住宅ローンは最大いくら借りられる？年収・年齢・返済負担率から計算

現在の自分の収入で住宅ローンはいくら借りることができるだろう、と考えたことはないでしょうか。

特に家を購入することを考えている人は、気になる項目の一つかと思います。

住宅ローンは自身が借りたい額を借りられるわけではなく、借入可能額があります。人によって借入の限度額は変わるため、何が基準となるか解説していきます。

借入可能額の基準

1. 年収
2. 返済負担率
3. 完済年齢

借入可能額を決定する基準のひとつは年収です。住宅ローンを契約する人の年収の約7倍が借入できる限度額となります。

住宅ローンの融資を行う金融機関は、ローンの申込者に返済能力があるかを審査するため、現在どのような会社に勤めているか、いくら年収があるのかということを確認します。

住宅金融支援機構の2019年度の調査によると、住宅金融支援機構のローン「フラット35」を利用して土地付き注文住宅を購入した人の場合、土地代や建設費用などに使用する借入金額は年収の7.3倍が平均値となっています。

年収500万円の人がそれぞれ建売住宅、マンションを購入した場合、以下のような借入金額となります。

年収500万円の人がフラット35利用した場合借入可能額

• 土地付き注文住宅…約7.3倍：3,650万円
• 建売住宅…約6.7倍：3350万円
• マンション…約7.1倍：3550万円

返済負担率とは毎月の返済額が年収に対してどれくらい占めているかの割合です。

金融機関や契約する人の年収などによって変わりますが、その人の年収に対して返済負担率が、約20〜40%以内であることが定められています。

しかし、返済負担率を高い割合にしてしまうと毎月の返済がきつくなる可能性や、他の急な支出に対応できなくなるため、一般的に返済負担率は25%程度にしておく方が安心といわれています。

たとえば、年収300万円で返済負担率を25%とした場合、1年間における返済額は75万円となり、1ヶ月の返済額は6万2,500円となります。

日々の生活費や貯蓄に必要なお金も抽出できるよう、返済額は無理のない額にすることが大切です。

住宅ローンを利用する人が何歳までにローンを完済できるか、完済年齢も重要です。金融機関によって完済年齢の基準もばらつきがありますが、70代・80代であることがほとんどです。

しかし65歳ごろが定年であることを考えると、70代〜80代は仕事をしていない人が多い年代です。

現実的に無理のない返済方法を考えた時に、定年前までには全額、または大半の住宅ローンを完済するのが、老後の資金に負担をかけずに済む返済計画といえます。

借入できる上限額は年収のおよそ7倍ですが、借入上限額と無理のない返済額はイコールではありません。

たとえば年収400万円と800万円の人では借入上限額最大でローンを組み、返済負担率が同じでも、年収800万円の人の方が手元に残る額は多くなります。

毎月返済していくにあたり、生活費に差し障りがないか、貯蓄や緊急を要する資金の蓄えも継続することができるかを判断する必要があります。

また自宅を持つ上で今後は「固定資産税」や家の「メンテナンス費用」がかかってくることを考えなければいけません。

住宅ローンは、いくら借入できるかという上限額よりも、無理のない返済額を計画する方が重要なのです。

借入可能額の目安はお分かりいただけたと思いますが、実際にいくら借りることができるかの指標はさまざまな要素を元に決定します。

以下は金融機関が借入額を決めるための4つの要素です。

1. 融資率
2. 返済負担率
3. 収入
4. 担保価値

融資率とは購入したい物件価格の何割を住宅ローンで賄おうとしているか、という割合です。

たとえば購入する家の価格が5000万円で、住宅ローンも5000万円で組もうとしている場合はフルローンとなり、融資率は100%ということになります。

500万円は頭金で払い、4500万円をローンにしようとする場合は90％の融資率となるわけです。

返済負担率は各金融機関ごとに設定されており、フラット35では年収400万円未満の場合は30％以下、年収400万円以上の場合は返済負担率35％以下を基準にしています。

年収350万円の人と年収700万円の人がフラット35を利用した場合、年間返済上限額と月間返済上限額は以下のようになります。

あくまで上記は、それぞれの上限額を表したものなので、実際に住宅ローンを組む場合は表よりも少ない額で借入することになります。

収入は、借入可能額を決める4つの中でも特に重要な要素です。基本的には、年収が高いほど、借入可能額も大きくなります。 

しかし、住宅ローンの申込者の年収だけで判断されるわけではなく、世帯全体の収入を合算して審査を受けることが可能です。

夫婦二人とも収入がある場合は、夫または妻だけが住宅ローンを組むよりも、夫婦の収入を合算して審査を受けた方が借入可能額が高くなります。

夫婦の収入を合算する場合は、お互いが連帯保証人となることが一般的です。ただし、年収が高くても安定性がないと判断されると、希望する金額が借りられないこともあります。

一般的には、公務員や大企業の社員、勤続年数が長い方などは、安定性が高いと判断されやすく、反対に自営業者は補償してくれる会社や機関がないことから、安定性が低いと判断されてしまいます。

