住宅ローンフラット35の金利は？推移やみずほ・SBIなど銀行別比較あり

住宅ローンには民間の金融機関が提供するもの以外に、住宅金融支援機構のフラット35という商品があります。住宅ローンをお考えの人の中には、フラット35という単語自体を耳にされたことがある方も多くいらっしゃると思います。

住宅金融支援機構とは、国民生活の安定と社会福祉の増進を目的とした独立行政法人です。そのため、民間金融機関の住宅ローンとは、審査の基準などが異なってきます。主なフラット35の特徴は次のようになります。

• 金利タイプは全期間固定金利のみ
• 団信の加入は任意
  
• 自営業の方や勤続年数の短い方など、審査対象を広く設定
  
• 購入する物件は独自の技術水準を設けており、適合していないと利用できない

それでは一番気になるフラット35の金利について、現在の相場をご紹介していきたいと思います。住宅ローンをフラット35でご利用検討中の方は、ぜひお役立てください！

フラット35の金利は、融資率（購入物件価格に占める融資額の割合）及び借入期間、そして取り扱い金融機関で金利が異なってきます。融資率90％以下で、借入期間：21年以上35年以下の金利は次の通りです。

• 金利の範囲　：年1.480％～年2.540％
  
• 最も多い金利：年1.480％
  

続いては融資率90％超で、借入期間：21年以上35年以下の金利は次の通りです。

• 金利の範囲　：年1.740％～年2.800％
  
• 最も多い金利：年1.740％
  

フラット35は全期間固定金利型の住宅ローンです。全期間固定金利は新発10年国債の市場金利動向を基準としております。完全に値動きが連動しているわけではありませんが、一定の関係性は認められています。

固定金利の推移ですが、実は過去20年間で見ると変動金利より細かく変動しています。理由としては、変動金利と金利利率を決めるベースが異なっているからです。変動金利は短期プライムレート（短プラ）を基準にしています。短プラは日銀の政策金利に大きく影響をされます。そのため、変動金利は国民の実生活を反映されている、といわれています。日本の景気は失われた20年と呼ばれるほど停滞しており、ゼロ金利政策、マイナス金利政策となっています。

一方、固定金利は市場の動向を基に機関投資家などの予想により変わるため、細かく金利が上下しています。ここでは、固定金利の固定金利の推移についてご紹介していきたいと思います。

2009年5月時点の金利（借入期間21年～35年）は年3.07％でしたが、そこから少しずつ金利は下落をしています。2013年8月に2％を割ってからは一度も2％を超える事なく推移し、2016年7月には何と年1％を割り込みました。現在の金利は年1.74％（融資率9割以下は年1.48％）ですが、これは金利に団体信用生命保険込み（以前は別途保険料を支払う必要があった）となっています。

ちなみに、住宅金融支援機構の全身住宅金融公庫の時代、1991年バブル最盛期の時は、年5.5％でした。この年代別の金利で仮に借入額3,000万円、返済期間35年、ボーナス払いなしのシミュレーションをすると次のようになります。

いかがでしょうか。同じ金額を借りて、同じ期間返済をしても金利によって、総返済額が約1.7倍違ってきます。過去の高い金利と、今がいかに金利が低くなったかお分かりいただけましたでしょうか。

2020年は新型コロナウィルス流行により、不動産業界及びその関連業界にさまざまな影響が出ました。緊急事態宣言が発令され、会社の業務がリモートワークに切り替り、出社の義務がなくなりました。そのため、不動産についても駅までの距離や利便性よりもゆったりとした室内空間を、マンションから戸建を、など求めるものが変わってきました。

変化があったのは不動産業界だけに留まらず、住宅ローンの金利にも影響がでました。2020年3月東京では3日連続で感染者数が増加した際に、固定金利のフラット35が上がりました。これは、感染症の拡大が世情不安を招いた結果、長期金利が上昇したのです。金利は固定金利から変動金利の順で上がってくるので、住宅ローン金利全体でこれから一気に上昇傾向になるのかと、予想されました。

しかしその後の住宅ローン金利は、若干の上昇や下降を繰り替えし、2022年5月現在では0.24％微増に留まっています。住宅ローン金利は月単位で動きますので、今後の金利動向も注視していくと良いでしょう。

金利は先ほどお伝えした通り、新型コロナウィルスの流行後、固定金利は若干の上昇が認められました。特に2022年に入ってからは、年初金利1.3％だったのが、4か月連続で上昇しました。

