【変動・固定】住宅ローンの金利推移を近年・過去・今後に分けて解説！

近年、マイナス金利政策の影響でかつてない超低金利時代となっています。住宅ローンを借りようと思っている人にはとてもありがたい低金利ですが、今後の金利がどのようになっていくのか、気になっている人も多いと思います。

ここでは今後10年間の住宅ローン変動金利の推移予測を解説します。

今後の金利上昇を見据えて固定金利にするべきか悩んでいる方は、是非参考にしてください。

変動金利は2023年までは現在の金利を維持すると予測されます。

現在日本は、

• 本格的な少子高齢化
• 国債の利息を上げられない

という2つの理由により、金利を上げることが難しい状況にあります。

日本の少子高齢化は2020年代に本格化すると言われています。2025年には団塊世代と言われる1947～49年生まれの人たち全員が75歳以上になります。突出して人口の多いこの世代の高齢化が進むため、医療や介護サービスの需要が急増し、それに伴う費用も大幅に膨らむと懸念されています。

また団塊世代が後期高齢者となり、人口の多い世代が高齢化していくため労働者人口が減り、経済が縮小していくことが少子高齢化の大きな問題点となっています。労働者人口が減ると、住宅ローンを借りる人の数は減っていきます。需要が高まると金利が高くなり、需要が低いと金利が下がるという住宅ローンの基本原理を考えると、労働者人口が減ることで住宅ローンの需要は減るため、今後住宅ローン金利が上がる見込みは少なくなります。

また、日本の借金の大半を占める国債も金利に大きく影響しています。普通国債の残高は令和3年度末には約990兆円にもなると見込まれています。国債にも利息がかかるので、日本の政策金利が上昇すると国債の利息額が大きくなり、財政に大きな打撃となります。

景気が回復したタイミングで金利も上昇すれば、大きな問題はありません。しかし、ここ数年は新型コロナウイルスが経済に大きな影響を与えています。今後の経済の鈍化・下落の恐れから、政府は現在の低金利を維持する方向で動いているため、2023年までは現在の金利が維持される可能性が高いと言えます。

2023年までは現在の金利を維持するのではないかと予測できますが、2024年以降は金利が上昇傾向に推移すると言われています。

現在の金利は過去に例を見ない超低金利となっています。この低い金利は下げ止まりともいわれていて、各金融機関も金利競争に追いつこうと値下げしている分、今の金利を維持し続けると、各金融機関で綻びが出る可能性が高いです。

また、ここ最近はどんどん円安へ転じています。4月末には20年ぶりに1ドル＝130円まで円が下落しました。日本の長期金利を上昇させない姿勢が明確となったことで、多くの投資家が円を売ってドルを買う流れとなったためです。

円安は私たちの生活に大きく影響します。日本は食料自給率が低く、輸入に頼っている食材も多いため、円安が進行すると仕入れ価格に影響します。結果、売値も値上げされて生活へ大きな打撃を与えます。

新型コロナウイルスで打撃を受けている家庭も多い中、円安による値上げでさらに生活が苦しくなっている家庭も増えてきています。そのため、長期金利を上げてアメリカの金利に近づけることで、円安を解消するという話も出ています。

現在の長期金利が下げ止まりの状況を考えると、2024年以降の金利は上昇することが予想されます。

日銀は2022年4月27日・28日に開催した金融政策決定会合で、現在の大規模な金融緩和策を維持する姿勢を公表しました。そこで、10年国債利回りの長期金利を0.25％まで許容する姿勢も示しています。

2022年に入ってから、住宅ローンの固定金利は上昇し続けています。しかし、金利の上昇幅で見ると微々たる範囲でもあります。日銀が長期金利の上限を撤廃していないこともあり、固定金利は今後10年も横ばいに推移すると考えられています。

固定金利は、変動金利よりも先に上昇すると言われています。

これは金利と債券価格の関係が影響しています。長期金利である固定金利の方が債券価格の影響を受けやすいため、金利が上昇すると短期金利である変動金利を優先的に売ってしまおうという動きが生まれます。

住宅ローンの金利は今後10年間で

1. 国の金利が上昇
2. 債券価格の低下
3. 利回りの上昇
4. 固定金利が上昇
5. 変動金利が上昇

という流れになると予測されます。

今後、固定金利に次いで変動金利が上昇することを考えると、低金利の今に変動金利で借り入れをすることは上昇リスクを考えると危険です。最初のうちは変動金利の方が返済額も少なくて良いものの、いずれ金利上昇前の固定金利型住宅ローンの金利を追い抜いてしまいます。

