住宅ローンの利率相場は今後どうなる？引き下げる交渉方法も紹介

2022年5月の住宅ローン利率相場を金利ごとにまとめるとこちらになります。

住宅ローン金利は原則として、固定期間が短いほど金利が低い傾向があります。そのため、固定期間が無い変動金利型商品が年2.475％と最も低くなっています。

こちらの金利は店頭金利のデータとなります。店頭金利は「借り入れに適用される基準となる金利」のことを言います。実際の借入時には店頭金利から引下げされた適用金利で借り入れをすることがほとんどです。

金利の引下げはプランによって引き下げ幅や引き下げ期間が異なります。

固定期間は大幅に引下げをし、その後は引下げ幅を小さくするパターンや、全期間同じ幅で引下げを行うプランなど様々です。

この引下げプランを利用するためには、金融機関が定める条件を満たす必要があります。条件は金融機関によって異なるので確認しましょう。

住宅ローンの「利率」とは、一般的に「金利」と言われています。

住宅ローンの金利には、

1. 固定金利型
2. 固定金利選択型
3. 変動型

こちらの3種類があります。

金利タイプの違いは、当初の金利がどれだけの期間確約されているかという点です。変動金利は半年ごとに利率を見直すので、固定期間が全くない商品です。逆に固定金利型は借入時の金利が完済時まで継続します。固定金利選択型はその間の商品で、固定期間を選ぶことが出来ます。

こちらではそれぞれの金利タイプのメリットデメリットと、どのような人に向いているのかを解説します。それぞれの金利タイプの違いを理解し、自分に合った金利タイプの商品を選ぶようにしましょう。

固定金利型は、借入時の金利が完済時まで続く商品です。代表的なものは、住宅金融支援機構のフラット35があります。

固定金利型のデメリットはこちらです。

• 金利がほかの金利タイプに比べて高い
• 借入後に市場金利が低下しても返済額が変わらない

固定金利型は、市場金利が低下した場合も高い金利で返済を続けなければいけないというデメリットがあります。

固定金利型のメリットはこちらです。

• 借入後に市場金利が上昇しても金利は変動しないので、返済額が変わらない
• 借入時に返済総額が確定し、返済計画に見通しが立つ

市場金利が上昇した時でも返済額が変わらないので、市場金利上昇時には大きなメリットを感じるでしょう。また、借入時に返済総額が確定するので、今後の返済計画がはっきりします。しっかり見通しを立てたい人には向いた金利タイプと言えます。

固定金利型が向いているのは

• 今後の収入の増加はあまり期待できない人
• 繰上返済を計画的に何度も行うのが難しい人

このような人です。現在は超低金利の時代と言われているため、長期間で住宅ローンを組む人は今後の金利上昇に備えて、固定金利を選ぶのもいいでしょう。

固定金利選択型は、「●年固定」など、一定期間に固定金利が適用されるタイプです。固定期間は選択肢から選ぶことが出来ます。

固定金利選択型のデメリットはこちらです。

• 借入後に市場金利が上昇すると、固定期間終了後に返済額が増加する
• 返済計画が立てにくい
• 固定期間終了後に金利の優遇幅が縮小され、金利が大きく上がるケースがある

固定金利選択型では固定期間が終了すると、金利タイプを選びなおす必要があります。その時に金利が上昇していれば返済額が上がるので、そのリスクに備えた返済計画を立てておく必要があります。

また、変動金利型では急激な金利上昇時にも返済額が激増しないよう「5年ルール」や「125％ルール」が設けられていますが、固定金利選択型には適用されません。急激に金利が上昇した場合、返済額が大幅に増えるというデメリットがあります。

固定金利選択型のメリットはこちらです。

• 固定期間中は返済額が確定できるので、ライフプランに合わせた選択ができる
• 固定期間終了後に市場金利が低下していれば返済額が減少する

固定期間を自分で選ぶことが出来るので、子どもが小さい数年間は固定期間にして返済額を安定させるなどの選択ができます。

ライフプランに合わせて金利タイプを選びたい方には向いていると言えるでしょう。

フラット35に代表される全期間固定型の商品は、今後利率が上がるリスクに備えたい人におすすめの金利タイプです。

全期間固定型は金利が大幅に上昇した時にも金利が変わらず、返済額が変わらないため金利上昇のリスクを軽減することが出来ます。

住宅ローンの返済期間は長期間に及ぶことが多く、完済までの金利情勢を予測することは専門家でも不可能です。

住宅ローンの支払いで家計に余裕がないといったケースの場合、金利上昇によって返済額が増加してしまうと、家計が破綻してしまう可能性があります。このような場合は、確実に返済できる全期間固定を選択する方がおすすめです。

