住宅ローンの連帯債務とは？持分割合によっては厳しい返済計画も

2人で住宅ローンを組む場合、単独ローンと比べて一番異なる点が「持分割合」です。2人でどのように債務を分け合い、持分割合を決定するのか、非常に重要なポイントになります。

持分割合の具体例をいくつかご紹介し、持分割合の決め方について解説していきたいと思います。

1. 4000万円の物件を頭金1000万円で購入した時
2. 3000万円の物件を頭金なしで購入した時 

持分割合についてあやふやな理解でいると、あとで贈与税を追徴されたということにもなりかねません。ではひとつずつ見ていきましょう。

詳しく解説しましょう。

①まず夫婦の収入を元に、②持分割合を計算します。

③住宅ローン3000万円を②持分割合で夫婦の住宅ローンの持分を計算します。

④頭金を夫が払う場合、⑤夫の住宅ローン分と頭金を足して購入金額4000万円で割り、夫の持分割合を計算します。

持分登記をする場合、この⑤の数字「81.25%、18.75%」を使って登録しなければなりません。

ケース②は、頭金なしの場合を想定してみましょう。3000万円の物件を頭金なしで購入するケースです。夫の収入は400万円、妻の収入は600万円であると仮定します。

①夫、妻の年収を元に、②持分割合を計算します。

②持分割合に応じて③住宅ローンの持分を計算します。

③頭金はありませんので、最終的な持分は②持分割合と同じ「40％、60％」になります。

借入額を増やしたい場合、2人で収入を合算して住宅ローンに申し込むことができますが、その手法には連帯債務以外に「連帯保証」という方法もあります。

連帯債務と連帯保証。とても似た言葉で混同しやすいのですが、両者には大きく異なる点があります。

1. 連帯保証人は住宅ローン控除が使えない
2. 連帯保証人は団信へ入ることができない

連帯保証人は重い責任が課せられますが、デメリットも多くなります。ではひとつずつ解説していきましょう。

夫婦2人で住宅ローンを組む選択肢として、収入合算（連帯債務、連帯保証）する方法と、あともうひとつペアローンがあります。

ペアローンは夫婦2人がそれぞれ債務者になるという意味で連帯債務に似ていますが、ペアローンの方は契約が独立した2本になるという点が連帯債務と異なります。

1. 借入額を増やせる
2. 夫婦ともに団体信用生命保険に加入できる 
3. 手数料が倍に
4. ローンの全額は団体信用生命保険でカバーできない 

ペアローンの特徴をひとつずつ解説していきたいと思います。

があります。

①の印紙代ですが、住宅ローンの金額は高額になるため、契約書には印紙を貼る必要があります。1000万円超～5000万円の契約では2万円かかりますが、この費用もペアローンでは2倍となります。

②の登記費用は、免許登録税（登記する際国に支払う税金）は、土地や家の購入金額に対して税率をかけて算出されますが、登記登録を依頼する司法書士への報酬は、倍になると思っておいた方がよいでしょう。

③融資手数料や保証料については、定額制の場合、単純に2倍になります。

住宅ローンの連帯債務は、夫婦で「主債務者＋連帯債務者」という立場をとるローン形式です。「主」と「連帯」という違いはありますが、それぞれが「債務者」となるのがポイントです。言わば、夫婦が二人三脚で大きなローンを返していくというスタイルです。夫婦で最後まで完済することができればよいのですが、なかなかうまくいかないケースもあります。

1. 死別した際
2. 離婚した際
3. 仕事が継続できなくても支払の義務がある

ではひとつずつ解説していきましょう。

マイホームを買う頃に、誰しも未来に離婚をするなど考えもつかないことです。しかし、3人に1人が離婚する時代です。離婚する夫婦が住宅ローンを抱えている場合、かなりやっかいなになることは肝に銘じておく必要があります。

連帯債務では、家と土地は夫婦の共有名義になっています。片方の名義に変更するには、連帯債務者が外れる必要がありますが、それは非常に難しいことと思っておいたほうがよいでしょう。代わりの連帯債務者を立てる、住宅ローンを借り換える、物件を売却するといった対処が必要になります。

