住宅ローン審査通過の裏工作や通す業者は存在する？最終手段も紹介

マイホームの購入は、人生でもっとも大きな買い物です。多くの人が金融機関から借金をして住宅ローンを組んでいます。

お金を貸し出す金融機関は「貸し倒れ」を警戒しています。住宅ローンの審査は、契約者の返済能力をみるために重要な工程です。

金融機関によって審査の基準は異なります。しかし、どの金融機関においても裏工作は通用しませんので、審査に通りやすいポイントを押さえておきましょう。

この記事を最後まで読めば、裏工作ではなく、正しく裏ワザを使って審査に通りやすくなる方法がわかります。これから住宅ローンの審査を受ける方は、ぜひ参考にしていただきたいです！

住宅ローンの審査基準には5つあります。

• 年齢
  
• 健康状態
  
• 勤続年数
  
• 担保評価
  
• 返済負担率
  

担保評価以外は、住宅ローンを契約する「人物」に対する審査となります。

金融機関は「貸し倒れ」を避けるため、住宅ローン契約者の返済能力を正しく判断します。裏工作を防ぐために審査が厳しく行われます。

国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」（令和2年度）によると、融資を行う際に考慮する項目の第1位は「完済時年齢」でした。

ほとんどの金融機関で、80歳未満で完済できるかどうかが基準となっています。審査においては、「借入時の年齢」よりも「完済時の年齢」が重視されます。

35年ローンを組みたい場合は、44歳までに申し込む必要があります。定年退職までに完済したい場合は、30代での契約が理想的です。一般的に、住宅ローンを組み始める適齢期は30代といわれています。

借入時の年齢に関しては、年齢が若すぎても審査に通りづらくなります。20代では、収入が安定していないとみなされることがあります。

完済時年齢に次いで重視されるのが健康状態です。住宅ローンを借りる際には団体信用生命保険に加入することが求められます。団信は、住宅ローンを借入れる場合と借換えをする場合にのみ契約できる保険です。

団信は、契約者が死亡や高度障害を負ったときなどに住宅ローンの支払いできなくなった場合に備えた保険です。生命保険会社が住宅ローン残高に相当する保険金を銀行に支払う仕組みとなっています。 

ガンや心疾患などの既往歴があると、団信の審査に通ることができません。つまり、健康状態が悪く団信に加入できないと、住宅ローンを契約することができません。

住宅ローンの審査では、勤続年数もチェックされます。金融機関によって求める勤続年数は異なりますが、2～3年以上とするところが多いです。20代で働き始めたばかりの人は審査に通りにくくなります。

1つの企業での勤続年数が長いほど、安定した収入が継続して得られる可能性が高いと判断されます。転職したばかりで、現在の職場での勤務年数が短い人も審査に通りにくくなりす。

転職後は、それぞれの金融機関によって決められた期間が経過した後に申し込みましょう。

転職後の勤続年数を問わないという金融機関もあります。転職後すぐに住宅ローンを申し込みたいときは、勤続年数を問わない金融機関がおすすめです。

審査では、購入したい物件の担保評価がチェックされます。「担保」とは、金融機関からお金を借りた人が返済できなくなったときのために、返済方法として用意するものです。

住宅ローンの支払いが滞った場合に備えて、金融機関は物件を担保として抵当権を設定します。抵当権によって、金融機関は住宅ローンの契約者が返済不能となった場合には、物件を競売にかけてローンの回収をすることができます。

金融機関が貸し倒れしないためには、その物件にローン回収ができるほどの担保評価があるのかどうかが大切な審査の判断基準となります。物件の価値が高ければ高いほど、審査で有利になります。

住宅ローンの審査では、返済負担率がチェックされます。返済負担率とは年収に占める年間返済額の割合のことです。「 年間の返済額合計÷額面年収×100」で計算されます。