2022年5月の年1.48％という金利は、団信が金利に含まれるようになった2017年10月以降最高値となります。現在の住宅ローンを借りる約7割の方が変動金利を選んでいます。今後本格的に金利が上昇局面になった時は、この割合も変化し、固定金利を選ぶ人が増えてくるでしょう。それは住宅を購入する時だけではなく、現在変動金利で借りている人が借換えをし、選び直す可能性もあります。今後住宅ローンを組むことを考えている人は、変動金利・固定金利の選択はより慎重に行うと良いでしょう。

固定金利には細かく分けると期間固定金利と全期間固定金利があります。期間固定金利は、一定期間金利を固定するもので、その期間（2年・3年・5年・10年など）によって分かれます。

先ほど固定金利は上昇傾向にあるとお伝えしましましたが、それは全期間固定だけではなく、期間固定金利も同様な傾向が見られます。

全期間固定（35年固定）金利は、期間固定金利より長期金利の影響が受けやすくなっています。そのため、今後さらなら金利が上昇をする場合は、全期間固定金利の方が先に動きます。期間固定金利から全期間固定金利に借り換えしようと思ったら、その時点で固定金利が思っていたより高かった！といった事態が充分ありえるので、注意が必要です。

住宅ローンの金利に関するより詳しいご相談は、お金のプロであるFP（ファイナンシャルプランナー）にマネーキャリアにご連絡ください。下記ボタンよりご相談を承っております。

フラット35は住宅金融支援機構と民間の金融機関が共同で提供しています。フラット35にも「保証型」と「買取型」がありますが、ほとんどは民間の金融機関が、貸し出した住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取る「買取型」になります。金利については、住宅金融支援機構が一定の基準を示し、その金利に各金融機関が各々独自で金利を上乗せします。商品のベースとなる「全期間固定金利」「団信の加入は任意」「利用には適合証明書が必要」などは共通ですが、提供する金融機関によっては、金利や手数料などの諸条件が変わってきます。

フラット35は主に融資率と借入期間、手数料の支払い方法によって適用される金利が異なってきます。また、同じフラット35でも、取り扱い金融機関毎の特徴があります。ここでは、銀行別にフラット35を比較してみたいと思います。なお、記載金利は2022年5月現在のものになります。

みずほ銀行のフラット35には借入期間や支払う手数料などの設定が多くあり、金利が各々異なります。みずほ銀行のフラット35は選べる住宅ローンといえるでしょう。具体的な金利は次のようになります。

【融資率90％以内、手数料定額型】

【融資率90％以内、手数料定率型】

【融資率が90％超100％以内、手数料定額型】

【融資率が90％超100％以内、手数料定率型】

ネット銀行からは住信SBIネット銀行のフラット35をご紹介いたします。住信SBIネット銀行ではフラット35は「保証型」「買取型」があります。それぞれの金利及び特徴をご紹介いたします。

保証型

金利を抑えたい、保障を充実させたい方におすすめのフラット35です。保証型の主な特徴は次のようになります。

• すべての病気、けがをカバーする全疾病保障が無償付帯
  
• 借入額は物件価格の90％まで
• 事務取扱手数料は借入額×2.2％
• 金利：融資率80％以下年1.28％、融資率90％以下年1.41％

りそな銀行のフラット35をご紹介いたします。フラット35は融資率（購入物件価格に占める融資額の割合）が9割以下なのか9割超なのかで金利が変わってきます。つまり手元資金がある（購入物件価格の10％以上頭金として用意できる）方は金利を低く借りれますが、頭金のご用意がほとんどない方は金利が高くなってしまいます。

しかしりそな銀行のフラット35では、頭金ゼロでも金利は据え置きで借り入れができるサービスがあります。それが「すまい・るパッケージ（フラット35）」です。仕組みとしては、購入物件価格の90％をフラット35で融資し、残りの10％をりそな銀行が別途融資いたします。10％部分の金利は変動金利または固定金利選択型のいずれかの金利タイプが選べます。この仕組みにより、フラット35の融資率は90％以内に収めることができ、金利が高くならないのです。

りそな銀行のフラット35の金利は次のようになります。

• 借入期間20年以下：年
  1.350 ％
• 借入期間21年以上：年
  1.480
  ％
  

本記事ではフラット35についてご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。これまで住宅ローンの超低金利時代だといわれてましたが、最近は金利の変換期に入ってきたようです。長期金利に上昇傾向がみられ、今後は変動金利にも影響が出るかもしれません。

住宅ローンは35年の長期間に渡って付き合っていくものです。購入する不動産選びと同じように、住宅ローンもより吟味する必要があります。

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