住宅ローンは60歳までに完済できる？残高や60歳以降に新規で組めるのか解説

高齢化が止まらない日本ですが、住宅ローンでもおなじ状況です。完済年齢が高齢化しつつあります。

定年をむかえるのは60歳ですが、ローン残高は一体どのくらいでしょうか。60歳で完済できているのでしょうか。

1. 住宅ローンの平均残高は619万円
2. 2000万円以上残る人も実は多い

統計データを見て意外な結果だと思う人がいるかもしれません。ではひとつずつ見ていきましょう。

先述の調査結果において、500万円未満を合わせると17.7%、500万円以上を合わせると41.6%となり、60歳を超えた時点で500万円以上残っている人が非常に多いことがわかります。

残高が2000万円以上残る人も3.5%いるという点も注目すべきポイントです。残高2000万円ということは、期間でいうと10年以上残っている人も多いのではないでしょうか。

完済年齢高齢化の背景には、住宅の購入金額が上がって住宅ローンが長期化したり、晩婚化などの理由で返済開始年齢が遅くなったりしているなどの理由が考えられます。

いずれにしろ、60歳代ではまだ住宅ローン返済半ば、完済できていない人は非常に多いということがデータから明確になりました。

60歳で住宅ローンを組めるかどうか。可能かどうかの二択で言えば可能ですが、60歳からの住宅ローンはハードルが高いのも事実。

若い世代で組むような金額や期間を想定すると、審査に通るのは難しくなります。障壁になるのはやはり年齢です。特に完済年齢がネックになります。

返済開始年齢は65歳までや70歳まで、完済年齢は80歳の場合が多くなっています。

逆に言えば、借入期間や完済年齢を住宅ローンの要件に合わせれば、60歳からでも住宅ローンを組む可能性は出てきます。

通常の住宅ローン以外では、60歳以上を対象とした「リバースモーゲージ型住宅ローン」や、自宅を賃貸住居として切り替える「リースバック」という売却方法など、シニア層に向けた住まいのスタイルも登場しているので、ご自身の状況に合わせて比較検討してみるのもよいでしょう。リバースモーゲージ型住宅ローン、リースバックについてはのちほど詳しく解説します。

では、60歳からの住宅ローンでは返済期間をどう設定すればよいか考えてみましょう。

目安となるフラット35の利用条件では、申込み時の年齢が70歳未満、借入期間については満60歳以上の場合、10年以上となっています。

このような要件をクリアしようとすると、おのずと下記のような返済計画となります。

• 開始年齢：60歳～
• 終了年齢：80歳まで
  
• 借入期間：10年～20年

• 60歳～69歳まで（10年間）
• 60歳～79歳まで（20年間）  

60歳以降で住宅ローンを組むには、10～20年の借入期間が目安となります。

1. 地価が下がりにくく買い手が見つかりやすい物件
2. 団信の審査に注意 

ではひとつずつ解説していきます。

シニアにも利用しやすい「リバースモーゲージ型住宅ローン」や「リースバック」の利用をふまえると、売却しやすい不動産ということが望まれます。

ひとつには地価が下がりにくいエリアかどうかが重要になります。人口の増減や、近隣の駅、開発状況はどうかなど、将来の資産価値も見据える必要があります。

また、買い手がみつかりやすい物件かどうかも押さえておきましょう。交通の便や、一般的で好まれる間取りかどうかなども購入時に留意するようにしましょう。

住宅ローンは多くの場合、団体信用生命保険、通称「団信」への加入が必須になっています。団信とは、契約者にもしものことがあって途中で返せなくなっても、団信の保険金で残りの返済がカバーされるという生命保険です。

団信は生命保険なので、審査が必須となります。60歳というだけで健康面の問題があるとみられやすいため、その分団信の審査も厳しくなると思っておいた方がよいでしょう。

対策としては、団信に入らなくても利用できる「フラット35」や、団信の中でも加入要件が緩和されている「ワイド団信」を検討してみるのも一考です。

60歳以降で住宅ローンを組むことは可能です。しかしそのデメリットは十分把握しておく必要があります。

すすめられるまま住宅ローンに入って、あとで後悔してしまっては元も子もありません。人生の終盤、軌道修正しにくい世代です。周りに迷惑をかけないよう現実的なマネープランを組みたいものです。