年収が低い人がたくさん借り入れようとすると、返済負担率が高くなります。滞納の確率が高いと判断されてしまい、審査を通過しにくくなります。

返済負担額の上限を30～35％までとする金融機関が多いです。しかし、無理なく返済するためには、返済負担率を20～25％までに抑えるとよいといわれています。

例えば、年収400万円で返済負担率を20％とすると「400万円×20％」で、年間返済額は80万円です。返済負担率を25％とする場合には、「400万円×25％」で年間返済額は100万円です。

年収400万円の場合、無理なく返済できる妥当な金額は年間80万〜100万円といえます。

住宅ローンのに通らない人審査が注意すべきことが4つあります。

• 組む予定の住宅ローンの基準
  
• 1度にたくさんの審査を受けない
  
• 健康状態に不安がないか
  
• 収入が安定しているか
  

年収が低かったり、物件の価値が低かったりする場合には住宅ローンの審査に通りにくくなります。

注意すべき4つのポイントを押さえ、審査の対策をしましょう。

住宅ローンの審査は、借入れする人物と物件に関してチェックします。住宅ローンには銀行ローンとフラット35があり、審査の基準が異なります。タイプ別に対策することが大切です。

銀行ローンには、変動金利型・固定金利選択型・全期間固定金利型があります。フラット35の審査では、住宅金融支援機構が提示している物件の技術基準をクリアする必要があります。 

住宅ローンの特徴を知り、落ち着いて資金計画を立てましょう。

住宅ローンの審査に通りたい場合、1度にたくさんの審査を受けないことが大切です。申し込む金融機関の数は3～4つが妥当です。

1つの審査に落ちてから次の審査を申し込むと時間がかかります。何度も審査を繰り返していると、その間に目をつけている物件を別の人に購入される可能性もあります。

時間を短縮するためには、複数の事前審査に申し込んでおいて、審査に通った中から条件のよい住宅ローンで本審査を申し込みましょう。

ただし、審査には必要書類の提出などの手間がかかるので、多すぎると大変です。また、金融機関の担当者目線で考えてみると、たくさんの銀行で審査を受けている人からの申し込みは心証がよくありません。

住宅ローン審査の複数申し込みは、3～4行までにしておきましょう。

住宅ローンの契約に際して、団体信用生命保険に加入します。審査では告知書を提出する必要があります。

告知書は、住宅ローンの借入希望者が健康状態について記入する書類です。

告知書の内容は金融機関によって異なりますが、大まかな部分は共通しています。

既往歴や障害の有無に関する内容となっています。

複数の問いに対して「はい」「いいえ」で答えるものなので、あまり手間はかかりません。

ガンや心疾患などの既往歴があると、団信に加入できません。高血圧など直接的に生命に関わらない健康状態でも審査に影響することがあります。

健康状態に不安があっても、虚偽の申告をしてはいけません。告知内容に嘘があるとばれ
た場合は、保険金が支払われなくなってしまいます。 

収入が安定していない人の場合、借入期間が短くなったり、借入金額が少なくなったりします。最悪の場合、審査に通らないことがあります。

自営業者の場合、サラリーマンや公務員と比べて収入が不安定です。自営業者が審査に通りたいときは、以下のポイントを押さえておきましょう。

• ３年分の確定申告書があるかどうか
• ３年連続で黒字決算かどうか
• 信用情報が傷ついていないか 
• 税金未納の経験はないか
• 頭金は最低２割以上あるか
  

収入が原因でどうしても審査に通らない場合は、転職も視野に入れて検討しましょう。

「借金を返さないとブラックリストに載せられてしまう」という話を耳にします。しかし、実際には「ブラックリスト」というものは存在しません。

金融機関は「個人信用情報機関」で利用者の個人信用情報を共有しています。「ブラックリストに載る」とは、各種ローンの延滞や借金による自己破産などがあった場合に、事故情報として登録されることを指します。

