住宅ローンの変動金利とは？5年後の推移や今後の金利上昇の可能性も解説

住宅ローンを決めるときにむずかしいのが金利の設定です。変動金利にするのか固定金利にするのか、非常に悩ましい問題です。

住宅ローンについて調べている人は「固定より変動が安い」という印象を持った人もいるでしょう。

変動金利は固定金利よりも低く設定されているため、変動金利は魅力的に映りますが、「この先金利が上がったときが怖い」と心配が募りなかなか変動金利に踏み切れない人も多いと思います。

長くつき合っていく住宅ローンですから、後悔のないよう計画したいものですよね。

変動金利でよいのかどうか、まずはその特徴を把握することからはじめましょう。

• 定期的に金利が変わるのが変動金利
• 変動金利と固定金利の違い 

では解説していきます。

変動金利の前に、まず「金利」について説明しておきましょう。

借りたお金に対して一定の比率で払っていくお金を利息（利子）といいます。その一定の比率のことを金利といいます。住宅ローンでは年利、つまり年間にかかる利息で表示されます。特に明記されていなければ、年利だと思ってよいでしょう。

たとえば年間に100万円を借り、年利1%とすると、

100万円 × 1% ＝ 1万円

年利は1万円になります。これを12ヶ月で割ると1ヶ月あたり833円で、これを月利（1ヶ月に支払う利息）と呼びます。月利も時々登場する言葉なので覚えておいてくださいね。

変動金利について話を戻しましょう。変動金利とは文字通り変動する金利のことです。住宅ローンを返済していく中で、適用される金利が定期的に変わっていく仕組みが変動金利になります。

変動金利に対して固定金利があります。固定金利は最初から最後まで金利が一定です。変動金利は定期的な金利の見直しがありますが、固定金利は完済まで金利が変わりません。

具体的な数字でイメージしてみましょう。

＜例：借入額を3000万円、借入期間30年、元利均等返済＞

変動金利が0.5%からスタートし、10年ごとに少しずつ上がったとすると、総返済額は下記のようになります。

実際にはこんなに単純ではありませんが、変動金利についてはこのように具体的な金額をシミュレーションすることもできます。

固定金利に比べると変動金利の方が安いから変動金利で計画しよう、と思っている方は多くいらっしゃると思います。たしかに変動金利はいまや1%を切る低金利で魅力的ですよね。

しかし、変動金利について何も知らないままローンを組んでしまうのは非常に危険なことです。

あらためて、変動金利について基本を押さえておきましょう。

1. 一定期間ごとに適用金利が見直される
2. 金利の見直しは基本的に5年に1回
3. 返済額の最大増加額は125％まで
4. 短期プライムレートが基準 

変動金利の仕組みやメリット・デメリットを知ってから金利タイプを決めても決して遅くはありません。それではひとつずつ解説していきましょう。

住宅ローンの返済方法には元利均等返済と元金均等返済の2パターンありますが、元利均等返済で変動金利を選んだ場合、毎月の返済額はどうなるのでしょうか。

元利均等返済では、金利が上がっても5年間は返済額が一定に保たれるというルール（5年ルール）があります。

たとえば、月々10万円（元金5万円＋利息5万円）を返済しているとします。金利が上がって利息が6万円になったとしても、5年間は返済額10万円のまま変わりません。ただし、元金と利息の内訳は「元金4万円＋利息6万円」となります。