変動金利型の商品は固定金利型へ変更することも可能ですが、変動金利が上昇してきたので固定金利へ変更しようと思った時には固定金利も上昇した後となるのでタイミングが重要となります。

前項では今後の住宅ローン金利の推移予測を解説しました。

それでは過去20年の金利の推移はどうなっているでしょうか。こちらの金利タイプ別に、過去20年の金利推移を紹介します。

• 変動金利
• 10年固定金利
• 35年固定金利
• 固定金利

30年前の1990年10月には変動金利が8.50％まで上昇しました。

住宅金融公庫の基準金利でも5.50％でした。1989～1993年頃は「バブル期」と言われ、1985年に始まった円高の対処のために、日銀が民間銀行への貸出金利を2.5％から6.0％へ引き上げる措置をとったことで金利水準が急騰しました。

現在は2.475％なので、約3.4倍ですね。8.50％の金利で5,000万円を借入した場合、35年間の返済で月々の返済額は373,430円、返済総額は約1.5億円となります。そのため、住宅ローンを借りる人が減少したと言われています。

バブル期には急騰した金利水準ですが、バブル経済の終わりとともに金利水準も下降傾向に入ります。その後1999年2月に日銀のゼロ金利政策が始まり、2000年以降、現在の水準に近い平均2.50％でほぼ一貫して、低金利が続いています。

さらに住宅ローンを扱っている金融機関が優遇金利を設定したことで、住宅ローンの金利は超低金利と言われる水準となっていきました。

2016年にはゼロ金利政策を加速させる、マイナス金利政策を導入し、住宅ローンの金利はさらに低下することになりました。

10年固定金利選択型商品の金利は4.00％前後まで上昇した後、多少動きはあるものの、ここ10年は3.50％前後で推移しています。2018年11月にやや上昇していますが、2019年にはまた下落してそのまま同水準で推移しています。

しかし、2022年に入ってからアメリカの金利引き上げの影響を受け、金利は上昇傾向にあります。

35年固定金利は、バブル期に住宅金融公庫の金利が5.50％となったのをピークに、その後金利は下降しました。

近年、主要銀行は軒並み金利を引き下げています。住宅金融支援機構のフラット35も、2019年は低い金利のまま推移しました。2020年以降も1.20～1.30％前後で推移していましたが、2022年に入ってから金利が上昇傾向にあります。

2022年3月には約3年ぶりに年1.40％台まで上昇しました。その後も4月、5月と金利は上昇し続けています。

2020年は新型コロナウイルスの感染拡大で、日本中が混乱に陥りました。外出行動が制限される中、フラット35の金利が7月に引き上げの動きが出てきました。大して変動金利は過去最低金利をマークしています。

8月、9月の金利には大幅な変化が見られなかったものの、10月は一部銀行が変動金利の引き下げを行いました。フラット35も4か月ぶりに下降傾向となっています。

ここでは近年の金利の推移・動向を解説します。

現在、固定金利は上昇傾向にあります。フラット35は2019年以降、1.20～1.30％で推移していましたが、2022年3月には約3年ぶりに1.430％に上昇し、4月は1.440％、5月は1.480％と推移しています。

対して、変動金利は横ばいに推移、または下降傾向にあります。変動金利の低金利水準は変わりなく、依然記録的な低金利となっています。  

変動金利の店頭金利は、最低クラスの低金利水準で横ばいに推移しています。

店頭金利は横ばいですが、適用金利は下がっています。店頭金利はあくまで基準の金利で、実際に住宅ローンを借りる時には、ここから金利の優遇(割引)を受けられます。

近年、多くの金融機関が金利の優遇幅を大きくしているので、実際の借入金利はさらに低金利で借り入れできます。

住宅ローンの優遇幅は、借入時点の優遇幅が適用されます。銀行のホームページ上で公表されている金利は、今借り入れた場合の優遇幅が適用された金利になります。銀行のホームページ上で金利が下がっているように見えても、それよりも前の優遇幅が小さい時に借り入れをしている場合は、適用されている金利は公表されている金利より高くなっています。