住宅ローンの審査で返済能力をチェックする際、個人の信用情報は重視されます。以下のような場合、審査に通りにくくなります。

• 自己破産などの金融事故を起こしている
• 複数のローンを借り入れている
• 税金を滞納している

住宅ローンは高額な借金を長期間かけて返済するしくみなので、金融機関は慎重に契約者の返済能力を調べます。「貸し倒れ」を防ぐために当然といえるでしょう。

ブラックリストは生涯ずっと残ってしまうものではありません。一定期間が経過して事故情報が消えれば、住宅ローン審査を通ることが可能です。

事情によって異なりますが、事故情報は5～10年で消えるのが一般的です。個人信用情報は自分で調べることもできるので、住宅ローンの審査に通るか心配な人は事前に確認しておきましょう。

個人信用情報は、以下の3つの信用情報機関で管理されています。

• JICC：（株）日本信用情報機構
• CIC：（株）シー・アイ・シー
• KSC：全国銀行個人信用情報センター

JICCとCICは、インターネット・郵送・窓口を通して開示請求を行うことができます。KSCは郵送のみで開示請求が可能です。

開示請求には、すべての信用情報機関で1,000円（窓口は500円）の手数料がかかります。手続き自体はそれほど複雑ではありません。

どうしても住宅ローンが組みたい人が活用すべき裏ワザを紹介します。プランの見直し方は2つあります。

• 借入人数を増やす
  
• 4月・10月を避けて審査を受ける
  

何とかして住宅ローンの審査に通りたいという人は、裏ワザを活用して正々堂々と融資を受けましょう。

借入人数を増やすことによって、審査に通りやすくなります。

契約者に加えて借入する人を増やすことができるのは、今のところ夫婦のみです。共働きが前提となりますが、夫婦収入の合算金額を年収にして、借入できる金額を増やすことができます。

夫婦で住宅ローンを組む方法には3つあります。

• ペアローン
• 連帯保証人型
  
• 連帯債務型
  

ぺアローンは、夫婦で別々に1つずつ住宅ローンを組みます。お互いがそれぞれの連帯保証人となります。住宅の所有権は共有名義となります。出資した割合がそれぞれの持分です。

連帯保証型住宅ローンの契約者は1人です。夫が住宅ローンを契約した場合、妻は連帯保証人となります。夫の返済が滞ったときは、連帯保証人である妻が代わりに返済をします。

連帯債務型住宅ローンは、夫婦2人が連名で1本の住宅ローンを契約します。2人で責任をもって完済をめざします。

夫婦の収入や年齢などを考慮して、いずれの方法で借入人数を増やすかを決めましょう。

どうしても住宅ローンの審査に通りたい人は、4月・10月を避けて審査を受けましょう。4月と10月は決算直後なので審査に通りにくいといわれているからです。

逆に、決算前の3月と9月は通りやすいといわれています。 3月と9月に審査に通りやすい理由は、銀行の決算や中間決算と重なるからです。

担当者は達成すべきノルマがしっかり決められています。決算はノルマの期限と重なり、審査に通りやすくなると考えられます。

しかし、今は住宅ローンの審査にコンピューターが導入されるようになり、昔と比べて時期による審査の通りやすさはなくなりました。

どうしても住宅ローンを組みたい人が活用すべき裏ワザとして、銀行の狙い方があります。下記の5つのポイントを押さえて、審査に通りやすい銀行選びをしましょう。

• 保証会社が不要
  
• 返済負担率が高い
  
• 年収の制限が甘い
  
• 団信保険加入が不要
  
• 勤続年数の縛りが甘い
  

銀行によって、審査の基準が異なります。年収や年齢の面で審査に不安のある方は、銀行選びのポイントをしっかりチェックしておきましょう。

保証会社は、金融機関が扱う住宅ローンなどの「信用保証業務」を行う会社です。住宅ローンには、保証会社を利用するものと利用しないものがあります。

住宅ローンの返済が滞った場合、保証会社は契約者に代わって金融機関に残りのローンを支払います。金融機関は確実にローン回収できますが、契約者の住宅ローンの返済義務はなくなりません。