このように元利均等返済では、金利が上昇しても5年ルールの適用により、5年間は返済額を一定にキープすることができます。

元利均等返済で変動金利を選んだ場合、返済額を考慮したきまりがもうひとつ。

先述したとおり返済額は5年ごとに見直されますが、新たな返済額は直前の125％までというルール（125％ルール）があります。

仮に直近の返済月額が10万円のとき、新しい金利で再計算された返済月額が14万円の場合、125%ルールで12.5万円が新しい返済月額となります。

元利均等返済で変動金利を選んだ場合の返済額についてまとめると、

• 返済額は5年ごとに見直しがある
• 見直し後の返済月額は直近の125%までとする

このように、変動金利の激しい上昇があったとしても、月々の支払額への影響は少ないよう考慮されています。

しかし、ルールにより支払わなかった差額は、ローンの終盤にまとめて支払う必要があるため注意が必要です。

なお、5年ルール、125%ルールは多くの金融機関で採用されていますが、最近は採用しない金融機関も登場しています。

では、各銀行はどのように住宅ローンの変動金利を決めているのでしょうか。

銀行は①短期プライムレートを目安に、②基準金利を決め、③住宅ローンの変動金利を設定しています。

三井住友銀行の例を挙げてみましょう。

①②③の数字は具体的にはこのようになります。

※2022年5月時点の情報です。

③の住宅ローン金利は、ローン審査により上乗せになることもあります。

短期プライムレートとは、銀行が企業に対して使用する金利のことです。

もっと詳しく言うなら銀行が優良な企業に対して1年未満の短期的な貸付で使用する金利のことです。短期金融市場（短期の資金繰りを行う市場）の取引を参考に、銀行が独自に決める金利になります。

住宅ローン選びで重視されるのは、やはり金利が低いことでしょう。「できるだけ利息は払いたくない」というのはローン利用者皆さんの正直な本音でしょう。

1. 固定金利に比べ借入初の金利が低い
2. マイナス金利政策により金利が低水準
3. 金利の低水準が続くと固定金利よりも返済額が少ない 

ではひとつずつ見ていきましょう。

日本銀行のマイナス金利という言葉は聞いたことがあるでしょうか。実はマイナス金利政策は住宅ローン金利に大きく影響しています。

マイナス金利とは、日銀の金融機関に対する政策で「日銀にお金を預けていたらマイナス金利にしてお金をとります」というもの。金融機関が日銀に預金させないようにして、その分企業や個人への融資をどんどん増やして経済を活性化させたい、という日銀の経済活性化を目指した政策なのです。

金融機関は、日銀に預けてお金をとられるくらいなら融資にまわそうとします。どんどん住宅ローンを提供したいということになり、おのずとローン商品の金利も低くなっているというわけです。

変動金利はローン開始時の金利が低めです。もし仮にそのまま金利が変わらなかった場合、固定金利よりも返済総額が少なくて済むことになります。

具体的な数字で総返済額を試算してみましょう。

＜例：借入額を3000万円、借入期間30年、元利均等返済＞

変動金利が0.5%で30年変わらないと仮定した場合、1.5%の固定金利よりも返済総額が約500万円少なくなります。

あくまでシミュレーションなので参考情報とはなりますが、上のような例では金利が1%違うとこのような差額が出るということになります。

変動金利のメリットは、借り入れ当初の金利が安い、そのまま金利が変わらなければ固定金利より返済額が安い、とお伝えしましたが、これを反転させるとそのままデメリットになります。

1. 金利が上がれば返済額も増える
2. 長期的な返済計画を立てる必要あり 

変動金利では、当然のことながら金利が上昇する可能性があります。

金利が上がった場合の総返済額をシミュレーションしてみましょう。

＜例：借入額を3000万円、借入期間30年、元利均等返済＞

借入期間30年のうち、金利が0.5%→2.5%→4.5%と上昇した場合、固定金利の総額より変額金利の方が100万円程度高くなります。

かなり極端な事例ですが、金利の上がり幅によっては固定金利よりも支払い総額が高くなってしまう可能性もゼロではありません。

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これまで変動金利の特徴を見てきましたが、借入の内容や人によっては向き不向きがあります。変動金利がおすすめなのはどんな人なのでしょうか。

1. 借入当初の返済額を抑えたい人
2. 借入期間が短い人
3. 返済額の変動に対応できる人 

変動金利は、その動きとローン返済のあいだずっと10年20年単位でつき合っていくことになります。金利という数字とうまくつき合っていける人が変動金利には向いています。

ではひとつずつ解説していきましょう。

変動金利は、固定金利にくらべて低めの金利でスタートします。住宅ローンの初期に返済額を抑えたいという人には変動金利をおすすめします。

家を買い住宅ローンを組むのは20～40代の若い世代が中心です。若い頃はまだ収入が低く転職などで収入が安定しないケースもあります。その点、ローン序盤の低金利は家計にも大きな助けとなります。