近年、超低金利が続いています。変動金利より高いとは言っても、過去の金利から比較すると全期間固定金利型も低水準となっています。

ここ数か月、固定金利が少しずつ上昇しています。早めに全期間固定型で借入をして、低金利を確定するのもおすすめです。

変動金利型は金利が低いというメリットがあります。

近年は超低金利が続いていて、金融機関によっては適用金利が0.5％を下回る商品もあります。これくらい低金利だと、支払う利息も借入額に対して1割以下になるのでとても魅力的です。

しかし、いくら金利の低さが魅力的と言っても、変動金利型には金利上昇リスクが伴います。金利上昇に伴って返済額が増えることで、家計が破綻してしまうのは避けたいですね。

変動金利型の低金利のメリットを受けやすい人の特徴は、 

• 借入金額が低い
• 借入期間が短い
• 資金に余裕がある

こちらの3つです。変動金利型が抱えるリスクに対応できる、リスクが最小限になる状況の人が、変動金利型の商品に向いています。

これらの特徴について、具体的に解説します。

変動金利のメリットを受けやすい人の特徴の1つ目は、借入金額が低い人です。

利息額は元本に対しての掛け率で決まるため、そもそもの借入金額が低く、元本が少なければ利息額も少なくなります。 

また、変動金利は金利が低いため、返済額のうち利息に割り当てられる額が少なく、多くの部分が元本の返済に割り当てられるので、元本が早く減っていきます。

元々少ない元本が返済によってどんどん減っていくので、もし金利が上昇したとしても支払う利息はそこまで増えません。

金利上昇時も経済負担が少ないのであれば、変動金利のデメリットである金利上昇リスクが少なく、変動金利のメリットを受けやすい状況であると言えます。

金利上昇時のリスクが少ないのであれば、低金利と言うメリットを活用できる変動金利を選ぶことをお勧めします。

変動金利のメリットを受けやすい人の特徴の2つ目は、借入期間が短い人です。

金利相場を予測することは専門家でも不可能と言われています。借入期間が長ければ長いほど、金利が高くなっていく可能性がある期間が長いと考えられます。

そのため、借入期間が長いほど金利変動が生じるリスクが高くなります。

逆に借入期間が短い人は、金利上昇リスクを受ける可能性が借入期間が長い人より低いため、変動金利型のメリットを受けやすい人であると言えるでしょう。

また、返済期間が短ければ短いほど借入残高が減るのも早いので、特徴①同様、金利上昇時の利息額の増加が少なくて済みます。

借入期間が短い人は、金利上昇の機会が少なく、金利上昇時の利息額の増加が少ないため、変動金利のリスクが少なく、メリットを受けやすい人であると言えます。

変動金利のメリットを受けやすい人の特徴の3つ目は、資金に余裕がある人です。

資金に余裕がある場合、金利が上昇しても返済額が変わる前に余裕資金で繰上げ返済できます。繰上げ返済で借入額を減らすことができるので、金利の上昇にも対応できるので問題ありません。

毎月の返済（約定返済）は返済額が利息と元本の返済に充てられるのに対し、繰上げ返済は、返済額すべてが元本の返済に充てられます。そのため、繰上げ返済を行うと元本を大幅に減らすことができます。

たとえ金利が上がったとしても、元本が減っているので利息額も少なく、返済額が大幅に増加するリスクを抑えることができます。

繰上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型があり、期間短縮型の方が総返済額を減らす効果が大きくなっています。しかし、金利上昇によって返済額が上がることを避ける場合は、返済額軽減型を選ぶと効果的です。

そのため、繰上げ返済できるだけの資金を持っている人は変動金利の金利上昇リスクをカバーできるため、メリットを受けやすいと言えます。

2022年5月の全期間固定金利型住宅ローンの金利相場はこちらです。

2022年2月以降、長期金利が上昇している影響を受けて固定金利型の商品の金利も上昇の動きがあります。

2016年1月にマイナス金利政策が導入されて以降、低水準が続いていた長期金利ですが、住宅ローン金利に影響を与える長期金利の指標となる10年物国債利回りが0.185%まで上昇し、その後も0.2％台の高水準で推移しています。

この長期金利の上昇を受けて、金融機関は2月以降、固定金利型住宅ローンの金利を引き上げました。この流れはまだ続いていて、少しずつですが固定金利型商品の利率は上がり続けています。

2022年5月の固定期間選択型（10年）住宅ローンの金利相場はこちらです。

固定期間選択型商品は、固定期間中の金利は長期金利を参考に設定します。そのため長期金利の上昇に伴い、固定期間選択型商品の金利も上昇傾向にあります。

住宅ローンの金利は、契約した月ではなく、実行したタイミングでの金利が適用されるのが一般的です。例えば3月末に金消契約をし、融資実行が月をまたいだ4月の場合は4月の金利が適用されます。