一体どういうリスクがあるのか、まずしっかり頭に入れた上で、住宅ローンの加入を検討していくようにしましょう。

60歳で住宅ローンを組むと、当然のことながらローンの終盤はさらに年齢を重ねています。

仮に借入期間を10年とすると、完済年齢は69歳、20年借り入れると完済するのは79歳になります。返済できなくなるリスクは、若い頃よりも高くなります。

病気になって働けなくなる。働けなくなって収入が低くなる。住宅ローンを払うことができなくなると負債だけが残ってしまいます。

負債が残ると、家を売ってローン返済に充てることになります。せっかく買ったマイホームも売却を余儀なくされます。

すぐに売却できればよいのですが、なかなか売れないこともあるでしょう。地方などでそれほどニーズがないような地域では、売却が難しいケースも出てきます。

このように、60歳を超えて住宅ローンを組む場合、売却を視野に入れた上で売りやすい物件を選ぶことも忘れてはならないポイントになります。

リバースモーゲージ型住宅ローンは、シニア世代にも入りやすいよう設計された住宅ローンです。端的に言うと購入した家・土地の不動産を担保に融資を受けられる住宅ローンです。

家の購入や増改築のほか、住宅ローンの借り換えとしても利用することができます。転職や定年により収入が減り、住宅ローンの返済が厳しくなってきた場合、リバースモーゲージ型住宅ローンを借り換えの選択肢に入れるケースも多くなっています。

一般の住宅ローンでは月々元金＋利息を返済しますが、リバースモーゲージ型住宅ローンでは毎月利息のみ返済し、メインの借入金（元金）は利用者が亡くなったときに担保の不動産を売却することで返済する点が異なります。

元金を最後に一括返済するという点が一般の住宅ローンと逆になることから「リバース（逆）モーゲージ（担保・抵当）」と呼ばれています。

住宅ローンではない「リバースモーゲージ」という融資商品もあります。リバースモーゲージとリバースモーゲージ型住宅ローンは異なる商品となります。

不動産（自宅）を担保に借入金を受け、借入人が死亡時に自宅を売って借入金を返済する、という原則は変わりません。

異なる点をまとめると下記のようになります。

このように少しずつ異なる点がありますので混同しないように注意しましょう。

リバースモーゲージ型住宅ローンには

• リコース型
• ノンリコース型

の2種類があります。リコースとは専門用語で「遡及（さかのぼる）」という意味です。ノンリコース型は非遡及型と呼ばれることもあります。

リバースモーゲージ型住宅ローンでノンリコース型を選ぶと、債務が遺族に引き継がれません。ローンを遺族に相続させたくないと思っている方は多いと思います。その場合、ノンリコース型を検討するのも一案です。

リコース型・ノンリコース型の違いについて一覧にしてみましょう。

ノンリコース型は遺族に債務を残しませんが、審査の厳しさ、借入期間などリコース型に比べてデメリットとなる部分も多くなります。内容を十分把握してから検討することをおすすめします。

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リバースモーゲージ型住宅ローンは、元金を不動産の売却金で一括払いするというのが特徴で、それにともなったメリット・デメリットがあります。