派遣会社やアルバイトなどの非正規社員も、正規社員よりは安定性が低い評価になるといえます。

担保価値とは、購入予定の住宅の評価額です。住宅ローンの契約を締結する際、金融機関は購入物件に対して『抵当権』を設定します。

基本的に新築マンションや新築戸建て住宅であれば問題ないですが、現在の耐震基準を満たしていない「旧耐震基準のマンション」や、立て替えや増築が禁止されている「再建築不可物件」などは、担保価値が低いとみなされてしまいます。

住宅ローンを提供している金融機関は、契約者が返済不能となった場合に備え、担保している物件を売却して返済に充当できる「抵当権」という権利を設定できます。

しかし、物件そのものの価値が低い場合、競売にかけてもなかなか高値で購入してもらえず、物件の条件によっては購入されない可能性があります。

物件を売却しても住宅ローンの返済に充てられないと想定される際、借入可能額が低く設定されることがあるのです。 

住宅ローンをいくら借りられるか、基準はどんな点かについて解説しましたが、住宅ローンを利用する上で他にも考えなければならないこともあります。

家を購入すると以下の2つにかかるお金も念頭に置く必要があります。

1. 固定資産税
2. 住宅のメンテナンス（リフォーム）費用

単純に年収や現在の家庭の状況だけで、住宅ローンの借入額を設定するとこの2つの支出時期に負担が大きくなり過ぎてしまうため、あらかじめ視野に入れておきましょう。

固定資産税とは、毎年1月1日時点で、土地や不動産などの所有者に課税されるランニングコストです。

自治体が決めた固定資産税評価額を基準に算出され、土地の評価は一定ではなく変動します。

地価が上がれば支払う税額も高くなるため、購入する物件のエリア地価が高い場合もあります。

戸建て物件でなくともマンションなどの集合住宅も、賃貸契約ではなく、購入した時点で固定資産税を支払う義務が発生します。

新築で購入した家やマンションも、居住年数を重ねると劣化していくことは避けられません。

戸建ての場合、外壁や屋根は、雨風にさらされていると張り替えや塗り替えが必要になります。室内に至っては水回りの劣化が早く、インフラ設備の改修や修繕なども必要になってきます。

最も厄介なのは予期せぬ災害により、家屋の損傷が出た場合、早急にメンテナンスが必要となる場面です。

想定していない事態が発生すると、急な出費に備えられない可能性が高いため、普段からリスクに備えた資金の準備も大切です。

固定資産税やメンテナンス費用について見てきましたが、住宅ローンについて一人で判断がするのが難しく感じる方もいらっしゃるでしょう。そんな方はこちらのボタンをクリックし、プロに無料で相談できるマネーキャリアを有効活用してみてください。  

金利が一律であるフラット35は借入できる基準が以下のように明確に決まっています。

1. 年収400万円未満…30％以下
   
2. 年収400万円以上…35％以下 

返済負担率の割合が変わるのは年収400万円が境目です。たとえば年収300万円の人の場合は返済負担率は30%が基準となります。

• 300万円×30%＝年間上限額90万円
• 90万円÷12カ月＝毎月上限額約7万5000円

年収400万円の場合は返済負担率35％以下が基準です。

• 400万円×35％＝年間上限額140万円
• 140万円÷12カ月＝毎月上限額約11万6666円

住宅ローンがいくら借りられるかは、返済負担率の面から見ても、年収によって金額が異なることが分かります。

仮に年収400万円（手取り年収約252万円）の人が上限で住宅ローンを組んだ場合は、年間約112万円程度が手元に残り、毎月の生活費は約9万円になります。

返済負担率は、いくつかの割合ごとに想定しておくと本当に無理なく返済していけるか、を考えやすくなります。

今回は25%、30%、35%の3パターンで、300万円〜1000万円の年収に分けて確認します。

まずは返済負担率25％から借入できる額を求めていきます。

返済負担率25%、金利1.0％、35年元利均等（35年ローン）・ボーナス返済なし

返済負担率25%で計算すると上記のようになります。どの年収帯の人も2000万円以上の物件を選ぶことが可能です。

またこの割合であれば、生活費の確保もしやすく、毎月の返済もゆとりを持てる額といえそうです。

続いて返済負担率30%で確認します。

返済負担率30%、金利1.0％、35年元利均等（35年ローン）・ボーナス返済なし

返済負担率30％では、25％に比べて借りられるローン額も増え、ワンランク上の物件を選択できる額になります。

しかしその分、返済の負担額も増えるため、貯蓄や生活費にどの程度影響を及ぼすのか想定しておく必要があるといえます。

最後に返済負担率35％の金額を確認します。

返済負担率35%、金利1.0％、35年元利均等（35年ローン）・ボーナス返済なし

返済負担率35％だと、25％よりも10％増えるため、借りられる金額はぐっと上がります。

しかし、返済負担額は収入の3分の１以上と、家計を圧迫してくることは間違いないため、「長期的に返済するにあたり、本当に可能な返済額か」ということをよく考えることが重要です。