5年ルール、125%ルールにより、返済額はある程度一定に抑えることができますので、ローン序盤では家計に余裕が出たり、貯蓄に回したりすることもおすすめできるポイントのひとつです。

変動金利での住宅ローンをお考えの方におすすめの銀行をご紹介しましょう。

おすすめポイントは金利の低さ。わずかな違いが何百万円もの差につながりますので比較しながらよく検討してみましょう。金利以外の比較ポイントについても解説していきます。

1. みずほ銀行
2. PayPay銀行
3. 住信SBIネット銀行
4. 新生銀行 

ではひとつずつ見ていきましょう。

※2022年5月時点の情報です。

みずほ銀行のメリットは、メガバンクならではの安心感でしょう。全国に支店を持ち、心配なことがあれば窓口で相談を受けることもできます。

ライフイベントに応じて返済額を増減できるプランがあるのもみずほ銀行の特徴です。

※2022年5月時点の情報です。

PayPay銀行の定額自動入金サービスを利用すれば、現在利用している銀行口座からPayPay銀行の口座に自動送金することができます。メインバンクを変えたくない人にはおすすめの銀行です。

ネット銀行であるため実店舗はありませんが、電話や掲示板によるサポート体制も整っています。

PayPay銀行は5年ごとに返済額を見直す5年ルールがないため、変動金利を選んだ場合は半年ごとに返済額が新しい金利をもとに返済額が更新されます。金利が上がったら上がった分だけ返済額も上がることを念頭に置いておきましょう。

※2022年5月時点の情報です。

auの携帯電話、電気、住宅ローンをセットで加入すると、住宅ローンの金利が最大で0.1%優遇されます。つまり、変動金利0.410%からさらに0.1%引かれて0.310%となります。

auじぶん銀行は、無料でがん50%保障（がんになると住宅ローン残高の半額免除）と全疾病保障特約が付くなど、団信が充実したラインナップになっています。

※2022年5月時点の情報です。

住信SBIネット銀行は、対面で住宅ローンに関する相談ができる窓口（ローンプラザ）を設けています。

東京、千葉、埼玉、神奈川、大阪、兵庫、福岡の一部の都市の展開ですが、ローンプラザがない場合でも提携の銀行等で相談することが可能なので、気になる人は問い合わせてみるとよいでしょう。

新生銀行の変動金利プランはもうひとつ「変動金利（半年型）タイプ」があり、少し金利が高くなりますが（0.65%）手数料が固定で55,000万円となります。借入金額によっては比較検討してみるのもよいでしょう。

新生銀行もPayPay銀行と同様5年ルールがありません。半年ごとに返済額がリアルタイムの金利にしたがって見直されます。

変動金利の住宅ローンを組んだ人は、今後金利が上がるのかどうか気になるところですよね。コロナ禍後の経済、円安が金利に与える影響など、金利が上がらないかと心配な人もいると思います。 

変動金利はこれからどのように推移していくのでしょうか。

1. 現在の推移 
2. 今後の推移 
3. 5年後の推移予想 

くわしく考察していきましょう。

住宅ローンの変動金利は、

1. 短期プライムレート（企業に対する短期貸付時の金利）
   　　↓
2. 金融機関の基準金利
   　　↓
3. 住宅ローンで実際に適用される金利（優遇、上乗せ）

 という順に決まります。

目安として、「2」の基準金利の推移を参照してみましょう。住宅金融支援機構が各金融機関の基準金利を集計した値（中央値）の推移（※1）を見てみると、この20年ほど横ばい状態であることがわかります。