1. メリット：毎月の支払いは利息のみ
2. デメリット：対象エリアが限定
3. デメリット：担保評価下落で一括返済を求められることも

うまい話だけではなく、悪い面もきちんと把握した上で検討していくことが大事です。それでは長所・短所それぞれ解説していきます。

リバースモーゲージ型住宅ローンが一般の住宅ローンよりもメリットとなるのが、毎月の返済金額です。

リバースモーゲージ型住宅ローンは、元金は利用者が亡くなったときに不動産を売りそのお金でまとめて返済し、それまでは毎月利息だけを支払うかたちなります。

毎月の支払いに元金が含まれませんので、支払い月額を低くおさえることができます。

ただし、リバースモーゲージ型住宅ローンの多くは変動金利となるため、金利が上がるとその分支払い額は増えていきます。金利上昇時のリスク対策は必要となるでしょう。

リバースモーゲージ型住宅ローンの大きな特色として、契約者の亡くなったときに不動産物件（自宅）を売って借入金（元金）を一括返済する点があります。

そのため売却する家や土地が、借入金額に見合う必要があります。十分な売却代金を確保するため、都市部の不動産物件に限定する金融機関もあります。

一方で、対象エリアを全国としている金融機関もあります。

リバースモーゲージ型住宅ローンの対象になるかどうかは、金融機関により異なりますので、対象エリアについてもしっかり確認するようにしましょう。

リバースモーゲージ型住宅ローンでは、提供する担保は自宅になります。購入した家・土地を担保に借入をします。

貸付限度額については、金融機関の多くは担保評価額の5、6割を上限としています。

担保評価、つまり家や土地の評価は、毎年見直しされるのですが、その評価額（貸付限度額）が借入金額よりも下がってしまった場合、超過分の一括返済を求められる可能性があります。

金融機関にとっては、担保は不動産物件のみであり重要な生命線です。継続的に担保評価を行い、万が一評価が下がれば借主に一括返済を求めてリスク回避をはかります。

リバースモーゲージ型住宅ローンでは、担保評価額下落のリスク対策が必要であり、価値の下がりにくい物件選びが非常に重要になってきます。

不動産契約のひとつにリースバックという形態があります。60歳以降の高齢者にすすめられることも多いリースバック。一体どのようなしくみなのでしょうか。

1. 不動産売買・賃貸借契約がセットの売却方法
2. メリット：節税になる
3. デメリット：毎月の家賃を払う必要あり
4. デメリット：更新のとき貸主と借主の合意が必要

リースバックは、先述のリバースモーゲージ住宅ローンとあわせて説明されることが多い用語なので、ぜひ最後まで読んでみてください。

家や土地を持っていると、持っているだけで税金がかかります。固定資産税です。
固定資産税の計算式は下記のとおりとなります。

固定資産税＝評価額×1.4%

仮に評価額が2000万円とすると、

固定資産税＝2000万円×1.4%＝28万円

固定資産税は年間28万円にものぼります。

自宅を持っているあいだは固定資産税の納税義務がありますが、リースバックで自宅を売却すると納税は不要となります。

他にも都市計画税なども不要となりますので、費用節減につながると言えるでしょう。

このようなケースがあったとします。

60歳で住宅ローンを完済、61歳から65歳の5年間は住居費の支払いが不要でした。

しかし66歳でリースバックしたため、それまでかからなかった住居費が再び必要となります。

自宅を売ったお金でその後の家賃をすべてカバーできるのか、それ以外の収入で補うことができるのか。住居費は家計の中でも大きな金額となりますので、マネープランをしっかり練りなおす必要があるでしょう。

さて、60歳以降に住宅ローンを組もうとすると、実際どのようになるのでしょうか。

• 借入可能額は約1600万円
• 毎月の返済額は2万円～5万円
• 返済可能額を意識するのが大事

ではひとつずつ見ていきましょう。

前項の試算では、借入可能額は約1600万円になるとお伝えしました。年収300万円を例に計算しましたが、シニア世代の実際の収入はどうなっているのでしょうか。

高齢者のメインの収入は年金です。厚生労働省が令和元年に行った調査（※）によると、厚生年金の年金月額の平均値は約14.4万円だそうです。

住宅ローンの要件にある、収入に対する返済限度にしたがって収入の2割～3割を返済に充てるとすると月々の返済額は約2万円～5万円、これくらいの金額が妥当であることがわかります。