住宅ローンをいくら借りられるかは、以下の計算式で求めます。

借入可能額＝住宅ローンの年間返済可能額（円）÷12カ月÷「審査金利」で100万円を借りた場合の1ヵ月あたりの返済額×100万円

住宅ローンを契約するうえで基準になる住宅ローン返済額には「借りられる金額」と「無理なく返済できる借入金額」の２つです。

あくまで返済可能額は借りられる最大金額と位置付けて、そのうえで無理なく返せる金額を決めていきます。

年間返済可能額は、住宅ローンを借りた方が1年間で無理なく返済できる金額を示すものです。

返済可能額は以下の式で算出します。

年収×返済負担率-住宅ローン以外の借入額

返済負担率は、年収に対する年間の返済額の割合です。各金融機関ごとに基準が決められていますが、30.0％～35.0％としている金融機関が多いようです。

住宅ローン以外の借入額とは、たとえばカードローンや奨学金、車のローンなど継続的に返済しているローンなどがそれにあたります。  

住宅ローン以外に利用しているローンなどがある場合、そのローン額を含まずに返済可能額を計算してしまうと残る生活費が少なくなるため、その他の借入額は必ず計算に含むようにしましょう。

審査金利とは、金融機関において住宅ローン審査で使用されている金利のことです。

多くの金融機関では住宅ローン利用者の年収にあわせた借入限度額としており、無理な借り入れができないように設定されています。

住宅ローンの審査で一部の金融機関が使用している審査金利は、3～4％に設定されており、2022年の住宅ローン（変動）金利相場が1％前後という点を踏まえると、かなり高めに設定されていることがわかります。

将来的に金利が上昇し、適用金利が跳ね上がると当然住宅ローンの破綻リスクは高くなります。

つまり金融機関はこうした破綻リスクを警戒し、高めの審査金利を設定して借入限度額を厳しく審査しているのです。

しかし金利上昇リスクがない全期間固定金利では、審査金利が使用されることはなく、審査金利が使われるのは変動金利や当初固定金利など、金利変動リスクのある金利タイプに限られることになります。

先に述べたように、借入可能額は「年間返済可能額」と「審査金利」から算出します。

しかし「審査金利で100万円を借りた場合の1ヵ月あたりの返済額」は、計算が複雑なためシミュレーター等を使わないと算出が困難です。

一例として年収500万円、35年ローンを組む条件で借入可能額を計算してみましょう。

• 年収：500万円
• 住宅ローン以外の借入額：50万円（年間12万円を返済すると想定）
• 返済期間：35年
  
• 返済負担率：35%
  

住宅ローンを扱う金融機関ではそれぞれ自社のシュミレーターを公開しているところが多いです。

いくら借入ができるかの計算式の解説をしましたが、自分で計算しようとすると少し複雑なため、シュミレーターを使用して各機関のプランごとにシュミレーションすると、住宅ローン選びも捗ります。

金融機関の中でもシュミレーターが使いやすい3社をご紹介します。

auじぶん銀行のシュミレーターは申込者の年収と借入年数、プランを選択するだけで簡単にシュミレーションできるのが特徴です。

またそれ以外にも、毎月返済したい額から借入可能額を算出することも可能です。借入できる最大額と、無理なく返済できる借入額を知りたい場合に、どちらもシュミレーションすることができるため便利です。

ただし、返済方法は金利種類は「元利均等」として計算され、「元金均等」で計算したい方は注意しましょう。

フラット35は住宅金融支援機構から出ている固定金利の住宅ローンです。

フラット35のシュミレーターは借入金利も細かく設定してシュミレーションができるため、「審査に通っても高い金利になってしまったら？」という想定をするのにも便利です。

適用金利についてもすぐに最新の金利が確認できるよう、金利確認用ページを準備されており、利用者に使いやすいシステムとなっています。

言わずと知れたメガバンク、みずほ銀行のシュミレーターは毎月の希望返済額から借入可能額を算出する方法で計算します。

みずほ銀行のシュミレーターの特徴は、シュミレーションを行った際に事務手数料や、保証料などの諸費用の金額も細かく提示してくれる点です。

さらに「他の借入期間の場合」や同じ借入額で異なる金利固定期間であった場合なども、一覧にして表示してくれるため、わざわざ別のパターンでシュミレーションをする必要もありません。

しかし、返済方法だけは「元利均等」返済で固定となっているため、この点のみ注意が必要です。

住宅ローンを最大いくら借りることができるかについて、年収や返済負担率について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。

家を買いたい、住宅ローンを組みたい、と考えたときに「自分はいくら借りられるのだろう」という疑問が必ず生まれるのではないでしょうか。

いくら借入できるのかという限度額を知ることも大切ですが、住宅ローンを契約する上で最も大切なことは「毎月いくらなら生活に負担なく返済していくことができるのか」ということです。

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