三井住友銀行の変動金利型の基準金利の推移（※2）を見ると、2009年以降2.475%のまま変動がありません。

※1 住宅金融支援機構 民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）

※2 三井住友銀行 住宅ローン 金利水準推移（新規）

4月終わり、円安が加速して20年ぶりに130円台となったことが話題になりましたが、一般に円安は変動金利ではなく固定金利に影響します。

変動金利は日本銀行の政策に直に影響を受けるため、日銀のマイナス金利政策が終わらない限り、当分この低水準が続くと考えられます。

日銀の黒田総裁はこの4月、金利政策の成果は未達とし、今の金融緩和政策を続行する姿勢を強調したので、すぐにマイナス金利政策をとりやめる可能性はかなり低いと考えられます。

また、基準金利をもとに設定される住宅ローン金利については、銀行間の競争も激化しており、一定の水準で低金利が維持されることが予想されます。

それでは5年後、変動金利は上がっているのでしょうか。現在住宅ローンをはじめたとすると、5年ルールにより5年後に返済額が更新されるため、非常に気になるところです。

変動金利は、日本銀行の金利政策に大きく影響を受けます。

焦点は、この5年の間に日銀が金融緩和政策を終わらせるかどうかという点になります。

日銀の金融緩和政策は、物価上昇率2%を目標としていますが、昨今の物価上昇をふまえるとその数字を実現する可能性も出てきました。しかし、日銀は一時的なインフレ率ではなく、安定的に2%を維持しているかという判断をすると考えられます。

物価上昇2%が落ち着いたらマイナス金利政策が解除される可能性は高くなります。2024年以降、金利は上昇に傾くのではないかという意見も見受けられます。

別の視点では、変動金利は固定金利のあとに上昇するとも言われています。変動金利は今のところ横ばいですが、固定金利がここ数年上昇傾向にあることを考えると、この先5年のあいだに金利が上向きに傾く可能性も出てくると思われます。

変動金利の長期的な予測はとてもむずかしいものです。金利が上がるかもしれないし、上がらないかもしれない。そのリスクを銀行が持つのが固定金利であり、利用者が持つのが変動金利です。

1. 繰上げ返済
2. 借入 

金利が上がった時の対応も忘れずマネープランを立てていくことが重要です。

金利上昇対策のひとつとして繰上げ返済があります。繰上げ返済すると返済分はすべて元金返済に充てられるため、元金の残高が減り、支払う利息分も減るのです。

繰上げ返済は「返済額軽減型」と「期間短縮型」がありますが、金利上昇対策をとるなら期間短縮型を選びましょう。金利上昇によるダメージを最小限にするには、早く元金を減らし、支払う金利をできるだけ減らしていくことが肝心です。

変動金利型を選んだ人は、金利上昇リスクに備え、繰上げ返済をする前提で返済スケジュールを立てることをおすすめします。繰上げ返済は、金融機関によって繰上げ返済できる金額（「100万円以上」など）や手数料が異なります。住宅ローン選びのときに繰上げ返済の条件についてもあわせて確認しておくようにしましょう。

住宅ローンを返済開始したあと金利が上がってしまった場合、繰上げ返済がもっとも効果的です。

しかし繰上げ返済をする余力がないこともあるかもしれません。その場合は月々の生活費から捻出できないか、家計の見直しをはかってみましょう。金融機関に相談するのもよいかもしれません。

それでもむずかしい場合、支払いを補うために別途借り入れる、ローンを組むなどの対応が必要となるでしょう。しかし、金利上昇時の借入は、当然のことながら利息の支払いが多くなります。必要最低限の利用にとどめるよう気をつけなければなりません。

今回は住宅ローンの変動金利をテーマにお届けしました。今回の記事をまとめると、

• 変動金利は6ヶ月ごとに見直しがある
• 変動金利型を選ぶならメリット・デメリットを十分理解してから
• 借入期間が短めで金利上昇に対応できる人が変動金利に向いている

このようになります。

固定金利と変動金利を比べると、安い金利の変動金利を選びたくなりますよね。

しかし、低金利というメリットの裏には必ずデメリットもあります。変動か固定か、双方のメリット・デメリットをしっかり理解したうえで住宅ローンを組むことがとても重要になります。

とはいえ、ライフプランを組むのは一人では難しいものです。こんなときはお金のスペシャリストに質問してさくっと解決していくのが手っ取り早いです。

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