前項と同様に、返済月額から借入可能額を金利0.4%で試算してみましょう。

返済月額から借入額を算出することは大事な工程です。

現実味のある金額をイメージすれば、無理のない住宅ローンを組み立てていくことが可能になります。

※：厚生年金保険・国民年金事業の概況  厚生年金保険 受給権者平均年金月額の推移

60歳からの住宅ローン計画で気をつけることは、借入可能額ではなく返済可能額を意識して計画していくことです。シニア世代は収入も健康状態も不安定な部分があります。可能な限りギリギリの借入額を設定すると、老後破綻を招く恐れがあります。

60歳からの住宅ローンは、当然のことながら老後資金と密接な関係があります。

• 定年後はどの程度働くのか
• 退職金はいくらか
• 受け取れる年金はいくらか
• 個人年金保険はいくらか
• 貯蓄、資産はどの程度か

以上のようなデータを定期的に確認することが重要です。60歳からの住宅ローンは、老後資金対策とあわせて考えながら、総合的にプランニングしていくようにしましょう。

Aさん（60歳）は都内のマンションに在住の会社員。奥様、大学生のお子様と3人暮らしです。

Aさんは今年、長年勤めた会社で定年を迎え、定年後再雇用で嘱託社員になったのですが、給与が下がってしまい住宅ローンの返済が重荷になっています。

＜Aさんの住宅ローン状況＞

• ローン残高：2800万円（18年）
• 金利：0.9％（固定金利）
• 返済月額：143,000円

そこでAさんは、FPに相談して借り換えのシミュレーションをしてみました。

返済月額を比較しましたが、数千円しか減らないばかりか、借り換えするためには借入金以外に各種費用で何十万円もかかることがわかりました。これでは借り換えする意味がありません。

そこでAさんがFPから提案されたのは、リースバックとリバースモーゲージ型住宅ローンでした。

現在住んでいるマンションがまだ新しく、リースバックでは月々の家賃が高くなるという説明を受け、Aさんはリバースモーゲージを検討することにしました。

リバースモーゲージ型住宅ローンの注意点として

1. 利息を死ぬまで払い続ける必要がある
2. 団信がないので、利用者死亡時に債務が残る可能性あり

とAさんは説明を受けましたが、

1. 今回の借り替えは「つなぎ融資」としての位置づけであり、子どもが独立したら住み替えを検討する
2. ローン残高を補填できる生命保険に加入済

という状況であるため、リバースモーゲージ型住宅ローンへの切り替えは問題ないと判断し、リバースモーゲージに申し込むことにしました。

その結果、Aさんは希望したリバースモーゲージの審査に無事通り、返済月額を8万5千円減額することができました。

※内容に影響のない程度に実際の数字とは変えています。

では、60歳からのシニア層に向けたおすすめの住宅ローンをご紹介しましょう。

1. 「リ・バース60」
2. 三井住友信託銀行の「ロクマル」 

高齢化社会に合わせて、シニア世代に特化した住宅ローン商品も少しずつ登場してきています。それでは解説していきましょう。

三井住友信託銀行の「ロクマル」は、リ・バース60を利用したリバースモーゲージ型住宅ローンです。

利用条件は、基本的に前項のリ・バース60の通りです。その他の条件としては、

※2022年5月現在

三井住友信託銀行のロクマルでは、担保評価額に対して6割まで借り入れることができ、ノンリコース型を選ぶこともできます。担保の不動産物件の売却金が借入金額に満たなかったとしても、相続人に残債が請求されることはありません。

今回は60歳以降の住宅ローンというテーマでお届けしました。

• 住宅ローンを60歳までに完済できない人は多い
• 60歳以降の住宅ローンは返済可能額に重点を置くべし
• 60歳以上に特化した住宅ローンの利用は特徴をよく理解してから

住宅ローンを組んだのははるか昔、働きざかりの元気な頃。

順調に払い続けるとイメージして計画したはずの住宅ローンも、いざ60歳になると「こんなはずではなかった」と後悔の念にさいなまれる人もいると思います。

今回ご紹介した厚生労働省のデータを見ても、60歳代で住宅ローンに悩んでいる人は非常に多いことが推察されます。その潜在的なニーズを汲んで、シニア向けの住宅ローン商品も出てきています。

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