住宅ローンの登記とは？登記費用や節約方法や抵当権についても解説！

住宅ローンを利用する際は、原則として抵当権設定登記が必要です。一部の金融機関では不要のケースもありますが、金利が高くなったり借入限度額が少なくなったりするため、あまり一般的ではありません。

そもそも、抵当権設定登記はなぜ必要なのでしょうか？本章では、住宅ローンの抵当権について以下の2点を解説します。

• 抵当権とは何か
• 住宅ローン完済後の抵当権

抵当権とは、住宅ローンなどを借りる際に、購入する不動産に対して金融機関が設定する権利で、「担保」とも呼ばれます。

抵当権は貸し付けた債権を確実に回収するために設定されます。不動産に対して抵当権設定登記を行うことで、返済が滞った際に金融機関がその不動産を差し押さえて、競売にかけることが可能です。

抵当権は一つのローンに対して一つ設定します。

• 土地
• 建物

といったように不動産が二つに分かれている場合も、共同担保として登記に一括して記載されます。

なお、抵当権は1〜2ヶ月程度滞納したところで、すぐには行使されません。一般的には6ヶ月以上滞納すると差し押さえをした旨を知らせる「競売開始決定通知」が届き、競売の準備が進められることになります。

ただし、本来住宅ローンは期限通りに返済していくものです。万が一滞納してしまった場合は、速やかに金融機関へ相談しましょう。

住宅ローンの完済後は抵当権抹消登記を行いしましょう。

抵当権抹消登記とは、不動産に設定されている抵当権を不動産登記簿から抹消する手続きです。「いつまでに行う」といった期限は特にありませんが、できる限り早く取り掛かりましょう。

住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権の抹消に必要な書類が送られてきます。送られてくる書類の一つである代表者事項証明書は、有効期限が発行から3ヶ月です。期限が過ぎると手数料を支払って再発行する手間がかかるため、抵当権抹消登記は3ヶ月以内に行うことをおすすめします。

抵当権を抹消しない場合、以下のような不利益が生じる可能性があります。

• 不動産が売却できない
• 新たなローンが組めない
• 相続の手続きが煩雑になる

抵当権付きの不動産を相続する場合、手続きにかかる費用は相続人の負担です。相続人が複数いる場合は抵当権抹消の手続きも複数人で行うことになり、書類のやりとりなどで時間や手間がかかります。

このような思わぬトラブルを防ぐためにも、住宅ローンを完済したら速やかに抵当権を抹消してください。

抵当権設定登記は無料でできるわけではありません。手続きの際は登記費用として、以下の2つの費用がかかります。

1. 登録免許税
2. 司法書士への依頼手数料

抵当権設定に必要な登記費用の1つ目は登録免許税です。

抵当権を設定する際は、登録免許税として以下の金額の税金が発生します。

住宅ローンの借入額×0.4％

例えば、3000万円の借り入れをした場合、3000万円×0.4%=12万円の登録免許税が必要です。ただし、特例措置として以下の要件を満たす場合は税率が0.1%に軽減されます。

この特例措置は令和4年度の税制改正により、令和6年3月31日まで行われます。

抵当権設定に必要な登記費用の2つ目は司法書士への依頼手数料です。

費用は住宅ローンの借入額や手続きの煩雑さに応じて変動します。相場としては3〜8万円程度です。多くの場合は借入額2000万円までが3万円前後で、借入額が1000万円増えるごとに5000円ずつ加算されます。

依頼手数料の中には

• 印鑑証明の取得手数料
• 登記事項証明書の取得手数料

などの費用が含まれていることが多いですが、依頼先によっては別途追加で費用がかかる可能性があります。

抵当権設定登記は自力で手続きすることも可能ですが、専門知識が必要で時間や手間もかかるため、司法書士に依頼するケースがほとんどです。金融機関によっては、司法書士を選定しないと融資してもらえない場合もあります。そのため、司法書士への依頼手数料は登記費用として必須と考えておきましょう。

前述のように、抵当権設定登記の際は登記費用として

• 登録免許税
• 司法書士への依頼手数料

などがかかります。それでは、実際に登記費用がいくらかかるかを、以下の条件でシミュレーションしてみましょう。

• 借入額：4000万円
• 司法書士の基本報酬：3万円（1000万円増えるごとに5000円加算）

まずは登録免許税の計算をします。

4000万円×0.4%=16万円

登録免許税としてかかるのは16万円です。続いて、司法書士への依頼手数料を計算しましょう。

基本報酬3万円+加算5000円＝3万5000円

これまで算出した2つの登記費用を合計すると、

登録免許税16万円+司法書士への依頼手数料3万5000円=19万5000円

以上の結果、登記費用は19万5000円になりました。

このように、住宅を購入する際は住宅ローンの返済や契約時の諸費用の他に、登記費用としてまとまった金額が必要になります。そのため、住宅を購入する場合は必ずこれらの登記費用を前もって準備しておきましょう。