保証会社の保証を受ける際は、銀行審査とは別で審査を受けます。保証会社で審査落ちとなれば、金融機関の審査に通ることができません。

保証会社が不要な住宅ローンだと、審査が金融機関の1つだけになります。どうしても住宅ローンに通りたい人は、保証会社が不要なネット銀行がおすすめです。

住宅ローンの借入限度額は、返済負担率によって決定されます。返済負担率とは、年収に対する年間ローン返済額の割合を表したもので、20％から25％くらいが妥当といわれています。

多くの金融機関では、返済負担率を30～40％までとしています。年収400万円の場合、返済負担率を30％とすると、借り入れできるのは年間120万円までです。

返済負担率が高いほど、たくさんの借入ができます。年収の低い方は、返済負担率を高く設定している金融機関を選びましょう。

住宅ローンの審査に通るには、金融機関が定める年収の基準を満たす必要があります。近年は、年収の額よりも安定した収入が継続して得られていることの方が重要視されています。

金融機関ごとの年収の条件を下記の表にまとめました。

年収の指定がない金融機関と400万円以上などの条件がある金融機関では、指定なしの方が審査に通りやすくなります。

年収の面で審査に不安のある方は、年収の制限が甘い銀行を選びましょう。

住宅ローンを契約する際には、団信保険の加入が必要です。団信は、契約者が死亡や高度障害によって返済不能となった場合に備える保険です。

金融機関は契約者の健康を重要視しています。ガンや心疾患の既往歴があると団信に加入できないことが多いですが、高血圧・糖尿病・肝臓病でも団信に加入できないことがあります。

団信に加入できないと審査に通りません。健康状態に不安のある方は、団信の加入が不要の住宅ローンを組みましょう。団信の加入が任意のフラット35がおすすめです。

近年は通常の団信保険に加え、割増料金を支払うことで持病がある人でも加入できるワイド団信を扱っている金融機関が増えてきました。変動金利のないフラット35が嫌な人は、ワイド団信を検討してみましょう。

2022年4月から、成年年齢が20歳から18歳に引き下げられました。親の許可を得ることなく、18歳からローン契約が可能になります。

年齢制限をクリアし、安定した収入が得られていれば、住宅ローンの審査で雇用形態を問われることはありません。しかし、重要視されるのが勤続年数です。

勤続年数が少ない人は審査落ちとなる可能性があります。どうしても住宅ローン審査を確実に通すには、勤続年数の縛りが甘い銀行に申し込むことが秘訣です。

どうにかして住宅ローンの審査を通り、契約までこぎつけたい場合の最終手段を紹介します。

• 頭金を用意する
  
• フラット35を検討する
  
• 住宅ローン一括審査申し込みを活用する
  
• 信用情報から金融事故情報がなくなるまで待つ
  

上記の4つのポイントを押さえれば、住宅ローンの審査に通る確率が格段に上がります。

住宅ローンの頭金とは、借り入れより先に住宅購入費用の一部を現金で支払うお金のことです。 費用のすべてを金融機関から借り入れないので、借入額を少なくすることができます。

頭金を一切用意しなくても、住宅ローンを組むことができます。しかし、審査に通るか不安な場合には、多めに頭金を用意すると審査に通りやすくなります。

頭金をしっかり用意できるということは、計画的に貯蓄できる人という証明です。銀行から返済能力の高さを評価されます。 多めに頭金を用意すると借入額が少なくなるため、返済負担率にも余裕ができます。

収入が不安定な自営業の方でも審査に通りやすいのが、フラット35です。団信も任意加入なので、健康に不安のある方にもおすすめです。

フラット35の特徴は、返済期間中に金利変動がない点です。経済情勢によって市場金利が上がっても、ローンの金利が変わらないのがメリットです。しかし、市場金利が下がっても恩恵を受けられないというデメリットがあります。