そのため、すでに変動金利で住宅ローンを借りている人でも、より優遇幅が大きくなっている今、借り換えを行うことで返済の負担を大きく抑えられる可能性があります。しかし、借り換えを行うと、新たに借り入れる住宅ローンの諸費用が掛かることになります。

借り換えを検討する場合は、しっかりシミュレーションをして比較してから検討しましょう。

変動金利は、金利が横ばいになっています。一部の金融機関では、借り換え金利が上昇したところもあります。

現在、複数の金融機関で変動金利が年0.3～0.4％台という、記録的な低金利がキープされています。

変動金利(新規)の一覧表はこちらです。

一番金利の低いauじぶん銀行では、他サービスの利用が条件ですが、0.310％ととても低い金利となっています。新規借り入れ、借り換えのどちらでも、低金利のメリットを受けやすいタイミングと言えます。

ここまで変動金利の推移について見てきましたが、住宅ローンについて一人で判断がするのが難しく感じる方もいらっしゃるでしょう。そんな方はこちらのボタンをクリックし、プロに無料で相談できるマネーキャリアを有効活用してみてください。  

住宅ローン金利に影響を与える市場金利が、現在急上昇しています。

米国の長期金利は、急速に進むインフレに向けて、米連邦準備制度理事会が段階的利上げする方針を示しています。2022年5月1日の米国長期金利は2.942％ですが、5月中に0.5％の利上げされることが発表されています。

そのため、日本の市場金利も米国長期金利の上昇に伴い、年明けから上昇を続けています。しかし、日銀は公開市場操作を行い、金利上昇の抑制を行っています。

日銀は、物価上昇傾向の兆しが出てきたにもかかわらず、現在の金融緩和政策を継続する方針を示しています。そのため、米国は利上げを狙う姿勢を見せていますが、日本の長期金利は米国長期金利ほどに大きな上昇は無いと言われています。

今後の10年固定金利・35年固定金利の推移について紹介します。

現在、アメリカの金利上昇の影響を受け、固定金利が上昇傾向となっています。

固定金利は変動金利よりも先に金利が上昇します。コロナ禍で停滞した経済が再び回り始め、アメリカではインフレの過熱を防ぐために金利の引き上げを行っています。その影響を受けて、住宅ローンの固定金利が上昇しています。

変動金利は低下傾向が続き、キャンペーンなどにより地方銀行の低下が顕著です。逆に10年固定金利、35年固定金利は上昇傾向が続き、真逆の動きになっていると言えます。

主要ネット銀行、メガバンクの2022年3月住宅ローン金利は、フラット35が上昇しました。3月より3か月間、連続して金利が上昇しています。

背景にはアメリカの金利上昇の影響があります。

アメリカでは2021年秋ごろから、物価上昇が深刻となっています。インフレ率は8％近い高水準となっていて、賃金上昇も進んでいることから、過度なインフレ進行を防ぐために、「利上げ」という政策金利の引き上げを2022年3月に開始しました。

アメリカは段階的に金利を引き上げていくことを表明していて、これが日本の長期金利にも影響を与えています。そのため住宅ローンの固定金利が上昇し、特に金利の影響が大きい35年固定金利が上昇しています。

35年固定金利は、10年固定金利よりも長期金利の動きがダイレクトに反映されるため、より動きが顕著になります。

固定金利は、10年国債利回りという長期の金利から影響を受けます。長期金利は日銀によってコントロールされていますが、短期の金利に比べるとある程度上下の幅や許容されています。

2022年に入り、この「長期金利の上下の幅」の中で上限に近づきつつあることが、固定金利が上昇する背景となり、35年固定金利の金利に影響していると言えます。

住宅ローンの金利が今度どうなっていくのか、確実な予想をするのはプロでも困難です。しかし、金利が上昇する要因を知っていれば、初心者でもある程度は金利が上昇する傾向を察知することができます。

ここでは、金利上昇の要因となる

1. 世界経済
2. 株価の動き
3. りそな・みずほ・三菱UFJ・SBI銀行など大手銀行の動向 

世界経済の状況は、日本の経済状況に大きな影響を与えます。

ここ数年は新型コロナウイルスによって、外出行動の抑制などから世界経済が停滞しつつありました。しかし、今後はワクチン接種等コロナとの共生が進み、リベンジ消費や投資を軸に経済の回復傾向が本格化すると見られています。