抵当権設定登記を行う流れは以下の3ステップです。

1. 銭消費者貸借契約・抵当権設定契約を締結
2. 抵当権設定登記の必要書類を準備
3. 登記事項証明書を金融機関に提出

抵当権設定登記を行う前に、まずは金融機関と金銭消費者貸借契約を結びます。金銭消費者貸借契約はお金の貸し借りに関する契約、つまり住宅ローンの契約のことです。

契約に盛り込まれる内容としては、

• 借入額
• 金利・金利タイプ
• 返済期間
• 滞納時の遅延損害金
• 繰り上げ返済の手続き・手数料

などが挙げられます。住宅ローンの借入時の重要事項が記載されているため、細部までよく目を通しておきましょう。

続いて、抵当権設定契約を結びます。抵当権設定契約とは、債務者が住宅ローンの返済ができない場合に、その不動産を処分して債権の回収に充てることを承諾したことを証明する書類です。

契約に盛り込まれる内容としては、

• 債務の種類
• 担保物件
• 抵当権設定登記の時期
• 行為の制限（第三者への売却等）
• 期限の利益の喪失
• 抵当権実行の方法・弁済の充当

などが挙げられます。抵当権設定契約は生活基盤にも関わる事案のため、内容に十分納得した上で契約しましょう。

なお、金銭消費者貸借契約と抵当権設定契約は同時に締結することが一般的です。

続いて、抵当権設定登記に必要な書類を準備します。主な必要書類は以下のとおりです。

• 抵当権設定契約書
• 不動産の権利証
• 印鑑証明（3ヶ月以内）
• 本人確認書類

一般的に抵当権設定契約書は登記原因証明情報として使用します。基本的には登記原因証明情報としての使用を考慮して金融機関が作成しますが、抵当権設定契約書とは別に登記原因証明情報が必要なケースもあります。この場合は、司法書士に依頼して登記原因証明情報を作成してもらいましょう。

抵当権設定登記を司法書士に依頼する場合は、上記に加えて委任状も必要です。委任状は金融機関と債務者の両方が必要で、一般的には金融機関が作成します。必要に応じて司法書士に作成してもらうことも可能です。

なお、購入と同時に抵当権設定登記を行う場合、権利証の提出は不要になります。

書類を準備したら、対象不動産の所在地を管轄する法務局にて、抵当権設定登記の申請を行います。申請は金融機関が紹介する司法書士に依頼することが一般的です。金融機関側で特に決まりがなければ自分で行うこともできます。

この時、登記費用として

• 登録免許税
• 司法書士への依頼手数料

などがかかります。そのため、事前に必要な金額を準備しておきましょう。

登記は申請後1〜2週間程度で完了します。完了後は法務局で登記事項証明書を取得し、金融機関に提出してください。なお、金融機関が紹介する司法書士に依頼している場合は、提出まで一任できる場合があります。

以上が抵当権設定登記の流れです。抵当権設定登記には時間や手間がかかるため、事前に書類や登記費用などを不足なく準備しておきましょう。

住宅の購入時は抵当権設定登記以外にも様々な登記が必要です。住宅ローンを組む際に必要になるのはもちろん、中には法的に義務付けられている登記もあるため、トラブルを防ぐためにも知っておく必要があります。

そこで本章では、住宅の購入時に必要な以下の3つの登記について解説します。

1. 所有権保存登記（新築の場合）
2. 建物表題登記（新築の場合）
3. 所有権移転登記（中古の場合）

新築物件と中古物件で必要な登記の種類が異なるため、自分の購入する物件に合わせてチェックしてください。

所有権保存登記とは、その不動産に対して初めて行う権利に関する登記です。

不動産の登記簿には物件に関する所有権関係が記されています。しかし、新築物件の場合はこの権利部に何も記録されていません。そこで、所有権保存登記を行うことで、この物件の所有権が誰にあるのかを明らかにします。

登記の際は以下の登記費用が必要です。

固定資産税評価額×0.4%

新築の場合は固定資産税評価額がまだ決まっていないため、各自治体が設定する「新築建物課税標準価格認定基準表」を元に固定資産税評価額が決められます。

所有権保存登記は義務ではないため、手続きを行わない人もゼロではありません。しかし、住宅ローンを借りる場合は必須です。

住宅ローンの契約の際に行う抵当権設定登記は、担保となる物件に対して所有権保存登記が行われていることが前提となります。つまり、所有権保存登記をしないと抵当権設定登記ができないのです。したがって、住宅ローンを組んで物件を購入する場合は、必ず所有権保存登記を行いましょう。

建物表題登記とは、まだ公的な登記がされていない建物について、その建物の存在や規格を登録するために行う登記です。住宅を購入した際に一番最初に行う登記で、この登記をすることで初めてその住宅が公に存在することになります。