フラット35の審査基準を表にまとめました。

フラット35は住宅に関する条件が細かく決められているので注意しましょう。

住宅ローンの審査には時間がかかります。1つの審査に落ちてから次の申し込みをすると、最悪の場合、購入したかった物件を他の人に取られてしまう可能性があります。

審査で通るか心配な人は、住宅ローンの一括審査申し込みを活用しましょう。通常の審査の必要書類では、1銀行あたり約100項目の入力が必要です。60分程度かかると言われています。

一括代行サービスなら、1銀行分の手間で複数の銀行への申し込みが完了します。

一括申し込みをする前に、金利や返済方法について複数の金融機関を比較しましょう。

仮審査においては「信用情報」がもっとも重視されます。信用情報には、氏名・住所・生年月日など個人を特定するために必要な情報のほか、各種ローンの契約内容や返済状況などが記録されています。

クレジットカードの支払い遅延などの金融事故を起こすと、信用情報機関が管理する記録に「異動情報」として登録されます。いわゆる「ブラックリストに載った」状態です。

信用情報から金融事故情報がなくなるには、5～10年かかります。住宅ローンの審査に通りたい場合は、信用情報がきれいになってから申し込みましょう。

住宅ローン契約に関するよくある質問を3つ紹介します。

• 住宅ローンの審査を絶対通してくれる不動産は存在する？
  
• 住宅ローンを組む際、営業の「通しますよ」は本当？
  
• 住宅ローンを組む際は、通し屋を仲介する方が有利って本当？
  

住宅ローンに関する情報には、誤解を招くようなものがたくさんあります。住宅ローンに関するウワサに惑わされないようにしましょう。

地方銀行から都市銀行、信用金庫まで住宅ローンはさまざまな金融機関で組むことができます。審査の内容はほぼ同じですが、審査の基準は異なります。

「あの銀行は審査が甘い」という話は、あくまでウワサにすぎません。鵜呑みにしないようにしましょう。

金融機関によって住宅ローンの審査基準は異なりますが、具体的な内容は公表されていません。審査に通るかどうかは実際に申し込んでみないとわかりません。

審査に通るか不安な場合は、複数の金融機関に仮審査の申し込みをするとよいでしょう。

「住宅ローンに必ず通しますよ」という営業担当者は存在しますが、その言葉に信憑性はないので振り回されないように気をつけましょう。

金融機関が返済能力のない人に貸付を行うことは罰則対象となります。2018年のスルガ銀行のローン不正融資問題では、営業成績のために無理やり審査を通したことが明らかになりました。

本来なら審査に通らない人を営業担当者が無理やり審査に通すのは、金融機関の不正融資です。「通しますよ」という言葉は信じないようにしましょう。

今は通し屋が通用しない時代です。住宅ローンを組む際は、通し屋に仲介してもらう必要はありません。

通し屋は、虚偽の申告をして強引に審査に通してしまう業者のことです。年収を多めに改ざんして住宅ローンを組むと、結果的に返済が困難になり生活が圧迫されます。

虚偽の申告によって審査に通ることは犯罪行為であり、契約者にとっても良いことはありません。

審査に通るか心配でも、怪しい業者を介さずに売主直で購入しましょう。

ライフプランに関する相談は、マネーキャリアがおすすめです。何度でも無料でご利用いただけます。

新居を現金一括で購入できればよいですが、ほとんどの方は住宅ローンを組むことになります。理想の住宅を見つけても、審査に通らなければマイホームを手に入れることができません。

金融機関によって審査の基準が異なります。年収や健康状態などに不安のある方が住宅ローンを組むためには、裏ワザを利用しましょう。審査通過に裏工作は通用しませんが、ポイントを押さえれば審査に通ることができます。

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