22年2月以降、金利が上昇し続けている金融機関もあるため、固定金利型の商品を検討している人は住宅ローンを実行するタイミングにも注意しましょう。

2022年5月の変動型住宅ローンの金利相場はこちらです。

変動金利型住宅ローンの金利は依然低水準が続いています。

2022年2月以降、長期金利は上昇していますが、変動金利型住宅ローンの金利に影響を与える短期プライムレートには変動がなく、変動金利は前月から比較してもほとんど変動していません。

アメリカの利上げに影響されて長期金利は上昇傾向にありますが、日本の金融情勢を考えると低金利はまだ続くと予想されています。

住宅ローンを組む際は金利相場も大切ですが、どれくらいの利息を支払うのか知っておくことも大切です。

住宅ローンの利息は複利で計算されるため、単純に借入金×利率では計算できません。こちらでは住宅ローンの金利を計算する方法を解説します。

まず一つ目は計算式を活用して算出する方法です。

1か月に支払う利息額は

• 借入残高（円）×金利（％）÷12カ月

で計算ができます。

例えば3,000万円の住宅ローンを組み、金利が1.5％だった場合は

• 3,000万円✕1.5％÷12=3万7,500円

となります。

1回目の支払いで元金を10万円と、上記の利息3万7,500円を支払った場合、2回目の利息の返済額は、

• （3,000万円－10万円）✕1.5％÷12=3万7,375円

となります。元金が10万円減っている分、利息額も減っていますね。

これを繰り返し計算することで、どれくらいの利息を払っていくのかが算出できます。

上記で計算式で利息額を計算する方法を解説しました。

1回分の利息を計算するだけであれば計算式で問題ありません。しかし、トータルで支払う利息額の計算をする時に計算式で何度も計算するのはとても手間がかかります。

その場合は、シミュレーションツールを使うことをおすすめします。シミュレーションツールを使って利息を計算するメリットは

• 利息額が情報を入力するだけで、すぐ計算できる
• 途中で利率が変わった場合のシミュレーションにも対応できる

ということです。長期間の返済の計算は手間がかかりますし、途中で利率が変わった時の計算も難しいですよね。

シミュレーションツールは借入額や利率、返済年数などの情報を入力するとすぐに計算をしてくれます。

使うシミュレーションツールによっては、希望の返済額からの借入可能額や、住宅ローン控除を利用した場合の節税効果など、様々なシミュレーションが行えます。

住宅ローンの利息を算出する時には、こちらの2点に注意する必要があります。

• 「元利均等返済」と「元金均等返済」で計算式が違う
• シミュレーションツールでは諸費用や手数料が含まれない

せっかく計算やシミュレーションで利息を算出したのに、算出した額と実際の額が大きく離れていたら困りますね。

利息を算出する時には実際に近い額で算出できるように、こちらの点に気を付けて計算やシミュレーションをしましょう。 

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」と2種類の方法があります。

• 元利均等返済：元金と利息を合わせた返済額は変わらず、返済金額に占める元金と利息の割合がだんだん変化する返済方法。

元利均等返済は毎月の返済額が一定と言うメリットがあります。しかし、返済期間の前半は返済している金額の中に占める利息の割合が高くなるため、元金の減りが遅く、総返済額が多くなります。

• 元金均等返済：元金を返済期間で均等に割り、残高に応じて利息を計算し、毎月の返済額を算出する返済方法。

元金均等返済は返済当初の返済額が高くなり、返済負担が多いというデメリットがあります。しかし元金の減りが早いので、元利均等返済に比べて総返済額を少なくできるというメリットがあります。

返済方法が違うと、計算式も変わります。どちらの返済方法を利用する予定かで計算方法が変わるので、その点も注意して計算をしましょう。

住宅の購入には、諸費用や手数料が必要になります。

住宅購入にあたって必要となる諸費用には、このようなものがあります。

• 印紙税（印紙代）
• 仲介手数料
• 登記費用
• 住宅ローン借入のための費用（事務手数料、保証料、団信保険料等）
• 火災・地震保険料
• 固定資産税等清算金
• 不動産取得税

諸費用の目安は購入する物件によって異なります。

• 新築：4％程度
• 中古：7～10％程度

購入価格に対してこれくらいの割合の費用が諸費用の目安と言われています。

4％と言っても、物件の購入価格が3,000万円であれば120万円の諸費用が必要となります。また、この諸費用は住宅ローンに組み込めるものもあれば、自己資金で準備しなければいけないものもあります。

諸費用のことも念頭に置いて、シミュレーションをすることが大切です。

住宅ローンの計算やシミュレーションを自分で行うと、重要な費用が漏れていたり計算ミスが発生する恐れがあります。住宅ローンの計算はプロにお願いしましょう。

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住宅ローンを検討している中で「交渉すれば住宅ローンの金利が引き下げられることがある」と言う噂を耳にしたことがあるかもしれません。