建物表題登記にはその建物の

• 所在
• 地番
• 家屋番号
• 種類
• 構造
• 床面積
• 所有者の住所、氏名

などが記されています。第三者に対して所有権を示す場合は、前述の所有権保存登記が必要です。

建物表題登記は法的義務があるため、必ず手続きを行わなければなりません。具体的には所有権取得後1ヶ月以内に行う必要があります。万が一怠ると不動産登記法164条のもとに過料が課されるため注意しましょう。

建物表題登記は手続きが義務付けられているため、登録免許税がかかりません。そのため、基本的に登記費用としてかかるのは

• 必要書類の取得費用
• 登記情報の調査費
• 土地家屋調査士への依頼費用
  

などの実費となります。申請を自分で行う場合は、書類の取得費用や調査費用として1万円程度かかります。土地家屋調査士に一任する場合、費用の相場は調査なども含め10万円程度です。

所有権移転登記とは、不動産の所有権が移った際に行う登記です。つまり、物件の売買を行った場合に、所有権を売主名義から買主名義へと変更する手続きになります。

登記の際は以下の登記費用が必要です。

固定資産税評価額×2%

原則として固定資産税評価額は、自治体の「固定資産税課税台帳」に登録された不動産価格がベースとなります。

司法書士に申請を依頼する場合は別途依頼費用もかかります。依頼費用の相場は固定資産税評価額1000万円あたり4〜6万円程度です。

所有権移転登記は所有権保存登記と同様に所有権を明らかにするために行います。そのため、所有権移転登記を行わないと第三者に権利を示すことができず、抵当権設定登記が行えません。

住宅ローンを組んで中古物件を購入する際は、必ず所有権移転登記を行ってください。

住宅ローンを組む際は毎月の返済の他に様々な費用がかかります。数十万円〜数百万円と高額になる可能性があるため、少しでも節約して費用を抑えたいですよね。そこで、どうしたら住宅ローンにかかる費用を節約できるかを考えてみましょう。

住宅ローンにかかる費用の節約方法は以下の3つです。

1. 保証料・事務手数料などの諸費用が安い金融機関を選ぶ
2. 売主と直接取引をして仲介手数料を削減する
3. 自分で登記手続きをして司法書士への依頼手数料を削減する

住宅ローンにかかる費用の1つ目の節約方法は、費用の安い金融機関を選ぶことです。

住宅ローンの契約時は、

• 保証料
• 事務手数料

といった諸費用が必要になります。諸費用は金融機関により様々です。そのため、費用の安い金融機関を選ぶことで大幅に節約できる可能性があります。

例えば、以下のケースで住宅ローンを組んだ場合の諸費用を比較してみましょう。

以上の結果、B社の方が保証料がかからないため、諸費用を60万円も節約できました。このように保証料の有無で大幅に金額が変わるのはもちろん、事務手数料が定額か借入額に応じて変動するかでも、かかる諸費用は全く違います。

住宅ローン選びではもちろん金利の低さも重要な要素です。しかし、費用を節約するには諸費用を抑えることも欠かせません。そのため、実際にかかる諸費用をよく計算して、より安い金融機関を選びましょう。

住宅ローンにかかる費用の2つ目の節約方法は、不動産会社を通さず住宅購入して仲介手数料を削減することです。

物件の売買方法では以下の2パターンが考えられます。

1. 不動産会社が仲介をしている
   
2. 売主が直接売りに出している

①の場合は不動産会社が間に入るため仲介手数料が必要です。そのため、物件の金額に応じて数十万〜数百万円の費用がかかります。

②の場合は売主と直接取引を行うため仲介手数料がかかりません。したがって、仲介手数料の分の費用を節約することができます。

ただし、直接売り出している不動産は少ないため、条件の良い物件を見つけるのがやや困難です。節約効果自体は非常に高いため、時間にゆとりがある場合はインターネットなどを用いて探してみましょう。

住宅ローンにかかる費用の3つ目の節約方法は、自分で登記を行って司法書士への依頼手数料を削減することです。

抵当権設定登記などの手続きは一般的に司法書士に一任します。依頼の際は3〜8万円程度の依頼手数料が必要です。

しかし、登記手続きは司法書士を通さずに自分で行うこともできます。自分で行えば依頼手数料は必要なくなるため費用の節約が可能です。金融機関によっては司法書士への依頼が必須のケースもあるため、依頼手数料を節約したい場合は必ず金融機関へ確認してください。

登記の申請をする際は専門用語が多いことに加え、

• 必要書類を不備なく準備する
• 正確に申請書類に記入する

といったことが求められます。住宅を購入する際は登記以外にも様々な手続きが必要です。登記を自分で行うと慣れない作業や不備により時間や手間がかかる恐れがあります。そのため、基本的には司法書士に依頼することがおすすめです。

住宅ローンで必要な登記や登記費用などを解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。

住宅ローンにかかる費用は諸費用や登記費用などを合わせ、数十万〜数百万円と高額になるケースも少なくありません。費用は工夫次第で節約もできますが、時間や手間がかかる場合もあります。

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