住宅ローン固定金利の推移は？10年・35年固定やフラット35の過去の推移も

まず初めに、住宅ローンの固定金利の推移について説明する前に住宅ローンにおける3つの金利を簡単に説明します。

住宅ローンの金利には大きく分けて以下の３つがあります。

• 全期間固定型…全期間において同じ金利で固定される
• 固定金利選択型…固定金利からスタートして一定期間後に変動金利へ変更できる
• 変動金利型…年2回の金利見直しにより金利が変動する

固定金利選択型とは、初めは固定金利からスタートしますが一定の期間を経過した際に変動金利へと切り替えることが可能です。

変動金利型とは、比較的に低金利から住宅ローンを借り入れ始めるることが出来ます。

借り入れた後は各金融機関が短期プライムレートに連動する独自基準により金利を決定することにより金利が変動します。

ただし、初めの5年間は急な金利の変動があったとしても変動しません。

住宅ローンの代表的な金利を理解した上で、今後10年の固定金利の推移について以下の説明をしていきます。

1. 今後10年もほぼ横ばいに推移する
2. 変動金利よりも先に金利が上昇する
   

住宅ローンの固定金利は、今後10年もほぼ横ばいで推移することが予想できます。

根拠については以下の2つです。

• 少子高齢化により高金利は考えにくい
• 国債の利息に大きく変動する可能性は低い

ローンを利用する人が増えれば金利は上昇し、ローンを利用する人が減れば金利は下落します。

しかし、少子高齢化により新たにローンを利用する人口は減少傾向にあるため住宅ローンにおいても金利の上昇する可能性は低いでしょう。

また、国の借金における大半を占める国債によっても金利を上げることにより国の財政への負担が増加するため国債金利は上昇することなく推移すると考えれます。

国債金利の変動が大きく出来ない以上、市場の金利相場にも大きく変化することは考えにくくなります。

以上の事から、金利は大きく上昇することが無く今までと同じで下落傾向かつ横ばいの推移になると考えれます。

住宅ローンにおける金利の変動には他の金利から考えて決まった順序があります。

そして、決まった順序から考えると変動金利よりも固定金利の方が先に金利が上昇します。

金利の変動における順序については以下の通りです。

1. 国の金利が変動
2. 債権価額の変動
3. 利回りの変動
4. 固定金利の変動
5. 変動金利の変動

この順序をみると変動金利の変動については固定金利の後に影響することが分かります。

そして、国の金利についてはリーマンショック以降から現在まで低金利低利息の世の中になっています。

固定金利の変動は順序を見るとすぐには反映されない為、今後について急激な変化はないと考えることが出来ます。

固定金利で代表的に基準とされるのが10年固定金利と35年固定金利です。

10年と35年で期間は違いますが固定金利ということは変わらず金利の動向についても似たような形になりますが、長期金利の影響の受けやすさなど若干違う点もあります。

10年固定金利と35年固定金利をもとに、今後はどのように推移していくかを以下の内容で説明していきます。

1. 更なる下落傾向になる
2. 35年固定金利は10年固定金利より動きが顕著になる
   

固定金利については今後もさらなる下落傾向にあると考えられます。

その根拠として、固定金利は長期金利による影響を強く受けることです。

変動金利型は、短期金利の影響を受けやすく日銀などによる経済政策により影響して変動することが多いです。

一方で、固定金利は10年物国債などの長期金利に影響を受けやすく、一時的に上昇する年はあったものの過去においては長期金利の下落とともに固定金利も下落傾向にありました。

また、マイナス金利で長期的な超低金利時代にも現在もなお入っています。

更にコロナウィルスなどによる景気の悪化をさせる要因がある場合はさらに金利の下落を助長することになります。

以上の事から今後についても、現在まで続いている固定金利の下落傾向については継続していくと考えることが出来るでしょう。

固定金利の中でも35年固定金利になるとさらに長期金利による影響が顕著になります。

住宅ローンの期間が長期になればなるほど長期金利の影響を強く受けることが要因です。

変動金利型は、年に2回の金利見直しがあり短期的な利息の期間と考えて短期金利の影響を強く受けるのが特徴です。

固定金利はその逆で、長期的な金利の期間となり長期金利の影響を受けやすくなります。

そのため、固定金利でも35年固定金利は10年固定金利より長期間となり、さらに長期金利の影響を強く受けます。

このように期間が長ければ長いほど長期金利の影響が受けやすく、下落傾向についても35年固定金利の方が強くなると考えられます。

次に、将来の金利を予想する上で一番大事になるのが過去の金利の推移です。

過去の固定金利における金利の推移はどのようになっていたのでしょうか。

以下の3点を説明していきます。

1. 10年固定金利：上昇した後に横ばい
2. 35年固定金利：下降した後に上昇し横ばいをキープ
   
3. 2020年にはフラット35を中心に金利引き上げ・引き下げが発生
   

10年固定金利における過去の推移については、平成18年あたりに上昇した後は横ばいで推移している現状です。

多少の変動により下落傾向ではありますが一定範囲に収まり横ばいとなっています。

住宅ローンにおける金利については、平成3年をピークとしてバブル崩壊や日銀の金利政策などの影響により金利は現在まで変動金利を中心に長期的な下落傾向にありました。

店頭金利の固定金利期間選択型でも動きはほとんど同じになっており現在は3％前後で横ばいとなっております。

このように、固定金利は底となった金利から一時上昇して、そこからは横ばいで推移している傾向にあります。

10年先の金利を考えても長く続いている超低金利から大きく動くことはないと考えられます。

35年固定金利についても10年固定金利と似たような動きになっています。

基本的には10年固定金利と同じく10年物国債などの長期金利に影響されるため、その動向により平成18年あたりから一度乗した後は一定の範囲内で横ばいをキープしています。

しかし、10年固定金利よりも強く長期金利に影響される影響で金利が一度上昇する前に金利を下げた時がありました。

金融機関にもよりますが、35年固定金利については現在は4％くらいで横ばいの推移となっています。

直近では一定の範囲で金利が収まっており長期間において横ばいを推移する傾向にあるため急激な金利の動向もないと予想できます。

固定金利の動向については長期的に横ばいの中で下落傾向にありましたが、2020年にフラット35を中心に動きがありました。

• 2020年3月までは固定金利について大きな変動はなかった
• 2020年4月にフラット35の金利が総じて引き上げがあった
  
• 2020年7月から9月までは変動金利はコロナウィルスの影響もあり最低水準だがフラット35の金利が引き上げられたものと引き下げられたものが混在した
  
• 2020年10月からフラット35の金利が引き下げ
  
• 2020年は2019年に比べて金利の水準は少し上がったがそれでも低水準の金利である
  

フラット35以外の固定金利についてはあまり動きはありませんでしたが、金利の引き上げと引き下げが直近でありました。

今後については、前述したとおり横ばいか下落相場が続くと予想していますが、一時的にもこのように金利引き上げはある可能性は十分にあります。

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それでは最後に主要銀行の現在の固定金利を比較していきます。

比較する主要銀行については以下の4つです。

1. みずほ銀行
2. りそな銀行
   
3. 三井住友銀行
   
4. 三井住友信託銀行
   

住宅ローンにおける固定金利の推移について説明してきましたがいかがだったでしょうか？

将来の推移について説明してきましたので不確かなものでもありますが、根拠もあったうえで下落傾向が続くと予想できました。

このように金利の推移や住宅ローンを組む時期を一人で考えて判断するのは難しいかもしれません。

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