しかし、コロナ危機から回復に向かっていた世界経済も、ロシアのウクライナ侵攻により、経済成長が鈍化することが心配されています。

現在もコロナ危機やウクライナ侵攻によって、物資の不足や物価の上昇が見られています。状況がさらに悪化すれば世界経済も悪化し、日本の経済状況も不安定になり、住宅ローン金利への影響する可能性があります。

アメリカではこれまで、アメリカの中央銀行が景気過熱を抑えるため、政策金利を段階的に引き上げる政策を行っていましたが、2019年からは引き上げを見送っていました。

2020年は新型コロナウイルスの感染拡大により、世界経済が大混乱に陥りました。アメリカでは失業者が急増し、株価も暴落したため、中央銀行は経済を支えるために緊急利下げを行い、金利をゼロにしました。

強力な金融緩和のおかげもあり、2020年半ばから経済は回復に向かい、少しずつ平時に戻りつつあります。現在はアメリカの金利は2022年中に2回の利上げをすると予測されています。

2022年5月4日、米連邦準備制度理事会は政策金利を0.5％ポイント引き上げ、0.75％～1％の幅にすると発表しました。0.5％ポイントの大幅利上げは22年ぶりと言われています。

アメリカの金利上昇に伴い、アメリカ経済への期待度が上がり、米国株価が上昇する動きがあると言われています。日本株は米国株の影響を受ける傾向にあるので、今後日本株価がどんどん上昇すれば、日本も政策金利を利上げする可能性があります。

政策金利が上がれば、住宅ローンの金利もアップする可能性が非常に高いので、株価の動向に注意しましょう。

大手銀行の動向も大切なポイントです。

こちらの国内大手5行が、2022年4月28日に5月に適用する住宅ローン金利を発表しました。

• りそな銀行
• 三井住友信託銀行
• 三菱UFJ銀行
• みずほ銀行
• 三井住友銀行

この金利発表では、主力の10年固定型の最優遇金利を4月水準から引き上げられました。目安になる長期金利が上昇傾向にあることや、他行の動向を反映した結果です。

各行の最優遇金利はこちらです。

前回は2022年3月に引き上げられています。今回の引き上げによって、金利は上昇基調にあると見られています。

通常このような施策は大手銀行が率先して行い、その後に地方銀行やその他銀行、銀行以外の金融機関が追従する流れがよく見られます。

上昇幅は決して大きくないですが、大手銀行が金利を引き上げたことで他行も金利が引き上げられる可能性があります。検討中の銀行の金利動向をしっかり注意しておきましょう。

住宅ローン金利の推移は、今後どうなっていくか分かりません。コロナ禍から経済が回復しつつあった中、ロシアのウクライナ侵攻が始まり、再び経済に打撃を与えています。

いつどんな出来事があり、金利に影響を与えるかは誰にもわかりません。

そのため、金利の上昇に備えて対策を考えておく必要があります。ここでは金利上昇に備えて、繰り上げ返済を活用する方法を紹介します。

住宅ローンの返済は、毎月の返済とは別に、自由に追加で返済ができる繰上返済があります。

月々の返済は元金+利息を減らしていきますが、繰上返済は返済額すべてが元金の返済に充てられます。繰り上げ返済をすることで着実に元金が減っていくので、結果的にトータルの利息が少なくなる効果があります。

変動金利は今後の金利が高くなる可能性が常にあります。返済総額が膨らむ可能性もありますが、繰上返済を効果的に使うことで、金利変動のリスクを下げることができるので、計画的に活用していきましょう。

しかし、金融機関によっては繰上返済に手数料がかかる場合もあります。繰上返済の手続き方法によって金額が変わることもあるので、しっかり確認しましょう。

いかがでしたでしょうか。住宅ローンを借りる際に、借入金利はとても気になるポイントですね。

固定金利を選ぶべきか、変動金利を選ぶべきか悩んでいる方も多いと思います。住宅ローンを借りる際は、今後の推移を予測しつつ、自分の状況に合わせた金利タイプを選ぶことが大切です。

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住宅ローンは大きい金額を長い期間にわたって返済します。ライフプランやマネープラン、家計診断を踏まえて自分の借入額や金利タイプ、返済年数を決められるといいですね。お金のプロであるFPであれば、お金周りのことを総合的に判断して、アドバイスをしてくれます。

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