幅が決まる要因は、

1. 住宅ローン審査結果
2. 変動か固定か
3. 優遇期間

などが挙げられます。

1.住宅ローン審査結果

優遇金利は住宅ローンの審査結果も加味されます。安定して返済できる人だと判断された場合は、優遇金利幅も大きくなります。

逆に審査において厳しくジャッジされ、割引が少なくなることもありますが、それよりも借入額の減額となることが現実には多くなっています。

2.変動か固定か

3.優遇期間

固定よりも変動金利が、また優遇期間が短い方が、金利の割引率がより高くなる傾向にあります。

銀行の立場になって考えると、ローン契約者が変動金利を選んだ場合、銀行側は金利変動のリスクを負わなくてすみます。また、貸付期間が短ければ固定金利でも銀行にとっては金利変動リスクを負う時期が短くてすみます。銀行にとってリスクが低くなるほどその分優遇幅が大きくなるというわけです。

住宅ローンの支払い利息は何百万円にものぼります。金利の値下げ交渉はできないものだろうか。一度は考えてみたりしますよね。

• 銀行や信用金庫なら金利交渉は可能
• フラット35は金利交渉不可能

条件によっては割引交渉できる可能性がありますので、ぜひ最後まで読んでみてください。

フラット35は住宅金融支援機構と各金融機関が提携して提供している固定金利の住宅ローンです。

住宅金融支援機構は独立行政法人です。つまりフラット35は半分行政が関わっている住宅ローンになるため、不平等になるような個別の金利引下げを受け入れることはできません。

フラット35で金利の引下げ交渉は不可能ですが、返済に困った場合の対応策（※）はいくつか準備されています。

• 返済期間の延長
• 一定期間返済額を減額
• ボーナス返済額の変更、とりやめ

借入金額が減るわけではありませんが、毎月の返済額を一時的に減らしたい場合の方策として覚えておくとよいでしょう。

※ フラット35 月々の返済でお困りになったときは

ここで具体的な返済プランのシミュレーションをしてみたいと思います。ひとつは当初優遇金利、ひとつは通期優遇金利を適用し比較します。さらに借入期間が短い場合、長い場合で総返済金額にどの程度違いが出るのかを検証します。

1. 15年で返済した場合は当初優遇がお得
2. 35年で返済した場合は通期優遇がお得 

ポイントは、当初優遇期間の全体に対する割合です。全体の過半を占めるかどうか、この違いが大きなポイントになります。

特に期間が短めの当初優遇は割引率も高く魅力的ですが、うまく使わなければかえって割高になるケースもあり注意が必要です。

では解説していきましょう。

＜パターン①：借入金3000万円、借入期間15年、元利均等返済、ボーナス返済なし＞

この事例では、返済総額でくらべると当初優遇の方が約30万円安くなります。返済スケジュールのうち当初優遇金利の期間が長めになっているため、当初優遇の効果が出ています。このように短めの借入期間で半分以上当初金利をつかうと効果的に返済額を抑えることができます。

＜パターン②：借入金3000万円、借入期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なし＞

35年の借入では、約170万円通期優遇の方で支払い総額が安くなることがわかりました。返済期間が長い場合は通期優遇の方が返済総額を抑えることができます。

当初優遇を使う場合、繰上げ返済してできるだけはやめに返済できれば、当初優遇の効果を得ることができるでしょう。

今回の記事は住宅ローンの優遇金利をテーマにお届けしました。

• 店頭金利から優遇金利を割り引いたのが実行金利
• 当初優遇を使う場合は短めの借入期間で
• 通期優遇は長めの返済でお得
• 固定期間選択型は固定期間終了後の優遇金利の確認を忘れずに
• 金利交渉は他行で優遇金利の見積もりをしてから

金利プラン選びに悩んだら、住宅ローンのシミュレーションをして具体的な返済プランをイメージしてみましょう。数字の羅列でうんざりしてしまう前にお金のプロにおまかせするのが一番です。

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