連帯債務のかたちで住宅ローンを組む場合、それなりの覚悟でハンコを押すようにしましょう。

連帯債務をはじめ、夫婦で住宅ローンを組む場合は、いざというときのために保険や貯蓄、投資などでカバーできるよう、余裕のある計画を組むことが大事になります。

連帯債務型の住宅ローンは、主債務者と連帯債務者として夫婦で返済していきます。死別したり離婚したりすれば、二人三脚のバランスが崩れてしまいますが、それを回避できれば、有効に機能する住宅ローンの形式です。

1. 借入額を増額したい人
2. 諸費用を抑えたい人

連帯債務型の住宅ローンの特徴は、2人が債務者になりますが、契約は1本である点です。

では、連帯債務型に向いている人の特徴をひとつずつ見ていきましょう。

単独では希望の融資が下りなかった人で、配偶者にある程度の収入があるような場合、連帯債務に切り替えるケースも多いです。1人では無理でも、夫婦2人の収入を合算すると借入れを増額でき、より高い物件を購入することができるのです。

夫婦2人で家を買う場合、連帯債務型は夫婦で住宅ローンを組むひとつの形式です。2人の収入を合算して審査を受けるため、単独よりも借入れを増額することができ、また連帯債務型は契約が1本で済むことから諸費用が抑えられるというメリットがあります。

反対にどのようなデメリットがあるのでしょうか。

1. 債務者の健康状態に問題あり
2. 夫婦関係に疑問あり

連帯保証型が向いているのは、1人だけの名義にしたい人や、どちらかの収入があまり多くない人です。収入が少ない人は住宅ローン控除の効果があまりないからです。

では、連帯保証型が向かない人はどんな人でしょうか。  

1. 離婚する可能性がある人
2. 夫婦の収入がある程度ある人 

ではひとつずつ解説していきましょう。

夫婦で住宅ローンを組む場合、ペアローンという方法もあります。ペアローンとは、2人で住宅を購入するという点は変わりませんが、住宅ローンは夫と妻で別々の契約を締結します。夫婦で1契約となる連帯債務や連帯保証とは、その点で大きく異なります。

ペアローンに向いている人は、

1. 借入額を増やしたい
2. 生活環境がしばらく変わらない

このような方々です。では解説していきましょう。

DINKSといった子どものいない夫婦は、両輪の収入があり、安定した返済が可能となるのでペアローンに向いています。転職の予定がない夫婦も、収入が安定するためペアローンに向いています。女性は出産というイベントがありますが、産休後も職場復帰できる人はペアローンでも問題ありません。

夫婦2人で安定して働いていれば、住宅ローン控除も2人で適用できるため、節税の面でも効果があります。

借入額を増やしたい人、生活環境が安定しているような人はペアローンに向いています。

1. 退職の予定がある
2. 手数料などの費用を増やしたくない

それではひとつずつ見ていきましょう。

ペアローンでは契約が2本になるため、かかる費用が2倍になってしまいます。手数料に極力お金を使いたくない、という人はペアローンに向いていません。

契約書の印紙代や、登記登録にかかる登録免許税や司法書士への報酬、銀行に支払う融資手数料など、住宅ローン加入時に必要な費用はさまざまなものがあります。手数料や保証料などは、定率型（金額に対する比率でかかる）や金利に乗せられるケースもあるため、2本に分けることで2倍になるとは一概には言えませんが、定額でかかる手数料などは単純に2倍になります。

単独ローンとペアローンとどれぐらい違うのか、住宅ローン加入前にしっかり見積りをとるようにしましょう。

今回は住宅ローンと連帯債務をテーマにお届けしました。

住宅ローンは、1人で比較検討しようとするとなかなか難しいものがあります。夫婦で住宅ローンを組むといってもペアローンや連帯債務などがあり、どこがどうどう違うのか把握するのはとても大変ですよね。

そんなときは一度、口頭レベルでお金の専門家に話をきいてみましょう。字面だけで追っていた情報も、直に話をきくことで一気に理解が深まることもあります。夫婦ローンだと思い込んでいたけれど、相談してみると単独ローンでよかった、というケースもあるでしょう。

相談する相手はいろいろありますが、銀行ではなくFP（ファイナンシャルプランナー）をおすすめします。銀行ではその銀行のプランしか紹介されませんが、FPは中立な立場であなたに合う住宅ローンを見つけてくれるでしょう。

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