実際にすべての金融機関で、住宅ローン金利の引き下げ交渉をすること自体は可能です。

こちらでは、住宅ローンの利率を下げる交渉3ステップを解説していきます。

1. 金融機関に住宅ローン借り換えの意思表示をする
2. 好意的な姿勢で引き下げの交渉をする
3. 交渉の結果を踏まえて検討する

実際に金利が下げられるかどうかは交渉次第なところもあり、絶対に成功するとは言えません。しかし、交渉に失敗したとしてもデメリットはないため、挑戦してみる価値はあります。

借り換えを検討している場合、借り換えは手数料等のコストがかかります。交渉の余地があるのであれば、交渉を検討してみるのもいいですね。

住宅ローン金利の引き下げ交渉を進めるには、住宅ローンの借り換えを本格的に検討していることを金融機関に伝えましょう。

借り換え候補となる金融機関で、事前審査に申し込むことで充分意思表示できます。

事前審査に申し込む時のポイントはこちらです。

• 複数の金融機関に事前審査を申し込む
• 今よりも金利が低い住宅ローンの金融機関を選ぶ
• 実際に借り換えることを前提として申し込む

事前審査の結果が出るまで1週間ほどかかるので、金利の引き下げ交渉を検討し始めたら早めに申し込みをしましょう。

借り換え候補の金融機関を探すには、借り換えの一括シミュレーションを活用すると簡単です。一括シミュレーションでは「メリットが大きい借り換え先」「諸費用の金額」などを調べることができます。ぜひ活用しましょう。

ナビナビ住宅ローン：住宅ローン返済額の比較シミュレーションツール

借り換えを検討している金融機関の事前審査に通過したら、現在借り入れをしている金融機関に交渉を持ち掛けます。

住宅ローンの借り換えを検討していることと、借り換え候補の事前審査が通過していることを説明した上で交渉をします。借り換え候補のシミュレーション結果は重要な交渉材料なので、交渉の際には必ずシミュレーション結果を持参しましょう。

シミュレーション結果を提示し、「借り換えで必要となる諸費用を踏まえてコストメリットのある金利に引き下げて欲しい」と言うことを伝えましょう。コストメリットがある場合は借り入れを継続するつもりであるということも伝えます。

実際、金利引き下げの交渉に応じてくれる金融機関は多くありません。金利の引き下げは金融機関の収益を減らすことになるからです。

そのため、交渉をする時は「借り換えは検討しているものの、条件が合うのであれば今後も借り続ける意思がある」という好意的な姿勢を示すことが大切です。

金利交渉の結果を踏まえ、今後どうするかを判断しましょう。

金利の引き下げ交渉が成功したからと言って、必ずしも借り換えより低い金利が適用されるとは限りません。諸費用等も含めて考えながら判断しましょう。

借り換えが向いている人はこちらです。

• 金利を最大限低くしたい
• 違う金利タイプや団信に変更したい
• 諸費用を支払う余裕がある

金利交渉が向いている人

• 借り換えの手間や諸費用を省きたい
• 同じ金融機関を使い続けたい

金利だけで言えば、地方銀行やメガバンクで金利引き下げ交渉を行うよりも、低金利のネット銀行に借り換える方が金利は低くなる傾向があります。

しかし、借り換えには手間や諸費用が掛かります。また、今の住宅ローンを借り入れ後に病気を患った場合は、借り換え先の団信に加入できないケースもあります。諸費用や団信も含めて比較して判断しましょう。

住宅ローンの将来の金利動向を正確に予測できれば、変動金利と固定金利のどちらを選ぶ方が有利か判断ができます。

しかし、金利は様々な要因で変動するため、金利動向を予測することはどんなプロにも不可能です。ここ数年であれば、新型コロナウイルスが世界的に流行して、ここまで経済に打撃を与えるなんてことを予測していた人はいないでしょう。

そのため大切なのは、住宅ローンを利用する人が「自分がどれだけ変動リスクに対応できるか」と言うことをポイントに判断をすることです。

世の情勢がどのようになるかの判断は難しいですが、自分の今後については考えることができます。もちろん不測の事態もありますが、その点も踏まえて今後のことを判断し、無理のない返済可能額を基準にしながら、検討しましょう。

こちらの記事では住宅ローンの利率について解説しました。

2022年5月における金利動向は、固定金利は上昇傾向、変動金利は変動なしとなっています。今後の金利動向はプロでも予想することは不可能なので、自分の経済状況や家族構成などに合わせて金利タイプを選びましょう。

現在借り入れしている住宅ローンよりも昨今の金利が低いようであれば、借り入れや金利引き下げ交渉も有効的です。諸費用や団信なども踏まえて比較し、自分に合った方法を選びましょう。

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